ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 16/09/2025 a 22/09/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). EMPREENDIMENTO COM PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA.<br>1. Ação de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, ajuizada pelo promitente comprador, fundada em impossibilidade financeira de prosseguir com o pagamento das parcelas. Contrato firmado após a vigência da lei nº 13.786/2018.<br>2. O propósito recursal consiste em definir: (I) a legalidade da cláusula contratual que estabelece a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme previsão do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64, para empreendimentos com patrimônio de afetação; e (II) a possibilidade de substituição judicial do índice de correção monetária pactuado (INCC) por outro (IGP-M).<br>3. Não há falar em violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC/15 quando o tribunal de origem, apesar de contrário aos interesses da parte, aprecia e decide, de maneira clara e fundamentada, as questões relevantes ao julgamento da lide, não estando obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos aventados pelas partes.<br>4. A Lei nº 13.786/2018, ao introduzir o art. 67-A na Lei de Incorporações Imobiliárias, estabeleceu um teto para a cláusula penal em caso de distrato ou rescisão por culpa do adquirente, mas não afastou a possibilidade de controle judicial de abusividade, sobretudo nas relações de consumo.<br>5. O percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, fixado pelo tribunal de origem, está em consonância com a jurisprudência desta corte, que o considera razoável para compensar o vendedor pelas despesas inerentes ao negócio. A revisão desse entendimento para aplicar o teto legal de 50% (cinquenta por cento) implicaria reexame de fatos e provas, o que é vedado pelas súmulas 5 e 7 do STJ.<br>6. A escolha do índice de correção monetária pelas instâncias ordinárias, quando fundamentada na premissa de que o índice eleito melhor reflete a recomposição do poder de compra da moeda, constitui questão fático-probatória cuja análise é inviável em sede de recurso especial, ante o óbice da súmula 7/STJ.<br>7. Recurso especial desprovido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por MELNICK EVEN SCORPIUS EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA (MELNICK) contra decisão que não admitiu seu recurso especial manejado com fulcro no art. 105, III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, de relatoria do Desembargador João Pedro Cavalli Junior, cuja ementa restou assim redigida (e-STJ, fl. 587):<br>APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR. RESILIÇÃO CONTRATUAL. CONTRATO ENTABULADO POSTERIORMENTE À LEI 13.786/18. CLÁUSULA PENAL ABUSIVA. REDUÇÃO DO PERCENTUAL. POSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS REGRAS CONSUMERISTAS. TERMO INICIAL DOS JUROS A CONTAR DO TRÂNSITO EM JULGADO. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA IGP M, POIS MELHOR REFLETE A INFLAÇÃO.<br>INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. A relação tratada nos autos é de consumo, estando as partes enquadradas no conceito de consumidor e fornecedor, respectivamente, insculpido nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, o que atrai a aplicação da Lei n. 8.078/90.<br>DA REPETIÇÃO DE VALORES. O STJ possui entendimento no sentido de que mesmo nos contratos firmados após o advento da lei n.º 13.786/18, o percentual máximo da penalidade contratual deve ser de 25%. Percentual majorado de 10% para 25%. Possibilidade.<br>TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. Os juros devem incidir a contar do trânsito em julgado. Precedente do STJ.<br>DO ÍNDICE DA CORREÇÃO MONETÁRIA. Por ser o indexador que melhor reflete a perda do poder aquisitivo da moeda em virtude do processo inflacionário, aplica se usualmente o IGP M para correção monetária.<br>DADO PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.<br>Embargos de declaração de MELNICK foram rejeitados (e-STJ, fl. 735).<br>Nas razões do agravo, MELNICK apontou: (1) a inaplicabilidade das Súmulas 5, 7 e 83 do Superior Tribunal de Justiça, pois a controvérsia versaria sobre matéria exclusivamente de direito, qual seja, a correta interpretação e aplicação do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64, com a redação dada pela Lei nº 13.786/2018, e a possibilidade de substituição judicial do índice de correção monetária pactuado; (2) a ocorrência de negativa de prestação jurisdicional, uma vez que o Tribunal de origem teria se omitido sobre pontos essenciais para o deslinde da controvérsia, notadamente a ausência de fundamentação para afastar a cláusula penal de 50% (cinquenta por cento) e para substituir o índice de correção contratual; (3) o equívoco da decisão agravada ao adentrar o mérito do recurso especial, extrapolando os limites do juízo de admissibilidade; (4) a dissonância do acórdão recorrido com a jurisprudência atual desta Corte Superior no que tange à validade da cláusula de retenção de até 50% (cinquenta por cento) nos contratos com patrimônio de afetação firmados após a Lei do Distrato (e-STJ, fls. 751-768).<br>Houve apresentação de contraminuta por CLAUDIA REGINA BACHINSKI (CLAUDIA) defendendo que o agravo não impugnou especificamente os fundamentos da decisão de inadmissibilidade, o que atrairia a incidência da Súmula 182/STJ, e, no mérito, que a decisão do Tribunal de origem estaria em conformidade com a jurisprudência desta Corte, que permite a revisão judicial de cláusulas penais manifestamente excessivas mesmo após a Lei nº 13.786/2018, sendo inviável a análise do recurso especial por força dos óbices das Súmulas 5, 7 e 83 do STJ (e-STJ, fls. 772-782).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). EMPREENDIMENTO COM PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA.<br>1. Ação de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, ajuizada pelo promitente comprador, fundada em impossibilidade financeira de prosseguir com o pagamento das parcelas. Contrato firmado após a vigência da lei nº 13.786/2018.<br>2. O propósito recursal consiste em definir: (I) a legalidade da cláusula contratual que estabelece a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme previsão do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64, para empreendimentos com patrimônio de afetação; e (II) a possibilidade de substituição judicial do índice de correção monetária pactuado (INCC) por outro (IGP-M).<br>3. Não há falar em violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC/15 quando o tribunal de origem, apesar de contrário aos interesses da parte, aprecia e decide, de maneira clara e fundamentada, as questões relevantes ao julgamento da lide, não estando obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos aventados pelas partes.<br>4. A Lei nº 13.786/2018, ao introduzir o art. 67-A na Lei de Incorporações Imobiliárias, estabeleceu um teto para a cláusula penal em caso de distrato ou rescisão por culpa do adquirente, mas não afastou a possibilidade de controle judicial de abusividade, sobretudo nas relações de consumo.<br>5. O percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, fixado pelo tribunal de origem, está em consonância com a jurisprudência desta corte, que o considera razoável para compensar o vendedor pelas despesas inerentes ao negócio. A revisão desse entendimento para aplicar o teto legal de 50% (cinquenta por cento) implicaria reexame de fatos e provas, o que é vedado pelas súmulas 5 e 7 do STJ.<br>6. A escolha do índice de correção monetária pelas instâncias ordinárias, quando fundamentada na premissa de que o índice eleito melhor reflete a recomposição do poder de compra da moeda, constitui questão fático-probatória cuja análise é inviável em sede de recurso especial, ante o óbice da súmula 7/STJ.<br>7. Recurso especial desprovido.<br>VOTO<br>O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.<br>CONHEÇO do agravo e, por conseguinte, passo ao exame do mérito do recurso especial, que contudo não comporta provimento.<br>Nas razões de seu apelo nobre, interposto com fundamento nas alíneas "a" e "c" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, MELNICK apontou: (1) violação dos arts. 489, § 1º, e 1.022 do Código de Processo Civil, por negativa de prestação jurisdicional, ao argumento de que o Tribunal de origem não teria fundamentado adequadamente as razões pelas quais afastou a cláusula penal contratual de 50% (cinquenta por cento) e substituiu o índice de correção monetária (INCC) pelo IGP-M; (2) ofensa ao art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786/2018, e aos arts. 104, 389, 413, 421, 421-A e 422 do Código Civil, sustentando a plena validade da cláusula que previa a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, dado que o empreendimento estaria submetido ao regime de patrimônio de afetação e o contrato fora firmado sob a égide da nova legislação, bem como a impossibilidade de alteração do índice de correção monetária pactuado (INCC), o qual deveria prevalecer em respeito à autonomia da vontade e à força obrigatória dos contratos; (3) dissídio jurisprudencial com julgado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, que, em situação fática análoga, teria reconhecido a validade da cláusula de retenção de 50% (cinquenta por cento) nos termos da Lei do Distrato (e-STJ, fls. 641-682).<br>Houve apresentação de contrarrazões por CLAUDIA defendendo que o recurso não preenche os pressupostos de admissibilidade, em razão da incidência das Súmulas 211, 5, 7, 83 e 284 deste Superior Tribunal de Justiça. No mérito, pugnou pelo desprovimento do recurso, argumentando que a decisão recorrida aplicou corretamente o direito ao reconhecer a abusividade da cláusula penal, em conformidade com o Código de Defesa do Consumidor, e ao estabelecer um percentual de retenção razoável e alinhado à jurisprudência, bem como ao definir o IGP-M como índice de correção que melhor recompõe o valor da moeda (e-STJ, fls. 718-732).<br>Conforme a moldura fática delineada nos autos, a controvérsia originou-se de um "Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda" celebrado em 27 de fevereiro de 2021, por meio do qual CLAUDIA adquiriu da construtora MELNICK a unidade residencial de nº 710 do empreendimento "GO RIO BRANCO", localizado em Porto Alegre/RS. Após o adimplemento de R$ 147.157,65 (cento e quarenta e sete mil, cento e cinquenta e sete reais e sessenta e cinco centavos) do preço total ajustado, CLAUDIA, alegando dificuldades financeiras supervenientes, ajuizou ação de rescisão contratual com pedido de restituição de valores, pleiteando a devolução de, no mínimo, 75% (setenta e cinco por cento) da quantia paga.<br>O Juízo de primeiro grau julgou a demanda parcialmente procedente, decretando a rescisão do contrato e condenando MELNICK à restituição dos valores pagos, autorizando, contudo, a retenção de 10% (dez por cento) a título de cláusula penal. O magistrado sentenciante considerou abusiva a cláusula contratual que previa a retenção de 50% (cinquenta por cento) das parcelas adimplidas, com fulcro no art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor. Determinou, ainda, que a correção monetária sobre o montante a ser devolvido incidisse pelo IGP-M, a partir de cada desembolso, e que os juros de mora de 1% (um por cento) ao mês fossem contados da citação.<br>Inconformada, MELNICK interpôs recurso de apelação perante o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul. Em suas razões, sustentou, em síntese: a não incidência do Código de Defesa do Consumidor, sob o argumento de que a adquirente seria investidora; a legalidade e a necessidade de manutenção da cláusula penal no patamar de 50% (cinquenta por cento), conforme autorizado pelo art. 67-A, § 5º, da Lei nº 13.786/2018, por se tratar de empreendimento com patrimônio de afetação; a incorreção do índice de correção monetária (IGP-M), defendendo a aplicação do índice contratualmente previsto (INCC); e a necessidade de alteração do termo inicial dos juros de mora para a data do trânsito em julgado da decisão.<br>O egrégio Tribunal de Justiça gaúcho deu parcial provimento ao apelo. O acórdão recorrido manteve a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica, mas majorou o percentual de retenção de 10% (dez por cento) para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, por entender que este seria o limite máximo razoável, mesmo em contratos posteriores à Lei do Distrato, citando precedente desta Corte. Além disso, acolheu a tese da apelante para fixar o termo inicial dos juros de mora a partir do trânsito em julgado. No entanto, rejeitou a pretensão de alteração do índice de correção monetária, mantendo o IGP-M sob o fundamento de que seria o indexador que melhor refletiria a perda do poder aquisitivo da moeda.<br>Opostos embargos de declaração pela ora recorrente, nos quais se apontou omissão quanto à análise específica da legalidade da retenção de 50% (cinquenta por cento) à luz do regime de patrimônio de afetação e quanto à fundamentação para a não aplicação do índice de correção contratual (INCC), foram eles rejeitados.<br>Sobreveio a interposição do recurso especial, inadmitido na origem com fulcro nas Súmulas 5, 7 e 83 do STJ, ensejando a interposição do presente agravo, por meio do qual MELNICK busca a reforma do acórdão para que prevaleçam integralmente as disposições contratuais.<br>O recurso especial não merece acolhida.<br>(I) Da suposta violação dos arts. 489 e 1.022 do Código de Processo Civil<br>MELNICK alega que o acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul incorreu em negativa de prestação jurisdicional, porquanto, mesmo após a oposição de embargos de declaração, teria permanecido omisso quanto a pontos cruciais para a resolução da controvérsia. Especificamente, sustenta que não houve fundamentação adequada para justificar a redução da cláusula penal de 50% (cinquenta por cento) para 25% (vinte e cinco por cento) e para afastar o índice de correção monetária contratualmente previsto (INCC) em favor do IGP-M.<br>Tal alegação, contudo, não se sustenta. O dever de fundamentação das decisões judiciais, previsto no art. 93, IX, da Constituição Federal e detalhado no art. 489, § 1º, do Código de Processo Civil, não impõe ao julgador o dever de rebater, um a um, todos os argumentos deduzidos pelas partes, mas sim o de expor, de forma clara, coerente e completa, as razões de seu convencimento, enfrentando as questões de fato e de direito que sejam capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada.<br>No caso em análise, o Tribunal de origem, ao julgar o recurso de apelação, manifestou-se expressamente sobre as duas questões centrais do recurso especial. No que tange ao percentual de retenção, o acórdão recorrido consignou que, apesar de o contrato ter sido firmado após a Lei nº 13.786/2018 e prever a possibilidade de retenção de até 50% (cinquenta por cento) em razão do patrimônio de afetação, a relação jurídica é de natureza consumerista, o que atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor e permite a revisão de cláusulas consideradas abusivas. Com base nessa premissa, e citando entendimento desta Corte, concluiu que o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos seria o patamar máximo admissível, por ser razoável e suficiente para indenizar a vendedora pelos prejuízos decorrentes do desfazimento do negócio.<br>Da mesma forma, quanto ao índice de correção monetária, o órgão julgador expôs seu fundamento de maneira explícita, afirmando que "Por ser o indexador que melhor reflete a perda do poder aquisitivo da moeda em virtude do processo inflacionário, aplica se usualmente o IGP M para correção monetária", citando, inclusive, julgados daquela Corte em abono a sua tese.<br>Depreende-se, portanto, que a prestação jurisdicional foi entregue de modo completo e devidamente fundamentado. O que se verifica, em verdade, é o mero inconformismo da recorrente com o resultado do julgamento, que lhe foi desfavorável. A mera discordância com a valoração das provas ou com a interpretação da lei aplicada pelo Tribunal a quo não configura omissão, contradição ou obscuridade, tampouco ausência de fundamentação apta a ensejar a nulidade do julgado. O acórdão enfrentou as teses recursais, apresentando os motivos pelos quais entendeu pela majoração da retenção para 25% (e não 50%) e pela manutenção do IGP-M, não havendo, pois, que se falar em violação dos arts. 489 e 1.022 do Código de Processo Civil.<br>(II) Da cláusula penal e do percentual de retenção<br>O ponto central da insurgência recursal reside na legalidade da cláusula contratual que estabelece a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pela promitente compradora em caso de rescisão por sua culpa exclusiva. A recorrente defende a aplicação literal do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, introduzido pela Lei nº 13.786/2018, que admite tal percentual em incorporações submetidas ao regime do patrimônio de afetação.<br>Embora a inovação legislativa trazida pela Lei do Distrato tenha representado um marco na busca por maior segurança jurídica e equilíbrio nas relações de incorporação imobiliária, estabelecendo parâmetros objetivos para as consequências do desfazimento contratual, sua aplicação não afasta, de modo absoluto, o controle de abusividade exercido pelo Poder Judiciário, especialmente nas relações de consumo. A referida lei estabeleceu um teto para a cláusula penal, mas não transformou esse teto em um piso obrigatório, nem tornou a cláusula imune a qualquer tipo de escrutínio judicial.<br>O diálogo das fontes normativas, princípio basilar do ordenamento jurídico brasileiro, impõe que a nova legislação seja interpretada em harmonia com os princípios e regras do Código de Defesa do Consumidor, notadamente aqueles que visam proteger o contratante vulnerável contra cláusulas que estabeleçam obrigações iníquas, abusivas, ou que o coloquem em desvantagem exagerada, como preceitua o art. 51, IV, do CDC. A fixação de um percentual máximo de retenção pela lei especial não significa que qualquer valor até esse limite seja, a priori, válido e inquestionável, imune ao controle judicial. A validade da cláusula penal, mesmo sob a égide da nova lei, deve ser aferida casuisticamente, à luz de critérios de razoabilidade e proporcionalidade, observadas as circunstâncias do caso concreto.<br>Na hipótese dos autos, o Tribunal de origem, soberano na análise do conjunto fático-probatório, entendeu que a retenção no patamar de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos se mostrava adequada e suficiente para compensar a vendedora pelas despesas administrativas, de publicidade e comercialização, bem como por eventuais prejuízos decorrentes da indisponibilidade do imóvel. Tal percentual, aliás, encontra-se em consonância com a jurisprudência pacífica desta Corte, que, mesmo antes da Lei nº 13.786/2018, já havia consolidado o entendimento de que a retenção em favor do vendedor deveria variar entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga.<br>Nesse sentido:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. CONTRATO. COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ACÓRDÃO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ.<br>1. É admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador. Precedentes.<br>2. Na hipótese, acolher a tese pleiteada pela agravante exigiria exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas, procedimentos vedados em recurso especial, a teor da Súmula nº 7/STJ.<br>3. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.071.654/ES, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 16/6/2025 , DJEN 23/06/2025 )<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR NA CONDIÇÃO DE CONSUMIDOR. PERCENTUAL DOS VALORES RETIDOS. REVISÃO. INVIABILIDADE. SÚMULA 7 /STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que aplicou a Súmula nº 83 do STJ para, conhecendo do agravo, conhecer do recurso especial e negar-lhe provimento sob o fundamento de que a jurisprudência do STJ permite a retenção pelo promitente comprador, na posição de consumidor, de 10% a 25% dos valores pagos quando houver rescisão do contrato por culpa do promitente comprador.<br>2. Na instância a quo, o Tribunal local concluiu pela impossibilidade de resolução do contrato com perda integral dos valores pagos, determinando a devolução de 80% dos valores ao promitente comprador, mesmo após leilão extrajudicial do imóvel.<br>II. Questão em discussão<br>3. A questão em discussão consiste em saber se: (i) é aplicável a retenção de 20% dos valores pagos pelo promitente comprador em caso de rescisão do contrato por culpa deste, considerando a realização de leilão extrajudicial do imóvel; e se (ii) a Súmula 83/STJ se aplica aos recursos especiais interpostos com fundamento na alínea "a" do art. 105, III, da CF/88.<br>III. Razões de decidir<br>4. A jurisprudência do STJ permite a retenção de 10% a 25% dos valores pagos quando a rescisão do contrato ocorre por culpa do promitente comprador, sendo consentânea com a jurisprudência desta Corte a retenção de 20% fixada na origem.<br>5. A revisão do percentual de retenção fixado pelas instâncias de origem demandaria reexame dos elementos fático-probatórios dos autos, o que é inviável em sede especial, conforme a Súmula 7/STJ.<br>6. A Súmula 83/STJ aplica-se tanto aos recursos interpostos pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do art. 105, III, da CF/88, conforme entendimento consolidado do STJ.<br>IV. Dispositivo<br>7. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AgInt no AREsp 2097363/RJ, Rel. Min. Daniela Teixeira, Terceira Turma, j. 12/08/2025 , DJEN 15/08/2025 )<br>CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. ALEGAÇÃO DE JULGAMENTO EXTRA PETITA. REEXAME DOS FATOS DA CAUSA. SÚMULA N. 7 DO STJ. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO/OCUPAÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO.<br>IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83 DO STJ. RETENÇÃO DE 25% DO VALOR TOTAL. JURISPRUDÊNCIA SEDIMENTADA NA SEGUNDA SEÇÃO. SÚMULA N. 568 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel (lote urbano não edificado) cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, em virtude de inadimplemento do promitente comprador.<br>2. Os aclaratórios são espécie de recurso de fundamentação vinculada, exigindo para seu conhecimento a indicação de erro material, obscuridade, contradição ou omissão em que teria incorrido o julgador (arts. 489 e 1.022 do CPC), não se prestando ao rejulgamento do que foi decidido.<br>3. No caso, a conclusão alcançada pelo Tribunal de origem, no que se refere à alegação de julgamento extra petita, decorreu da análise dos elementos fáticos da causa, cujo reexame é vedado nesta via excepcional, ante o óbice da Súmula n. 7 desta Corte.<br>4. Incabível a cobrança de taxa de fruição na hipótese em que o objeto do contrato de promessa de compra e venda é um lote não edificado. Precedentes. Incidência da Súmula n. 83 do STJ.<br>5. Na hipótese de inadimplemento do promitente comprador, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% dos valores pagos, nos termos do que decidiu a Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP, reputando referido índice como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Incidência da Súmula n. 568 do STJ.<br>6. Agravo conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial.<br>(AREsp 2868500/GO, minha relatoria, Terceira Turma, j. 05/05/2025, DJEN 08/05/2025)<br>A fixação de um percentual dentro dessa baliza não viola a legislação federal, mas, ao contrário, representa a correta aplicação do direito, ponderando os interesses de ambas as partes e coibindo o enriquecimento sem causa de qualquer delas. Modificar a conclusão do Tribunal de origem para acolher a pretensão da recorrente de elevar o percentual para 50% (cinquenta por cento) demandaria, necessariamente, o reexame das circunstâncias fáticas e das cláusulas do contrato para aferir se a penalidade seria, de fato, excessiva, o que é vedado em sede de recurso especial, nos termos dos enunciados das Súmulas 5 e 7 desta Corte.<br>Ademais, estando o acórdão recorrido em sintonia com o entendimento consolidado neste Superior Tribunal de Justiça quanto à razoabilidade do percentual de retenção fixado, incide o óbice da Súmula 83/STJ, aplicável tanto aos recursos interpostos com fundamento na alínea "a" quanto na alínea "c" do permissivo constitucional.<br>(III) Do índice de correção monetária<br>No que concerne à insurgência contra a utilização do IGP-M como índice de correção monetária, em detrimento do INCC previsto contratualmente, melhor sorte não assiste a MELNICK. A correção monetária visa, primordialmente, a recompor o poder de compra da moeda corroído pela inflação, garantindo que o valor a ser restituído corresponda, em termos reais, àquele que foi desembolsado.<br>O Tribunal de origem, ao manter a aplicação do IGP-M, o fez sob o fundamento de que tal índice seria o que melhor refletiria a inflação do período, visando à efetiva recomposição do poder aquisitivo da moeda. Trata-se de uma conclusão extraída da análise do contexto econômico e das particularidades do caso concreto, inserida no âmbito da convicção motivada do julgador. A escolha do índice de correção monetária, quando devidamente fundamentada, como no caso, situa-se no campo da apreciação dos fatos e das provas, sendo sua revisão inviável na via estreita do recurso especial, por força do óbice da Súmula 7/STJ.<br>Embora o princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) seja a regra, ele não é absoluto e pode ser relativizado quando as disposições contratuais se mostrarem excessivamente onerosas ou em descompasso com a finalidade do instituto, como o da correção monetária. A decisão do Tribunal de origem de aplicar o IGP-M, por entendê-lo mais adequado à realidade inflacionária, não representa, por si só, violação aos arts. 104, 389 e 421 do Código Civil, que tratam da validade e função social dos contratos. A alteração desse entendimento, para se concluir pela aplicação do INCC, exigiria uma incursão no mérito da controvérsia fática sobre qual índice efetivamente melhor recompôs a moeda no período, o que, como dito, é vedado nesta instância.<br>Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso especial.<br>MAJORO em 5% o valor econômico dos honorários advocatícios sucumbenciais anteriormente fixados em desfavor de MELNICK, na forma do art. 85, § 11, do CPC.<br>É como voto.