DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interposto por ICN ACADEMIAS DE GINASTICA LTDA contra decisão que obstou a subida de recurso especial.<br>Extrai-se dos autos que a agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" , da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL cuja ementa guarda os seguintes termos (fls.975-976 ):<br>APELAÇÕES CÍVEIS. LOCAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. RELAÇÃO LOCATIVA DE CONTRATO NÃO RESIDENCIAL BUILD TO SUIT. MULTA POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. Caso dos autos em que a relação jurídica estabelecida entre as partes é de locação não residencial build to suit, na qual a embargada, ora executada da demanda originária, figurava como locadora de prédio de sua propriedade, assumindo a obrigação contratual de edificar prédio para que a embargante, ora locatária, instalasse uma academia de sua propriedade. Instrumento que, ademais, está previsto pelo art. 54-A da Lei n.º 8.245/91. Controvérsia recursal que se limita à exigibilidade da multa, sua redução ou, ainda, majoração, neste caso em observância aos limites contratuais, tendo em vista que reduzida pelo juízo a quo. Fundamentos recursais das partes que não comportam acolhimento, porquanto, em relação à locatária, restou evidente descumprimento contratual, pela desistência, e, pela locadora, o valor contratual demonstrava ser excessivo, indo de encontro aos princípios da proporcionalidade, razoabilidade e vedação ao enriquecimento ilícito. Juízo singular que apreciou satisfatoriamente toda a relação jurídica. Princípio da imediatidade que deve ser observado. Pelas obrigações contratuais, a multa vai mantida para fins de presentar a boa-fé objetiva, nos liames do art. 422 do CC, mas que deve ser reduzida, como ajustado pelo juízo a quo, nos termos do art. 413 do CC. Sentença confirmada. RECURSOS DESPROVIDOS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS MAJORADOS, NOS TERMOS DO ART. 85, § 11, DO CPC.<br>Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls.1.019-1.020 ).<br>No recurso especial, alega, preliminarmente, ofensa ao art. 1.022 do Código de Processo Civil, ao argumento de que, não obstante a oposição de embargos de declaração, o Tribunal de origem teria deixado de se pronunciar sobre pontos essenciais ao deslinde da controvérsia, notadamente no tocante à comprovação dos atos de execução do contrato pela ora recorrida e à extensão desses atos, elementos que teriam fundamentado a fixação da cláusula penal.<br>No mérito, sustenta que o acórdão recorrido contrariou os arts. 783 do CPC, 476, 413 e 884 do Código Civil, ao manter a exigibilidade de título executivo extrajudicial fundado em contrato supostamente não executado pela locadora, desconsiderando, segundo alega, a ausência de inadimplemento por parte da recorrente e a suposta desproporcionalidade na fixação da cláusula penal.<br>Sustenta, em síntese, que não foi demonstrado o adimplemento, ainda que parcial, do contrato pela locadora, razão pela qual seria inexigível a multa contratual estipulada; a incidência da cláusula penal implicaria enriquecimento sem causa da locadora; e o valor da penalidade seria manifestamente excessivo e desproporcional, à luz dos princípios da boa-fé objetiva, razoabilidade e proporcionalidade, não tendo sido corretamente reduzido pelas instâncias ordinárias.<br>Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls.1.068-1.101).<br>Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 1.119-1.123), o que ensejou a interposição do presente agravo.<br>Apresentada contraminuta do agravo (fls. 1.174-1.186).<br>É, no essencial, o relatório.<br>Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial.<br>Inicialmente, afasto a alegação de negativa de prestação jurisdicional e ausência de fundamentação.<br>Sustenta a parte agravante que o acórdão proferido pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul incorreu em violação ao artigo 1.022, inciso II, do Código de Processo Civil, por suposta omissão na análise de aspectos fáticos essenciais ao deslinde da controvérsia, especialmente no que concerne à ausência de comprovação dos atos de execução supostamente praticados pela Recorrida, ora embargada, e à extensão desses atos, que teriam sido utilizados como fundamento para a fixação da cláusula penal mitigada.<br>Ressalve-se que, conquanto a norma prevista no artigo 1.022, II, do CPC vise assegurar a completude do pronunciamento jurisdicional, não se confunde o dever de fundamentação com a obrigação do julgador de enfrentar exaustivamente todos os argumentos deduzidos pelas partes, máxime quando os fundamentos utilizados já foram suficientes para a resolução da controvérsia, como ocorreu no caso sob análise.<br>O acórdão recorrido, ao contrário do que afirma a parte agravante, enfrentou detidamente as matérias relevantes à controvérsia, inclusive quanto à extensão dos atos de execução contratual atribuídos à locadora, destacando que, embora não tenha havido edificação do imóvel, foram realizados atos preparatórios relevantes, quais sejam: 1) Demolição da edificação preexistente (prédio onde funcionava a empresa Vivo); 2) Instalação de canteiro de obras; 3) Intervenções urbanísticas na calçada externa do imóvel, exigidas pelo Poder Público; 4) Aprovação do projeto arquitetônico perante a prefeitura municipal; 5) Início de escavações e serviços preliminares de fundação, conforme depoimento da testemunha William Polamczyk.<br>Esses fatos foram devidamente identificados e valorados no acórdão de forma clara e fundamentada, com remissão ao material probatório constante dos autos, inclusive documentação fotográfica e testemunhal, o que refuta integralmente a tese de omissão.<br>Veja-se que, ao examinar as alegações das partes, o Tribunal estadual consignou expressamente que (fls.973):<br>"  a embargada reconhece que não iniciou as obras do empreendimento. As fotos juntadas com os embargos não foram impugnadas e comprovam tal fato (evento 1, OUT6). Todavia, nos termos do depoimento do representante da BELA UNIÃO IMÓVEIS HY LTDA., embora o imóvel que seria locado não tenha sido edificado, procedeu-se à demolição do prédio que anteriormente havia no local, onde esteve sediada a empresa Vivo. Além disso, instalaram o canteiro de obras e obtiveram aprovação do projeto na prefeitura. Todos esses atos de execução demandam recursos, que correspondem a prejuízos da locadora."<br>Além disso, destacou-se que (fls.973):<br>"O relato da testemunha WILLIAM POLAMCZYK esclarece que o "canteiro da obra foi montado no local do empreendimento, colocaram contêiner lá dentro, refizeram a parte do tapume e fizeram até uma intervenção na calçada, porque a prefeitura notificou o proprietário a fazê-la. A obra foi iniciada, foi feito alguns serviços de fundação e cortinas de mantação. Tiveram que parar num momento.""<br>A análise é, portanto, minuciosa, concreta e baseada em lastro probatório robusto. A pretensão recursal de que teria havido omissão no ponto representa distorção hermenêutica da realidade processual, uma vez que o acórdão não apenas identifica os atos de execução contratual realizados pela locadora, como também reconhece que tais medidas implicaram dispêndios relevantes, ainda que não quantificados exaustivamente.<br>Nesse sentido, a alegação de que faltaria demonstração da extensão dos atos praticados pela Recorrida para justificar a aplicação da cláusula penal não é juridicamente relevante, porquanto o acórdão reconhece atos de cumprimento parcial e, à luz do art. 413 do Código Civil, já procedeu à mitigação equitativa do valor da multa contratual originalmente estipulada, justamente para evitar enriquecimento sem causa e para garantir proporcionalidade entre o inadimplemento da Recorrente e os investimentos frustrados da Recorrida.<br>Demais disso, não se ignora que o valor da multa foi reduzido de forma sensível, de 60 para 30 aluguéis mensais, justamente com base em critério de ponderação judicial entre a frustração legítima da locadora quanto à execução do contrato e a ausência de edificação plena do imóvel. Houve, portanto, efetivo controle jurisdicional sobre o montante da penalidade.<br>Logo, a alegação de que o julgado incorreu em omissão sobre a extensão dos atos praticados não apenas não encontra respaldo fático ou jurídico nos autos, como também colide com a própria lógica dos dispositivos legais que regem a cláusula penal e cuja aplicação no caso concreto foi, a toda evidência, ponderada à luz da razoabilidade e da boa-fé objetiva.<br>Conclui-se, portanto, que não há omissão a ser suprida.<br>Outrossim, em exame detido das razões recursais, constata-se que as supostas violações a dispositivos de lei federal indicadas pela parte agravante não guardam natureza estritamente jurídica ou de interpretação normativa abstrata, mas sim envolvem, em todos os casos, a necessidade de incursão nas provas dos autos e interpretação do conteúdo obrigacional do contrato celebrado, o que torna inevitável a incidência dos óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>No tocante ao artigo 783 do Código de Processo Civil, o recorrente sustenta que o título executivo extrajudicial, consubstanciado em contrato de locação não residencial na modalidade "built to suit" ,não atenderia aos requisitos legais de certeza, liquidez e exigibilidade.<br>Aduz que, como a obra sequer teria sido iniciada pela locadora, seria inexigível a cláusula penal objeto da execução. Contudo, essa tese pressupõe, inevitavelmente, a reapreciação da dinâmica contratual e da conduta das partes no curso da avença, o que já foi suficientemente analisado pelo Tribunal de origem.<br>Com base no lastro probatório produzido, a instância ordinária reconheceu que a locadora, ora recorrida, efetivamente praticou diversos atos materiais relevantes, tais como a demolição do prédio preexistente, a instalação do canteiro de obras, a aprovação de projeto junto ao ente municipal e intervenções urbanísticas exigidas pela municipalidade. Ao passo que a locatária, por seu turno, deixou de fornecer informações essenciais para a continuidade do empreendimento, especialmente a planta executiva interna, gerando cenário de incerteza e insegurança incompatível com os princípios da boa-fé e da função social do contrato.<br>Portanto, a conclusão da instância ordinária quanto à exigibilidade do título exequendo decorre de exame fático-probatório minucioso e não se baseia unicamente na literalidade da cláusula penal, mas na constatação do inadimplemento contratual por parte da agravante.<br>A pretensão de infirmar essa conclusão exige revolvimento da matéria fática e, por conseguinte, incide diretamente a Súmula 7 do STJ, a qual veda o reexame de prova em sede de recurso especial. Além disso, tal exame implicaria também a necessidade de interpretar cláusulas contratuais específicas, como aquelas que disciplinam o cronograma da obra, os deveres de colaboração da locatária, o momento da incidência da cláusula penal e a responsabilidade pelo descumprimento, o que atrai igualmente o óbice da Súmula 5 do STJ.<br>No mesmo sentido, a invocação do artigo 476 do Código Civil igualmente esbarra nos referidos óbices sumulares. O raciocínio da agravante, de que a locadora não teria iniciado a execução da obra e, por isso, não poderia exigir cumprimento do contrato, só poderia ser acolhido mediante a constatação fática de que a agravada realmente permaneceu inerte, o que foi categoricamente afastado pelo acórdão recorrido.<br>A Corte local, com apoio em prova testemunhal e documental, reconheceu que a locadora iniciou a execução do contrato nos moldes pactuados, sendo que a recusa da locatária em prestar informações essenciais inviabilizou o prosseguimento da construção.<br>Nesse contexto, a aplicação do art. 476 demanda valoração judicial da conduta contratual de ambas as partes, da cronologia dos fatos e dos documentos constantes dos autos, o que torna absolutamente impróprio o seu reexame em sede de recurso especial. Assim, a tese de violação do art. 476 esbarra, da mesma forma, nas Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>Nesse sentido:<br>CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC . AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. RESSARCIMENTO DE VALORES DESEMBOLSADOS COM REFORMA DE IMÓVEL E RECEBIMENTO DE MULTA PELO DESCUMPRIMENTO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. VIOLAÇÃO DO ART. 1 .022 DO NCPC. OMISSÃO NÃO VERIFICADA QUANDO A FUNDAMENTAÇÃO ADOTADA É SUFICIENTE PARA DECIDIR INTEGRALMENTE A CONTROVÉRSIA. INSTÂNCIAS DE ORIGEM QUE NÃO RECONHECERAM O INADIMPLEMENTO CONTRATUAL E O ATO ILÍCITO INDENIZÁVEL. ALTERAÇÃO DO JULGADO . PRETENSÃO RECURSAL QUE ENVOLVE O REEXAME DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO E DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N.os 5 E 7, AMBAS DESTA CORTE . DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL APOIADO EM FATOS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 7 DESTA CORTE PARA AMBAS AS ALÍNEAS DO PERMISSIVO CONSTITUCIONAL. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO . 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. Não há que se falar em violação do art . 1.022 do NCPC, quando a fundamentação adotada é suficiente para decidir integralmente a controvérsia. 3. A alteração das conclusões do acórdão recorrido quanto a ausência de inadimplemento contratual e ato ilícito indenizável exige interpretação de cláusula contratual e reapreciação do acervo fático-probatório da demanda, o que faz incidir as Súmulas nºs 5 e 7, ambas do STJ . 4. A jurisprudência desta Corte firmou o entendimento de que não é possível o conhecimento do apelo nobre interposto pela divergência, na hipótese em que o dissídio é apoiado em fatos, e não na interpretação da lei. Isso porque a Súmula nº 7 do STJ também se aplica aos recursos especiais interpostos pela alínea c do permissivo constitucional. 5 . Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 6. Agravo interno não provido.<br>(STJ - AgInt no AREsp: 1822344 SP 2021/0012002-6, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 21/02/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/02/2022)<br>Em relação ao artigo 413 do Código Civil, a parte agravante sustenta que a multa contratual, embora reduzida de 60 para 30 aluguéis mensais, ainda se mostraria excessiva à luz dos princípios da proporcionalidade e da equidade.<br>A pretensão recursal, no entanto, novamente exige revisão do juízo de equidade proferido pelo magistrado de primeiro grau e confirmado pela Corte de origem, juízo esse que considerou, com base em elementos probatórios, a extensão dos atos realizados pela locadora, os prejuízos presumidos e o tempo de paralisação do empreendimento, além das tratativas frustradas de resolução amigável.<br>A instância ordinária, ao aplicar o art. 413 do Código Civil, não se desviou do texto legal, mas sim o interpretou à luz do caso concreto, conforme lhe faculta o princípio da livre apreciação da prova (art. 371 do CPC). A nova análise de tais elementos , que a agravante pretende provocar, pressupõe juízo casuístico sobre a razoabilidade do valor fixado e das circunstâncias que o justificam, atraindo, portanto, o duplo óbice das Súmulas 5 e 7 do STJ, por envolver interpretação contratual e revaloração do acervo probatório dos autos.<br>Nesse sentido:<br>AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ACORDO EXTRAJUDICIAL . HOMOLOGAÇÃO. OFENSA AO ART. 884 DO CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO . OMISSÃO. NÃO INTERPOSIÇÃO DE OFENSA AO ART. 1.022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL/2015 . ENUNCIADO 211 DA SÚMULA DO STJ. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE . COISA JULGADA. REVISÃO. INVIABILIDADE. REEXAME CONTRATUAL E FÁTICO-PROBATÓRIO . ENUNCIADOS 5 E 7 DA SÚMULA DO STJ. FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO. NÃO IMPUGNAÇÃO. INCIDÊNCIA DO VERBETE 283 DA SÚMULA/STF . NÃO PROVIMENTO. 1. Não tendo havido o prequestionamento do tema posto em debate nas razões do recurso especial e não tendo sido apontada ofensa ao art. 1 .022 do Código de Processo Civil/2015, incidente o enunciado 211 da Súmula do STJ. 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar conteúdo contratual (Súmula 5/STJ), bem como matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ) . 3. As razões elencadas pelo Tribunal de origem não foram devidamente impugnadas. Incidência do enunciado 283 da Súmula/STF. 4 . Agravo interno a que se nega provimento.<br>(STJ - AgInt no AREsp: 1950874 DF 2021/0241207-4, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 09/05/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/05/2022)<br>Por fim, no que toca à suposta violação ao artigo 884 do Código Civil, que veda o enriquecimento sem causa, verifica-se que a tese recursal está lastreada na alegação de que a multa arbitrada conferiria vantagem desproporcional à locadora. Todavia, o acórdão impugnado deixou claro que a penalidade contratual foi reduzida com base em critério de equidade, levando em conta não apenas os investimentos realizados pela locadora, mas também o tempo decorrido sem resolução da demanda, as perdas contratuais presumidas e a expectativa frustrada de ambas as partes.<br>A cláusula penal, como sabido, tem natureza indenizatória prefixada e, por isso, prescinde da demonstração cabal do prejuízo sofrido, conforme exegese reiterada do STJ. Assim, a valoração do enriquecimento ou da onerosidade indevida no caso concreto está intrinsecamente vinculada à apreciação das circunstâncias fáticas da lide e do conteúdo do contrato celebrado, de modo que qualquer modificação do julgado implicaria, mais uma vez, infringência direta às Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>A propósito:<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL . NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. ARRAS. NATUREZA INDENIZATÓRIA . CUMULAÇÃO. INADMISSIBILIDADE. PREVALÊNCIA DAS ARRAS. JUROS DE MORA . TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Ação ajuizada em 03/07/2014 . Recurso especial interposto em 27/04/2016 e distribuído em 01/12/2016. 2. Inexistentes os vícios de omissão, contradição, obscuridade ou erro material no acórdão recorrido, não se caracteriza a violação do art. 1 .022 do CPC/2015. 3. A cláusula penal compensatória constitui pacto acessório, de natureza pessoal, por meio do qual os contratantes, com o objetivo de estimular o integral cumprimento da avença, determinam previamente uma penalidade a ser imposta àquele que der causa à inexecução, total ou parcial, do contrato. Funciona, ainda, como fixação prévia de perdas e danos, que dispensa a comprovação de prejuízo pela parte inocente pelo inadimplemento contratual . 4. De outro turno, as arras consistem na quantia ou bem móvel entregue por um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do contrato, como sinal de garantia do negócio. Apresentam natureza real e têm por finalidades: a) firmar a presunção de acordo final, tornando obrigatório o ajuste (caráter confirmatório); b) servir de princípio de pagamento (se forem do mesmo gênero da obrigação principal); c) prefixar o montante das perdas e danos devidos pelo descumprimento do contrato ou pelo exercício do direito de arrependimento, se expressamente estipulado pelas partes (caráter indenizatório). 5 . Do regramento constante dos arts. 417 a 420 do CC/02, verifica-se que a função indenizatória das arras se faz presente não apenas quando há o lícito arrependimento do negócio, mas principalmente quando ocorre a inexecução do contrato. 6. De acordo com o art . 418 do CC/02, mesmo que as arras tenham sido entregues com vistas a reforçar o vínculo contratual, tornando-o irretratável, elas atuarão como indenização prefixada em favor da parte "inocente" pelo inadimplemento, a qual poderá reter a quantia ou bem, se os tiver recebido, ou, se for quem os deu, poderá exigir a respectiva devolução, mais o equivalente. 7. Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título). 8 . Se previstas cumulativamente, deve prevalecer a pena de perda das arras, as quais, por força do disposto no art. 419 do CC, valem como "taxa mínima" de indenização pela inexecução do contrato. 9. Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor . Precedentes. 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido.<br>(STJ - REsp: 1617652 DF 2016/0202087-2, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 26/09/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/09/2017)<br>Em síntese, a pretensão recursal, sob o fundamento de alegada ofensa a normas infraconstitucionais, oculta verdadeira tentativa de rediscutir os fatos do processo e o conteúdo do contrato firmado, matéria insuscetível de reapreciação por meio de recurso especial.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer parcialmente do recurso especial e, na parte conhecida, negar-lhe provimento.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 18%sobre o valor atualizado da condenação<br>Publique-se. Intime-se.<br> EMENTA