DECISÃO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por TERRAS DA ESTÂNCIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e por FTA DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO S.A. contra a decisão que inadmitiu o recurso especial com fundamento na aplicação do Tema n. 577 do STJ; na incidência da Súmula n. 7 do STJ; e na falta de demonstração de ofensa aos arts. 206 e 178 do Código Civil.<br>Alegam as agravantes que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram atendidos.<br>Não foi apresentada contraminuta.<br>O recurso especial foi interposto com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo em apelação nos autos de ação de obrigação de fazer.<br>O julgado foi assim ementado (fls. 155-156):<br>Apelação Cível. Restituição de valores. Inépcia da inicial. Inocorrência. Inicial que atendeu aos requisitos do art. 319, do CPC. Apelados que apresentaram os contratos pertinentes ao exercício da pretensão de restituição de valores. Possibilidade jurídica do pedido. Impossibilidade não evidenciada. Revisão de distrato que impôs condição manifestamente desfavorável e abusiva que resta admitida. Intervenção judicial que se justifica para o controle de legalidade do conteúdo do contrato à luz das normas protetivas do CDC. Prescrição e decadência. Inocorrência. Resolução contratual que tem natureza pessoal. Incidência de prazo prescricional decenal (art. 205, CC). Hipótese que não se amolda a pretensão de anulação de negócio jurídico em razão de vício de vontade. Inaplicabilidade do prazo decadencial estabelecido no art. 178, II, do CC. Restituição de valores. Percentual de retenção. Majoração descabida. Razoabilidade do percentual fixado pela sentença. Fixação em percentual superior que se afigura desproporcional. Imóvel que será novamente alienado. Recurso, nesta parte, improvido. Restituição de valores. Juros de mora. Alteração do termo inicial. Possibilidade. Cômputo que deve se dar a partir do trânsito em julgado da sentença. Inexistência de mora anterior do promitente vendedor. Recurso, nesta parte, provido. Sucumbência. Manutenção da distribuição das verbas. Parcial provimento do recurso somente para alterar o termo inicial do cômputo dos juros sobre os valores a serem restituídos à parte apelada. Princípio da causalidade. Inaplicabilidade. Decaimento das apelantes da quase totalidade dos pedidos. Condenação ao pagamento de verbas de sucumbência que decorre do fato objetivo da derrota da parte litigante no processo.<br>No recurso especial, as recorrentes apontam, além de divergência jurisprudencial, violação dos seguintes artigos:<br>a) 206, § 3º, IV e V, do Código Civil, porque a pretensão indenizatória estaria prescrita, considerando o prazo de 3 anos para ressarcimento de enriquecimento sem causa e reparação civil;<br>b) 178, II, do Código Civil, porquanto, mesmo que se considerasse a hipótese de anulação do distrato, o prazo decadencial de 4 anos estaria esgotado;<br>c) 166 e 171 do Código Civil, visto que não houve alegação de vício de consentimento que justificasse a nulidade ou anulabilidade do distrato;<br>d) 422 do Código Civil, pois os autores agiram de má-fé ao pleitear valores além do que fora pactuado no distrato;<br>e) 492 do Código de Processo Civil, uma vez que o julgamento teria extrapolado os limites do pedido inicial ao revisar o distrato sem que houvesse pedido expresso nesse sentido;<br>f) 489, § 1º, IV, do Código de Processo Civil, já que a decisão não enfrentou todos os argumentos deduzidos no processo, especialmente quanto à aplicação do Tema n. 1.002 do STJ;<br>g) 927, III, do Código de Processo Civil, porque a decisão desrespeitou o entendimento consolidado em julgamento de recursos repetitivos.<br>Sustentam que o Tribunal de origem, ao decidir que o percentual de retenção deveria ser de 20%, divergiu do entendimento do STJ, que fixa o percentual em 25% nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, conforme o REsp n. 1.820.330 e o REsp n. 1.723.519.<br>Requerem o provimento do recurso para que se reconheça a prescrição ou decadência da pretensão ou, subsidiariamente, para que se fixe o percentual de retenção em 25%.<br>Não foram apresentadas contrarrazões, conforme a certidão de fl. 186.<br>É o relatório. Decido.<br>I - Arts. 206, § 3º, IV e V, 178, II, 166 e 171 do CC<br>As agravantes argumentam que a pretensão indenizatória estaria prescrita, considerando o prazo de 3 anos para ressarcimento de enriquecimento sem causa e reparação civil.<br>Sustentam ainda que, mesmo que se considerasse a hipótese de anulação do distrato, o prazo decadencial de 4 anos estaria esgotado.<br>As alegações não prosperam.<br>Como bem ponderado pelo Tribunal recorrido, tratando-se de pretensão de rescisão de contratos e consequente restituição de valores desembolsados, o prazo prescricional é decenal, conforme art. o 205 do Código Civil.<br>Registre-se que o desfazimento dos negócios firmados, ainda que por iniciativa do comprador, tem natureza pessoal e, à míngua de prazo prescricional mais curto, é regido pela regra geral de 10 anos.<br>Por outro lado, não sendo a presente hipótese de pretensão de anulação de negócio jurídico em razão de vício de vontade, é descabida a aplicação do prazo decadencial previsto no art. 178, II, do Código Civil.<br>Em consequência, não subsiste a alegada violação dos arts. 166 e 171 do Código Civil, pois, como a própria parte agravante afirma, não há discussão acerca de vícios de consentimento, mas sobre rescisão contratual.<br>A propósito:<br>AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PRESCRIÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRAZO DECENAL. PRECEDENTES.<br>1. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c pedido de restituição da quantia paga.<br>2. O acórdão embargado, que decidiu pela aplicação do prazo prescricional de 10 anos sobre a pretensão de restituição de valores devidos em razão de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, está em consonância com o entendimento desta Corte acerca da matéria.<br>AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. (AgInt nos EAREsp n. 615.853/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Segunda Seção, julgado em 20/8/2019, DJe de 22/8/2019.)<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE "FUNDO ESPECIAL DE MOBILIÁRIO E EQUIPAMENTOS". RELAÇÃO CONTRATUAL. PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL.<br>ENTENDIMENTO FIRMADO NO BOJO DO ERESP Nº 1.281.594/SP, (EREsp n. 1.281.594/SP, relator Ministro Benedito Gonçalves, relator para acórdão Ministro Felix Fischer, Corte Especial, julgado em 15/5/2019, DJe de 23/5/2019.)<br>Caso, pois, de aplicação da Súmula n. 83 do STJ.<br>II - Art. 492 do CPC<br>Os agravantes aduzem que o julgamento teria extrapolado os limites do pedido inicial ao revisar o distrato sem que houvesse pedido expresso nesse sentido.<br>Sem razão, contudo.<br>O STJ já definiu que não há violação dos limites da causa quando o julgador reconhece os pedidos implícitos formulados na petição inicial, não estando restrito ao que está expresso no capítulo referente aos pedidos, sendo-lhe permitido extrair da interpretação lógico-sistemática da petição inicial aquilo que a parte pretende obter, aplicando o princípio da equidade (AgInt no REsp n. 1.823.194/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 14/2/2022, DJe de 17/2/2022).<br>Isso porque, para compreender os limites do pedido, é preciso também interpretar a intenção da parte com a instauração da demanda.<br>Assim, não é ultra nem extra petita o julgado que decide questão que é reflexo do pedido deduzido na inicial. Supera-se a ideia da absoluta congruência entre o pedido e a sentença para outorgar a tutela jurisdicional adequada e efetiva à parte.<br>III - Art. 422 do CC<br>Os agravantes relatam que os autores agiram de má-fé ao pleitear valores além do que fora pactuado no distrato.<br>Trata-se de inovação recursal, já que o acórdão recorrido nada menciona sobre a alegação, estando, portanto, dissociada do contexto analisado.<br>Ademais, seria inviável analisar, em recurso especial, a ocorrência de má-fé, tendo em vista o disposto na Súmula n. 7 do STJ.<br>IV - Arts. 489, § 1º, IV, e 927, III, do CPC<br>A parte recorrente assevera que o acórdão recorrido violou os dispositivos em referência, pois teria desrespeitado o entendimento consolidado em julgamento de recursos repetitivos.<br>Defende que a decisão não teria enfrentado todos os argumentos deduzidos no processo, especialmente quanto à aplicação do Tema n. 1.002 do STJ.<br>Sustenta que o Tribunal de origem, ao decidir que o percentual de retenção deveria ser de 20%, divergiu do entendimento do STJ, que fixa o percentual em 25% nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, conforme o REsp n. 1.820.330 e o REsp n. 1.723.519.<br>Contudo, a pretensão não procede.<br>O entendimento firmado pelo STJ no é sentido de que o percentual de retenção não é impositivo, mas variável - entre 10 e 25%. Assim, uma vez que o Tribunal de origem considerou os 20% como sendo percentual razoável, não há o que reformar.<br>Nessa linha:<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. CONTRATO. COMPRADOR. OMISSÃO NO JULGADO. NÃO OCORRÊNCIA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ACÓRDÃO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ.<br>1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, ainda que de forma sucinta, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.<br>2. É admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador. Precedentes.<br>3. Na hipótese, acolher a tese pleiteada pela agravante exigiria exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas, procedimentos vedados em recurso especial, a teor da Súmula nº 7/STJ.<br>4. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento. (AREsp n. 2.687.999/MS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/8/2025, DJEN de 18/8/2025.)<br>Dessa forma, além de o acórdão estar em consonância com a jurisprudência do STJ, não há como rever a razoabilidade do percentual ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ.<br>No mesmo sentido, confira-se precedente em que se considerou razoável a retenção de 10%, por estar dentro do valor permitido:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE RETENÇÃO. 25% DOS VALORES PAGOS. PECULIARIDADES DO CASO. REDUÇÃO MOTIVADA PARA 10% DOS VALORES PAGOS. VERIFICAÇÃO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DE ELEMENTOS FÁTICO-PROBATÓRIOS DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. INCIDÊNCIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. Na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção dos valores por ele pagos, salvo eventuais peculiaridades do caso a ensejar sua redução motivada, reconhecidas pela instância de origem.<br>2. Reconhecimento pelo Tribunal a quo da razoabilidade e proporcionalidade na aplicação do percentual de 10% de retenção, considerando os valores efetivamente pagos pelo promitente comprador e o estabelecido no contrato firmado entre as partes.<br>3. Aplicam-se as Súmulas n. 5 e 7 do STJ quando a adoção de conclusão diversa daquela a que chegou a instância de origem implicar, necessariamente, a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame dos elementos fático-probatórios dos autos, medidas inviáveis na instância especial<br>4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AgInt no AREsp n. 2.500.439/GO, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 20/3/2025, DJEN de 28/3/2025.)<br>V - Conclusão<br>Ante o exposto, neg o provimento ao agravo em recurso especial .<br>Deixo de majorar os honorários advocatícios em desfavor da parte ora recorrente, pois ausente fixação na origem.<br>Publique-se. Intimem-se.<br> EMENTA