ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 16/09/2025 a 22/09/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 7 E 83 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.<br>1. É inviável, em recurso especial, reexaminar as circunstâncias fáticas que levaram o Tribunal de origem a fixar o percentual de retenção em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por incidir o óbice da Súmula 7 do STJ.<br>2. O acórdão que estabelece o percentual de retenção em 10% dos valores pagos, com base nas peculiaridades do caso concreto, está em harmonia com a jurisprudência do STJ, que admite a retenção em patamar variável entre 10% e 25%, o que atrai a incidência da Súmula 83 do STJ.<br>3. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por VEMA CONSTRUÇÕES LTDA (VEMA) contra decisão que não admitiu seu recurso especial manejado com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Pernambuco, de relatoria do Desembargador Roberto da Silva Maia, assim ementado (e-STJ, fls. 687-688):<br>APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL (RETENÇÃO DE 10%) E, PORÉM, IMEDIATA DO VALOR PAGO. PRECEDENTES DO STJ. SÚMULA 543/STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO PELO JUIZ DE 1º GRAU MANTIDO. APELO DESPROVIDO. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. RESPONSABILIDADE DA PROMITENTE COMPRADORA. NECESSIDADE DE POSSE EFETIVA DO BEM IMÓVEL. FATO NÃO EVIDENCIADO NOS AUTOS. REFORMA DA SENTENÇA NESSE PONTO. APELO ADESIVO PROVIDO. DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA MANTIDA TAL COMO DEFINIDO NA SENTENÇA OBJURGADA. CORREÇÃO, EX OFFICIO, DO TERMO A QUO DOS JUROS DE MORA DE 1% NO CASO (APLICAÇÃO DA TESE FIXADA NO REsp 1.740.911/DF, PELO RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS, TEMA 1.002.).<br>1. Quanto à obrigação de restituir parte dos valores pagos na hipótese de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, o C. STJ pacificou entendimento no sentido de que, a título de cláusula penal, cabe a retenção de percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) se o desfazimento ocorreu por culpa exclusiva do promitente comprador. Nesse sentido AgInt no AREsp 1378049/SE, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 10/08/2020, DJe 26/08/2020;<br>2. O reconhecimento da possibilidade de a construtora reter parte do valor nos casos de desfazimento do negócio por culpa exclusiva do consumidor se justifica "(..) como forma de indenizar o vendedor pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador" (trecho do voto da Min. Nancy Andrighi no REsp nº 1.224.921/PR), de modo que, na hipótese, todas as parcelas referidas na peça apelatória já estariam abrangidas pelo percentual definido no juízo a quo. Considerando não ter a parte se desincumbido de apresentar prova de quaisquer outras despesas ou prejuízos excedentes, limitando se, meramente, a arguir sua previsão contratual, mostra se razoável manter o percentual de retenção no importe fixado pelo juízo singular, ou seja, em 10% (dez por cento);<br>3. No que pertine à forma de devolução do saldo remanescente, o Tribunal da Cidadania publicou a Súmula nº 543, que dispõe "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.". Este precedente é de observância obrigatória pelos Tribunais;<br>4. Apelação desprovida;<br>5. No que atine ao ônus imposto à autora quanto ao pagamento do IPTU e taxas condominiais, vê se que o juízo a quo estabeleceu a expedição do habite se como início da responsabilidade por tais verbas. Esse entendimento, contudo, não se coaduna à orientação firmada no STJ, no sentido de que a responsabilidade do adquirente pelas despesas do condomínio - que são obrigações propter rem -, se inicia com a sua efetiva imissão na posse, o que ocorre com a entrega das chaves. Circunstância não evidenciada no caso concreto;<br>6. Recurso adesivo apelatório provido;<br>7. A modificação imposta no julgado primevo, ressalte se, não é capaz de modificar a distribuição do ônus da sucumbência imposta pelo togado singular, permanecendo inalterados o valor e a proporção ali definida;<br>8. Nos termos da jurisprudência do STJ, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019).<br>Embargos de declaração de MARIANA RICARTE LINS DE FREITAS (MARIANA) foram acolhidos para majorar os honorários advocatícios sucumbenciais (e-STJ, fls. 753-754).<br>Nas razões do agravo, VEMA apontou que: (1) a Súmula 83/STJ, fundamento da decisão de inadmissibilidade, não se aplica ao caso, pois o recurso especial busca a adequação do julgado à jurisprudência mais recente desta Corte, que teria consolidado o percentual de retenção em 25% dos valores pagos; e (2) a questão não envolve reexame de provas, mas a correta aplicação dos arts. 389 e 402 do Código Civil (e-STJ, fls. 809-810).<br>Houve apresentação de contraminuta por MARIANA defendendo que a decisão de inadmissibilidade deve ser mantida, pois o acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência do STJ, que permite a fixação do percentual de retenção entre 10% e 25%, e a revisão do valor demandaria reexame fático-probatório, vedado pela Súmula 7/STJ (e-STJ, fls. 815-817).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 7 E 83 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.<br>1. É inviável, em recurso especial, reexaminar as circunstâncias fáticas que levaram o Tribunal de origem a fixar o percentual de retenção em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por incidir o óbice da Súmula 7 do STJ.<br>2. O acórdão que estabelece o percentual de retenção em 10% dos valores pagos, com base nas peculiaridades do caso concreto, está em harmonia com a jurisprudência do STJ, que admite a retenção em patamar variável entre 10% e 25%, o que atrai a incidência da Súmula 83 do STJ.<br>3. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.<br>VOTO<br>O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.<br>CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que não merece prosperar.<br>Na origem, o caso cuida de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel ajuizada por MARIANA em face de VEMA. A sentença julgou o pedido parcialmente procedente para declarar a rescisão do contrato por culpa da compradora e determinar a restituição dos valores pagos, autorizando a retenção de 10% do montante pela construtora.<br>Inconformada, VEMA apelou ao Tribunal de Justiça do Estado de Pernambuco, pleiteando a majoração do percentual de retenção. O Tribunal de origem negou provimento ao recurso da construtora, mantendo o percentual de 10% por considerá-lo razoável e proporcional, destacando que a recorrente não apresentou provas de despesas ou prejuízos que justificassem um valor superior. Por outro lado, o Tribunal deu provimento ao recurso adesivo de MARIANA para afastar sua responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxas condominiais, uma vez que não houve imissão na posse do imóvel.<br>Sobreveio o apelo especial de VEMA, interposto com fundamento nas alíneas a e c do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, apontando (1) violação dos arts. 389 e 402 do Código Civil, sustentando que o percentual de retenção de 10% dos valores pagos é insuficiente para compensar as perdas e danos e os lucros cessantes decorrentes da rescisão contratual causada pela compradora; e (2) dissídio jurisprudencial acerca da interpretação do art. 413 do Código Civil, alegando que o entendimento desta Corte Superior teria se consolidado no sentido de fixar a retenção em 25%, e que este entendimento foi adotado pelo Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, por sua 1ª Câmara Cível, no julgamento da Apelação Cível nº 31966/2018, de modo que estaria caracterizada a divergência jurisprudencial (e-STJ, fls. 767-778).<br>Houve apresentação de contrarrazões por MARIANA defendendo que: (1) o recurso não deve ser conhecido por incidência da Súmula 7/STJ, ausência de prequestionamento e ofensa ao princípio da dialeticidade; e (2) no mérito, a decisão do Tribunal de origem está alinhada à jurisprudência do STJ, que admite a retenção entre 10% e 25%, sendo o percentual de 10% razoável no caso concreto, diante da ausência de comprovação de prejuízos maiores pela construtora (e-STJ, fls. 793-798).<br>(1) Da violação dos arts. 389 e 402 do Código Civil (Súmula 7 do STJ)<br>A recorrente alega que o percentual de retenção de 10% dos valores pagos pela compradora é irrisório e viola os arts. 389 e 402 do Código Civil, pois não seria suficiente para indenizar os prejuízos sofridos com a rescisão do contrato.<br>Contudo, a análise do acórdão impugnado revela que a fixação do percentual de retenção em 10% não foi aleatória, mas sim fundamentada nas circunstâncias específicas do caso concreto. O Tribunal de origem, ao manter o patamar estabelecido na sentença, o fez por reconhecer que a construtora, ora recorrente, não se desincumbiu de seu ônus probatório de demonstrar despesas ou prejuízos que justificassem uma retenção superior.<br>Confira-se o seguinte trecho do voto condutor (e-STJ, fl. 687):<br>Considerando não ter a parte se desincumbido de apresentar prova de quaisquer outras despesas ou prejuíz os excedentes, limitando se, meramente, a arguir sua previsão contratual, mostra se razoável manter o percentual de retenção no importe fixado pelo juízo singular, ou seja, em 10% (dez por cento).<br>Nesse contexto, a pretensão de majorar o percentual de retenção para 25%, sob a alegação de insuficiência do valor arbitrado, exigiria, necessariamente, o reexame do conjunto fático-probatório dos autos para infirmar a conclusão da Corte estadual de que não há provas de prejuízos superiores a 10%. Tal procedimento é vedado em sede de recurso especial, por força do óbice da Súmula 7 do STJ.<br>(2) Do dissídio jurisprudencial (Súmula 83 do STJ)<br>VEMA afirma, ainda, que o acórdão recorrido encampa entendimento sobre lei federal divergente daquele adotado pelo Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, por sua 1ª Câmara Cível, no julgamento da Apelação Cível nº 31966/2018, no sentido de fixar a retenção em 25%. Afirma, no ponto, que a jurisprudência desta Corte teria pacificado o percentual de 25% como adequado para tais casos.<br>Em verdade, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permite a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do contrato por culpa do promitente comprador.<br>Nesse sentido:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. CONTRATO. COMPRADOR.<br>PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ACÓRDÃO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ.<br>1. É admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador. Precedentes.<br>2. Na hipótese, acolher a tese pleiteada pela agravante exigiria exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas, procedimentos vedados em recurso especial, a teor da Súmula nº 7/STJ.<br>3. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.071.654/ES, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 16/6/2025, DJEN 23/06/2025)<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR NA CONDIÇÃO DE CONSUMIDOR. PERCENTUAL DOS VALORES RETIDOS. REVISÃO. INVIABILIDADE. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que aplicou a Súmula nº 83 do STJ para, conhecendo do agravo, conhecer do recurso especial e negar-lhe provimento sob o fundamento de que a jurisprudência do STJ permite a retenção pelo promitente comprador, na posição de consumidor, de 10% a 25% dos valores pagos quando houver rescisão do contrato por culpa do promitente comprador.<br>2. Na instância a quo, o Tribunal local concluiu pela impossibilidade de resolução do contrato com perda integral dos valores pagos, determinando a devolução de 80% dos valores ao promitente comprador, mesmo após leilão extrajudicial do imóvel.<br>II. Questão em discussão<br>3. A questão em discussão consiste em saber se: (i) é aplicável a retenção de 20% dos valores pagos pelo promitente comprador em caso de rescisão do contrato por culpa deste, considerando a realização de leilão extrajudicial do imóvel; e se (ii) a Súmula 83/STJ se aplica aos recursos especiais interpostos com fundamento na alínea "a" do art. 105, III, da CF/88.<br>III. Razões de decidir<br>4. A jurisprudência do STJ permite a retenção de 10% a 25% dos valores pagos quando a rescisão do contrato ocorre por culpa do promitente comprador, sendo consentânea com a jurisprudência desta Corte a retenção de 20% fixada na origem.<br>5. A revisão do percentual de retenção fixado pelas instâncias de origem demandaria reexame dos elementos fático-probatórios dos autos, o que é inviável em sede especial, conforme a Súmula 7/STJ.<br>6. A Súmula 83/STJ aplica-se tanto aos recursos interpostos pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do art. 105, III, da CF/88, conforme entendimento consolidado do STJ.<br>IV. Dispositivo 7. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AgInt no AREsp 2097363/RJ, Rel. Min. Daniela Teixeira, Terceira Turma, j. 12/08/2025, DJEN 15/08/2025)<br>Assim, a jurisprudência desta Corte Superior é firme no sentido de que, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, é razoável a retenção pelo vendedor de um percentual que varia de 10% a 25% dos valores pagos, conforme as particularidades da lide. Tendo o Tribunal estadual fixado a retenção em 10%, patamar que se insere no intervalo admitido pelo STJ, o acórdão rec orrido está em consonância com o entendimento desta Corte, o que atrai a incidência da Súmula 83/STJ, aplicável tanto aos recursos interpostos com fundamento na alínea "a" quanto na alínea "c" do permissivo constitucional.<br>Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso especial.<br>MAJORO em 5% o valor econômico dos honorários advocatícios sucumbenciais anteriormente fixados em desfavor de VEMA, na forma do art. 85, § 11, do CPC.<br>É como voto.