DECISÃO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por HC INCORPORADORA S.A. contra a decisão que inadmitiu o recurso especial com fundamento na incidência da Súmula n. 5 e7 do STJ.<br>Alega o agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram atendidos.<br>Na contraminuta, a parte agravada aduz que o agravo não impugna especificamente os fundamentos da decisão e tem caráter manifestamente protelatório e que incidem na espécie os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. Requer o não conhecimento do agravo, subsidiariamente, seu desprovimento com aplicação da multa do art. 1.021, § 4º, do CPC e condenação por litigância de má-fé.<br>O recurso especial foi interposto com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios em apelação cível nos autos de embargos de terceiro.<br>O julgado foi assim ementado (fl. 1642):<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE REGISTRO PERANTE O CARTÓRIO DE IMÓVEIS. HIPOTECA VENCIDA. PERDA DA GARANTIA REAL. POSSE DEMONSTRADA. PENHORA DESCONSTITUÍDA. SENTENÇA MANTIDA.<br>1. A ausência de registro do título translativo junto ao cartório imobiliário não é empecilho para o ajuizamento dos embargos de terceiro, nos termos da Súmula 84/STJ, segundo a qual:  é  admissível a oposição de embargos de terceiro fundada em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro. 2. Na hipótese, restou demonstrada a compra e venda do mencionado imóvel, embora não tenha havido o registro da escritura pública na sua matrícula. As provas dos autos são suficientes para afastar as alegações do apelante, de ocorrência de fraude contra credores, pois o negócio jurídico foi formalizado em 20/12/2013, ou seja, após o prazo de 180 dias do vencimento da hipoteca, situação em que a dívida, conquanto exigível, perde a garantia real.Igualmente, não se observa no caso a ocorrência de fraude contra credores, já que a penhora do imóvel ocorreu em 05/11/2015, ou seja, quase dois anos após a alienação imobiliária. 3. Apelação conhecida e não provida.<br>Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos (fl. 1.698):<br>EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONTRADIÇÃO E OMISSÃO. VÍCIOS INEXISTENTES. REEXAME DA MATÉRIA. IMPOSSIBILIDADE. PREQUESTIONAMENTO. 1. Consoante disciplina o artigo 1.022, I a III, do Código de Processo Civil, os embargos de declaração se prestam a esclarecer obscuridade, eliminar contradição e para suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual deveria se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento, ou ainda para corrigir erro material. Percebe-se, portanto, que esta via recursal foi concebida com a específica finalidade de promover a integração do ato impugnado e não como instrumento impróprio de revisão. 2. A mera discordância da parte com o entendimento adotado pelo órgão julgador não caracteriza omissão, contradição ou obscuridade. O que pretende o embargante, na realidade, é o reexame da matéria, o que lhe é defeso pela via recursal eleita. 3. No que se refere ao prequestionamento, segundo o disposto no art. 1.025 do CPC, consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de prequestionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade. 4. Embargos de declaração conhecidos e rejeitados.<br>No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial, violação dos seguintes artigos:<br>a) 1.245, § 1º, do Código Civil, porque a propriedade do imóvel somente se transfere com o registro do título, de modo que, enquanto não registrado, o alienante permanece como dono e deve ser mantida a penhora em nome da executada, inexistindo prova de transferência válida;<br>b) 167 do Código Civil, já que o negócio jurídico foi simulado, tendo em vista a ausência de comprovante de pagamento do preço, o que acarreta nulidade da venda e inviabiliza a exclusão da penhora;<br>c) 1.201, caput, parágrafo único, do Código Civil, pois não há boa-fé nem justo título, visto que a recorrida tinha ciência da hipoteca e da dívida, não podendo alegar ignorância do vício ou obstáculo e não ostenta documento com perfeição objetiva;<br>d) 373, I e II, do Código de Processo Civil, porquanto o acórdão lhe impôs prova diabólica, embora coubesse à autora demonstrar o fato constitutivo de seu direito, isto é, a compra e venda, com comprovantes bancários ou declaração de imposto de renda.<br>Sustenta que o Tribunal de origem, ao decidir que a ausência de registro não obsta o reconhecimento da compra e venda, com presunção de boa-fé e posse suficiente para desconstituir a penhora, divergiu do entendimento de outros tribunais, por exemplo: TJRS, AC n. 50024518620218210010; TJSP, AG n. 990093096587; TJRJ, AC n. 0313928-49.2014.8.19.0001; TJGO, AC n. 5007462-97.2019.8.09.0011; TJRS, AC n. 50082912520178210008; TJGO, AC n. 0338533-93.2014.8.09.0015.<br>Requer o provimento do recurso para que se reforme o acórdão recorrido e se julgue improcedente o pedido nos embargos de terceiro, mantendo-se a penhora do imóvel, tendo em vista a afronta aos arts. 1.245, 167 e 1.201 do Código Civil e 373 do Código de Processo Civil e a divergência jurisprudencial apresentada.<br>Nas contrarrazões, a parte recorrida se manifesta no sentido já mencionado.<br>É o relatório. Decido.<br>I - Arts. 1.245, § 1º, 1.201, caput e parágrafo único, e 167, do CC e 373, I e II, do CPC<br>O agravante argumenta que não há boa-fé nem justo título, visto que a recorrida tinha ciência da hipoteca e da dívida, não podendo alegar ignorância do vício ou obstáculo e não ostenta documento com perfeição objetiva.<br>Sustenta ainda violação da legislação federal, porque a propriedade do imóvel somente se transfere com o registro do título, de modo que, enquanto não registrado, o alienante permanece como dono, devendo ser mantida a penhora em nome da executada, inexistindo prova de transferência válida.<br>Aduz ainda que o acórdão lhe impôs prova diabólica, embora coubesse à autora demonstrar o fato constitutivo de seu direito, isto é, a compra e venda, com comprovantes bancários ou declaração de imposto de renda.<br>Por fim, defende que o negócio jurídico seria simulado diante da ausência de comprovante de pagamento do preço, o que acarreta nulidade da venda e inviabiliza a exclusão da penhora.<br>Eis o que consta da fundamentação do acórdão recorrido (fls. 1.635-1.636):<br>O art. 1.245 do Código Civil dispõe que a propriedade de bem imóvel é transferida mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. O §1º do mesmo dispositivo estabelece que "enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido Cabe, assim, ao adquirente do imóvel dar publicidade à aquisição do como dono do imóvel". bem e promover a transcrição do título na repartição competente. Não o fazendo, expõe o bem à indevida constrição judicial, em caso de ação de execução a ajuizada em face do antigo proprietário, em razão da desatualização dos dados cadastrais.<br>No entanto, a simples ausência de registro do título translativo, de , não é óbice per si para o reconhecimento do negócio jurídico de compra e venda, desde que presentes as provas da aquisição de boa-fé e a posse do bem, nos termos da Súmula 84/STJ, segundo a qual " é  admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do ." compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.<br>Por outro lado, a Súmula 375/STJ dispõe que "o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente."<br>Na hipótese, a embargante/apelada instruiu os autos com o requerimento de cancelamento de hipoteca do imóvel objeto dos autos, em 11/3/2022 (ID 47714983); Declaração de Venda de Imóvel e Termo de Responsabilidade, de 20/12/2013(ID 47714984); procuração em causa própria ( ), de 27/12/2013 (ID 47714985); Certidão de ônus in rem suam onde consta a hipoteca de 1º grau, com prazo de 180 dias, registrada em 8/10/2012 e o registro da penhora sobre o bem, gravado em 5/11/2015 (ID 47714987) e, contratos de locação do imóvel, o primeiro com início em 1º/12/2015 e término em 10/12/2016 (ID 47715727), o segundo com início em 19/10/2018 e término em 10/11/2019 (ID 47715726) e o último com início em 10/6/2020 e término em 10/6/2021 (ID 47715728), em todos os contratos a embargante/apelada figura como locadora.<br>Assim, restou demonstrada a compra e venda do mencionado imóvel, embora não tenha havido o registro da escritura pública na sua matrícula. As provas dos autos são suficientes para afastar as alegações do apelante, de ocorrência de fraude contra credores, pois o negócio jurídico foi formalizado em 20/12/2013, ou seja, após o prazo de 180 dias do vencimento da hipoteca, situação em que a dívida, conquanto exigível, perde a garantia real. Igualmente, não se observa, no caso, a ocorrência de fraude contra credores, já que a penhora do imóvel ocorreu em 05/11/2015, ou seja, quase dois anos após a alienação imobiliária.<br>Ainda, quanto à boa-fé do adquirente, esta é presumida, nos termos do art. 1.201, caput, e parágrafo único do CPC, salvo prova em contrário ou ressalva legal.<br>Destarte, o que se observa é que a apelante não se desincumbiu do ônus de comprovar o fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da embargante, ônus que lhe é imposto pelo art. 373, II, CPC.<br>As alegações da agravante não procedem.<br>Da leitura das razões expostas na decisão, evidencia-se a análise dos fatos e elementos de prova apresentados pelas partes.<br>Conforme a decisão recorrida, foram afastadas as alegações da ora agravante diante da análise da data do requerimento de cancelamento de hipoteca do imóvel objeto dos autos (11/3/2022); da declaração de venda de imóvel e termo de responsabilidade (20/12/2013); da procuração em causa própria (27/12/2013); da certidão de ônus in rem suam, em que consta a hipoteca de primeiro grau, com prazo de 180 dias, registrada em 8/10/2012, além do registro da penhora sobre o bem, gravado em 5/11/2015; dos contratos de locação do imóvel, o primeiro com início em 1º/12/2015 e término em 10/12/2016 e o último com início em 10/6/2020 e término em 10/6/2021; das circunstâncias evidenciadas a partir de tal análise, como a ponderação de que, em todos os contratos, a embargante/apelada figura como locadora.<br>Assim, concluiu o Tribunal de origem como demonstrada a operação de compra e venda do mencionado imóvel, embora não tenha havido o registro da escritura pública em sua matrícula. Considerou as provas dos autos, compreendidas como suficientes para afastar as alegações da apelante, de ocorrência de fraude contra credores, pois o negócio jurídico foi formalizado em 20/12/2013, ou seja, após o prazo de 180 dias do vencimento da hipoteca, situação em que a dívida, conquanto exigível, perde a garantia real. Igualmente, não se observa, no caso, a ocorrência de fraude contra credores, já que a penhora do imóvel ocorreu em 5/11/2015, ou seja, quase 2 anos após a alienação imobiliária.<br>Rever tais conclusões demandaria o reexame de matéria fático-probatória, o que é inviável em recurso especial, nos termos da Súmula n. 7 do STJ: "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial".<br>II - Dissídio jurisprudencial<br>Segundo a agravante, o Tribunal de origem, ao decidir que a ausência de registro não obsta o reconhecimento da compra e venda, com presunção de boa-fé e posse suficiente para desconstituir a penhora, divergiu do entendimento de outros tribunais, por exemplo: TJRS, AC n. 50024518620218210010; TJSP, AG n. 990093096587; TJRJ, AC n. 0313928-49.2014.8.19.0001; TJGO, AC n. 5007462-97.2019.8.09.0011; TJRS, AC n. 50082912520178210008; TJGO, AC n. 0338533-93.2014.8.09.0015.<br>A pretensão recursal não pode ser acolhida.<br>Conforme exposto no capítulo anterior, as conclusões adotadas pelo Tribunal de origem foram pautadas pela análise dos fatos e dos elementos de provas constantes nos autos, do que decorre a incidência da Súmula n. 7 do STJ, o que torna igualmente inviável a análise do apontado dissídio jurisprudencial, pois prejudicado.<br>Nessa linha:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. ANÁLISE DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N.os 5 E 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO NOS MOLDES LEGAIS. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br> .. <br>3. A jurisprudência do STJ firmou o posicionamento de que não é possível o conhecimento do apelo nobre interposto pela divergência, na hipótese em que o dissídio é apoiado em fatos, e não na interpretação da lei. Isso porque a Súmula nº 7 do STJ também se aplica aos recursos especiais interpostos pela alínea c do permissivo constitucional.<br>4. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.950.734/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 25/10/2021, DJe de 28/10/2021, destaquei.)<br>A incidência de óbice sumulares quanto à interposição pela alínea a do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão.<br>Nesse sentido: AgInt no REsp n. 2.054.387/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 23/8/2023; AgInt nos EDcl no REsp n. 1.998.539/PB, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, julgado em 3/4/2023, DJe de 11/4/2023; e AgInt no AREsp n. 1.611.756/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 29/8/2022, DJe de 1º/9/2022.<br>III - Litigância de má-fé<br>Quanto ao pedido formulado em contraminuta ao agravo em recurso especial, ressalte-se que a litigância de má-fé, passível de ensejar a aplicação de multa e de indenização, configura-se quando houver insistência injustificável da parte na utilização e reiteração indevida de recursos manifestamente protelatórios, o que não ocorreu na espécie (AgInt no AREsp n. 1.658.454/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 31/8/2020, DJe de 8/9/2020).<br>No caso, apesar do desprovimento do agravo, não estão caracterizadas a manifesta inadmissibilidade do recurso e a litigância temerária, razão pela qual é incabível a aplicação da penalidade acima referida.<br>IV - Conclusão<br>Ante o exposto, nego provimento ao agravo.<br>Deixo de majorar os honorários de sucumbência, tendo em vista a ausência de fixação na origem.<br>Publique-se. Intimem-se.<br> EMENTA