ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 16/09/2025 a 22/09/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>AGRAVO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ENTREGA DAS CHAVES. AUSÊNCIA. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. RESPONSABILIDADE. VENDEDORA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA Nº 7/STJ.<br>1. Segundo a jurisprudência do STJ, somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais e IPTU, sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na posse.<br>2. A revisão das conclusões do Tribunal de origem no tocante à imissão de posse demandaria o reexame de matéria fático-probatória, procedimento inviável em recurso especial, conforme a Súmula nº 7/STJ.<br>3. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial .

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interposto por HESA 112 - INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. e OUTRO contra a decisão que inadmitiu o recurso especial. O apelo extremo, com fundamento no artigo 105, III, alínea "a", da Constituição Federal, insurge-se contra o acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado:<br>"Compromisso de compra e venda. Abusividade da cláusula de instrumento particular que transfere aos adquirentes a responsabilidade pelo pagamento de IPTU e despesas condominiais antes da imissão na posse. Restituição devida. Sentença mantida. Recurso desprovido" (e-STJ fl. 231).<br>Em suas razões (e-STJ fls. 238/251), os agravantes sustentam violação dos artigos 421, 422, 1.334 do Código Civil e 9º da Lei nº 4.591/1964.<br>Aduzem que,<br>"(..)<br>No caso em tela, cumpre consignar que, no Contrato de Compromisso de Venda e Compra e Outras Avenças, firmado entre as partes em 09 de fevereiro de 2023, restou prevista a responsabilidade do comprador quanto ao pagamento de "todas as despesas incidentes sobre o imóvel, especialmente impostos, taxas, rateios condominiais" a partir da data de assinatura do referido instrumento contratual" (e-STJ fl. 247).<br>Contrarrazões às e-STJ fls. 256/263.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ENTREGA DAS CHAVES. AUSÊNCIA. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. RESPONSABILIDADE. VENDEDORA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA Nº 7/STJ.<br>1. Segundo a jurisprudência do STJ, somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais e IPTU, sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na posse.<br>2. A revisão das conclusões do Tribunal de origem no tocante à imissão de posse demandaria o reexame de matéria fático-probatória, procedimento inviável em recurso especial, conforme a Súmula nº 7/STJ.<br>3. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial .<br>VOTO<br>Ultrapassados os requisitos de admissibilidade do agravo, passa-se ao exame do recurso especial.<br>A irresignação não merece prosperar.<br>No que se refere ao pagamento das despesas de condomínio e IPTU, o Tribunal de origem assim consignou:<br>"(..)<br>O recurso não comporta provimento.<br>As partes, em 9 de fevereiro de 2023, firmaram contrato de compromisso de compra e venda, tendo como objeto sala comercial 608, localizada no "Condomínio Helbor Trilogy Home & Office", situado em São Bernardo do Campo/SP (contrato de fls. 12/29).<br>Sob alegação de abusividade da cláusula 9.2, que transferia ao adquirente a obrigação de arcar com as despesas incidentes sobre o imóvel, como impostos, taxas, rateios condominiais, seguros etc, a partir da data de assinatura do contrato, requereu-se o ressarcimento em dobro dos valores pagos a tal título, no período de abril de 2023 a julho de 2023, e indenização por danos morais no patamar de R$ 3.000,00.<br>Condenadas as rés, na sentença, apenas ao ressarcimento de forma simples dos valores pagos pelo autor no mencionado período, pretendem, agora, nesta sede, a improcedência total da ação.<br>Sabido porém que a obrigação de arcar com o IPTU e despesas condominiais decorre da posse direta, resultante da efetiva entrega da unidade autônoma ao adquirente, mas o que se deu somente em 13 de julho de 2023, conforme "Termo de Vistoria, Posse e Recebimento de Chaves" (fls. 155).<br>Abusiva, pois, a cláusula "9.2" do instrumento de promessa de compra e venda, porquanto estabelece obrigação que coloca o consumidor em situação de desvantagem exagerada, incompatíveis com a boa-fé ou a equidade (art. 51, IV, do CDC). Descabe a imposição do pagamento do condomínio e do IPTU da unidade antes de sua entrega.<br>Igualmente não colhe a alegação de que o autor já seria, de todo modo, considerado possuidor por ser promissário comprador. Trata-se de ajuste obrigacional de que não decorre automática transferência da posse da coisa, senão a assunção da prestação de transferir a propriedade em definitivo, mediante o pagamento do preço.<br>(..)<br>Insista-se, são despesas que, em contrato de consumo, não se pode transferir ao consumidor antes que lhe seja dado se imitir na posse do imóvel, até quando, então, permanecem com o fornecedor" (e-STJ fls. 57/235) .<br>Verifica-se, portanto, que a Corte de origem está em harmonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça segundo o entendimento de que somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais e IPTU, sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na posse.<br>Nesse sentido:<br>"AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. DESPESAS CONDOMINIAIS E TRIBUTOS IMOBILIÁRIOS. PAGAMENTO DO IPTU PELOS COMPRADORES SOMENTE APÓS A IMISSÃO NA POSSE. PRECEDENTES. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO NÃO PROVIDO.<br>1. A jurisprudência desta Corte de Justiça é no sentido de que o promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais e do IPTU a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel.<br>Precedentes.<br>2. Agravo interno a que se nega provimento" (AgInt no REsp 1.769.395/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 11/4/2025).<br>"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA DO IMÓVEL PELO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE IMISSÃO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR NA POSSE DO BEM. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.<br>1. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, as despesas condominiais são responsabilidade da construtora até a entrega das chaves do imóvel ao adquirente. Isso porque o comprador não pode ser obrigado a pagar as despesas condominiais referente ao período em que não havia sido imitido na posse.<br>2. Agravo interno improvido" (AgInt no REsp 2.103.884/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, DJe de 15/05/2024).<br>"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA DA CONSTRUTORA. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. VENDEDORA. RESPONSABILIDADE.<br>1. Na hipótese, rever a conclusão do acórdão atacado, no sentido de que o autor ainda não obteve a posse do imóvel, demandaria o revolvimento do contrato e do contexto fático-probatório dos autos, procedimentos vedados em recurso especial em virtude da incidência das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.<br>2. Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, sobretudo após o esgotamento do período de prorrogação, é cabível a condenação por lucros cessantes, sendo presumido o prejuízo do promissário comprador. Precedentes.<br>3. Somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais e IPTU, sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na posse.<br>4. Agravo interno não provido" (AgInt no REsp 1.909.706/RJ, Relator MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, DJe de 18/3/2024).<br>"DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/2015 NÃO EVIDENCIADA. RETENÇÃO FIXADA EM 25% DO VALOR PAGO. CABIMENTO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DO IPTU. PROMITENTE-VENDEDORA. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE POR PARTE DOS COMPRADORES. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. TERRENO NÃO EDIFICADO. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. DECISÃO RECONSIDERADA. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.<br>1. Não configura ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia.<br>2. "A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP (28.8.2019), de relatoria da Ministra ISABEL GALLOTTI, firmou o entendimento no sentido de que, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, definido anteriormente no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato" (AgInt no AREsp 1.894.635/RJ, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe de 3/5/2022.)<br>3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de ter o IPTU como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse" (AgInt nos EDcl no REsp 1.839.792/RJ, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/8/2020, DJe de 17/8/2020).<br>4. Consoante entendimento do STJ, não é cabível a fixação de taxa de fruição na hipótese de desfazimento de contrato de compra e venda de terreno não edificado. Precedentes.<br>5. Agravo interno provido. Recurso especial desprovido" (AgInt no AREsp 2.044.026/RS, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, DJe de 26/8/2022.)<br>"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS. VENDEDORA. RESPONSABILIDADE. EFETIVA POSSE. NÃO COMPROVAÇÂO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ.<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).<br>2. Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, sobretudo após o esgotamento do período de prorrogação, é cabível a condenação por lucros cessantes, sendo presumido o prejuízo do promissário comprador. Precedentes.<br>3. Somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais, sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na posse.<br>4. Na hipótese, rever a conclusão do acórdão atacado, no sentido de que o autor ainda não obteve a posse do imóvel, demandaria o revolvimento do contrato e do contexto fático-probatório dos autos, procedimentos vedados em recurso especial em virtude da incidência das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.<br>5. Agravo interno não provido" (AgInt no REsp 1.854.703/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, DJe de 30/3/2022).<br>Ademais, rever tais argumentos no tocante à imissão de posse demandaria reapreciar todo o conjunto fático-probatório dos autos, o que encontra óbice na Súmula nº 7/STJ.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Na origem, os honorários sucumbenciais foram fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação , não cabendo a majoração prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil por já estar no limite máximo estabelecido no § 2º do mesmo dispositivo legal.<br>É o voto.