DECISÃO<br>Trata-se de agravo (art. 1.042 do CPC/15), interposto por SÃO BENTO INCORPORADORA SPE LTDA, em face de decisão que não admitiu recurso especial (fls. 391/402, e-STJ).<br>O apelo nobre, de sua vez, fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, desafia acórdão prolatado pelo Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul, assim ementado (fls. 215/228, e-STJ):<br>APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C ANULAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES - COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE TERRENO - IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA - AUSÊNCIA DE PROVAS QUE AFASTEM A NECESSIDADE - TERMOS ADITIVOS POSTERIORES À LEI Nº 13.786/2018 - TAXA DE FRUIÇÃO - LOTE DE TERRENO SEM EDIFICAÇÃO - AFASTADA - COMISSÃO DE CORRETAGEM - ABUSIVIDADE DA RETENÇÃO - CLÁUSULA PREVISTA SOMENTE EM CONTRATO ADITIVO - NO OUTRO CONTRATO, EMBORA PREVISTO ORIGINARIAMENTE NÃO HÁ COMPROVAÇÃO DO REPASSE AO CORRETOR - TAXA DE RETENÇÃO DE 10%, JÁ INCLUÍDA A CLÁUSULA PENAL - PREVISÃO CONTRATUAL NOS ADITIVOS - PERCENTUAL A SER APLICADO SOBRE OS VALORES PAGOS - CORREÇÃO MONETÁRIA MANTIDA TAL COMO PREVISTO NO CONTRATO - LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ INEXISTENTE - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.<br>Opostos embargos de declaração (fls. 232/236, e-STJ), esses foram rejeitados (fls. 245/252, e-STJ).<br>Nas razões do recurso especial (fls. 254/269, e-STJ), o recorrente, além de dissídio jurisprudencial, aponta violação aos seguintes artigos:<br>(i) 1.022, I e II, do CPC/15, na medida em que o acórdão dos embargos de declaração teria incorrido em omissão e contradição ao não enfrentar especificamente a tese de aplicação do padrão-base de retenção de 25% fixado pela jurisprudência desta Corte Superior, bem como ao deixar de analisar os precedentes específicos da própria recorrente em que o STJ reformou monocraticamente decisões do TJMS que haviam fixado retenção de 10%, elevando-a para 25%;<br>(ii) 926 do CPC/15, ao argumento de que o Tribunal de origem deixou de uniformizar sua jurisprudência com o entendimento consolidado desta Corte Superior, fixando percentual de retenção de 10% em dissonância com o padrão-base de 25% estabelecido no REsp 1.723.519/SP e reiterado em diversos precedentes posteriores, sem apresentar qualquer circunstância específica apta a justificar a redução do parâmetro jurisprudencial;<br>(iii) 389, 402 e 412 do Código Civil de 2002, sustentando que não se mostra cabível ou razoável tão somente alterar a base de cálculo da retenção, de valor total do contrato para valores pagos, sem que haja a correspondente readequação do percentual, sob pena de causar flagrante desequilíbrio na relação contratual e enriquecimento ilícito da parte inadimplente, uma vez que as cláusulas contratuais foram integralmente anuladas por abusividade, devendo a retenção ser norteada pelos parâmetros judiciais desta Corte, respeitando-se as perdas e danos devidas ao credor e os limites razoáveis da cláusula penal.<br>Contrarrazões às fls. 376/389, e-STJ.<br>Em juízo de admissibilidade (fls. 391/402, e-STJ), negou-se o processamento do recurso especial, sob os fundamentos de que: a) não houve negativa de prestação jurisdicional, incidindo a Súmula 83/STJ; b) incidiria o óbice das Súmulas 5 e 7 do STJ; c) o acórdão recorrido estaria em consonância com o entendimento da Corte Superior, uma vez que teria mantido o percentual contratual de 10%, apenas alterando sua base de cálculo de valor do contrato para valores pagos, não havendo lugar para aplicação do chamado "padrão-base" de 25%; d) prejudicada a análise do dissídio jurisprudencial, uma vez que os óbices que impedem o exame do especial pela alínea "a" prejudicam a análise do recurso interposto pela alínea "c" do permissivo constitucional para discutir a mesma matéria.<br>Irresignada, aduz a agravante, em suma, que o reclamo merece trânsito, uma vez que os supracitados óbices não subsistiriam (fls. 404/414, e-STJ).<br>Contrarrazões ao agravo em recurso especial às fls. 418/421, e-STJ.<br>É o relatório.<br>Decido.<br>O inconformismo merece prosperar em parte.<br>1. Consoante a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça, não se pode confundir decisão contrária ao interesse da parte com ausência de fundamentação ou negativa de prestação jurisdicional. Saliente-se, ademais, que o magistrado não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos trazidos pela parte, desde que os fundamentos utilizados tenham sido suficientes para embasar a decisão, como de fato ocorreu na hipótese dos autos.<br>No caso, o acórdão dos embargos de declaração enfrentou a questão do percentual de retenção de forma expressa, consignando que (fls. 250/251, e-STJ):<br>"In casu, não há falar em omissão, e menos ainda em contradição, especialmente porque o acórdão invectivado encontra-se corroborado por recentíssimas decisões do STJ no sentido de que é possível a retenção de 10% a 25% dos valores pagos pelo promitente-comprador, em caso de rescisão contratual por culpa deste, cabendo a fixação do percentual de acordo com as peculiaridades do caso concreto, como no presente feito em que apenas foi mantido o percentual que já havia sido fixado em contrato, apenas tendo sido alterado que o percentual incida sobre os valores pagos e não sobre o valor do contrato, em atenção ao art. 32-A da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), uma vez que o aditivo foi assinado após a sua vigência  .. ".<br>Consignou ainda que (fl. 249/250, e-STJ):<br>" ..  uma vez que a promitente vendedora terá que devolver os valores pagos pela parte Autora referentes aos contratos acima citados, concordaria então a promitente vendedora em devolver o que lhe toca deduzidas as verbas que pleiteia, mas sobre o valor total do contrato e não somente sobre o valor pago <br>De modo que, o percentual a ser deduzido deve da mesma forma ter base de cálculo sobre os valores pagos, a fim de se manter o equilíbrio do contrato, como se viu na espécie.<br> ..  Os precedentes mencionados pela apelante, e prequestionados, não são vinculantes e não diz que o percentual será aquele independentemente de previsão contratual, mas independentemente da ocupação da unidade imobiliária.<br>Assim, a apontada violação ao art. 1.022 do CPC/15 não se efetivou no caso dos autos, uma vez que não se vislumbra omissão, obscuridade ou contradição no acórdão recorrido capaz de tornar nula a decisão impugnada no especial, porquanto a Corte de origem apreciou a demanda de modo suficiente, havendo se pronunciado acerca de todas as questões relevantes.<br>Nesse sentido:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AUTOS DE AGRAVO DE INSTRUMENTO NA ORIGEM - DECISÃO MONOCRÁTICA DA PRESIDÊNCIA DESTA CORTE QUE NÃO CONHECEU DO RECLAMO ANTE A DESERÇÃO. INSURGÊNCIA DO AGRAVANTE.<br>1. Verificada a concessão da gratuidade da justiça ao recorrente, deve ser afastada a deserção.<br>2. Segundo a reiterada jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça, não há que se confundir decisão contrária aos interesses da parte com negativa de prestação jurisdicional, nem fundamentação sucinta com ausência de fundamentação. Precedentes.<br>3. A subsistência de fundamento inatacado, apto a manter a conclusão do aresto impugnado, e a apresentação de razões dissociadas desse fundamento, impõe o reconhecimento da incidência das Súmulas 283 e 284 do STF, por analogia. Precedentes<br>4. Agravo interno provido para, de plano, conhecer e negar provimento ao agravo em recurso especial.<br>(AgInt no AREsp 1610904/SP, minha relatoria, QUARTA TURMA, julgado em 26/10/2020, Dje 29/10/2020)<br>2. Por sua vez, no que tange à devolução dos valores pagos pelo promitente comprador, o Tribunal de origem, reformou a sentença a fim de que determinar o percentual de retenção de 10% (dez por cento) sobre os valores pagos.<br>Contudo, a Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP, em 28/08/2019, de relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica apta a justificar a redução do parâmetro jurisprudencial, aquém do percentual de 25%, como na hipótese dos autos.<br>Confira-se:<br>RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.<br>1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).<br>2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento.<br>3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019).<br>4. Recurso especial parcialmente provido.<br>(REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019.)<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.<br>1. Conforme entendimento firmado pela Segunda Seção do STJ, "ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138 .183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato" (REsp n. 1 .723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019).<br> ..  (STJ - AgInt no REsp: 2126709 DF 2024/0064262-5, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 20/03/2025, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJEN 08/04/2025)<br>É de rigor, portanto, a reconsideração da decisão agravada a fim de que seja reformado o acórdão recorrido no ponto e fixado o percentual de retenção em 25% dos valores pagos pelos promitentes compradores.<br>3. Ante o exposto, com fundamento no art. 932 do CPC/2015 c/c Súmula 568/STJ, conheço e dou provimento ao agravo para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, dar-lhe provimento para fixar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos pelo promitente-comprador, mantidos os demais termos do acórdão recorrido.<br>Publique-se.<br>Intimem-se.<br>EMENTA