DECISÃO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por PCL Construtora Ltda. contra decisão que não admitiu recurso especial manejado, com base na alínea "a" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, em face de acórdão assim ementado (fl. 546):<br>APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADA. PRESCRIÇÃO, INOCORRÊNCIA. INTERRUPÇÃO DO PRAZO PRESCRICIONAL POR ACORDO DE PARCELAMENTO FIRMADO ENTRE AS PARTES. SENTENÇA REFORMADA PARA JULGAR PARCIALMENTE PROCEDENTE A AÇÃO. Por expressa previsão legal, o Magistrado é o destinatário da prova constante nos autos, inclusive podendo determinar a sua produção, de ofício, para que possa embasar o seu entendimento de forma a ter subsídios para o convencimento. O julgador da origem entendeu por suficientes as provas existentes, de maneira que se torna desnecessário o despacho saneador. Até mesmo porque, em réplica à contestação, o autor não trouxe nada de novo, somente impugnou os termos da contestação. Não há, portanto, falar em cerceamento de defesa pela ausência do despacho saneador. Caso dos autos em que os imóveis objetos da cobrança das cotas condominiais foram objetos de arrematação nos anos de 2008 e 2012, respectivamente, contudo, a própria ré firmou acordo extrajudicial para o pagamento das cotas condominiais, no ano de 2016, identificando-se, perante o condomínio, como a responsável pelos imóveis e pelo pagamento das dívidas deles oriundas. Assim, tenho que a ré detém legitimidade passiva para o feito, sendo a devedora direta das cotas condominiais, incluídas no acordo. Não há falar em prescrição, na medida em que a ré, ao assumir a dívida por acordo, no ano de 2016, renovou a sua totalidade, sendo a assinatura do acordo ato inequívoco de reconhecimento dessa dívida. Reconhecer a prescrição, sem considerar o acordo firmado como marco interruptivo seria como aplicar uma sanção à boa-fé do condomínio que acreditou na quitação da dívida extrajudicialmente. Muito embora a Lei não estabeleça formalidade para o ato de demonstração da ciência dos devedores, entendo que o livre acordo firmado é apto para comprovar a assunção da totalidade da dívida e a identificação do devedor como responsável pelos imóveis e seus encargos. A parte autora visou ao reconhecimento das parcelas vincendas, nos termos do art. 323, do CPC (embora tenha referido o art. 290 do CPC/73). Tal pedido, de acordo com o artigo mencionado, refere-se às cotas condominiais que passam a vencer no curso da ação. Contudo, tenho que descabido o pedido, pois, com base em todo o já exposto, com a propositura da demanda, o condomínio passou a ter ciência inequívoca da alteração, tanto da propriedade registral, quanto da transação de adjudicação dos imóveis em favor de pessoa distinta. E, por isso, a ré é a responsável por todos os períodos inadimplidos, inclusive os posteriores ao acordo, se ainda houver, porém, até a data da propositura da presente demanda. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.<br>Foram opostos embargos de declaração contra o acórdão recorrido tanto pelo Condomínio Edifício Marcello (fls. 553-556) quanto pela PCL Construtora Ltda. (fls. 103-104). Os embargos opostos pela construtora foram parcialmente acolhidos para corrigir erro material na fundamentação, sem alterar o julgado. Os embargos opostos pelo Condomínio Edifício Marcello foram parcialmente acolhidos, com efeitos infringentes, para reconhecer a condenação da ré ao pagamento das parcelas vencidas, se houver, dos imóveis, limitada à data da contestação (fl. 567-568).<br>Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou os artigos 202, 206, § 5º, I e 1.345, todos do Código Civil.<br>Quanto à suposta ofensa ao artigo 1.345 do Código Civil, sustenta que as despesas condominiais constituem obrigação propter rem e devem ser imputadas exclusivamente aos adquirentes das unidades autônomas.<br>Argumenta que a cobrança das despesas condominiais da sala 27 é referente ao período compreendido entre 10/02/2011 e 10/01/2021 e o imóvel foi arrematado em 22.08.2008, razão pela qual as despesas são de responsabilidade dos adquirentes.<br>Informa que o box de garagem de nº 35 foi adjudicado em 19.10.2011 e que todas as cotas condominiais cobradas são referentes ao período de 10/04/2010 a 10/01/2011 e 10/11/2018, posteriores a essas datas, sendo, portanto, de responsabilidade dos adquirentes.<br>Alega que o acordo extrajudicial anexado aos autos jamais poderá ser considerado para reconhecer a responsabilidade da ora recorrente ao pagamento das cotas condominiais inadimplidas, pois o mesmo sempre foi impugnado pelo recorrente, assinado por funcionário, juntado de forma incompleta e sem qualquer referência ao débito negociado.<br>Sustenta, por fim, violação aos artigos 202 e 206, § 5º, I do Código Civil, uma vez que o Tribunal de origem afastou a prescrição reconhecida pelo juízo de primeiro grau. Aduz que o prazo prescricional para cobrança de cotas condominiais é de 5 (cinco) anos, contado a partir do dia seguinte ao vencimento de cada parcela, e que as cotas vencidas anteriores a 13.10.2012 encontram-se prescritas.<br>Afirma que o acordo extrajudicial supostamente firmado entre as partes não pode ser considerado como marco interruptivo da prescrição, nos termos do artigo 202, VI do Código Civil, pois o documento foi acostado de forma incompleta, assinado por funcionário e sem mencionar a qual direito estaria sendo reconhecido.<br>Contrarrazões ao recurso especial às fls. 629-643, nas quais o Condomínio Edifício Marcello alega a inadmissibilidade do recurso especial pela vedação ao reexame de provas e interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ) e pela ausência de prequestionamento ficto do art. 1.022 do Código de Processo Civil.<br>Aduz a inexistência de violação aos arts. 202, 206, § 5º, I e 1.345 do Código Civil, argumentando que o acordo extrajudicial firmado em 2016 pela recorrente representa reconhecimento inequívoco da dívida, interrompendo a prescrição, e que a responsabilidade da recorrente decorre da ausência de comunicação formal ao condomínio sobre a alteração de titularidade dos imóveis.<br>O recurso especial não foi admitido com fundamento nas Súmulas 5 e 7/STJ.<br>Nas razões do seu agravo em recurso especial, a parte agravante impugna os fundamentos da decisão de admissibilidade, alegando que a revaloração das provas ou de dados na decisão a que se recorre não implica reexame dos fatos e provas, em desrespeito à Súmula 7 do STJ. Ainda, sustenta que o presente recurso não se presta ao reexame de cláusula contratual, em atenção à Súmula 5 do STJ.<br>Não foi apresentada impugnação ao agravo em recurso especial. (fls. 672)<br>Assim delimitada a controvérsia, conheço do agravo em recurso especial e passo ao julgamento do recurso especial.<br>Originalmente, trata-se de ação de cobrança de despesas condominiais movida pelo Condomínio Edifício Marcello em face de PCL Construtora Ltda. EPP, pretendendo a condenação ao pagamento das cotas condominiais vencidas e daquelas que se venceram no curso da demanda referente a débitos do Box de Garagem nº 35 (Matrícula 42.183) e da Sala Comercial nº 27 (Matrícula 42.198), referente ao período de 10.04.2010 a 10.01.2011 e 10.11.2018 para o Box 35, e de 10.02.2011, 10.01.2014 e 10.02.2010 a 10.01.2021 para a Sala 27, fundamentada em boletos, atas e acordo extrajudicial.<br>A sentença julgou parcialmente procedente a preliminar de ilegitimidade passiva da ré para o pagamento da despesa condominial do box de garagem nº 35 vencida em 10.11.2018 e das despesas da sala comercial nº 27 de 10.02.2010 a 10.01.2021. Rejeitou a preliminar de inépcia da inicial e julgou extinto o feito, com resolução de mérito, ante a ocorrência de prescrição da pretensão de cobrança das despesas condominiais do box de garagem nº 35 de 10.04.2010 a 10.01.2011. Condenou a autora ao pagamento das despesas judiciais e honorários advocatícios (fls. 5-9).<br>O Tribunal de origem deu parcial provimento ao recurso de apelação interposto pelo Condomínio Edifício Marcello, reformando a sentença para julgar parcialmente procedente a ação. Afastou a preliminar de cerceamento de defesa e reconheceu a inocorrência de prescrição, em razão da interrupção do prazo prescricional por acordo de parcelamento firmado entre as partes. Inverteu os honorários sucumbenciais.<br>O acórdão recorrido sustenta que prevalece a relação de direito material com o imóvel (posse do adjudicante) e a ciência inequívoca do condomínio, bem como que o acordo extrajudicial de 23.03.2016 para pagamento de cotas condominiais faz com que a ré detenha legitimidade passiva e seja devedora direta, e a assinatura do acordo em 2016 renovou a dívida, interrompendo a prescrição. A ré é responsável por todos os períodos inadimplidos, inclusive os posteriores ao acordo, até a data da propositura da demanda, pois o condomínio só teve ciência da alteração da propriedade com a propositura da ação.<br>Inicialmente analiso a questão da violação ao artigo 1.345 do Código Civil afirmando que esta Corte possui entendimento de que a responsabilidade entre promitente comprador e vendedor é concorrente quando se trata de dívidas condominiais.<br>Nesse sentido:<br>RECURSO ESPECIAL. PROPOSTA DE REVISÃO DE TESE FIRMADA EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. TEMA Nº 886/STJ. DÍVIDAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. LEGITIMIDADE PASSIVA CONCORRENTE DO PROMITENTE VENDEDOR E PROMITENTE COMPRADOR. IMISSÃO NA POSSE PELO COMPRADOR. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. TEORIA DA DUALIDADE DO VÍNCULO OBRIGACIONAL. NECESSIDADE DE REEXAME DO TEMA À LUZ NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. 1. De acordo com a interpretação literal do Tema Repetitivo nº 886/STJ, o promitente vendedor, cujo nome ainda consta do registro imobiliário como proprietário, não responde por obrigações condominiais após a imissão na posse do promissário comprador e desde que o condomínio tenha ciência inequívoca da transação. 2. No entanto, decisões recentes deste Tribunal têm interpretado a tese adotada no julgamento do recurso representativo da controvérsia levando em conta a natureza propter rem de obrigações condominiais, de forma a reconhecer a legitimidade passiva concorrente entre promitente vendedor (proprietário) e promitente comprador. Precedentes. 3. Proposta de revisão do Tema Repetitivo nº 886/STJ para definir se há legitimidade concorrente entre o promitente vendedor, titular do direito de propriedade, e o promitente comprador para figurar no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão do comprador na posse, independentemente de haver ciência inequívoca da transação pelo condomínio. (STJ - ProAfR no REsp: 00000000000002100395 SP 2023/0354411-1, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 20/05/2025, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJEN 26/05/2025).<br>No acórdão recorrido constou, expressamente, que o condomínio só passou a ter ciência da transação imobiliária com a propositura da ação, conforme consta às fls. 546:<br>"A parte autora visou ao reconhecimento das parcelas vincendas, nos termos do art. 323, do CPC (embora tenha referido o art. 290 do CPC/73). Tal pedido, de acordo com o artigo mencionado, refere-se às cotas condominiais que passam a vencer no curso da ação. Contudo, tenho que descabido o pedido, pois, com base em todo o já exposto, com a propositura da demanda, o condomínio passou a ter ciência inequívoca da alteração, tanto da propriedade registral, quanto da transação de adjudicação dos imóveis em favor de pessoa distinta. E, por isso, a ré é a responsável por todos os períodos inadimplidos, inclusive os posteriores ao acordo, se ainda houver, porém, até a data da propositura da presente demanda."<br>No caso em análise, observa-se que o condomínio não tinha ciência inequívoca da transação celebrada entre o promitente vendedor e o promitente comprador, circunstância que, à luz da tese originalmente firmada no Tema 886/STJ, com mais razão, manteria exclusivamente o promitente vendedor como responsável pelas obrigações condominiais.<br>Analisando as alegações de violação dos arts. 206, § 5º, inciso I e 202 ambos do Código Civil, afirmo que a jurisprudência desta Corte consolidou o entendimento de que o prazo prescricional para cobrança de cotas condominiais é de cinco anos, conforme disposto no art. 206, § 5º, inciso I, do Código Civil.<br>Nesse sentido, o Recurso Especial representativo de controvérsia nº 1.483.930-DF firmou a seguinte tese jurídica:<br>RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. DÍVIDAS LÍQUIDAS, PREVIAMENTE ESTABELECIDAS EM DELIBERAÇÕES DE ASSEMBLEIAS GERAIS, CONSTANTES DAS RESPECTIVAS ATAS. PRAZO PRESCRICIONAL. O ART. 206, § 5º, I, DO CÓDIGO CIVIL DE 2002, AO DISPOR QUE PRESCREVE EM 5 (CINCO) ANOS A PRETENSÃO DE COBRANÇA DE DÍVIDAS LÍQUIDAS CONSTANTES DE INSTRUMENTO PÚBLICO OU PARTICULAR, É O QUE DEVE SER APLICADO AO CASO. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015 (art. 543-C do CPC/1973), é a seguinte: Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o Condomínio geral ou edilício (vertical ou horizontal) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária, constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação. 2. No caso concreto, recurso especial provido. (STJ - REsp: 1483930 DF 2014/0240989-3, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 23/11/2016, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 01/02/2017)<br>No presente caso, todavia, o cerne da questão é saber qual a natureza jurídica do acordo formalizado para quitação dos débitos condominiais em 2016 e se é instrumento apto a interromper o prazo prescricional.<br>De início, é oportuno registrar que avaliar a invalidade do acordo ou de suas cláusulas encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>O acórdão recorrido trouxe o seguinte trecho:<br>"Não há falar em prescrição, na medida em que a ré, ao assumir a dívida por acordo, no ano de 2016, renovou a sua totalidade, sendo a assinatura do acordo ato inequívoco de reconhecimento dessa dívida. Reconhecer a prescrição, sem considerar o acordo firmado como marco interruptivo seria como aplicar uma sanção à boa-fé do condomínio que acreditou na quitação da dívida extrajudicialmente. Muito embora a Lei não estabeleça formalidade para o ato de demonstração da ciência dos devedores, entendo que o livre acordo firmado é apto para comprovar a assunção da totalidade da dívida e a identificação do devedor como responsável pelos imóveis e seus encargos."<br>Considerando a legitimidade para responder pelos débitos condominiais, observa-se que a construtora figura como devedora o riginária da obrigação, razão pela qual a celebração de novo instrumento contratual com o credor não configura mera assunção de dívida, mas sim novação, nos termos do artigo 360 do Código Civil. Diferentemente da assunção, em que um terceiro adere à relação obrigacional para substituir ou complementar o devedor anterior, aqui a construtora apenas renovou e reconfigurou a obrigação preexistente, alterando aspectos da prestação  seja em relação ao prazo, forma de pagamento ou garantias  com a clara intenção de extinguir a obrigação anterior e substituí-la por outra.<br>Sendo caracterizada a novação, importante destacar que ela interrompe o curso da prescrição, nos termos do artigo 202, inciso VI, do Código Civil, que prevê a novação como uma das causas interruptivas.<br>Isso significa que, ao reconhecer e reformular a dívida por meio de novo título obrigacional, reinicia-se o prazo prescricional, conferindo nova contagem a partir do momento da novação. Trata-se, portanto, de um efeito jurídico relevante que assegura ao credor novo prazo para exigir a obrigação reformulada, sem prejuízo dos direitos anteriormente existentes.<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DÉBITO RELATIVO A MENSALIDADES ESCOLARES. EMISSÃO DE NOTAS PROMISSÓRIAS. NOVAÇÃO. POSSIBILIDADE. ANÁLISE A RESPEITO DA OCORRÊNCIA DA PRESCRIÇÃO, RELATIVA À OBRIGAÇÃO ANTERIOR. DESCABIMENTO. 1. Os requisitos essenciais à configuração da novação são: a intenção de novar, a preexistência de obrigação e a criação de nova obrigação, podendo ser também reconhecida em razão da evidente incompatibilidade da nova obrigação com a anterior. 2. Não pode ser excluída a possibilidade de a novação ocorrer por meio da emissão de títulos de crédito, sendo necessária a análise das circunstâncias e eventuais elementos do caso para verificação quanto a sua incidência. 3. Assim, o acórdão da Corte local aponta o animus novandi, sendo consignado que há documento colacionado aos autos pela ré - sem impugnação pelo autor -, demonstrando a celebração de acordo entre as partes, resultando na extinção da obrigação anterior e que, "mediante a emissão da nota promissória houve novação do débito, tudo de acordo com o disposto no inc. I do art. 999 do Código Civil de 1916, correspondente ao inc. I do art. 360 do Código Civil de 2002". 4. Desse modo, não é cabível a análise a respeito da alegada prescrição da obrigação anterior, porque extinta em consequência da novação objetiva. 5. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 963472 RS 2007/0144019-5, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 25/10/2011, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/11/2011)<br>Em face do exposto, conheço do agravo em recurso especial e nego provimento ao recurso especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, observados os limites previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal.<br>Intimem-se.<br>EMENTA