ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 16/09/2025 a 22/09/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA DE OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. SÚMULA Nº 284/STF. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REVISÃO DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE.<br>1. Não há que se falar em negativa de prestação jurisdicional, pois sequer foram opostos embargos de declaração contra o acórdão proferido na origem. Incidência da Súmula 284/STF.<br>2.  O Superior Tribunal de Justiça firmou jurisprudência no sentido de que é possível a redução do percentual de retenção, previsto em cláusula penal ajustada dentro dos limites legais, nos casos em que se mostrar manifestamente abusivo, ainda que se trate de contrato firmado após a edição da Lei nº 13.786/2018.<br>3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade da retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada, entre os percentuais de 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto.<br>4. Na hipótese, rever a conclusão do aresto atacado acerca do percentual de retenção adotado encontra óbice na Súmula nº. 7 do Superior Tribunal de Justiça.<br>5. Recurso especial não conhecido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recurso especial interposto por SETPAR NOVO HORIZONTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, desafia acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado:<br>"Apelação - Compromisso de compra e venda de imóvel - Ação de rescisão contratual c/com restituição de valores - Sentença parcial procedência com resolução do contrato e devolução de 75% do valor pago - Insurgência das partes Ré que pretende aplicação de multa de 10% sobre o contrato, sem devolução de comissão de corretagem e tributos do imóvel, com devolução parcelada, com sucumbência exclusiva do autor, e modificação dos juros de mora Autor que pretende seja o pagamento feito em única parcela - Resolução motivada pelo adquirente - Contrato celebrado sob a égide da Lei 13.786/18 (lei do distrato) - Mesmo assim, considerando a peculiaridade do caso concreto, no qual o contrato vigeu por pouco é excessivamente onerosa a aplicação das disposições contratuais nos moldes da Lei 13.786/18 devendo prevalecer a lei consumerista Inteligência do art. 51, IV, do CDC e do art. 413 do CC, que admitem a possibilidade de revisão das cláusulas contratuais nulas, abusivas ou excessivamente onerosas Penalidades que podem implicar em saldo negativo, ocasionando não só a perda total do investimento como dívida do consumidor com a vendedora, o que é inadmissível nos termos do art. 53 do CDC Regras da rescisão da lei do distrato que não se aplicam a venda de lotes, com alienação fiduciária - § 3º do art. 32- A da Lei - Rescisão que é admitida, mesmo havendo cláusula de alienação fiduciária - Súmulas 1 do TJSP e 543 do STJ - Multa estipulada sobre o valor do contrato indevida Comissão de corretagem que não foi paga pelo comprador, por disposição contratual, não havendo o que se falar em retenção Devolução de 75% que fica mantida e que deve ser feita em parcela única Súmula 2 do TJSP Sucumbência bem distribuída, sendo devida pela ré pelos princípios da causalidade e sucumbência Juros de mora que devem incidir a partir do transito em julgado e não da citação Sentença parcialmente reformada para modificação do computo dos juros e para que a devolução se dê em parcela única Recurso de apelação da ré parcialmente provido e adesivo do autor provido, nos termos supra" (e-STJ fl. 246).<br>Nas razões do especial (e-STJ fls. 269/279, além da divergência jurisprudencial, a parte recorrente aponta negativa de vigência dos arts. 927, III, 1.022, II, e 1.040 do Código de Processo Civil, e 32-A da Lei nº 13.786/2018.<br>Sustenta, em síntese, que, houve negativa de prestação jurisdicional e que na rescisão contratual, deve ser aplicado o percentual de retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato.<br>Apresentada contrarrazões (e-STJ fls. 307/311), o recurso foi admitido na origem.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA DE OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. SÚMULA Nº 284/STF. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REVISÃO DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE.<br>1. Não há que se falar em negativa de prestação jurisdicional, pois sequer foram opostos embargos de declaração contra o acórdão proferido na origem. Incidência da Súmula 284/STF.<br>2.  O Superior Tribunal de Justiça firmou jurisprudência no sentido de que é possível a redução do percentual de retenção, previsto em cláusula penal ajustada dentro dos limites legais, nos casos em que se mostrar manifestamente abusivo, ainda que se trate de contrato firmado após a edição da Lei nº 13.786/2018.<br>3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade da retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada, entre os percentuais de 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto.<br>4. Na hipótese, rever a conclusão do aresto atacado acerca do percentual de retenção adotado encontra óbice na Súmula nº. 7 do Superior Tribunal de Justiça.<br>5. Recurso especial não conhecido.<br>VOTO<br>A irresignação não merece acolhida.<br>Inicialmente, não há que se falar em negativa de prestação jurisdicional, pois sequer foram opostos embargos de declaração contra o acórdão proferido na origem.<br>Consectariamente, incide a Súmula 284/STF: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia.".<br>Quanto ao percentual de retenção, a jurisprudência desta Corte está consolidada no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada, entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, de acordo com as circunstâncias do caso concreto, e de que é possível a redução do percentual de retenção, previsto em cláusula penal ajustada dentro dos limites legais, nos casos em que se mostrar manifestamente abusivo, ainda que se trate de contrato firmado após a edição da Lei nº 13.786/2018.<br>A esse respeito:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA. NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. LEI Nº 13.786/2018. CONTRATO POSTERIOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. ABUSIVIDADE. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ.<br>1. Discute-se nos autos acerca da possibilidade de redução da cláusula penal estipulada em 50% (cinquenta por cento) de retenção dos valores pagos, nos casos de distrato por iniciativa do comprador de contrato de compra e venda firmado após a edição da Lei nº 13.786/2018.<br>2. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, ainda que de forma sucinta, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.<br>3. O Superior Tribunal de Justiça firmou jurisprudência no sentido de que é possível a redução do percentual de retenção, previsto em cláusula penal ajustada dentro dos limites legais, nos casos em que se mostrar manifestamente abusivo, ainda que se trate de contrato firmado após a edição da Lei nº 13.786/2018.<br>4. Na hipótese, acolher a tese pleiteada pela agravante exigiria exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas e cláusulas contratuais, procedimentos vedados em recurso especial, a teor das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.<br>5. Agravo interno não provido."<br>(AgInt no AgInt no AREsp n. 2.229.156/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/5/2025, DJEN de 30/5/2025 - grifou-se.)<br>No presente caso, o acórdão assim decidiu a questão:<br>"(..) De início, nada obstante o contrato ter sido firmado entre as partes em 24/09/2020, o que atrai a incidência da nova redação do art. 32-A da Lei nº 4.591/64, introduzido pela Lei 13.786/18 (Lei do Distrato), é certo que contou com pouquíssimo tempo de vigência, tanto que a ação foi distribuída em 27/10/2021.<br>É certo que, neste caso particular, a aplicação integral da Lei 13.786/2018,é excessivamente onerosa ao consumidor.<br>Ressalte-se que o art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor admite a possibilidade de revisão das cláusulas contratuais nulas, abusivas ou excessivamente onerosas, de forma que, dada a peculiaridade do caso concreto (contrato que teve pouquíssimo tempo de vigência), deve ser mantida a decisão de primeiro grau.<br>(..)<br>Neste ponto, vale destacar que nos termos indicados pela ré que as condições do contrato, se executadas, implicarão não em restituição de parte do valor pago mas sim de pagamento extra pelo consumidor, o que é inadmissível.<br>Enquanto o percentual a ser devolvido é sobre o valor pago as cláusulas invocadas se aplicam sobre o valor atualizado do contrato. Veja que sendo assim somente a multa de 10% sobre o valor do contrato pretendida gera valor maior do que aquele pago pelo comprador.<br>Tal fato caracteriza não só a onerosidade excessiva como abusividade pois, na prática, haverá o perdimento total do montante empregado, o que não se admite, e ainda restará dívida em desfavor do consumidor. (..)" (e-STJ fls. 249/253).<br>Além disso, a revisão do percentual de retenção estipulado pelas instâncias ordinárias, bem como o afastamento da abusividade reconhecida demandariam a análise de circunstâncias fático-probatórias dos autos, providência que esbarra no óbice da Súmula nº 7/STJ.<br>A propósito:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. IRRELEVÂNCIA. DIREITO À RESTITUIÇÃO. PERCENTUAL. PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE. ALTERAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ.<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).<br>2. O leilão extrajudicial do imóvel não obsta o direito do consumidor de questionar eventual enriquecimento ilícito e receber a devolução de percentual das parcelas pagas.<br>3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto.<br>4. Na hipótese, rever a conclusão do aresto atacado acerca do percentual de retenção adotado encontra óbice nas Súmulas nºs 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça.<br>5. Agravo interno não provido" (AgInt no AREsp nº 2.018.699/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 9/11/2022, DJe de 16/11/2022- grigou-se).<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AJUIZADA PELOS PROMITENTES COMPRADORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA DA LIDE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.<br>1. Verifica-se que o Tribunal estadual entendeu que o desfazimento do contrato decorreu de culpa exclusiva dos promitentes compradores, sendo devida a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores adimplidos. Na ocasião, concluiu ser adequada ao caso a retenção do percentual de 10% (dez por cento) do montante já pago. Essa premissa foi fundada em matéria fático-probatória, o que atrai a aplicação da Súmula 7/STJ.<br>2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ.<br>3. Agravo interno improvido" (AgInt no AREsp nº 1.788.690/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 10/5/2021, DJe de 13/5/2021- grifou-se).<br>Anota-se, ainda, que a aplicação da Súmula nº 7/STJ em relação ao recurso especial interposto pela alínea "a" do permissivo constitucional prejudica a análise da mesma matéria indicada no dissídio jurisprudencial.<br>Ante o exposto, não conheço do recurso especial.<br>Na origem, os honorários sucumbenciais fixados em R$ 2.100,00 (dois mil e cem reais). Sendo assim, deve ser majorada em 5 % (cinco por cento) a verba a ser paga em favor do advogado da parte recorrida, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do Código de Processo Civil, observado o benefício da justiça gratuita, se for o caso.<br>É o voto.