ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 16/09/2025 a 22/09/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>AGRAVO  EM  RECURSO  ESPECIAL.  PROCESSO CIVIL. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. RESCISÃO  CONTRATUAL.  ATRASO  NA  ENTREGA  DO  IMÓVEL.  TEMA  Nº  970/STJ.  MULTA  MORATÓRIA.  INSUFICIÊNCIA.  LUCROS  CESSANTES.  EXCEPCIONALIDADE.  <br>1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. Precedentes.<br>2.  Esta  Corte  Superior  tem  excepcionalmente  relativizado  a  vedação  de  cumulação  de  multa  e  lucros  cessantes (Tema nº 970/STJ),  sobretudo  nas  hipóteses  em  que  a multa prevista em contrato não se mostra suficiente para indenizar a parte contrária com os gastos locatícios diante do atraso na entrega do bem.  Precedentes.<br>3. A modificação do acórdão para afirmar que a multa moratória, no caso, equivaleria ao valor locatício, demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, o que se mostra inviável ante a natureza excepcional da via eleita, a teor do enunciado da Súmula nº 7/STJ.<br>3.  Agravo  conhecido para negar provimento ao recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo de OPPORTUNITY HDF ADMINISTRADORA DE RECURSOS LTDA. e JFE 2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. contra decisão que inadmitido seu recurso especial.<br>O apelo extremo, interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios assim ementado:<br>"DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. INSTRUMENTO NEGOCIAL. PENALIDADE. IMPUTAÇÃO APENAS AO CONSUMIDOR. TEMA 971 DO STJ. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. MONTANTE REPARATÓRIO. ENTRE 0,5% E 1%. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. DISTRIBUIÇÃO DA RESPONSABILIDADE. FRACASSO DE CADA CONTENDOR. PROPORCIONALIDADE.<br>1. Caso o instrumento negocial pactuado entre as partes irrogue exclusivamente ao consumidor o ônus advindo da cláusula penal ali indicada, a frustração da expectativa de entrega do bem na data aprazada atrai a incidência à espécie dos parâmetros insculpidos pelo colendo Superior Tribunal de Justiça, quando da elaboração da tese referente ao Tema 971.<br>2. Inadmissível o anseio de cumulação das implicações concernentes à cláusula penal moratória com aquelas ínsitas aos lucros cessantes, por força dos comandos consagrados na tese correspondente ao tema 970, concebida pelo egrégio Tribunal da Cidadania, ao examinar Recurso Especial, julgado sob a forma dos artigos 1.036 e seguintes do Código de Processo Civil (Recurso Repetitivo).<br>3. Segundo o entendimento consagrado no acórdão proferido por ocasião do julgamento do REsp 1.635.428/SC, em se tratando de hipótese de adimplemento tardio de obrigação integrante de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa do promitente alienante, afigura-se razoável que o montante reparatório devido em benefício da parte inocente não seja fixado em patamar inferior a 0,5% (meio por cento), ou superior a 1% (um por cento), do valor do bem.<br>4. A distribuição da responsabilidade pelos ônus sucumbenciais deve ser proporcional ao fracasso assumido por cada contendor em relação às pretensões discutidas na demanda, nos moldes do art. 85, caput, do Diploma processual civil.<br>5. Recurso do autor conhecido e parcialmente provido. Apelo dos réus não provido" (e-STJ fls. 443/444).<br>Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ fls. 482/496).<br>Em suas razões, as recorrentes apontam, além de divergência jurisprudencial, violação dos arts. 489, § 1º, VI, 926, 927, III e 987, §2º, do Código de Processo Civil por defender que há negativa de prestação jurisdicional, além da impossibilidade de cumulação das penalidades - lucros cessantes e multa contratual.<br>Contrarrazões às e-STJ fls. 661/673.<br>O recurso foi inadmitido, dando ensejo ao presente agravo.<br>É  o  relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO  EM  RECURSO  ESPECIAL.  PROCESSO CIVIL. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. RESCISÃO  CONTRATUAL.  ATRASO  NA  ENTREGA  DO  IMÓVEL.  TEMA  Nº  970/STJ.  MULTA  MORATÓRIA.  INSUFICIÊNCIA.  LUCROS  CESSANTES.  EXCEPCIONALIDADE.  <br>1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. Precedentes.<br>2.  Esta  Corte  Superior  tem  excepcionalmente  relativizado  a  vedação  de  cumulação  de  multa  e  lucros  cessantes (Tema nº 970/STJ),  sobretudo  nas  hipóteses  em  que  a multa prevista em contrato não se mostra suficiente para indenizar a parte contrária com os gastos locatícios diante do atraso na entrega do bem.  Precedentes.<br>3. A modificação do acórdão para afirmar que a multa moratória, no caso, equivaleria ao valor locatício, demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, o que se mostra inviável ante a natureza excepcional da via eleita, a teor do enunciado da Súmula nº 7/STJ.<br>3.  Agravo  conhecido para negar provimento ao recurso especial.<br>VOTO<br>A  insurgência  não  merece  prosperar.<br>Registra-se que o tribunal de origem se pronunciou acerca dos pontos levantados pela recorrente, mesmo que de modo breve, afastando os argumentos deduzidos que, em tese, seriam capazes de infirmar a conclusão adotada.<br>A respeito do cálculo da reparação pelas regras do sistema pool adotado pela administração do empreendimento, o acórdão decidiu que:<br>"(..)<br>Do anseio de adoção de critério diverso<br>Acerca da pretensão de que a reparação devida ao comprador se circunscreva à rentabilidade média apurada pelo sistema pool do edifício onde localizado o apartamento negociado, cumpre esclarecer que o mencionado critério não encontra respaldo legal ou jurisprudencial, sendo irrelevante, quanto à estipulação do alcance da cláusula penal reivindicada, o fato de que o promitente comprador tenha aderido ao aludido estratagema locatício" (e-STJ fl. 487).<br>Como se sabe, cabe ao julgador apreciar os fatos e as provas da demanda segundo seu livre convencimento, declarando, ainda que de forma sucinta, os fundamentos que o levaram a solucionar a lide.<br>Desse modo, o não acolhimento das teses ventiladas pela parte recorrente não significa omissão ou deficiência de fundamentação da decisão, ainda mais quando o aresto aborda todos os pontos relevantes da controvérsia, como na espécie.<br>A propósito:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INCIDENTE PROCESSUAL. DECISÃO QUE DEFERIU O PEDIDO DE DESCONSIDERAÇÃO DA PERSONALIDADE JURÍDICA DA EMPRESA EXECUTADA. PRECLUSÃO. OCORRÊNCIA. REVISÃO. SÚMULA N. 7/STJ. TEORIA MENOR. OBSTÁCULO AO RESSARCIMENTO DOS DANOS CAUSADOS AOS CONSUMIDORES. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. DESCONSIDERAÇÃO DA PERSONALIDADE JURÍDICA. REQUISITOS CONSTATADOS. REVISÃO. REVOLVIMENTO DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ. PENHORA SOBRE SALDO DE PLANOS DE PREVIDÊNCIA PRIVADA. POSSIBILIDADE. NÃO UTILIZAÇÃO PARA FINS ALIMENTARES. REVISÃO. NECESSIDADE DE INCURSÃO NO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA 7/STJ. MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC/2015. ANÁLISE CASUÍSTICA. NÃO OCORRÊNCIA, NA ESPÉCIE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.<br>1. Não ocorre negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal de origem examina, de forma fundamentada, todas as questões que lhe foram submetidas, ainda que tenha decidido contrariamente à pretensão da parte. Nesse contexto, esta Corte já se manifestou no sentido de que não há se confundir decisão contrária aos interesses da parte e negativa de prestação jurisdicional, nem fundamentação sucinta com ausência de fundamentação.<br>2.(..)"<br>(AgInt no AREsp 2.205.438/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 16/2/2023 - grifou-se)<br>Registra-se que, mesmo à luz do art. 489 do CPC, o órgão julgador não estaria obrigado a se pronunciar acerca de todo e qualquer ponto suscitado pelas partes, mas apenas a respeito daqueles capazes de, em tese, de algum modo, infirmar a conclusão adotada pelo órgão julgador (inciso IV). A motivação contrária ao interesse da parte, ou mesmo omissa em relação a pontos considerados irrelevantes pelo julgador, não autoriza o acolhimento dos embargos declaratórios.<br>Quanto  à cumulação de  lucros  cessantes com a multa moratória,  o  Tribunal  de  origem  decidiu  que,<br>"(..)<br>A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.<br>(..)<br>A propósito, merece ênfase o apontamento realizado pela Ministra Maria Isabel Gallotti, em palestra proferida no auditório do STJ, em 25 de abril de 2018, destacada no voto do Ministro Luis Felipe Salomão, no repetitivo (REsp 1.635.428/SC):<br>(..)<br>Aqui também se põe a mesma observação: a definição da tese há de levar em consideração a natureza da cláusula penal e não apenas o rótulo a ela dado no contrato. Se a cláusula penal incide todos meses, tendo como base de cálculo o valor do total do contrato, vale dizer, o valor do imóvel, é certo que se destina a coibir a mora da empresa na entrega do imóvel, mas também compensa o prejuízo sofrido mensalmente com a privação do uso imóvel, cujo valor locatício, como é notório, não ultrapassa no mercado, em regra, de 0,5% a 1% ao mês do valor do bem. Diversa é a situação de multa moratória incidindo sobre o valor total do bem, mas apenas uma única vez, quando, então, naturalmente, não compensará a despesa (ou a perda da fruição) mensal do consumidor em decorrência do não cumprimento do prazo de entrega.<br>(..)<br>Diante das teses firmadas pela emérita Corte Cidadã, deve-se perquirir, em cada situação, acerca da natureza dessa cláusula - se compensatória ou moratória. Assim, ante a constatação, na espécie, de que a sanção contida na cláusula 5.1. ostenta índole moratória, inconcebível sua sobreposição aos impactos advindos de lucros cessantes"  (e-STJ fls. 447/448).<br>Assim,  a  excepcionalidade  aplicada  ao  caso,  encontra-se  em  consonância  com  o  entendimento  desta  Corte  Superior,  quanto  à  relativização  da  impossibilidade  de  cumulação  com  os  lucros  cessantes,  quando  a  multa  não  se  mostra  suficiente  em  relação  ao  dano  experimentado,  como  na  hipótese.<br>Confira-se :<br>"RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS CUMULADA COM COBRANÇA E REPETIÇÃO DE INDÉBITO. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/15. AUSÊNCIA. TEMA 970/STJ. POSSIBILIDADE DE CUMULAR CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA FIXADA EM MONTANTE INFERIOR AO LOCATIVO COM LUCROS CESSANTES. INTERPRETAÇÃO EM HARMONIA COM O TEMA 970/STJ. DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. NÃO PRESUMÍVEIS. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO. AUSÊNCIA.<br>1. Ação de indenização por danos materiais e morais cumulada com cobrança e repetição de indébito, ajuizada em 7/11/2014, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em10/9/2022 e concluso ao gabinete em 28/4/2023.<br>2. O propósito recursal consiste em decidir se é possível cumular a cláusula penal moratória fixada em valor inferior ao locativo com a indenização por lucros cessantes, a partir da interpretação a contrario sensu da tese jurídica fixada no Tema 970/STJ (Segunda Seção, DJe 25/6/2019).<br>3. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e suficientemente fundamentado o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há falar em violação dos arts. 489, § 1º, e 1.022, II, do CPC/15.<br>4. A Segunda Seção do STJ, ao julgar o Tema 970/STJ, fixou a seguinte tese jurídica: "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes".<br>5. O entendimento firmado no Tema 970/STJ se refere à cláusula penal moratória corriqueiramente arbitrada em percentual que varia de 0, 5% a 1% do valor total do imóvel a cada mês de atraso, visto que representa o aluguel que o bem alugado, normalmente, produziria ao locador.<br>6. Como consequência, mostra-se possível a cumulação de cláusula penal moratória com os lucros cessantes quando a multa contratual não apresenta equivalência com os locativos (REsp 2.025.166/RS, Terceira Turma, DJe 16/12/2022).<br>7. Nesta peculiar hipótese, é necessário que seja "descontado" o montante já adimplido a título de multa. Isto é, existindo cláusula penal moratória em valor insuficiente e, verificado que o atraso da entrega do bem ultrapassou o montante ordinariamente atribuído ao locativo (de 0,5 a 1% mensal sobre o valor do imóvel), é possível a condenação da parte inadimplente ao pagamento de lucros cessantes em relação ao que faltar - e não em relação à totalidade do período, que já está abarcada pelo pagamento da multa moratória.<br>8. Destarte, a partir da interpretação a contrario sensu do Tema 970/STJ, arbitrada a cláusula penal moratória em valor inferior ao locativo, é possível sua cumulação com lucros cessantes, sendo as perdas e danos (lucros cessantes) limitadas aos prejuízos excedentes à multa pelo período de atraso na entrega do imóvel.<br>9. A jurisprudência desta Corte está consolidada no sentido de que o mero descumprimento contratual, em razão do atraso injustificado na entrega do imóvel, não acarreta, por si só, danos morais, devendo ser comprovadas circunstâncias excepcionais que importem em significativa e anormal violação a direito da personalidade dos promitentes compradores.<br>10. Hipótese em que (I) a cláusula penal moratória não foi fixada em percentual equivalente ao locativo (montante único de 2% sobre o valor do imóvel), sendo possível a sua cumulação com lucros cessantes, limitados aos prejuízos excedentes pelo período de atraso na entrega do imóvel, e (II) o acórdão recorrido não consignou a existência de elementos concretos a comprovar os danos particulares suportados pelo recorrido, sendo insuficiente para fundamentar a condenação ao pagamento de danos morais o atraso de cinco meses na entrega do imóvel.<br>11. Recurso especial conhecido e parcialmente provido para afastar a condenação ao pagamento de indenização por danos morais e determinar que a liquidação do valor devido a título de lucros cessantes seja limitada aos prejuízos excedentes pelo período de atraso na entrega do imóvel.<br>(REsp n. 2.067.706/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/8/2023, DJe de 24/8/2023.)<br>"AGRAVO  INTERNO  NOS  EMBARGOS  DE  DECLARAÇÃO  NO  RECURSO  ESPECIAL.  AÇÃO  DE  RESCISÃO  CONTRATUAL.  PROMESSA  DE  COMPRA  E  VENDA.  ATRASO  NA  ENTREGA  DAS  CHAVES  DO  IMÓVEL.  CULPA  DA  CONSTRUTORA.  CONDENAÇÃO  AO  PAGAMENTO  DE  MULTA  MORATÓRIA.  CUMULAÇÃO  COM  LUCROS  CESSANTES.  IMPOSSIBILIDADE.  TEMA  970/STJ.  AGRAVO  INTERNO  IMPROVIDO.<br>1.  É  sólido  o  entendimento  do  STJ,  firmado  no  Tema  n.  970,  de  que  "A  cláusula  penal  moratória  tem  a  finalidade  de  indenizar  pelo  adimplemento  tardio  da  obrigação,  é,  em  regra,  estabelecida  em  valor  equivalente  ao  locativo,  afasta-se  sua  cumulação  com  lucros  cessantes".<br>2.  Esta  Corte  Superior  tem  excepcionalmente  relativizado  essa  vedação  de  cumulação,  sobretudo  nas  hipóteses  em  que  o  promitente-comprador  demonstra,  como  consequência  do  desfazimento  da  promessa  de  compra  e  venda  por  culpa  da  construtora,  ter  experimentado  prejuízos  materiais  superiores  ao  valor  decorrente  da  aplicação  da  multa  moratória,  o  que  não  é  o  caso  dos  autos,  contudo.<br>A  bem  da  verdade,  a  multa  moratória  objeto  desta  controvérsia,  fixada  em  2%  sobre  o  valor  do  contrato,  já  é  bem  superior  ao  "valor  equivalente  ao  locativo"  do  imóvel,  normalmente  na  faixa  entre  0,5%  e  1%  sobre  o  valor  do  bem,  de  modo  que  a  indenização  pela  demora  na  entrega  das  chaves  já  se  encontra  em  quantia  razoável.<br>3.  Agravo  interno  improvido"  (AgInt  nos  EDcl  no  REsp  1.741.212/RN,  Rel.  Min.  RAUL  ARAÚJO,  Quarta  Turma,  julgado  em  15/5/2023,  DJe  22/5/2023).<br>Ademais, a revisão do acórdão para afirmar que a multa moratória, no caso, equivaleria ao valor locatício, demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, o que se mostra inviável ante a natureza excepcional da via eleita, a teor do enunciado da Súmula nº 7 deste Superior Tribunal.<br>Não cabe a este Superior Tribunal de Justiça reexaminar as premissas de fato que levaram o tribunal de origem a tal conclusão, sob pena de usurpar a competência das instâncias ordinárias, a quem compete amplo juízo de cognição da lide.<br>Ante  o  exposto,  conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial.  <br>Na origem, os honorários sucumbenciais, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, foram rateados entre as partes em virtude da sucumbência recíproca, cabendo à parte recorrente o pagamento de 80% do valor. A verba foi acrescida de 2% (dois por cento), a título de honorários recursais, pelo acórdão recorrido. Sendo assim, deve ser majorado em mais 2% (dois por cento) o montante a ser pago em favor do advogado da parte recorrida, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do Código de Processo Civil, observado o benefício da justiça gratuita, se for o caso.<br>É  o  voto.