ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 16/09/2025 a 22/09/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INVERSÃO DA MULTA CONTRATUAL. TEMA N. 971 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.<br>1. Trata-se de ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com indenização por danos materiais e morais, em decorrência de atraso na entrega da obra.<br>2. No caso, verifica-se que a recorrente não se desincumbiu do ônus de demonstrar o dissídio interpretativo viabilizador do recurso especial, que não foi comprovado nos termos exigidos pelos arts. 1.029, § 1º, do CPC, e 255, § 1º, do RISTJ, tendo em vista a ausência de similitude fática entre os casos confrontados.<br>3. Ademais, a jurisprudência desta Corte firmou o entendimento de que não é possível o conhecimento do apelo excepcional, sob esse fundamento, na hipótese em que o dissídio é apoiado em fatos e não na interpretação da lei. Isso porque a Súmula n. 7 do STJ também se aplica aos recursos especiais interpostos pela alínea c do permissivo constitucional.<br>4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por MASB DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO S.A. (MASB) contra decisão que não admitiu seu apelo nobre manejado com fundamento no art. 105, III, alínea c, da CF contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, assim ementado:<br>APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO INDENIZATÓRIA - CERCEAMENTO AO DIREITO DE DEFESA - PROVA ORAL - NÃO CONSTATAÇÃO - COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL - ATRASO NA ENTREGA - CONSTATAÇÃO DE VÍCIOS - MULTA CONTRATUAL - INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL - CABIMENTO - BASE DE CÁLCULO - VALOR DO IMÓVEL - RAZOABILIDADE - RESTITUIÇÃO DE IPTU E DESPESAS DE CONDOMÍNIO - DELIMITAÇÃO DO PERÍODO DA RESTITUIÇÃO - DANO MORAL - OCORRÊNCIA - ABALO QUE DEVE SER INDENIZADO - VALOR DA INDENIZAÇÃO - HIPÓTESE CONCRETA - REDUÇÃO - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL - CITAÇÃO. Os instrumentos de prova devem ao menos abstratamente reunir condições para alcançar sua finalidade, isto é, evidenciar os fatos sobre os quais repousa a defesa e ser essenciais, do contrário o seu indeferimento não acarreta cerceamento de defesa. Constatado o atraso na entrega de apartamento no prazo estipulado e havendo previsão de cláusula penal apenas para o comprador, procede- se à inversão para a fixação da indenização contra o vendedor que descumpre obrigação. A multa aplicada inversamente deve ser calculada sobre o valor do imóvel apurado na contratação, consideradas as peculiaridades do caso e por não traduzir quantia excessiva. O pagamento de IPTU, taxas e despesas de condomínio somente passam a ser responsabilidade do promissário comprador quando comprovada sua imissão na posse do bem. O inadimplemento contratual, por si, não provoca dano moral e não implica em obrigação de indenizar. A reparação dos danos imateriais é admitida em situações excepcionais, sobretudo quando ultrapassado o tempo estimado para concretização de negócio jurídico e/ou consolidação do direito à propriedade, o imóvel é entregue com vícios de construção, gerando transtornos que ultrapassam meros dissabores. O valor da indenização deve ser arbitrado em atenção aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade. Constatado, na hipótese concreta, que o valor arbitrado se mostra exorbitante, a redução é imperativa. Quantia reduzida para R$ 4.000,00 (quatro mil reais). Nas indenizações a título de dano moral em demandas fundadas na responsabilidade contratual, a correção monetária incide desde a data do arbitramento e os juros de mora incidem a partir da citação (STJ, súm. 362 e CC, art. 405). Preliminar rejeitada e recurso parcialmente provido (e-STJ, fl. 524).<br>Nas razões do presente agravo, MASB alegou a não incidência das Súmulas n. 7 e 211, ambas desta Corte, além da demonstração do dissídio jurisprudencial.<br>Não foi apresentada contraminuta.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INVERSÃO DA MULTA CONTRATUAL. TEMA N. 971 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.<br>1. Trata-se de ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com indenização por danos materiais e morais, em decorrência de atraso na entrega da obra.<br>2. No caso, verifica-se que a recorrente não se desincumbiu do ônus de demonstrar o dissídio interpretativo viabilizador do recurso especial, que não foi comprovado nos termos exigidos pelos arts. 1.029, § 1º, do CPC, e 255, § 1º, do RISTJ, tendo em vista a ausência de similitude fática entre os casos confrontados.<br>3. Ademais, a jurisprudência desta Corte firmou o entendimento de que não é possível o conhecimento do apelo excepcional, sob esse fundamento, na hipótese em que o dissídio é apoiado em fatos e não na interpretação da lei. Isso porque a Súmula n. 7 do STJ também se aplica aos recursos especiais interpostos pela alínea c do permissivo constitucional.<br>4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.<br>VOTO<br>O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.<br>CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que não merece prosperar.<br>Nas razões de seu apelo nobre interposto com base no art. 105, III, alínea c, da CF, MASB alegou divergência jurisprudencial com precedente desta Corte Superior, julgado sob o rito dos repetitivos, REsp n. 1.614.721/DF (Tema n. 971), ao sustentar a impossibilidade de inversão da cláusula penal, utilizando como base de cálculo o preço total do imóvel ao invés de quantia certa, determinada e razoável de indenização, a fim de evitar o enriquecimento sem causa dos promitentes compradores.<br>A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.621.485/SP, de relatoria do Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe de 25/6/2019, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema n. 971), firmou o entendimento de que no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.<br>Nesse sentido também são os seguintes julgados, a saber:<br>CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. SÚMULA N. 543/STJ. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. REVISÃO. SÚMULA N. 7/STJ. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. CABIMENTO.<br> .. <br>4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de ser possível a inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor no caso de inadimplemento do promitente vendedor, consubstanciado na ausência de entrega do imóvel no prazo acordado (AgInt no AREsp n. 2.042.000/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 27/11/2023, DJe de 30/11/2023).<br>Agravo interno improvido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.784.306/BA, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 23/6/2025)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. AÇÃO DE DESCONSTITUIÇÃO DE ÔNUS HIPOTECÁRIO, DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E DE PERDAS E DANOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. QUITAÇÃO. BAIXA DA HIPOTECA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DEMORA DA CONSTRUTORA EM TRANSFERIR O BEM DEFINITIVAMENTE. MORA CARACTERIZADA. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. NULIDADE PROCESSUAL. JULGAMENTO ULTRA PETITA. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. PARAMETRIZAÇÃO, EXTENSÃO DO DANO E PERÍODO DA MORA. ALTERAÇÃO DO JULGADO. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. DANOS MORAIS. CONFIGURAÇÃO.<br> .. <br>3. A inversão de cláusula penal pode ser feita não somente na hipótese consagrada no Tema Repetitivo nº 971/STJ (atraso na entrega de imóvel adquirido na planta), mas tal disposição contratual, nos contratos bilaterais, onerosos e comutativos, deve voltar-se aos contratantes indistintamente, ainda que redigida apenas em favor de uma das partes.<br> .. <br>6. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no REsp n. 2.032.438/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024)<br>No caso em exame, tendo sido reconhecido o atraso na entrega do empreendimento, o Tribunal mineiro passou a analisar o pedido de indenização, consignando, quanto à imposição ao pagamento a título de multa contratual, a inversão da cláusula penal moratória, consoante o seguinte trecho:<br>A impontualidade no pagamento das prestações gera a cobrança do valor atualizado acrescido de penalidades, tal como estabelecido na cláusula 9.1, veja-se:<br>9.1. O atraso no pagamento de qualquer parcela do preço sujeitará o PROMISSÁRIO COMPRADOR a pagar à PROMITENTE VENDEDORA o valor da parcela vencida reajustada conforme itens 7.2 e 7.3 da Cláusula Sétima, acrescido de: a) os juros de mora de 1% (um por cento) ao mês contados diariamente a partir da data do vencimento até a do efetivo pagamento; b) a multa moratória de 2% (dois por cento) sobre o total do débito em atraso.<br>O instrumento contratual não prevê multa moratória pelo atraso na entrega do imóvel, motivo pelo qual os Apelados buscam a aplicação inversa da cláusula 9.1.<br>No que tange à inversão da cláusula penal para que haja condenação em multa moratória não prevista no contrato, impõe-se tecer algumas considerações:<br>Em 22.5.2019, o STJ julgou recurso representativo de controvérsia, REsp 1614721/DF, de relatoria do Min. Luiz Felipe Salomão, publicado no DJe de 25/06/19 que foi assim ementado:<br> .. <br>Como se vê, possível o arbitramento razoável de multa contratual à construtora inadimplente em atenção aos princípios consumeristas, primordialmente, ao equilíbrio e reciprocidade das obrigações, inclusive de natureza moratória. Frisa-se que com a inversão da cláusula penal impõe-se à construtora punição pelo descumprimento da obrigação de entregar a unidade no prazo avençado, podendo ser apurado valor adequado e proporcional ao período de mora.<br>Em caso de atraso no pagamento das parcelas, o contrato prevê juros de mora de 1% a.m. a partir da data de vencimento e multa de 2% incidente sobre o total do débito em atraso (mora do promitente comprador).<br>A multa aplicada inversamente em desfavor da Apelante (2%) calculada com base no valor do imóvel apurado na contratação (R$ 398.956,00) não traduz penalidade excessiva, sobretudo considerando incidência única estipulada na sentença e acréscimo de juros de mora de 1% a.m. a partir do término do prazo de tolerância.<br>Destaca-se que a pretensão de aplicação da multa com equivalência ao locativo do bem imóvel pelo período de atraso pioraria a situação da Apelante (0.5% x R$ 398.956,00 multiplicado pela quantidade de meses em atraso), porquanto, a incidência mensal culminaria em quantia superior à condenação e seria acrescida de juros de mora de 1% a.m.<br>Nesse aspecto, então, a sentença deve ser mantida porque a parte não tem interesse para pleitear aplicação de critério que lhe seria desfavorável (e-STJ, fls. 532-536).<br>Como se vê, na espécie, a conclusão do acórdão recorrido decorreu da interpretação de cláusula contratual, bem como do juízo de equidade realizado pelo órgão julgador, a fim de obter o valor adequado e proporcional ao período da mora, como decorrência da inversão da cláusula penal prevista para o consumidor, devendo ser observado, outrossim, que não houve cobrança cumulativa com lucros cessantes.<br>Foi assinalado, ainda , que a multa aplicada inversamente em desfavor da empresa, equivalente a 2% sobre o valor do imóvel apurado na contratação (R$ 398.956,00 - trezentos e noventa e oito mil, novecentos e cinquenta e seis reais) não traduz penalidade excessiva, uma vez que pretender aplicar a penalidade considerando o valor do aluguel no período de atraso pioraria a situação da ora recorrente (0.5% x R$ 398.956,00 multiplicado pela quantidade de meses em atraso), de modo que a incidência mensal culminaria em quantia superior à condenação.<br>Nesse passo, da análise das razões suscitadas, é possível verificar que a ora insurgente não se desincumbiu do ônus de demonstrar o dissídio interpretativo viabilizador do recurso especial, que não foi comprovado nos termos exigidos pelos arts. 1.029, § 1º, do CPC, e 255, § 1º, do RISTJ, tendo em vista a ausência de similitude fática entre os casos confrontados.<br>Ademais, a jurisprudência desta Corte firmou o entendimento de que não é possível o conhecimento do apelo excepcional , sob esse fundamento, na hipótese em que o dissenso é apoiado em fatos, e não na interpretação da lei. Isso porque a Súmula n. 7 do STJ também se aplica aos recursos especiais interpostos pela alínea c do permissivo constitucional.<br>Nesse sentido, confira-se o seguinte precedente:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. 1. RESPONSABILIDADE CIVIL. PLANO DE SAÚDE. NOVA FORMA DE CUSTEIO. ABUSIVIDADE DOS REAJUSTES. SÚMULA 7/STJ. 2. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SÚMULA 7/STJ. 3. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.<br>1. A revisão das conclusões a que chegou o Colegiado estadual a respeito da conclusão de que houve reajuste abusivo, e não nova forma de custeio, bem como sobre os motivos que ocasionaram os prejuízos obtidos pela agravante, reclama a incursão no contexto fático-probatório dos autos, providência inviável no âmbito do recurso especial, ante o teor do óbice inserto na Súmula 7 do STJ.<br>2. A necessidade do reexame da matéria fática inviabiliza o recurso especial pela alínea c do permissivo constitucional, ficando, portanto, prejudicado o exame da divergência jurisprudencial.<br>3. Agravo interno improvido.<br>(AgInt no AREsp n. 1.076.348/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 17/10/2017, DJe 26/10/2017 -sem destaque no original)<br>Nessas condições, CONHEÇO do agravo para NÃO CONHECER do recurso especial.<br>É o voto.