ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 16/09/2025 a 22/09/2025, por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>AGRAVO  INTERNO  NO  AGRAVO  EM  RECURSO  ESPECIAL.  COMPRA  E  VENDA.  IMÓVEL .  GRAVAME. DANOS  MORAIS.  REEXAME  DE  PROVAS .  SÚMULA  Nº  7/STJ.<br>1.  A  jurisprudência  do  Superior  Tribunal  de  Justiça  preleciona  que  o  simples  inadimplemento  contratual  em  virtude  do  atraso  na  baixa  de  hipoteca  de  imóvel  não  é  suficiente,  por  si  só,  para  acarretar  dano  moral  indenizável,  sendo  necessária  a  comprovação  de  circunstâncias  excepcionais  que  possam  configurar  lesão  extrapatrimonial. <br>2.  Na  h  ipótese,  o tribunal de origem conclui pela condenação em danos morais no presente caso e rever tais fundamentos demandaria reapreciar todo o conjunto fático-probatório dos autos, o que encontra óbice na  Súmula  nº  7/STJ.<br>3.  Agravo interno provido para, reconsiderando a decisão de e-STJ fls. 508/509, conhecer do agravo para não conhecer do recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se  de  agravo  interno  interposto  por  VILLAGIO CACHOEIRO SPE 134 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA.  contra  a  decisão da Presidência desta Corte de Justiça (e-STJ fls. 508/509) que não conheceu do agravo em recurso especial em virtude da ausência de impugnação de todos os fundamentos da decisão agravada.<br>Nas  presentes  razões,  a  agravante  sustenta  que  impugnou todos os fundamentos.<br>Ao  final,  requer  o  provimento  do  recurso.<br>Impugnação  às e-STJ fls. 523/532.<br>É  o  relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO  INTERNO  NO  AGRAVO  EM  RECURSO  ESPECIAL.  COMPRA  E  VENDA.  IMÓVEL .  GRAVAME. DANOS  MORAIS.  REEXAME  DE  PROVAS .  SÚMULA  Nº  7/STJ.<br>1.  A  jurisprudência  do  Superior  Tribunal  de  Justiça  preleciona  que  o  simples  inadimplemento  contratual  em  virtude  do  atraso  na  baixa  de  hipoteca  de  imóvel  não  é  suficiente,  por  si  só,  para  acarretar  dano  moral  indenizável,  sendo  necessária  a  comprovação  de  circunstâncias  excepcionais  que  possam  configurar  lesão  extrapatrimonial. <br>2.  Na  h  ipótese,  o tribunal de origem conclui pela condenação em danos morais no presente caso e rever tais fundamentos demandaria reapreciar todo o conjunto fático-probatório dos autos, o que encontra óbice na  Súmula  nº  7/STJ.<br>3.  Agravo interno provido para, reconsiderando a decisão de e-STJ fls. 508/509, conhecer do agravo para não conhecer do recurso especial. <br>VOTO<br>Em uma reanálise dos autos, observa-se que, de fato, houve a impugnação de todos os fundamentos da decisão agravada. Dessa forma, reconsidero a decisão proferida pela Presidência do Superior Tribunal de Justiça (e-STJ fls. 508/509), passando a novo exame da irresignação.<br>Ultrapassados os requisitos de admissibilidade do agravo, passa-se ao exame do recurso especial.<br>A  insurgência  não merece  prosperar .<br>Trata-se  de agravo contra a decisão que inadmitiu o recurso especial, fundamentado no artigo 105, III, alíneas "a" e "c" da Constituição Federal, insurge-se contra o acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo assim ementado:<br>"APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPOTECA REGISTRADA APÓS A QUITAÇÃO. SÚMULA N.º 308, DO STJ. DANOS MORAIS CARACTERIZADOS. INDENIZAÇÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS<br>1. Restou incontroversa a existência de hipoteca, que impede a transferência do imóvel adquirido pela Apelada, bem como a alegação de que o contrato de promessa de compra e venda foi integralmente adimplido antes de sua constituição.<br>2. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a garantia hipotecária firmada pela construtora com a instituição bancária não atinge o terceiro adquirente da unidade autônoma (Súmula n.º 308/STJ).<br>3. Resta configurado o dano moral à adquirente prejudicada pela atitude da construtora que não efetivou, a tempo, modo e de forma justificada, a baixa da hipoteca.<br>4. Considerando os parâmetros estabelecidos pela doutrina e jurisprudência para a fixação da indenização por dano moral, deve o valor fixado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) ser mantido, valor que se insere dentro dos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, com o escopo de compensar a vítima e punir o ofensor e não destoa dos valores que têm sido arbitrados por este egrégio Tribunal.<br>5 - Recurso desprovido. Honorários recursais" (e-STJ fls. 355/356).<br>Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ fls. 397/409).<br>Nas razões do recurso especial, a recorrente sustenta, além da divergência jurisprudencial, violação dos artigos 186, 421, 422, 425 e 927 do Código Civil.<br>Aduz que não cabe condenação em danos morais no presente caso.<br>Menciona que<br>"(..) NUNCA HOUVE RESISTÊNCIA DA RECORRENTE QUANTO À LIBERAÇÃO DO GRAVAME HIPOTECÁRIO EXISTENTE NA UNIDADE IMOBILIÁRIA OBJETO DA DEMANDA, PELO QUE NÃO HÁ QUE SE FALAR EM QUALQUER ILICITUDE DE SUA PARTE, COMO DEMONSTRAM OS E-MAILS E AS NOTIFICAÇÕES ANEXA" (e-STJ fls. 417/418).<br>Contrarrazões às e-STJ fls. 457/475.<br>Ultrapassados os requisitos de admissibilidade do agravo, passa-se ao exame do recurso especial.<br>A insurgência não merece prosperar.<br>A  jurisprudência  do  Superior  Tribunal  de  Justiça  possui  entendimento  sedimentado  no  sentido  de  que,  em  regra,  o  descumprimento  contratual,  por  si  só,  não  acarreta  dano  de  ordem  moral,  mas  mero  dissabor,  cabendo  ao  autor  demonstrar  que  a  violação  do  pacto  existente  entre  as  partes  ultrapassou  os  limites  do  simples  aborrecimento.<br>A  propósito:<br>"AGRAVO  INTERNO  NO  AGRAVO  EM  RECURSO  ESPECIAL.  ATRASO  NA  ENTREGA  DO  IMÓVEL.  RECURSO  ESPECIAL  DAS  RÉS.  PRETENSÃO  DE  AFASTAMENTO  DA  REPARAÇÃO  EXTRAPATRIMONIAL.  NÃO  INCIDÊNCIA  DA  SÚMULA  7/STJ.  DANO  MORAL  NÃO  CARACTERIZADO.  MERO  DESCUMPRIMENTO  CONTRATUAL.  ACÓRDÃO  ESTADUAL  EM  DISSONÂNCIA  AO  ENTENDIMENTO  DO  STJ.  SUCUMBÊNCIA  MÍNIMA  NÃO  CONFIGURADA.  DECAIMENTO  DOS  AUTORES  EM  PARTE  SUBSTANCIAL  DOS  PEDIDOS.  RECURSO  ESPECIAL  DOS  AUTORES.  DECISÃO  DENEGATÓRIA  DO  RECURSO  BASEADA  EM  RECURSO  REPETITIVO.  AGRAVO  DO  ART  1.042  DO  CPC/2015.  ERRO  GROSSEIRO.  AUSÊNCIA  DE  IMPUGNAÇÃO  ESPECÍFICA  A  UM  DOS  FUNDAMENTOS  DE  INADMISSÃO  DO  RECURSO  ESPECIAL.  ART.  932,  III,  DO  CPC/2015.  EXAME  DO  MÉRITO  DA  INSURGÊNCIA.  IMPOSSIBILIDADE.  AGRAVO  INTERNO  DESPROVIDO.<br>1.  A  conclusão  desta  relatoria  no  sentido  da  ausência  de  consignação,  no  acórdão  estadual,  de  fato  extraordinário  capaz  de  caracterizar  a  ofensa  a  direito  de  personalidade,  decorreu  apenas  da  revaloração  daquilo  que  constou  no  próprio  aresto  impugnado,  não  incidindo  a  Súmula  7  do  STJ.<br>2.  A  jurisprudência  desta  Casa  é  assente  no  sentido  do  descabimento  da  reparação  moral  nos  casos  em  que  ocorre  o  mero  atraso  na  entrega  do  imóvel,  pois  o  aborrecimento  inerente  à  expectativa  frustrada  decorrente  do  inadimplemento  contratual  está  inserido  no  cotidiano  das  relações  comerciais,  não  implicando  lesão  à  honra  ou  vulneração  à  dignidade  humana.<br>(..)<br>7.  Agravo  interno  desprovido"  (AgInt  no  AREsp  2.395.421/RJ,  Rel.  Ministro  MARCO  AURÉLIO  BELLIZZE,  Terceira  Turma,  julgado  em  14/10/2024,  DJe  de  16/10/2024  -  grifou-se).<br>"AGRAVO  INTERNO.  AGRAVO  EM  RECURSO  ESPECIAL.  AÇÃO  DE  OBRIGAÇÃO  DE  FAZER.  DEMORA  NA  BAIXA  DA  HIPOTECA  ACORDADA  PELAS  PARTES.  DANOS  MORAIS.  TEORIA  DO  DESVIO  PRODUTIVO.  NÃO  CABIMENTO.<br>1.  A  condenação  por  danos  morais  -  qualquer  que  seja  o  rótulo  que  se  confira  ao  tipo  de  prejuízo  alegado  -  tem  por  pressuposto  necessário  que  haja  circunstâncias  excepcionais  e  devidamente  comprovadas  de  que  o  consumidor  efetivamente  arcou  com  insuficiência  ou  inadequação  do  serviço  causadora  de  forte  abalo  ou  dano  em  seu  direito  de  personalidade.<br>2.  O  mero  atraso  em  baixar  gravame  de  hipoteca  no  imóvel  não  é  apto  a  gerar,  in  re  ipsa,  dano  moral,  sendo  indispensável  demonstrar  a  presença  de  efetivas  consequências  que  ultrapassem  os  aborrecimentos  normais  vinculados  a  descumprimento  contratual,  o  que  não  é  a  hipótese  dos  autos.<br>3.  Agravo  interno  a  que  se  nega  provimento"  (AgInt  no  AgInt  no  AREsp  2.398.021/RJ,  Rel.  Ministra  MARIA  ISABEL  GALLOTTI,  Quarta  Turma,  julgado  em  9/9/2024,  DJe  de  12/9/2024).<br>"AGRAVO  INTERNO  NOS  EMBARGOS  DE  DECLARAÇÃO  NO  RECURSO  ESPECIAL.  COMPRA  E  VENDA.  IMÓVEL.  CONTRATO.  DESCUMPRIMENTO.  DANOS  MORAIS.  INDENIZAÇÃO  AFASTADA.  AUTOR.  SUCUMBÊNCIA  MÍNIMA.  ARTIGO  86  DO  CPC.  ENTREGA  DO  BEM.  ATRASO  INJUSTIFICADO.  DANOS  MORAIS.  REEXAME.  SÚMULAS  NºS  5  E  7/STJ.  COMISSÃO  DE  CORRETAGEM.  RECURSO  REPETITIVO.  TEMA  Nº  938.  INFORMAÇÃO  AO  CONSUMIDOR.  AUSÊNCIA.  REVISÃO.  SÚMULAS  NºS  5  E  7/STJ.<br>1.  A  jurisprudência  do  Superior  Tribunal  de  Justiça  preleciona  que  o  simples  inadimplemento  contratual  em  razão  do  atraso  na  entrega  do  imóvel  não  é  suficiente,  por  si  só,  para  acarretar  dano  moral  indenizável,  sendo  necessária  a  comprovação  de  circunstâncias  excepcionais  que  possam  configurar  lesão  extrapatrimonial.<br>(..)<br>7.  Agravo  interno  não  provido"  (AgInt  nos  EDcl  no  REsp  1.949.627/RJ,  Rel.  Ministro  RICARDO  VILLAS  BÔAS  CUEVA,  Terceira  Turma,  julgado  em  23/10/2023,  DJe  de  27/10/2023  -  grifou-se).<br>"AGRAVO  INTERNO  NO  AGRAVO  EM  RECURSO  ESPECIAL.  COMPRA  E  VENDA  DE  IMÓVEL.  SUPOSTA  VIOLAÇÃO  AO  ARTIGO  1.022,  INCISO  II,  DO  CPC  DE  2015.  NÃO  OCORRÊNCIA.  AUSÊNCIA  DE  VIOLAÇÃO  AO  ARTIGO  489,  §  1º,  INCISO  IV,  DO  CPC  DE  2015.  DANO  MORAL,  NO  CASO  CONCRETO,  CONFIGURADO.  APLICAÇÃO  DA  SÚMULA  N.  7/STJ.  REVISÃO  DO  QUANTUM  INDENIZATÓRIO  DO  DANO  MORAL.  IMPOSSIBILIDADE.  APLICAÇÃO  DA  SÚMULA  N.  7/STJ.  AGRAVO  INTERNO  NÃO  PROVIDO.<br>(..)  <br>3.  Em  relação  aos  danos  morais,  a  jurisprudência  desta  Corte  firmou-se  no  sentido  de  que  o  simples  descumprimento  contratual,  por  si  só,  não  é  capaz  de  gerar  danos  morais.  É  necessária  a  existência  de  uma  consequência  fática  capaz  de  acarretar  dor  e  sofrimento  indenizável  por  sua  gravidade.  <br>4.  No  caso  concreto,  o  Tribunal  de  origem,  amparado  no  acervo  fático-probatório  dos  autos,  concluiu  pela  existência  de  danos  morais.  Assim,  alterar  o  entendimento  do  acórdão  recorrido  demandaria  necessariamente,  reexame  de  fatos  e  provas,  o  que  é  vedado  em  razão  do  óbice  da  Súmula  n.  7  do  STJ.  <br>5.  A  alteração  do  valor  fixado  a  título  de  compensação  por  danos  morais  somente  é  possível,  em  recurso  especial,  nas  hipóteses  em  que  a  quantia  estipulada  pelo  Tribunal  de  origem  revela-se  irrisória  ou  exagerada,  o  que  não  ocorreu  no  caso  em  comento.  <br>6.  Agravo  interno  a  que  se  nega  provimento"  (AgInt  no  AREsp  1.701.482/RJ,  Rel.  Ministro  LUIS  FELIPE  SALOMÃO,  Quarta  Turma,  julgado  em  30/11/2020,  DJe  2/12/2020  -  grifou-se).<br>No  caso  dos  autos,  o Tribunal de origem concluiu pela condenação em danos morais pelo gravame hipotecário, conforme se observa do seguinte trecho:<br>"(..) a Construtora/Apelante afirma que o atraso na baixa da hipoteca sobre o imóvel, ainda que configure descumprimento contratual, não traduz, por si só, dano moral indenizável, tratando-se apenas de simples aborrecimento, bem como que a indenização foi fixada em valor excessivo.<br>Ocorre que é cabível a indenização por danos morais, decorrentes da ausência injustificada em baixar o gravame que impediu a outorga da escritura envolvendo compra e venda de imóvel, especialmente nos casos em que o pagamento foi realizado antes da instituição do gravame e este perdurou por tempo considerável" (e-STJ fl. 362).<br>Dessa forma, rever tais fundamentos demandaria a reapreciação do conjunto fático-probatório dos autos, o que encontra óbice na Súmula nº 7/STJ.<br>Nesse sentido:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. ATRASO NA BAIXA DO GRAVAME. RECONHECIMENTO DA CONFIGURAÇÃO DOS DANOS MORAIS PELOS TRANSTORNOS CAUSADOS AOS CONSUMIDORES. VALOR DA COMPENSAÇÃO. QUANTIA NÃO EXACERBADA. PRETENSÃO DE REVISÃO. NECESSIDADE DE REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. INVIABILIDADE. SÚMULA 7 DO STJ. ASTREINTES. REVISÃO DO VALOR FIXADO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7 DO STJ.<br>AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGA PROVIMENTO" (AgInt no AREsp 2.085.216/RJ, Relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Terceira Turma, julgado em 3/4/2023, DJe de 27/4/2023).<br>Além disso, conforme iterativa jurisprudência desta Corte, a necessidade do reexame da matéria fática impede a admissão do recurso especial tanto pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do permissivo constitucional.<br>Ante  o  exposto,  dou provimento ao agravo interno para reconsiderar a decisão da Presidência de e-STJ fls. 508/509 e, em novo julgamento, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial .<br>Na origem, os honorários sucumbenciais foram fixados em 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, os quais devem ser majorados para o patamar de 15% (quinze por cento) em favor do advogado da parte recorrida, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, observado o benefício da gratuidade da justiça, se for o caso.<br>É  o  voto.