DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interposto por TS3 PARTICIPACOES E EMPREENDIMENTOS LTDA. contra decisão que obstou a subida de recurso especial.<br>Extrai-se dos autos que a parte agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS cuja ementa guarda os seguintes termos (fls. 817):<br>EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRAS DE INFRAESTRUTURA. APLICABILIDADE DAS NORMAS CONSUMERISTAS. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. 1. Afigura se aplicável a Lei nº 8.078/90 em relação jurídica estabelecida entre incorporador e adquirente da unidade imobiliária, mormente para revisão de cláusula contratual e inversão do ônus da prova. 2. A resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora não lhe gera qualquer direito de retenção, devendo ser devolvido integralmente e de uma única vez todo o montante despendido pelo consumidor Súmula nº 543 do STJ. 3. Possível a inversão de cláusula penal prevista em desfavor do adquirente Tema Repetitivo 971 do STJ. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA.<br>Os embargos de declaração opostos foram parcialmente acolhidos, apenas para análise da omissão, sem alteração do resultado do julgamento (fls. 872), nos termos da seguinte ementa:<br>EMENTA: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. INOVAÇÃO RECURSAL. OMISSÃO. TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. CULPA DA VENDEDORA. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO NAS DEMAIS INSURGÊNCIAS. PREQUESTIONAMENTO. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO.<br>1. Matéria não apresentada no recurso de apelação cível não pode ser conhecida em sede de embargos de declaração, por configurar-se inovação recursal, pena de ofensa aos princípios do contraditório e da ampla defesa.<br>2. Constatada omissão relacionada à incidência dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado, no caso a responsabilidade pela rescisão contratual é exclusiva da embargante/apelante, que não efetuou construção e entrega das benfeitorias, e nem a correção de vícios em obra do condomínio horizontal Monte Sião. Logo, não se aplica ao caso o Tema 1.002 do STJ, devendo incidir os juros moratórios dos valores a serem ressarcidos a partir da citação, como fixado na sentença.<br>3. As demais insurgências não prosperam, ante a ausência de omissão, contradição, obscuridade, bem como erro material. Inteligência dos incisos I e II do art. 1.022 do CPC, ainda que para fim de prequestionamento.<br>4. Deixo de aplicar a multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC, por inexistir intento manifestamente protelatório. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NESTA PARTE, ACOLHIDO PARCIALMENTE PARA ANÁLISE DA OMISSÃO.<br>No recurso especial (fls. 886-893), a parte recorrente alega, em síntese, ofensa aos arts. 1.196 e 1.228 do Código Civil, e ao art. 1º, §2º, da Lei n. 6.899/81.<br>Sustenta que o acórdão recorrido incorreu em erro ao não reconhecer a legalidade da cobrança de taxa de fruição, bem como ao determinar a incidência de correção monetária a partir de cada desembolso, e não do ajuizamento da ação. Defende que tais matérias foram devidamente prequestionadas por meio da oposição de embargos de declaração.<br>Apresentadas as contrarrazões ao recurso especial (fls. 914-927).<br>Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 932-934), que inadmitiu o recurso com fundamento na ausência de prequestionamento, aplicando as Súmulas n. 282 do STF e 211 do STJ.<br>Em seguida, a parte agravante interpôs o presente agravo (fls. 938-941), no qual defende o preenchimento do requisito do prequestionamento, ainda que de forma implícita, e reitera os argumentos do recurso especial, pugnando por sua admissão e provimento.<br>Apresentada contraminuta ao agravo (fls. 946-948).<br>É, no essencial, o relatório.<br>O agravo deve ser conhecido, porquanto atende aos seus pressupostos de admissibilidade. Contudo, o recurso especial não merece prosperar.<br>Inicialmente, quanto à alegada violação dos arts. 1.196 e 1.228 do Código Civil e do art. 1º, §2º, da Lei n. 6.899/81, o recurso especial não pode ser conhecido por ausência de prequestionamento.<br>Embora a parte recorrente afirme que apresentou embargos de declaração com esse objetivo, o acórdão que os julgou não analisou expressamente as teses jurídicas baseadas nesses dispositivos. O Tribunal de origem apenas tratou pontualmente dos juros moratórios, sem abordar a discussão sobre a taxa de fruição ou o termo inicial da correção monetária, conforme previsto nos artigos mencionados.<br>Segundo a jurisprudência consolidada do STJ, não basta citar os dispositivos legais nos embargos. É necessário que o Tribunal tenha efetivamente decidido sobre a matéria. Quando isso não ocorre, aplica-se a Súmula 211 do STJ, que dispõe "Inadmissível o recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo tribunal a quo."<br>Nesse sentido, veja-se o seguinte julgado:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PRINCÍPIO DA UNIRRECORRIBILIDADE RECURSAL. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DO TEMA. INVIABILIDADE.<br>1. Ação de obrigação de fazer.<br>2. Em decorrência do princípio da unirrecorribilidade e da preclusão consumativa, é defesa a interposição de mais de um recurso contra a mesma decisão judicial. Precedentes.<br>3. A ausência de decisão acerca dos argumentos invocados pelo agravante em suas razões recursais, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial.<br>4. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas.<br>5. A ausência de prequestionamento do tema que se supõe divergente impede o conhecimento da insurgência veiculada pela alínea "c" do art. 105, III, da Constituição da República.<br>6. Agravo interno de e-STJ fls. 967/981 não conhecido. Agravo interno não provido.<br>(AgInt nos EDcl no REsp: 2104948 SP 2023/0373997-6, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 08/04/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/04/2024).<br>Ademais, ainda que superado o óbice do prequestionamento, o recurso especial encontraria barreira nos enunciados das Súmulas 7 e 83 desta Corte.<br>O Tribunal de origem foi claro ao afirmar que a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da recorrente, por atraso na entrega das obras de infraestrutura do empreendimento. Essa conclusão se baseou na análise de provas e cláusulas contratuais.<br>Para afastar essa culpa, como pretende a parte recorrente  e reconhecer que a rescisão foi iniciativa dos compradores  seria necessário reexaminar provas e interpretar o contrato, o que não é permitido em recurso especial, conforme dispõe a Súmula n. 7 do STJ ("A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial").<br>A propósito, cito os seguintes precedentes:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO . CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. VERIFICAÇÃO DE CULPA . APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO . PRECEDENTES.<br>1. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ).<br>2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ).<br>3. A jurisprudência desta Corte orienta que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação.<br>4. Agravo interno parcialmente provido.<br>(AgInt no AREsp: 1597320 RJ 2019/0299934-5, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 15/06/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2020)<br>PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO DAS VENDEDORAS. DESCARACTERIZAÇÃO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. MORA DAS CONSTRUTORAS. APLICAÇÃO DA LEI N. 9.514/1997. DESCABIMENTO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA N. 83/STJ. IPTU. REPASSE À COMPRADORA. AUSÊNCIA DE ENTREGA DAS CHAVES. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. DECISÃO MANTIDA.<br>1. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>1 .1. No caso, para descaracterizar o inadimplemento contratual das recorrentes, seria imprescindível nova análise da matéria fática, inviável em recurso especial.<br>2. Conforme o entendimento desta Corte Superior, aplicam-se as disposições da Lei 9 .514/97 quando o "devedor-fiduciante não paga, no todo ou em parte, a dívida, e é constituído em mora, o que não é o caso dos autos" (AgInt no AREsp n. 1.432.046/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 17/9/2019, DJe 24/9/2019), o que foi observado pela Corte local.<br>2.1. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ).<br>3. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor" (Súmula n. 543/STJ), situação idêntica à destes autos. Aplicação da Súmula n. 83/STJ.<br>4. De acordo com a jurisprudência do STJ, "no caso de rescisão contratual por culpa da construtora, o comprador deve ser restituído da comissão de corretagem" (AgInt no REsp n. 1 .863.961/RJ, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/6/2021, DJe 30/6/2021), o que foi seguido pela Corte de apelação.Caso de incidência da Súmula n. 83/STJ.<br>5. Para a jurisprudência do STJ, "as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse" (AgInt no REsp nn.1.975.034/SP, relator Ministro HUMBERTO MARTINS, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/9/2023, DJe de 27/9/2023), entendimento aplicado pelo Tribunal a quo. Aplicação da Súmula n. 83/STJ.<br>6. Divergência jurisprudencial não comprovada, ante a incidência das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ.<br>7. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AREsp: 2368351 RO 2023/0169099-2, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 20/11/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/11/2023)<br>Estando estabelecida a culpa da vendedora, a decisão do Tribunal local de determinar a devolução integral dos valores pagos está alinhada com a jurisprudência pacífica do STJ, especialmente com a Súmula n. 543/STJ:<br>Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador  integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor.<br>Por estar em consonância com entendimento consolidado desta Corte, aplica-se também a Súmula n. 83/STJ, que impede o conhecimento do recurso mesmo quando interposto com base em divergência jurisprudencial.<br>Esse entendimento encontra respaldo em diversos precedentes, como os seguintes:<br>CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. RESPONSABILIDADE PELO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS E REVISÃO DO ACERVO FÁTICO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. RESTITUIÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES PAGOS. SÚMULA N. 543 DO STJ. OCORRÊNCIA DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE DEMONSTROU A EXISTÊNCIA DO DANO MORAL VINDICADO. SÚMULA N. 7 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. SÚMULA N. 568 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.<br>1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com indenização por danos materiais e morais, em decorrência de atraso na entrega da obra.<br>2. Para ultrapassar a conclusão do Tribunal estadual, a fim de reconhecer que a rescisão do contrato ocorreu por inadimplemento dos adquirentes, seria necessária a interpretação de cláusulas do negócio jurídico firmado entre as partes, assim como a reincursão no acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado nesta esfera excepcional, ante os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 3. Em se tratando de rescisão da avença por culpa do vendedor, deve ser restituída a integralidade dos valores pagos pelos compradores. Súmula n. 543 do STJ.<br>4. A fixação da indenização por danos morais decorreu de situação excepcional que configurou ofensa ao direito da personalidade dos adquirentes, extrapolando a esfera do mero inadimplemento contratual, não podendo a questão ser revista nesta via excepcional, nos termos do que dispõe a Súmula n. 7 do STJ.<br>5. Conforme o entendimento do STJ, incidem juros moratórios a partir da citação em se tratando de inadimplemento contratual por parte da promitente-vendedora, o que foi reconhecido no caso. Súmula n. 568 do STJ.<br>6. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.<br>(AgInt no AREsp n. 2.828.266/RN, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 24/6/2025.)<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DOS DISPOSITIVOS VIOLADOS. SÚMULA N. 284/STF. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DESCARACTERIZAÇÃO. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. RETENÇÃO DE VALORES. DESCABIMENTO. VALORES OBJETO DE REEMBOLSO. JUROS MORATÓRIOS. TERMO A QUO. CITAÇÃO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA.<br>I. Caso em exame  .. <br>III. Razões de decidir  .. <br>8. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor" (Súmula n. 543/STJ), situação idêntica à destes autos. Aplicação da Súmula n. 83/STJ.<br>9. No caso de rescisão do compromisso de compra e venda imobiliário fundamentada no inadimplemento da vendedora do imóvel, os juros moratórios incidentes sobre os valores objeto de reembolso ao adquirente são devidos a partir da citação, e não do trânsito em julgado. Precedentes.<br>IV. Dispositivo e tese<br>10. Agravo interno desprovido.  .. <br>(AgInt no AREsp n. 2.672.946/MG, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 9/6/2025, DJEN de 12/6/2025.)<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Na forma do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios, já fixados pelo Tribunal de origem, para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação.<br>Publique-se. Intimem-se.<br> EMENTA