DECISÃO<br>Trata-se de recurso especial interposto por INCOR PORADORA VILLA FLORA AQUARIUS SPE LTDA e AQUÁRIUS URBANISMO LTDA, com fulcro nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, contra decisão do eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, prolatada em acórdão com a seguinte ementa (fls. 307):<br>"AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES - Alienação Fiduciária de Imóvel - Desistência - É relação de consumo o negócio jurídico que envolve a realização de empreendimento com a negociação de unidades imobiliárias, cabendo a resilição unilateral do contrato independentemente de estar regido pela Lei n. 9.514/1997, desde que anteriormente a consolidação da propriedade resolúvel do imóvel em nome do credor fiduciário, pois após se observará o procedimento do art. 27 da referida Lei, e quando muito o devedor terá direito, após venda do imóvel no leilão, a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º - Não consolidação da propriedade em favor da ré - Interesse de agir presente - Ausência de impugnação quanto ao percentual a ser restituído aos autores - Sentença mantida - Recurso desprovido."<br>Em seu recurso especial (fls. 317/340), além de dissídio jurisprudencial, as recorrentes alegam violação aos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97.<br>Sustentam que, na hipótese de inadimplência do comprador, nos contratos de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária registrada na matrícula do imóvel, impõe-se a observância do procedimento especial de consolidação da propriedade e leilão extrajudicial, nos termos da Lei n. 9.514/97, sendo indevida a rescisão judicial com devolução de parcelas fora do rito especial, bem como inaplicável a regra geral do Código de Defesa do Consumidor.<br>Contrarrazões ofertadas às fls. 354/369.<br>É o Relatório. Decido.<br>Extrai-se dos autos que os ora recorridos firmaram compromisso de compra e venda de determinado lote, com entrada e saldo em 108 parcelas, após inadimplência, foram notificados para pagamento dos valores. Não obstante, ajuizaram ação pretendendo a rescisão contratual e devolução das parcelas com retenção de 10%, além de tutela de urgência para suspender parcelas e impedir leilão.<br>A sentença de procedência, para a devolução de 90%, retenção de arras e juros foi confirmada pelo Tribunal de origem, que reconheceu a incidência do Código de Defesa do Consumidor e a possibilidade de resilição anterior à consolidação fiduciária, nos termos do acórdão assim fundamentado:<br>"As partes firmaram compromisso particular de venda e compra para aquisição do imóvel descrito na inicial, cuja rescisão pleiteiam, sob o fundamento de estarem impossibilitados de dar continuidade aos pagamentos.<br>É relação de consumo o negócio jurídico que envolve a realização de empreendimento com a negociação de unidades imobiliárias, c abendo a resilição unilateral do contrato independentemente de estar regido pela Lei n. 9.514/1997, desde que anteriormente a consolidação da propriedade resolúvel do imóvel em nome do credor fiduciário, pois após se observará o procedimento do art. 27 da referida Lei, e quando muito o devedor terá direito, após venda do imóvel no leilão, a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, sendo inequívoco o interesse de agir, diante da insuficiência de recursos para a continuidade ao contrato e da não consolidação da propriedade em nome da ré.<br>Admite-se a iniciativa da resilição pelo comprador que não reúne condições de honrar as obrigações contratuais, dispondo as Súmulas nºs. 1 e 3 deste Tribunal de Justiça, respectivamente, que: "o Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem" e "reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção".<br>(..)<br>Não obsta assim a desistência a presença de cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, razão pela qual fica mantida a sentença por seus judiciosos fundamentos, deixando-se de adentrar na questão do valor a ser restituído aos autores em razão da ausência de impugnação deste ponto da sentença.<br>Pelo exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso de apelação, majorando-se os honorários advocatícios para 18% do valor da condenação nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015." (Fls. 309-311)<br>Nesse contexto, verifica-se que o Tribunal a quo não laborou com o costumeiro acerto e julgou em dissonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, quando confirmou a sentença apelada e a aplicação do CDC.<br>A jurisprudência do STJ, consolidada sob o rito dos recursos repetitivos, no Tema 1.095/STJ, é no sentido de que "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor" (REsp n. 1.891.498/SP, Relator Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022).<br>Ainda:<br>"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 211/STJ. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA Nº 284/STF. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ART. 53 DO CDC. INAPLICABILIDADE. LEI Nº 9.514/1997. INCIDÊNCIA. (..)<br>3. O entendimento do tribunal de origem está de acordo com a jurisprudência desta Corte firmada, sob o rito dos recursos repetitivos, no sentido de que o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor não é aplicável ao contrato de compra e venda de imóvel vinculado a garantia de alienação fiduciária, considerando ser obrigatória a aplicação do disposto no art. 27 da Lei nº 9.514/1997.<br>4. Agravo interno não provido."<br>(AgInt no REsp n. 2.132.345/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, j. 9/12/2024, DJEN de 13/12/2024)<br>"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRETENSÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. INCIDÊNCIA DA LEI 9.514/97. AFASTAMENTO DO CDC. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. AGRAVO DESPROVIDO.<br>1. Conforme jurisprudência deste Superior Tribunal, "o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato (antecipatory breach), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente" (REsp 1.867.209/SP, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 8/9/2020, DJe de 30/9/2020).<br>2. Na forma da jurisprudência do STJ, "diante da incidência do art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, em caso de rescisão do contrato por iniciativa do comprador" (AgInt no AREsp 1.689.082/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/11/2020, DJe de 20/11/2020).<br>3. Afastada a incidência do CDC no caso, torna-se necessário o retorno dos autos à Corte estadual para que prossiga no exame do feito sob o enfoque da Lei 9.514/97.<br>4. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no REsp n. 2.106.448/SP, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 8/4/2024, DJe de 19/4/2024)<br>"PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. AFASTAMENTO. APLICAÇÃO DO CDC. IMPOSSIBILIDADE. JURISPRUDÊNCIA DA SEGUNDA SEÇÃO. TEMA REPETITIVO N. 1.095 /STJ. MORA DO ADQUIRENTE. QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO. DECISÃO MANTIDA.<br>1. A jurisprudência da Segunda Seção do STJ, firmada na sistemática dos recursos repetitivos, é no sentido de que, "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor" (Recursos Especiais n. 1.891.498/SP e 1.894.504/SP, Relator Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/10/2022, DJe 19/12/2022).<br>2. É posicionamento das Turmas de Direito de Privado desta Corte que a propositura da demanda de rescisão contratual pelo adquirente do imóvel - manifestando desinteresse na preservação do vínculo obrigacional - configura a quebra antecipada do contrato e, por conseguinte, justifica o repasse dos encargos da rescisão aos consumidores. Precedentes.<br>2.1. Na petição inicial, o ora agravante manifestou desinteresse no prosseguimento da avença, atraindo para si o ônus da rescisão contratual. No entanto, a Corte de apelação contrariou tal entendimento ao ratificar a sentença e, por conseguinte, aplicar a regra prevista no art. 53 do CDC, condenando a parte agravada ao reembolso de 75% (setenta e cinco cento) dos valores pagos pelo comprador, excluindo apenas a comissão de corretagem da base de cálculo do ressarcimento mencionado. Portanto, era de rigor reformar o aresto impugnado, a fim de determinar a aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 no procedimento de rescisão contratual, com os encargos daí decorrentes.<br>3. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no AgInt nos EDcl no REsp n. 2.099.704/SP, Relator Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024)<br>"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL GARANTIDA MEDIANTE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESINTERESSE DO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE DE DECRETAÇÃO DA RESOLUÇÃO DO CONTRATO. OBSERVÂNCIA AO PROCEDIMENTO PREVISTO NOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997 PARA DEVOLUÇÃO DO QUE SOBEJAR AO ADQUIRENTE. PRECEDENTES. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INEXISTÊNCIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. Na linha de entendimento do Superior Tribunal de Justiça, "o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente" (REsp n. 1.930.085/AM, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/8/2022, DJe de 18/8/2022).<br>2. Para esta Corte Superior, "a interposição de recursos cabíveis não acarreta a imposição da multa por litigância de má-fé à parte adversa, ainda que com argumentos reiteradamente refutados ou sem alegação de fundamento novo" (EDcl no AgInt no AREsp 1.704.723/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 15/06/2021, DJe 22 /06/2021).<br>3. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no REsp n. 2.087.914/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, j. 25/9/2023, DJe de 27/9/2023)<br>Com efeito, impõe-se a reforma do acórdão recorrido, porquanto, de acordo com a jurisprudência do STJ, a rescisão unilateral de compromisso de compra e venda garantido por alienação fiduciária submete-se ao regramento da Lei n. 9.514/97, não sendo possível aplicar Código de Defesa do Consumidor.<br>Desse modo, deve o processo retornar à origem a fim de que se resolva a lide com base na forma prevista na Lei nº 9.514/97.<br>Diante do exposto, dou provimento ao recurso especial a fim de determinar o retorno dos autos à origem para que julgue a lide em conformidade com base na Lei nº 9.514/97 e de acordo com o entendimento jurisprudencial desta Corte Superior.<br>Publique-se.<br>EMENTA