DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interposto por CONDOMINIO RESIDENCIAL MANCHESTER contra decisão que obstou a subida de recurso especial.<br>Extrai-se dos autos que a parte agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS cuja ementa guarda os seguintes termos (fl. 147):<br>DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EMBARGOS À EXECUÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO SOBRE A TRANSAÇÃO. RECURSO NÃO PROVIDO.<br>I. CASO EM EXAME: Apelação cível interposta contra sentença que acolheu embargos à execução, reconhecendo a ilegitimidade passiva dos embargantes e extinguindo o feito principal, sem resolução de mérito, quanto a eles.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: A questão em discussão consiste em saber se os apelados possuem legitimidade passiva para responder por débitos condominiais, considerando a celebração de compromisso de compra e venda do imóvel e a ciência inequívoca do condomínio sobre a transação.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR:<br>1. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 886, fixou que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais decorre da relação jurídica material com o imóvel, manifestada pela posse do promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.<br>2. No caso, ficou comprovado que os embargantes alienaram o imóvel e que o condomínio teve ciência inequívoca da transação, conforme ata notarial e mensagens eletrônicas.<br>3. O condomínio apelante não demonstrou ausência de imissão na posse pelo adquirente ou desconhecimento do negócio jurídico, incorrendo em comportamento contraditório vedado pelo princípio da boa-fé objetiva.<br>4. Aplicável a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que afasta a legitimidade passiva do promitente vendedor nas hipóteses em que o condomínio reconhece a relação jurídica do comprador com o imóvel.<br>IV. DISPOSITIVO E TESE: Apelação Cível conhecida, mas não provida. Tese de julgamento:<br>"1. A responsabilidade pelo pagamento de débitos condominiais decorre da relação jurídica material com o imóvel, evidenciada pela posse do promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.<br>2. Comprovada a ciência do condomínio sobre a venda e a imissão na posse pelo adquirente, afasta-se a legitimidade passiva dos promitentes vendedores para responderem pelos débitos condominiais."<br>Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, § 11, e 384; Lei nº 8.935/1994, art. 3º.<br>Jurisprudência relevante citada: STJ, Recurso Repetitivo de Tema n. 886, AgInt nos EDcl no REsp n. 2.118.071/SP e EDcl no AgRg no REsp n. 1463976/ES.<br>Sem embargos de declaração.<br>No recurso especial, a parte recorrente alega violação dos arts. 1.315, 1.336 e 1.245 do Código Civil, além do art. 799, I, do CPC.<br>Sustenta, em síntese, que o Tribunal de origem teria desconsiderado que as despesas condominiais "aderem à coisa" e podem ser exigidas tanto do proprietário registral (promitente vendedor), quanto do possuidor direto (promissário comprador), legitimidade passiva concorrente que decorre da natureza propter rem da obrigação.<br>Cita a interpretação do Tema 886/STJ e a evolução jurisprudencial que reconhece a legitimidade passiva concorrente, inclusive sem necessidade de ciência inequívoca do condomínio.<br>Aponta contrariedade ao art. 1.245 do Código Civil, pois a Corte a quo, em seu acórdão, teria reconhecido a ilegitimidade passiva com base em contrato particular de permuta, não averbado, firmado sob condição suspensiva e sem eficácia erga omnes, quando "a propriedade só se transmite com registro no Cartório de Imóveis" (fls. 156; 165-167).<br>Sustenta, ainda, que em eventual penhora ou leilão, os proprietários tabulares devem ser intimados, evidenciando a permanência da legitimidade e da sujeição do bem à execução das cotas condominiais, dado o caráter propter rem da dívida (fl. 167).<br>Aponta divergência jurisprudencial.<br>Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 190-197).<br>Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 200-203), o que ensejou a interposição do presente agravo.<br>Apresentada contraminuta do agravo (fls. 246-250).<br>É, no essencial, o relatório.<br>Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial.<br>Cinge-se a controvérsia a definir se os recorridos têm legitimidade passiva para responder por débitos condominiais, considerando a alienação do imóvel a terceiro, notadamente, compromisso de compra e venda não levado a registro e a ciência inequívoca do condomínio sobre a transação.<br>O Tribunal de origem decidiu (fls. 145-146):<br>No que tange à legitimidade passiva para a cobrança de débitos condominiais, o Superior Tribunal de Justiça já consolidou entendimento sobre a matéria no Recurso Repetitivo de Tema nº 886, in verbis:<br>a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;<br>b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto;<br>c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. (STJ, 2ª Seção, R Esp n. 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, D Je de 20/4/2015, g.)<br>Ressalto que, diferente das alegações recursais, essa jurisprudência vinculante não se encontra superada naquele Tribunal Superior, não havendo que se falar em overruling do tema.<br>A propósito, é o recente julgado da colenda Corte Cidadã em setembro de 2024, ipsis litteris:<br> .. <br>No caso em apreço, os embargantes/apelados firmaram compromisso de compra e venda com Rogério Xavier de Carvalho (mov. 01, arq. 04), transação que foi devidamente comunicada ao representante legal do condomínio onde se situa a unidade imobiliária, conforme atestado pela ata notarial constante no mov. 01, arq. 05.<br>A referida ata notarial constitui meio de prova expressamente previsto no art. 384 do Código de Processo Civil e goza de fé pública, nos termos do art. 3º da Lei n. 8.935/1994, o que lhe confere presunção de veracidade iuris tantum.<br>O condomínio embargado não conseguiu afastar a comprovação da ciência do síndico acerca da transação entre os promitentes vendedores e o comprador, tampouco demonstrou a ausência de imissão na posse pelo adquirente ou eventual rescisão contratual entre as partes.<br>Ademais, das mensagens trocadas via aplicativo WhatsApp, verifica-se que Eduardo Francisco Afiune (síndico da época) buscou contatar os embargantes para realizar a alteração cadastral da unidade imobiliária vendida a Rogério Xavier de Carvalho.<br>Oportunidade que solicitou os dados pessoais do comprador, além de informar que os encargos condominiais subsequentes passariam a ser de responsabilidade deste último.<br>Dessa forma, ao promover a execução contra pessoas que anteriormente reconheceu não serem mais responsáveis pelos débitos condominiais em questão, o condomínio embargado incorre em comportamento contraditório, violando o princípio do nemo potest venire contra factum proprium.<br>Tal conduta é inadmissível no ordenamento jurídico vigente, pois afronta os princípios da boa-fé e da lealdade processual, conforme o entendimento há muito consolidado no Superior Tribunal de Justiça, ad exemplum:<br>(..) 3. O princípio da boa-fé objetiva impede que a parte tenha comportamentos contraditórios no curso da relação processual, de maneira que a pretensão do embargante esbarra na máxima venire contra factum proprium (vedação ao comportamento contraditório) e, por conseguinte, impossibilita o conhecimento do recurso no ponto em que alega a incompetência do juízo.<br>4. (..) (STJ, 6ª Turma, E Dcl no AgRg no R Esp nº 1463976/ES, Rel. Min. Rogerio Schietti Cruz, D Je 23/02/2017)<br>Logo, não merece trânsito a insurgência aviada, devendo ser mantida a sentença apelada, mediante a majoração dos honorários sucumbenciais, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.<br>O Tribunal de origem decidiu a questão em consonância com a jurisprudência do STJ, o que atrai a incidência da Súmula 83/STJ.<br>Nesse sentido, cito:<br>AGRAVO INTENRO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC INEXISTENTE. INCONFORMISMO. CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO NA IMISSÃO DA POSSE PELO COMPRADOR. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 211/STJ. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA DO VENDEDOR. DÉBITO ANTERIOR A IMISSÃO DO ADQUIRENTE. CABIMENTO. ORIENTAÇÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA. EXEGESE DO TEMA REPETITIVO N. 886/STJ.<br>1. Inexiste a alegada violação do art. 489 do CPC, visto que o Tribunal de origem efetivamente enfrentou a questão levada ao seu conhecimento, qual seja, a alegação de que, em razão de disposição contratual, as cotas condominiais seriam de responsabilidade do promitente comprador "desde o momento do "nascimento" do condomínio, pois ele é o primeiro e único dono de sua unidade e se obrigou contratualmente", rechaçado sob o fundamento de que os valores cobrados são relativos ao período anterior à transferência da propriedade, de modo que seria sua a responsabilidade pelo adimplemento.<br>2. O inconformismo da parte com o julgamento contrário à sua pretensão não caracteriza falta de prestação jurisdicional.<br>Precedentes.<br>3. O Tribunal de origem apenas analisou a questão da responsabilidade pelo adimplemento da cota condominial enquanto não transferida a propriedade, sem tecer qualquer comentário sobre quanto à ciência do condomínio com relação à imissão de terceiro na posse, até porque tal questão não foi objeto de argumentação nas razões da apelação, revestindo-se de inovação recursal tal temática.<br>Incidência da Súmula n. 211/STJ.<br>4. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento dos débitos condominiais é encargo do adquirente apenas a partir da posse, efetivada com a entrega das chaves. Exegese do entendimento firmado no REsp n. 1.345.331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJe de 20/4/2015 - Tema n. 886/STJ.<br>Agravo interno improvido.<br>(AgInt no REsp n. 1.846.585/RO, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 15/4/2024, DJe de 17/4/2024.)<br>Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à ciência inequívoca do condomínio e à imissão na posse do terceiro adquirente, elementos reconhecidos com base na ata notarial e mensagens eletrônicas (fls. 144-146), exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ.<br>Nesse sentido, cito:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA DA CONSTRUTORA. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. VENDEDORA. RESPONSABILIDADE.<br>1. Na hipótese, rever a conclusão do acórdão atacado, no sentido de que o autor ainda não obteve a posse do imóvel, demandaria o revolvimento do contrato e do contexto fático-probatório dos autos, procedimentos vedados em recurso especial em virtude da incidência das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.<br>2. Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, sobretudo após o esgotamento do período de prorrogação, é cabível a condenação por lucros cessantes, sendo presumido o prejuízo do promissário comprador. Precedentes.<br>3. Somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais e IPTU, sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na posse.<br>4. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no REsp n. 1.909.706/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 11/3/2024, DJe de 18/3/2024.)<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 15% sobre o valor atualizado da causa.<br>Publique-se. Intimem-se.<br> EMENTA