ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 16/09/2025 a 22/09/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ENTREGA DE IMÓVEL. ATRASO. NÃO OCORRÊNCIA. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ.<br>1. O acórdão recorrido considerou que não houve atraso na entrega do imóvel. Dessa forma, para rever esse entendimento demandaria o revolvimento de fatos e de provas dos autos, o que é inviável no recurso especial pela incidência da Súmula nº 7/STJ.<br>2. Recurso especial não conhecido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recurso especial interposto por DANIEL AMPARADO SOEIRA e JUSSARA DA SILVA CANDIDO SOEIRA, com fundamento no art. 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra o acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado:<br>"APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Sentença de parcial procedência para declarar a inexigibilidade dos juros de obra cobrados a partir da entrega do imóvel (09/07/2021), com restituição simples, bem como condenar a ré ao ressarcimento dos valores pagos a título de IPTU no período anterior à entrega do imóvel. Inconformismo das partes. INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA. Inocorrência. Pedidos embasados na responsabilidade civil da construtora, que não teria observado o prazo de entrega do imóvel. Desnecessidade de a CEF compor a lide, já que não participou do contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes. Pretensão dos autores diz respeito unicamente à construtora. Competência da Justiça Estadual reconhecida. Preliminar rejeitada. IPTU. Responsabilidade dos adquirentes pelo pagamento dos tributos incidentes sobre o bem, apenas após a efetiva entrega das chaves. ATRASO. Constou do compromisso de compra e venda que a entrega das obras se daria em janeiro de 2021. No contrato de financiamento, constou que o imóvel seria entregue em julho de 2021, o que efetivamente ocorreu. Disponibilização do imóvel dentro do prazo de 6 meses, considerado prazo de tolerância Abusividade não verificada no caso concreto. SUCUMBÊNCIA. Majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais, nos termos do art. 85, §11 do CPC. RECURSOS NÃO PROVIDOS" (e-STJ fl. 324).<br>Os embargos de declaração opostos foram parcialmente acolhidos, nos termos da seguinte ementa:<br>"EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. JULGAMENTO EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. EFEITO DEVOLUTIVO EM PROFUNDIDADE. O fato de a preservação da sentença haver se escorado em fundamentação diversa da nela contida não categoriza o deslinde como extra ou ultra petita, uma vez que a causa petendi recursal não estabelece limites objetivos ao julgamento; esta função, no direito positivo brasileiro, é desempenhada pela profundidade do efeito devolutivo.<br>OMISSÃO CARACTERIZADA. Todavia, os embargos comportam parcial acolhimento, o que ora se empreende com o fito de explicitar a existência de distinguishing entre a hipótese sub judice e a tese firmada pelo STJ no Tema nº 996. A aplicabilidade do dotado de vinculatividade se cinge a âmbito muito estrito, composto pelos contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3. Por seu turno, o contrato de financiamento, mediante alienação fiduciária, que perfaz o objeto desta lide foi firmado com a Caixa Econômica Federal sob operação de financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). O mais atinente ao mérito e dotado de relevância para a promoção do justo deslinde foi expressamente tratado no acórdão, que especificamente delineou os fundamentos legais e jurídicos que culminaram na compreensão de inexistência de abusividade ou outro motivo hábil a relativizar a regra do pacta sunt servanda. Acolhimento parcial sem alteração do resultado.<br>EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS" (e-STJ fl. 348).<br>Nas razões do recurso especial, os recorrentes sustentam violação dos arts. 423 do Código Civil e 47 do Código de Defesa do Consumidor.<br>Aduzem que houve atraso na entrega do imóvel.<br>Mencionam que,<br>"(..) No caso em tela, o contrato da Recorrida não deixa claro qual o prazo final certo para a entrega do imóvel. Embora haja, previsão expressa de que a data final é janeiro de 2021, o mesmo contrato ainda vincula o prazo de entrega à data de assinatura do financiamento, ou seja, evento futuro e incerto, o que não poderia fazer.<br>Ora, na oportunidade de assinatura do contrato de promessa de compra e venda, ainda não havia contrato de financiamento. Aliás, este último somente foi assinado pelos Recorrentes 09 meses depois do primeiro contrato" (e-STJ fls. 361/362).<br>Sem contrarrazões (certidão de e-STJ fl. 376), o recurso especial foi admitido.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ENTREGA DE IMÓVEL. ATRASO. NÃO OCORRÊNCIA. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ.<br>1. O acórdão recorrido considerou que não houve atraso na entrega do imóvel. Dessa forma, para rever esse entendimento demandaria o revolvimento de fatos e de provas dos autos, o que é inviável no recurso especial pela incidência da Súmula nº 7/STJ.<br>2. Recurso especial não conhecido.<br>VOTO<br>A insurgência não merece prosperar.<br>Observa-se dos autos que o Tribunal de origem concluiu que não houve atraso na entrega do imóvel, conforme o trecho transcrito:<br>"(..)<br>Isto porque o compromisso de compra e venda firmado entre as partes é claro. Estipulou como data prevista para a entrega o mês de janeiro de 2021, mas com prevalência do prazo descrito no contrato de financiamento com a instituição financeira (item 6.07 do quadro resumo, fls. 24).<br>Anote-se que o compromisso, com tal previsão, foi assinado pelas partes em 25 de março de 2020 (fls. 24).<br>Poucos meses depois, e com considerável anterioridade ao término do prazo anteriormente previsto, em 30 de julho de 2020, as partes assinaram o contrato de financiamento (fls. 69). Nele, há previsão expressa de que a construção seria finalizada em 21 de junho de 2021 (fls. 45), sendo incontroverso que as chaves foram entregues aos adquirentes em julho de 2021 (fls. 05).<br>Não se verificou, dessarte, atraso algum. O contrato é claro ao estabelecer a data de entrega, tendo os compradores tido ciência do prazo com a assinatura do contrato de financiamento, que se deu pouco tempo depois do compromisso. Ademais, se por um lado o compromisso previu a entrega em janeiro de 2021, de forma conjunta e clara afirmou que prevaleceria o prazo previsto no contrato de financiamento, além de mencionar prazo de tolerância relativo à entrega. Anote-se, ainda, que os prazos previstos no compromisso e no contrato de financiamento são próximos um do outro, não havendo que se falar em abuso pela construtora" (e-STJ fls. 327/328).<br>Com efeito, para rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias seria necessário o revolvimento de fatos e de provas dos autos, o que é inviável no recurso especial pela incidência da Súmula nº 7/STJ.<br>No mesmo sentido:<br>"CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. AUSÊNCIA DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE PUDESSE ENSEJAR A CONDENAÇÃO POR DANOS EXTRAPATRIMONIAIS. PRECEDENTES. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.<br>1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com indenização por danos materiais e morais, em decorrência de atraso na entrega do empreendimento.<br>2. Em regra, o mero inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel não enseja reparação por dano moral, sendo admissível a fixação de indenização a esse título apenas quando o atraso na entrega da obra ultrapassar o limite do mero dissabor, ou seja, quando ocorrer situação excepcional que configure o abalo imaterial, a qual não se faz presente no caso. Precedentes.<br>Aplicação da Súmula n. 83 do STJ.<br>3. Recurso especial provido."<br>(REsp 2.204.437/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 26/5/2025, DJEN de 29/5/2025)<br>"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INDENIZAÇÃO. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURAÇÃO. SIMPLES INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. SÚMULA Nº 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CLÁUSULA PENAL. MULTA MORATÓRIA. TEMA Nº 970. SÚMULA Nº 568/STJ.<br>1. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, não acarreta, por si só, danos morais.<br>2. A Segunda Seção, em recurso repetitivo, firmou entendimento de que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes (Tema nº 970/STJ).<br>3. Agravo interno não provido"<br>(AgInt no REsp 1.909.706/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 11/3/2024, DJe de 18/3/2024)<br>Ante o exposto, não conheço do recurso especial.<br>Na origem, os honorários sucumbenciais foram fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, os quais devem ser majorados para o patamar de 20% (vinte por cento) em favor do advogado da parte recorrida, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observado o benefício da gratuidade da justiça, se for o caso.<br>É o voto.