ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 16/09/2025 a 22/09/2025, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Moura Ribeiro.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. ALEGAÇÃO DE REFORMATIO IN PEIUS. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF, POR ANALOGIA. PREQUESTIONAMENTO FICTO (ART. 1.025 DO CPC). NECESSIDADE DE APONTAMENTO DE CONTRARIEDADE AO ART. 1.022 DO CPC. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. SÚMULA Nº 568 DO STJ. CULPA DAS PROMITENTES-VENDEDORAS PELO INADIMPLEMENTO DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES PAGOS. SÚMULA Nº 543 DO STJ AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.<br>1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de contrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com indenização por danos materiais e morais, em decorrência de atraso na entrega da obra.<br>2. A Alegação de reformatio in pejus não foi objeto de análise pelo Tribunal estadual, sem que fosse suscitada a sua discussão nos embargos de declaração opostos pelas ora insurgentes, ressentindo-se o recurso especial, no ponto, do indispensável prequestionamento. Incidência das Súmulas n.. 282 e 356 do STF, por analogia.<br>3. Admite-se o prequestionamento ficto apenas na hipótese em que não tendo sido sanada a omissão com a oposição de embargos de declaração, seja indicada ofensa ao art. 1.022 do CPC no apelo nobre, o que não foi observado no caso dos autos.<br>4. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que, uma vez descumprido o prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento dos lucros cessantes. Incidência da Súmula n. 568 do STJ.<br>5. Em se tratando de rescisão da avença por culpa do vendedor, deve ser restituída a integralidade dos valores pagos pelos compradores. Súmula n. 543 do STJ.<br>6. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por DIRECIONAL ENGENHARIA S.A. e JONASA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.. (DIRECIONAL outra) contra decisão que não admitiu seu apelo nobre manejado com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da CF contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Amazonas, assim ementado:<br>APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESOLUÇÃO. INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE- VENDEDORA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO EM 10% DO VALOR PAGO. RAZOABILIDADE . RESTITUIÇÃO DEVIDA. DANOS MATERIAIS. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. TERMO INICIAL DOS JUROS A PARTIR DA CITAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. Compulsando o caderno processual digital, verifica-se a adimplência contratual da apelada em suas obrigações financeiras, tendo a imobiliária flagrantemente descumprido com sua parte, ao entregar o imóvel fora da data aprazada, portanto, deve arcar com as penas de seu inadimplemento .<br>2. Ainda que se cogite que a certidão de "habite-se" parcial, teria o condão de habilitar a realização do financiamento do saldo devedor, referida certidão fora emitida após o escoamento do largo prazo contratual, considerando a cláusula de tolerância de seis meses .<br>3. Cumpre gizar que a razoabilidade do percentual de 10% de retenção encontra respaldo no fato de que, com a dissolução contratual, restará higida a possibilidade de comercializar novamente o bem, inclusive com valor majorado em decorrência da valorização do imóvel.<br>4. Recurso conhecido e parcialmente provido (e-STJ, fl. 469).<br>Foi apresentada contraminuta (e-STJ, fls. 558-590).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. ALEGAÇÃO DE REFORMATIO IN PEIUS. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF, POR ANALOGIA. PREQUESTIONAMENTO FICTO (ART. 1.025 DO CPC). NECESSIDADE DE APONTAMENTO DE CONTRARIEDADE AO ART. 1.022 DO CPC. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. SÚMULA Nº 568 DO STJ. CULPA DAS PROMITENTES-VENDEDORAS PELO INADIMPLEMENTO DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES PAGOS. SÚMULA Nº 543 DO STJ AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.<br>1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de contrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com indenização por danos materiais e morais, em decorrência de atraso na entrega da obra.<br>2. A Alegação de reformatio in pejus não foi objeto de análise pelo Tribunal estadual, sem que fosse suscitada a sua discussão nos embargos de declaração opostos pelas ora insurgentes, ressentindo-se o recurso especial, no ponto, do indispensável prequestionamento. Incidência das Súmulas n.. 282 e 356 do STF, por analogia.<br>3. Admite-se o prequestionamento ficto apenas na hipótese em que não tendo sido sanada a omissão com a oposição de embargos de declaração, seja indicada ofensa ao art. 1.022 do CPC no apelo nobre, o que não foi observado no caso dos autos.<br>4. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que, uma vez descumprido o prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento dos lucros cessantes. Incidência da Súmula n. 568 do STJ.<br>5. Em se tratando de rescisão da avença por culpa do vendedor, deve ser restituída a integralidade dos valores pagos pelos compradores. Súmula n. 543 do STJ.<br>6. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.<br>VOTO<br>O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.<br>CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que não merece prosperar.<br>Trata-se de ação de rescisão de contrato de contrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com indenização por danos materiais e morais ajuizada por RICARDO JOSÉ GUIMARÃES DE AZEVEDOR e MARISA D"ÁVILA DE AZEVEDO (RICARDO e outra) contra DIRECIONAL e JONASA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., em decorrência de atraso na entrega da obra, cujos pedidos foram julgados parcialmente procedentes nas instâncias ordinárias.<br>Nas razões de seu apelo nobre interposto com base no art. 105, III, alíneas a e c, da CF, DIRECIONAL e outra alegaram, a par de divergência jurisprudencial, a violação dos arts. 141 e 492 do CPC e 403 e 844 do CC, ao sustentarem (1) a ocorrência de reformatio in pejus, em virtude da ampliação do período da mora da empresa no julgamento do recurso de apelação; (2) o descabimento da indenização por lucros cessantes ante a ausência de prova dos prejuízos sofridos pelos promitentes-compradores; e (3) a necessidade de majoração do percentual de retenção dos valores pagos pelos consumidores, em observância às disposições contratuais livremente pactuadas entre as partes.<br>(1) Da ocorrência de reformatio in pejus<br>Sobre o tema, trata-se de questão que não foi objeto de deliberação no Tribunal estadual, e tampouco foi suscitada sua discussão nos embargos de declaração opostos pelas ora insurgentes, ressentindo-se o recurso especial, no ponto, do indispensável prequestionamento. Incide, à hipótese, os comandos das Súmulas n. 282 e 356 do STF, por analogia.<br>Ressalte-se que a admissão de prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC), em recurso especial, exige, além da oposição de embargos de declaração no Tribunal local - o que não ocorreu na espécie -, que seja indicada violação do art. 1.022 para que se possibilite a esta Corte verificar a existência do vício inquinado ao acórdão, que, uma vez constatado, poderá dar ensejo à supressão de grau facultada pelo dispositivo de lei.<br>A propósito:<br>AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. VÍCIOS E DEFEITOS DA PENHORA. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356 DO STF. PRECLUSÃO CONFIGURADA. REEXAME DAS CONCLUSÕES DO TRIBUNAL DE ORIGEM. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7 DO STJ. DECISÃO-SURPRESA. NÃO CONFIGURADA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.<br>1. Segundo a jurisprudência do STJ, "a admissão de prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC/15), em recurso especial, exige que no mesmo recurso seja indicada violação ao art. 1.022 do CPC/15, para que se possibilite ao Órgão julgador verificar a existência do vício inquinado ao acórdão, que uma vez constatado, poderá dar ensejo à supressão de grau facultada pelo dispositivo de lei" (REsp 1.639.314/MG, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 4/4/2017, DJe 10/4/2017).<br>2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória. Súmula 7 do STJ.<br>3. Não se admite o recurso especial quando a questão federal nele suscitada não foi enfrentada no acórdão recorrido. Súmulas 282 e 356 do STF.<br>4. O "fundamento" ao qual se refere o art. 10 do CPC/2015 é fundamento jurídico - circunstância de fato qualificada pelo direito, em que se baseia a pretensão ou a defesa, ou que possa ter influência no julgamento, mesmo que superveniente ao ajuizamento da ação - não se confundindo com o fundamento legal (dispositivo de lei regente da matéria). A aplicação do princípio da não surpresa não impõe, portanto, ao julgador que informe previamente às partes quais os dispositivos legais passíveis de aplicação para o exame da causa. O conhecimento geral da lei é presunção jure et de jure.<br>5. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AREsp 1.860.750/PR, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 11/4/2022, DJe de 18/4/2022 - sem destaque no original)<br>(2) Dos lucros cessantes<br>É assente nesta Corte Superior o entendimento de que o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente-vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente-comprador.<br>A esse respeito, confiram-se os precedentes:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA C/C CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA.<br>1. A jurisprudência desta Corte é no sentido de ser cabível, na hipótese de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento da promitente-vendedora, a condenação desta ao pagamento de indenização por lucros cessantes, sendo dispensável a prova desses. Inafastável o óbice da Súmula 83 do STJ.<br>2. Para desconstituir as conclusões das instâncias ordinárias e analisar a demonstração ou não dos danos morais, tal como posta nas razões do apelo extremo, seria necessária a reapreciação do contexto fático-probatório dos autos, providência inviável em sede de recurso especial, ante o óbice da Súmula 7 do STJ.<br>(AgInt no REsp 1.954.863/SP, relator Ministro MARCO BUZZI, Quarta Turma, julgado em 22/11/2021, DJe de 24/11/2021 - sem destaque no original)<br>AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO. CULPA EXCLUSIVA DA VENDENDORA. CONFIGURAÇÃO. GRAVAME. MATRÍCULA. LEVANTAMENTO. ATRASO. IMPEDIMENTO. OBTENÇÃO DE CRÉDITO. SALDO DEVEDOR. ENTREGA DAS CHAVES. DEMORA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PREJUÍZO PRESUMIDO. SÚMULA Nº 568/STJ.<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).<br>2. Trata-se, na origem, de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda motivada pelo descumprimento contratual em virtude do não cancelamento da hipoteca incidente sobre o imóvel e, consequentemente, do impedimento à outorga de crédito para pagamento do saldo devedor e da entrega das chaves aos compradores.<br>3. O tribunal local, a partir da análise dos termos contratuais e das provas constantes dos autos, cuja revisão esbarra nos óbices das Súmulas nºs 5 e 7/STJ, concluiu pela culpa da empresa na inexecução do contato, o que impediu a posse e fruição do bem, contudo, não condenou a vendedora ao pagamento de lucros cessantes. Tal entendimento destoa da orientação desta Corte.<br>4. O entendimento jurisprudencial desta Corte é firme no sentido de que há prejuízo presumido do promitente comprador pelo descumprimento de prazo para entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda a ensejar o pagamento de danos emergentes e de lucros cessantes, cabendo ao vendedor fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável para se eximir do dever de indenizar. Precedentes.<br>5. Agravo interno não provido.<br>(AgInt nos EDcl no AREsp 1.886.218/SP, relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 30/8/2021, DJe de 3/9/2021 - sem destaque no original)<br>Incide, à hipótese, o comando da Súmula nº 568 do STJ.<br>(3) Do percentual de retenção dos valores pagos<br>Por fim, estando configurada a mora das promitentes-vendedoras, justifica-se a restituição integral das parcelas adimplidas pelos compradores, estando a conclusão adotada em consonância com a Súmula nº 543 do STJ, do seguinte teor:<br>"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".<br>Nessas condições, CONHEÇO do agravo para CONHECER EM PARTE do recurso especial e, nessa extensão, NEGAR-LHE PROVIMENTO.<br>É o voto.<br>Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação nos termos do art. 1.026, § 2º, do CPC.