ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 16/09/2025 a 22/09/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COTAS CONDOMINIAIS. NÃO ASSOCIADO. ANUÊNCIA NÃO VERIFICADA. COBRANÇA INDEVIDA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. SÚMULA Nº 284/STF.<br>1. Em regra, as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados, ficando ressalvadas as hipóteses em que houver anuência ao encargo. Precedentes.<br>2. A manifestação de vontade de anuir ao encargo pode se perfectibilizar mediante contrato, por meio de adesão do proprietário aos termos constitutivos da associação de moradores, por intermédio de previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou, ainda, do depósito em cartório do contrato padrão contendo as obrigações no registro de imóveis, entre outros.<br>3. Rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias, a partir da tese de que restou comprovada a associação da parte recorrida, demandaria a análise de fatos e de provas dos autos, o que é inviável no recurso especial pela incidência da Súmula nº 7/STJ.<br>4. É inadmissível o inconformismo por deficiência na fundamentação quando o recurso especial deixa de indicar qual dispositivo legal seria objeto de interpretação divergente. Aplicação da Súmula nº 284/STF.<br>5. Recurso especial não conhecido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recurso especial interposto por ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DO CONDOMÍNIO LÍRIOS DO VALE, com fundamento no art. 105, III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais assim ementado:<br>"EMENTA: COBRANÇA - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - TAXAS DE CONDOMÍNIO - NÃO CABIMENTO - PROTESTO INDEVIDO - DANO MORAL IN RE IPSA. Apenas os associados estão obrigados a contribuir com taxas denominadas de "condomínio" criadas pela associação, mormente se referentes a imóvel em loteamento, que caracteriza condomínio de fato. Aquele que possui propriedade em condomínio de fato não está obrigado a se associar, nem tampouco ao pagamento de contribuições criadas pela associação e às quais não aderiu. O protesto de título de forma indevida gera prejuízos indenizáveis, na forma de reparação por danos morais, "in re ipsa", prescindindo de prova objetiva. V. v. APELAÇÃO - LEGITIMIDADE PASSIVA E ATIVA - VERIFICAÇÃO - VÍCIO EXTRA OU ULTRA PETITA - INEXISTÊNCIA - AÇÃO DE COBRANÇA - PROPRIETÁRIO - IMÓVEL INTEGRANTE DE CONDOMÍNIO DE FATO - DESPESAS EFETUADAS EM BENEFÍCIO DOS PROPRIETÁRIOS - RATEIO - PARTICIPAÇÃO - OBRIGATORIEDADE. 1. A legitimidade das partes deve ser aferida de acordo com a pertinência das alegações constantes da inicial, sem se adentrar ao mérito da lide. 2. Guardando a sentença pertinência em relação aos fatos e fundamentos declinados na inicial e contestações, não há que se falar em vício ultra petita. 3. O proprietário de imóvel que integra um condomínio de fato é obrigado a participar do rateio das despesas efetuadas em benefício de todos os proprietários, ainda que tenham sido efetuadas através de Associação da qual não participa, sob pena de se enriquecer indevidamente, o que é vedado em nossa legislação" (e-STJ fl. 522).<br>Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ fls. 668/674).<br>Nas razões do recurso especial, a recorrente sustenta, além da divergência jurisprudencial, violação dos arts. 1.331 e 1.358 do Código Civil.<br>Aduz que<br>"(..) se associar ou não no presente caso, ainda que constitucionalmente previsto, é um formalismo exagerado, tendo em vista que, como dito, a recorrida se beneficia de todos os serviços que são prestados pela recorrente e que não há como excluir a recorrida" (e-STJ fl. 692).<br>Menciona dissídio jurisprudencial com relação à gratuidade de justiça.<br>Contrarrazões às e-STJ fls. 793/796.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COTAS CONDOMINIAIS. NÃO ASSOCIADO. ANUÊNCIA NÃO VERIFICADA. COBRANÇA INDEVIDA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. SÚMULA Nº 284/STF.<br>1. Em regra, as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados, ficando ressalvadas as hipóteses em que houver anuência ao encargo. Precedentes.<br>2. A manifestação de vontade de anuir ao encargo pode se perfectibilizar mediante contrato, por meio de adesão do proprietário aos termos constitutivos da associação de moradores, por intermédio de previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou, ainda, do depósito em cartório do contrato padrão contendo as obrigações no registro de imóveis, entre outros.<br>3. Rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias, a partir da tese de que restou comprovada a associação da parte recorrida, demandaria a análise de fatos e de provas dos autos, o que é inviável no recurso especial pela incidência da Súmula nº 7/STJ.<br>4. É inadmissível o inconformismo por deficiência na fundamentação quando o recurso especial deixa de indicar qual dispositivo legal seria objeto de interpretação divergente. Aplicação da Súmula nº 284/STF.<br>5. Recurso especial não conhecido.<br>VOTO<br>A insurgência não merece prosperar.<br>De início, o Tribunal de origem analisou a questão nos seguintes termos:<br>"(..)<br>A dívida reclamada incide sobre imóvel situado em loteamento instituído na forma de bairro aberto, do que se conclui tratar-se de logradouro de livre acesso ao público em geral, referente a condomínio de fato, mantido pela associação de moradores, em razão de as cotas serem vinculadas aos imóveis existentes no local.<br>Constata-se que, embora nomeada como despesas condominiais, a quantia reclamada na ação de cobrança na verdade possui natureza diversa, dado o fato de que jamais foi realizado o registro do dito "condomínio", furtando dessa forma a legitimidade da cobrança como apresentada em juízo.<br>Verifica-se ainda que a apelante não é associada, não podendo, portanto, ser compelida ao pagamento de taxa de condomínio.<br>Assinala-se que a livre associação é garantida pelo art. 5º, XX, da Constituição da República. Assim, não há obrigação em associar-se ou manter-se associado.<br>A associação é um ato expresso de manifestação de vontade e não pode, de forma alguma, ser imposto a quem quer que seja.<br>Desta forma, as associações somente podem cobrar os tributos que instituem em suas assembleias de seus associados.<br>Aqueles que não se associaram ou que não querem se manter associados não estão obrigados a contribuir, mesmo que sejam proprietários de imóveis em terreno abrangido pela associação.<br>No caso em análise não há provas nos autos da existência de um condomínio regularmente constituído. O que existe é uma associação de moradores, com estatuto próprio, formada para promover a melhoria da área.<br>Assim, a utilização do vocábulo "condomínio" é feita de maneira equivocada, para denominar, na verdade, uma associação de moradores que possui o objetivo de defender os interesses do local, impondo aos demais moradores da região uma contribuição, o que não se pode admitir.<br>Não sendo condomínio, o pagamento da taxa ora discutida não se caracteriza como obrigação propter rem, não estando a apelante obrigada ao pagamento, sendo improcedente a ação de cobrança" (e-STJ fls. 534/535 - grifou-se).<br>A jurisprudência deste Tribunal Superior entende que as despesas condominiais possuem natureza propter rem, isto é, seguem o bem, independentemente do uso e de sua titularidade.<br>Por sua vez, as contribuições criadas por associações de moradores ostentam natureza de dívida fundada em direito pessoal, oriunda do ato associativo ou de concordância com a despesa, não possuindo vinculação com o bem, mas sim com o serviço contratado, posto à disposição do associado.<br>Nesse contexto, no presente caso, verifica-se que o acórdão recorrido está em harmonia com a orientação desta Corte no sentido de que, em regra, as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados, ficando ressalvadas as hipóteses em que houver anuência ao encargo.<br>O tema foi sedimentado pela Segunda Seção desta Corte, no julgamento dos REsps nºs 1.439.163/SP e 1.280.871/SP, processados sob o rito dos recursos repetitivos.<br>Confira-se:<br>"RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC -ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DEMANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE.<br>1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram".<br>2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança."<br>(REsp 1.439.163/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relatorI p/ Acórdão Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 11/3/2015, DJe de 22/5/2015)<br>Ademais, segundo a jurisprudência desta Corte, a manifestação de vontade de anuir ao encargo pode se perfectibilizar mediante contrato, por meio de adesão do proprietário aos termos constitutivos da associação de moradores, por intermédio de previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou, ainda, do depósito em cartório do contrato padrão contendo as obrigações no registro de imóveis, entre outros.<br>Nesse sentido:<br>"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE DESASSOCIAÇÃO -DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INCONFORMISMO DAPARTE DEMANDADA.<br>1. Nos termos da orientação jurisprudencial adotada por esta Corte Superior de Justiça, em loteamentos administrados por associações de moradores, apenas a lei ou a anuência do morador pode obrigá-lo ao pagamento da contribuição associativa, seja por meio da celebração de contrato, seja por meio da adesão à entidade.<br>1.1 De igual forma, não há vedação para que o associado postule sua desfiliação, de sorte que as taxas de manutenção serão devidas apenas e tão-somente até a data da sua manifestação.<br>2. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no REsp 1.938.363/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 27/9/2021, DJe de 1º/10/2021)<br>Dessa forma, rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias, a partir da tese de que não restou comprovada a associação da parte recorrida, demandaria a análise de fatos e de provas dos autos, o que é inviável no recurso especial pela incidência da Súmula nº 7/STJ.<br>A esse respeito:<br>"RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO OU DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE PROPRIETÁRIOS NÃO ASSOCIADOS E ADQUIRENTES DO BEM APÓS A CONSTITUIÇÃO DO ESTATUTO. IMPOSSIBILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO CONFORME ORIENTAÇÃO DO STJ. SÚMULA N. 83 DO STJ. PRETENSÃO DE REVOLVIMENTO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA N. 7 DO STJ.<br>1. Recurso especial que visa à imposição retroativa dos efeitos da Lei n. 13.465/2017, bem como a compelir não associados ao pagamento de taxas de manutenção de condomínio de fato.<br>2. "É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, (i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis." (RE n. 695.911/SP, rel. Ministro Dias Toffoli, Pleno, DJe 19/4/2021 - Repercussão Geral).<br>3. Os Temas 882 do STJ e 492 do STF referem-se a associações regularmente constituídas, não se aplicando, diretamente, aos condomínios de fato (caso dos autos).<br>4. "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (REsp n. 1.280.871/SP e REsp n. 1.439.163/SP, rel. para acórdão Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, DJe 22/5/2015).<br>5. Não se conhece do recurso especial quando o acórdão recorrido decidiu conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.<br>Aplicação da Súmula n. 83 do STJ.<br>6. O reexame do material fático-probatório para alterar o entendimento do Tribunal de origem tem óbice na Súmula n. 7 do STJ.<br>Recurso especial não conhecido."<br>(REsp 1.882.762/PR, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 26/5/2025, DJEN de 29/5/2025)<br>Por fim, no tocante ao argumento de justiça gratuita, se a divergência não é notória e as razões de recurso especial não trazem a indicação de dispositivo de lei federal, com demonstração da eventual ofensa à legislação infraconstitucional, aplica-se, por analogia, o óbice contido na Súmula nº 284/STF, a inviabilizar o conhecimento do recurso também pela alínea "c" do permissivo constitucional.<br>A propósito:<br>"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. APELAÇÃO. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. VIOLAÇÃO À LEI. AUSÊNCIA DE EXPRESSA INDICAÇÃO DE ARTIGO DE LEI VIOLADO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 284 DO STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO DO RECURSO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 284 DO STF. INTERPRETAÇÃO DIVERGENTE. NECESSIDADE DE INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO DE LEI VIOLADO. DENUNCIAÇÃO DA LIDE. INEXISTÊNCIA DE OBRIGATORIEDADE. DENUNCIANTE VENCEDOR. PAGAMENTO DE HONORÁRIOS AO DENUNCIADO. BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS. OBSERVÂNCIA DO ART. 85 DO CPC. AGRAVOS CONHECIDOS. RECURSOS ESPECIAIS NÃO PROVIDOS.<br>RECURSO DE MARCOS<br>1. A falta de indicação, de forma clara e precisa, dos dispositivos legais que teriam sido eventualmente violados ou a que se teria dado interpretação divergente faz incidir à hipótese, em relação a quaisquer das alíneas do permissivo constitucional, o teor da Súmula n. 284 do STF.<br>2. O conhecimento do recurso especial interposto com amparo no art. 105, III, c, da CF exige, também, a indicação do dispositivo de lei federal, pertinente ao tema decidido, que supostamente teria sido objeto de interpretação divergente, sob pena de incidência da aludida Súmula n. 284 do STF.<br>RECURSO DE GUARIROBA<br>3. Em virtude dos princípios da economia processual e da celeridade, a denunciação da lide não é medida que se impõe obrigatoriamente (CPC, art. 125, II, correspondente ao art. 70, II do CPC/73) (AgInt no AREsp n. 2.671.696/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 24/2/2025, DJEN de 28/2/2025.)<br>4. O denunciante, mesmo tendo sido vencedor na ação principal, deve arcar com os honorários advocatícios devidos ao denunciado (AgInt no AREsp n. 1.845.332/SP, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, julgado em 18/3/2024, DJe de 21/3/2024).<br>5. Inexistindo condenação ou proveito econômico, correta a fixação da verba honorária sobre o valor da causa.<br>6. Agravos conhecidos para negar provimento aos recursos especiais."<br>(AREsp 2.890.809/MS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 23/6/2025, DJEN de 26/6/2025)<br>Ante o exposto, não conheço do recurso especial.<br>Na origem, os honorários sucumbenciais foram fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, não cabendo a majoração prevista no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil por já estar no limite máximo estabelecido no § 2º do mesmo dispositivo legal.<br>É o voto.