DECISÃO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por INTERLAGOS AGROPECUARIA E COMERCIO LTDA ME contra decisão que não admitiu recurso especial manejado, com base na alínea "a" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, contra acórdão da 6ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Território, que, em ação de cobrança, reconheceu a responsabilidade do loteador/empreendedor pelas despesas com a regularização do loteamento, com acórdão assim ementado (fls. 616-622 ):<br>APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE COBRANÇA. REGULARIZAÇÃO DE LOTEAMENTO. RESPONSABILIDADE DO LOTEADOR/EMPREENDEDOR. TRANSFERÊNCIA AOS ADQUIRENTES. POSSIBILIDADE MEDIANTE MANIFESTAÇÃO DE VONTADE CLARA E INEQUÍVOCA. PROVIMENTO. 1. As relações contratuais devem ser pautadas pelos princípios da probidade e boa-fé objetiva, o que traz exigências de cuidado, transparência, lealdade e também de garantia. As legítimas expectativas geradas pelo contexto da contratação geram deveres anexos e, consequentemente, devem ser observadas. 2. O art. 46 do Código de Defesa do Consumidor-CDC exige objetividade e clareza dos contratos que regulam as relações de consumo. É imprescindível que o consumidor tenha a real compreensão do conteúdo, dos direitos e das obrigações decorrentes do vínculo contratual. 3. Além disso, à luz do princípio da vulnerabilidade, as cláusulas contratuais devem ser interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor (art. 47 do CDC). 4. O art. 1.358-A, § 3º, do Código Civil, inserido na seção relativa a "condomínio de lotes", prevê que "para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor". Interpretação sistemática da Lei 6.766/1979 que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano - também demonstra que a responsabilidade pela regularização do loteamento é do loteador. 5. O art. 2º da Lei Complementar Distrital LC 440/2002 possibilita ao representante legal dos adquirentes do imóvel ou ao síndico do condomínio requerer a regularização do parcelamento do solo. Todavia, trata-se de faculdade conferida pela lei com a finalidade de beneficiar os adquirentes de imóveis irregulares e não de eximir os empreendedores/loteadores de sua responsabilidade pela regularização, nos termos da Lei 6.766/1979. 6. Com base no princípio da autonomia de vontade, é possível que a reponsabilidade pelos custos da regularização do empreendimento seja transferida aos adquirentes dos imóveis. Contudo, considerada a vulnerabilidade do consumidor e o princípio da boa-fé objetiva, tal responsabilidade só pode ser transferida quando o adquirente assume, de maneira clara e inequívoca, a obrigação. Precedentes. 7. Na hipótese, o contrato celebrado entre as partes não prevê a responsabilidade da promitente compradora pela regularização do condomínio ou pelo custeio dos atos correspondentes. As atas assembleares também não contêm aprovação de pagamento das despesas de regularização do empreendimento pelos adquirentes. 8. Recurso conhecido e provido.<br>Nas razões do seu agravo, a parte agravante impugnou os fundamentos da decisão de admissibilidade, reiterando a ocorrência de violação dos arts. 884 do Código Civil e 489, § 1º, IV, e 1.022, II, do Código de Processo Civil, e afirmando que a questão não demanda o reexame de provas, mas sim a revaloração jurídica dos fatos já delineados no acórdão.<br>A agravante sustenta que a decisão agravada apresenta deficiência na fundamentação, sem discorrer claramente sobre as razões que justificam a ausência de ofensa ao artigo 884 do Código Civil. Alega que a decisão se limita a citar trecho de um julgado e afirmar que é hipótese de inadmissibilidade do recurso especial, ausente de fundamentação ou justificativa para tanto.<br>Aduz que julgado é omisso em vista do generalismo do pronunciamento judicial, que se esquivou em analisar o pedido de vedação ao enriquecimento sem causa. Sustenta que é inviável ao juiz rejeitar a pretensão do autor, sem examinar todos os fundamentos de fato e de direito por ele invocados, à luz do artigo 489, § 1º, do Código de Processo Civil.<br>Além disso, argumenta que a ausência de análise nos embargos de declaração acerca da violação ao art. 884 do Código Civil, gera violação ao artigo 1.022, II, e ao artigo 489, §1º, inciso IV, do Código de Processo Civil, pois configura negativa de prestação jurisdicional e ausência de fundamentação.<br>Sustenta que o recurso não demanda a análise de matéria constitucional, que encontra óbice no artigo 102, da Constituição Federal. O recurso especial que se pretende destrancar trata de matéria estritamente de direito, prevista em lei federal, cujo julgamento compete ao Superior Tribunal de Justiça, conforme determinação do artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal.<br>Foi apresentada impugnação às fls. 810-820, na qual a parte agravada alega que a decisão de inadmissibilidade deve ser mantida, pois a pretensão da agravante exige o reexame do conjunto fático-probatório, o que é vedado pela Súmula n. 7 do STJ.<br>Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir.<br>Trata-se de ação de cobrança ajuizada por Interlagos Agropecuária e Comércio LTDA ME em desfavor de Edinalva Alves Bezerra, buscando a restituição do valor de R$ 11.900,00 (onze mil e novecentos reais).<br>A autora alega que, na qualidade de loteadora do Condomínio Belvedere Green, foi contratada verbalmente em 2014 pelos moradores para realizar os serviços de adequação ambiental e regularização do empreendimento, antecipando os custos para tal finalidade.<br>Sustenta que, após a conclusão dos trabalhos e a consequente valorização dos imóveis, a ré, proprietária de um lote, recusou-se a pagar sua cota-parte, o que configuraria enriquecimento sem causa.<br>O pedido foi pela condenação da ré ao pagamento do valor atualizado da dívida.<br>A sentença julgou procedente o pedido, condenando a autora a restituir a agravante o pagamento da quantia de R$ 11.900,00.<br>O Tribunal de origem deu provimento ao recurso de apelação da ré para julgar improcedente o pedido inicial.<br>O acórdão recorrido fundamentou que a responsabilidade pelos custos de regularização de loteamento é do empreendedor, conforme a Lei nº 6.766/1979 e o art. 1.358-A, § 3º, do Código Civil. Concluiu que a transferência dessa obrigação aos adquirentes só seria possível mediante manifestação de vontade clara e inequívoca, o que não se verificou no contrato nem nas atas de assembleia juntadas aos autos, que deixaram a assunção dos custos pendente de aprovação futura não comprovada, nos termos do art. 46 do Código de Defesa do Consumidor. Fundamentou que a interpretação sistemática da Lei 6.766/1979 demonstra que a responsabilidade pela regularização do loteamento é do loteador. Além disso, sustentou que, conforme o que dispõe o art. 2º da Lei Complementar Distrital - LC 440/2002, é facultado aos adquirentes de imóveis irregulares requerer a regularização do parcelamento do solo, sem que isso exima os empreendedores/loteadores da sua responsabilidade pela regularização, nos termos da Lei 6.766/1979.<br>Inicialmente, observo que o acórdão recorrido, complementado após o julgamento dos embargos de declaração (fls. 701-704), analisou a vedação de enriquecimento ilícito da agravada, afirmando que a omissão suscitada pretende, em segundo plano, a reapreciação de matéria expressamente debatida, com fito de modificar o resultado do julgamento.<br>O Tribunal de origem apreciou satisfatoriamente a responsabilidade pela regularização do condomínio particular, aduzindo que a mesma é do empreendedor, dever este que não se transfere para os adquirentes (Fls. 616-622). Confira-se:<br>Destaque-se: não há qualquer previsão de responsabilidade da promitente compradora pela regularização do condomínio ou pelo custeio dos atos correspondentes. O art. 1.358-A, § 3º, do Código Civil, inserido na seção relativa a "condomínio de lotes", prevê que, "para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor". Interpretação sistemática da Lei 6.766/1979 - que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano - também demonstra que a responsabilidade pela regularização do loteamento é do loteador.<br>O art. 2º da Lei Complementar Distrital - LC 440/2002 possibilita ao representante legal dos adquirentes do imóvel ou ao síndico do condomínio requerer a regularização do parcelamento do solo. Todavia, trata-se de faculdade conferida pela lei com a finalidade de beneficiar os adquirentes de imóveis irregulares e não de eximir os empreendedores/loteadores de sua responsabilidade pela regularização, nos termos da Lei 6.766/1979<br>Com base no princípio da autonomia de vontade, é possível que a reponsabilidade pelos custos da regularização do empreendimento seja transferida aos adquirentes dos imóveis. Contudo, considerada a vulnerabilidade do consumidor e o princípio da boa-fé objetiva, tal responsabilidade só pode ser transferida quando o adquirente assume, de maneira clara e inequívoca, a obrigação.<br>A autora/apelada afirma que, na 64ª Assembleia Geral Extraordinária, realizada em 14/08/2018, ficou ajustado que ela prestaria o serviço de regularização e que o serviço seria pago individualmente pelos adquirentes, após aprovação do projeto urbanístico pelo Governo local. Todavia, não consta da respectiva ata (ID 60261045, pp. 19/22) aprovação de pagamento das despesas de regularização do empreendimento pelos adquirentes. A propósito, as deliberações propostas foram as seguintes: "(..) Em seguida, o Presidente perguntou aos presentes se todos estavam esclarecidos e prontos para deliberar sobre dois assuntos que a mesa iria colocar. O primeiro, se os presentes concordavam em somente incluir valores de regularização após a aprovação do projeto urbanístico, quando se conhecerá exatamente o número de lotes. A proposição foi aprovada por unanimidade. O segundo, que o empreendedor deverá apresentar planilha detalhada do custo das obras de regularização, com as especificações de todos os gastos pormenorizados, a ser revisada pelo Conselho Fiscal e apresentada à assembleia. Colocada em votação esta proposição, foi a mesma aprovada por unanimidade." (ID 60261045, p. 22).<br>Portanto, a assunção dos custos da regularização do empreendimento pelos adquirentes ficou pendente de revisão pelo Conselho Fiscal e posterior aprovação assemblear, o que não restou demonstrado nos autos.<br>No julgamento dos embargos de declaração firmou-se o entendimento de que a apreciação do argumento de enriquecimento ilícito teria como pano de fundo o afastamento da responsabilidade do agravante pela regularização do condomínio. Destaca-se o seguinte (fls. 701-704):<br>Os argumentados apresentados pela embargante demonstram que, apesar de alegar omissão, ela pretende, na verdade, a reapreciação de matéria expressamente debatida, a fim de modificar o resultado do julgamento. Tal procedimento, entretanto, é vedado nos embargos de declaração, que visam tão somente ao esclarecimento do julgado. O mero inconformismo da parte não autoriza a integração do julgado. A reforma do acórdão deve ser requerida por meio do recurso cabível para essa finalidade, direcionado aos tribunais superiores.<br>A fundamentação apresentada no voto condutor demonstra de forma inequívoca que não há omissão ou contradição quanto a esse ponto, uma vez que a questão da responsabilidade pela regularização do condomínio foi expressamente apreciada e decidida.<br>O fato da decisão ter sido desfavorável à recorrente não configura afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC, afastando a alegação de violação a esses dispositivos.<br>No que se refere à alegada violação ao art. 884 do Código Civil, observo que o acórdão recorrido analisou, ainda que indiretamente o tema, uma vez que declarada a responsabilidade pela legalização do condomínio ao agravante, por consectário lógico, está sendo afastada a responsabilidade da agravada e, assim, justificando que o afastamento da obrigação de pagar não configura enriquecimento ilícito da mesma.<br>A jurisprudência desta Corte é no sentido de que o loteador ou empreendedor imobiliário que promoveu o parcelamento do solo urbano tem a responsabilidade legal pela regularização do loteamento, conforme estabelece a Lei 6.766/1979. O artigo 40 desta lei determina que o loteador possui responsabilidade pela execução das obras de infraestrutura e pela regularização do loteamento conforme jurisprudência desta Corte Superior.<br>A propósito, vale observar:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022, III, DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. AÇÃO DE COBRANÇA E INDENIZAÇÃO. DESPESAS COM OBRAS DE INFRAESTRUTURA PARA A IMPLANTAÇÃO DE REDE ELÉTRICA EM LOTEAMENTO PARTICULAR. RESPONSABILIDADE LEGAL DO LOTEADOR. PREVISÃO EM CONTRATO DE OBRIGAÇÃO ASSUMIDA PELO COMPRADOR. REEXAME. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.1. Inexiste ofensa ao art. 1.022, III, do CPC quando a corte de origem examina e decide, de modo claro e objetivo, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido.2. Inexiste enriquecimento ilícito do fornecedor de energia elétrica pela cobrança de instalação de rede elétrica, porquanto o loteador é o responsável obrigado pelas obras de infraestrutura no loteamento. Incidência da Súmula n. 83 do STJ.3. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, tais como regularidade de loteamento e a existência de obrigação assumida pelo comprador, conforme dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.147.508/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024.)<br>ADMINISTRATIVO. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA E INDENIZAÇÃO. DESPESAS COM OBRAS DE INFRAESTRUTURA PARA A IMPLANTAÇÃO DE REDE ELÉTRICA EM LOTEAMENTO PARTICULAR. RESPONSABILIDADE LEGAL DO LOTEADOR. DECISÃO EM CONSONÂNCIA COM ENTENDIMENTO DO STJ. É VEDADA A ANÁLISE DE MATÉRIA, CONSTANTE EM PORTARIA, EM SEDE DE RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DO PRINCÍPIO DO TEMPUS REGIT ACTUM . AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356 DO STF. AGRAVO INTERNO DA SOCIEDADE EMPRESÁRIA A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1 . Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas até então pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (Enunciado Administrativo 2). 2. A jurisprudência deste STJ firmou entendimento de que, independentemente da modalidade loteamento ou desmembramento para o parcelamento do solo urbano, são necessários diversos requisitos mínimos, priorizando o interesse social e a dignidade da pessoa humana, a serem cumpridos, em princípio, pelo loteador (REsp.1 .394.701/AC, Rel. Min. BENEDITO GONÇALVES, DJe 28 .9.2015; AgRg no REsp. 1.310 .642/RS, Rel. Min. HUMBERTO MARTINS, DJe 9.3 .2015). 3. Não há que se falar em enriquecimento ilícito da parte recorrida, visto ser o loteador o responsável obrigado pelas obras de infraestrutura no loteamento (REsp. 263 .603/SP, Rel. Min. ELIANA CALMON, DJ 24.5 .2004). 4. Este Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento de que Portarias, Circulares e Resoluções não se equiparam a Leis Federais para fins de interposição do Recurso Especial. Assim, a alegada violação dos arts . 136, 138 e 140 do Decreto 41.019/1957 pela Portaria 005/1990 do DNAEE tem a sua análise vedada no âmbito desta Corte Superior de Justiça. 5. Quanto à alegada violação do art . 2o. da LINDB, verifica-se que o tema inserto em referida norma não foi em nenhum momento debatido pela Corte de origem, tampouco foram opostos Embargos Declaratórios a fim de suscitar a discussão da matéria. Dessa forma, ausente o requisito essencial do prequestionamento, incide à espécie as Súmulas 282 e 356 do STF. 6 . Agravo Interno da Sociedade Empresária a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 1034775 SP 2016/0326045-2, Relator.: Ministro NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, Data de Julgamento: 13/05/2019, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/05/2019)<br>Assim, a partir das premissas estabelecidas no acórdão recorrido, entendo que não se verifica ofensa aos arts. 884 do Código Civil e aos artigos 489, §1º, inciso IV, e 1.022, inciso II, ambos do Código de Processo Civil.<br>Além disso, em conformidade com a jurisprudência desta Corte Superior, afastar a participação concreta da agravante no empreendimento mediante o acatamento da tese de enriquecimento ilícito ou concluir pela existência, no contrato, de responsabilização expressa da agravada, exigiria o reexame do conjunto fático-probatório, providência vedada em recurso especial, nos termos da Súmula n. 7 do Superior Tribunal de Justiça.<br>Desse modo, observada a impossibilidade de revisar a conclusão adotada pelo Tribunal de origem, pois constata-se a consonância da decisão recorrida com a jurisprudência desta Corte Superior, nos termos acima declinados (Súmula n. 284 do STJ).<br>Em face do exposto, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, observados os limites previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal.<br>Intimem-se.<br>EMENTA