ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 26/08/2025 a 01/09/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.<br>Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. PROMITENTE VENDEDOR. LEGITIMIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. PRECEDENTES. SÚMULAS 7 E 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO NÃO PROVIDO.<br>1. "Em razão da natureza propter rem das quotas condominiais, há legitimidade passiva concorrente entre promitente vendedor (proprietário do imóvel) e promitente comprador para figurar no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão do comprador na posse, independentemente de haver ciência inequívoca da transação pelo condomínio" (REsp n. 1.910.280/PR, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 3/4/2025, DJEN de 24/4/2025).<br>2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ).<br>3. Agravo interno a que se nega provimento.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno interposto por COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA contra decisão singular de minha lavra na qual neguei provimento ao agravo em recurso especial pelos seguintes fundamentos: a) falta de prequestionamento da violação dos arts. 346 e 349, ambos do Código Civil; b) incidência da Súmula 83 do STJ no que se refere à legitimidade da parte para figurar no polo passivo da ação de cobrança de cotas condominiais; c) alegação genérica de violação do art. 85 do Código de Processo Civil/2015 (fls. 886-889).<br>Nas razões do presente agravo interno, a parte agravante alega, em síntese, que a decisão agravada violou os arts. 346 e 349 do Código Civil.<br>Quanto à suposta violação aos arts. 346 e 349 do Código Civil, afirma que o a análise do tema não se traduz em interpretação de cláusula contratual ou reexame de provas, mas sim em fato incontroverso, porquanto houve a cessão de direitos creditícios do devedor primitivo em favor de empresa especializada em cobranças, não havendo que se falar, portanto, em ofensa às Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>Além disso, afirma a existência de precedentes que reconhecem a ilegitimidade passiva da COHAB-CT para responder pelos débitos condominiais, uma vez que o promitente comprador estava na posse do imóvel na época em que os débitos foram gerados e que o condomínio tinha ciência inequívoca da transação.<br>Alega que a melhor exegese do art. 12, § 4º, da Lei n.º 4.591/64 assenta que em tais circunstâncias a responsabilidade pelo pagamento é do compromissário comprador, o que teria sido demonstrado, no caso, por documentos carreados aos autos.<br>Contraminuta não apresentada (fl. 908).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. PROMITENTE VENDEDOR. LEGITIMIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. PRECEDENTES. SÚMULAS 7 E 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO NÃO PROVIDO.<br>1. "Em razão da natureza propter rem das quotas condominiais, há legitimidade passiva concorrente entre promitente vendedor (proprietário do imóvel) e promitente comprador para figurar no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão do comprador na posse, independentemente de haver ciência inequívoca da transação pelo condomínio" (REsp n. 1.910.280/PR, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 3/4/2025, DJEN de 24/4/2025).<br>2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ).<br>3. Agravo interno a que se nega provimento.<br>VOTO<br>O recurso não merece prosperar.<br>Trata-se de ação de cobrança de encargos condominiais proposta pelo Conjunto Residencial Moradias das Garças I e II Condomínio IV contra a Companhia de Habitação Popular de Curitiba, ora agravante, visando ao pagamento de taxas condominiais inadimplidas.<br>A sentença julgou procedente o pedido, condenando a ora agravante ao pagamento das taxas em atraso.<br>O Tribunal de origem negou provimento ao recurso de apelação, mantendo a sentença, sob o fundamento de que, diante da natureza propter rem das obrigações condominiais em discussão, estas são imanentes ao imóvel.<br>No julgamento dos embargos de declaração, o Tribunal de origem destacou que "não se verifica dos autos qualquer prova no sentido de que o promissário comprador teria se imitido na posse, nem mesmo ciência inequívoca do Condomínio dessa transação e eventual retomada do bem anteriormente alienado". Confira-se:<br>Pois bem, em cumprimento a determinação do STJ, não se verifica dos autos qualquer prova no sentido de que o promissário comprador teria se imitido na posse, nem mesmo ciência inequívoca do Condomínio dessa transação e eventual retomada do bem anteriormente alienado.<br>Como se vê, a única informação a respeito do possível adquirente do imóvel está na resposta prestada pela ora embargante em face de notificação extrajudicial. Ali restou informado pela COHAB que o imóvel foi prometido à venda ao Sr. Valdir dos Santos e que o contrato teria sido encerrado.<br>Todavia, não há qualquer prova da imissão na posse, bem como a inexistência de juntada do contrato ou qualquer outro documento a esse respeito.<br>Dessa forma, conforme exposto no acórdão do recurso de apelação, a ora apelante figura-se como proprietária do imóvel, de modo que "é responsável pelas obrigações inerentes a este  ..  (e-STJ, fl. 459).<br>Em recente julgamento realizado pela Segunda Seção do STJ, no REsp n. 1.910.280/PR de minha relatoria, foi ressaltado que, em razão da natureza propter rem das quotas condominiais, há legitimidade passiva concorrente entre promitente vendedor (proprietário do imóvel) e promitente comprador para figurar no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão do comprador na posse, independentemente de haver ciência inequívoca da transação pelo condomínio. Confira-se a ementa do referido precedente:<br>RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. COTAS CONDOMINIAIS. ART. 1245 CÓDIGO CIVIL. EXECUÇÃO. NATUREZA PROPTER REM. BEM PENHORADO. POSSIBILIDADE. PROMITENTE-VENDEDOR. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO DEVIDO PROCESSO LEGAL OU AOS LIMITES SUBJETIVOS DA COISA JULGADA. INTERPRETAÇÃO DAS TESES ADOTADAS NO JULGAMENTO DO RESP 1.345.331/RS. PRECEDENTES.<br>1. Na origem, trata-se de embargos de terceiros opostos à constrição judicial havida sobre o imóvel de titularidade da promitente-vendedora.<br>2. Distinção entre débito - imputável ao promitente-comprador imitido na posse - e responsabilidade - concorrente entre o proprietário e o possuidor direto - à luz da teoria da dualidade do vínculo obrigacional (REsp n. 1.442.840/PR, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe de 21/8/2015).<br>3. Em razão da natureza propter rem das quotas condominiais, há legitimidade passiva concorrente entre promitente vendedor (proprietário do imóvel) e promitente comprador para figurar no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão do comprador na posse, independentemente de haver ciência inequívoca da transação pelo condomínio.<br>4. Sendo a dívida de condomínio de obrigação propter rem e constituindo o próprio imóvel gerador das despesas a garantia de seu pagamento, o proprietário que figura na matrícula do Registro de Imóveis pode ter o bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo. Precedentes.<br>5. Ressalva de que, não tendo a recorrente sido parte na ação de cobrança, apenas o imóvel gerador da dívida pode ser penhorado, ficando seus demais bens a salvo de constrição nos autos de origem, sendo-lhe, ademais, assegurado o direito de defesa no âmbito do cumprimento de sentença, ou por meio de ajuizamento de ação autônoma.<br>6. Recurso especial a que se nega provimento.<br>(REsp n. 1.910.280/PR, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 3/4/2025, DJEN de 24/4/2025.).<br>Como se vê, o acórdão recorrido está em consonância com a orientação que se firmou na jurisprudência desta Corte, incidindo, portanto, o óbice da Súmula 83 do STJ.<br>Quanto ao mais, a modificação das conclusões do Tribunal de origem demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado nesta fase de recurso, conforme as Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>Sobre a alegação de que o recorrido não possui legitimidade para pleitear a cobrança dos valores relativos à taxa de condomínio, haja vista a operação de sub- rogação em favor da empresa de cobrança extrajudicial, o Tribunal de origem consignou que "o contrato de fls. 182/186 (cláusula 4-9, a antecipação de contas avençada não sub-roga a contratada no que tange aos direitos do condomínio" (e-STJ, fl. 355).<br>Mais um vez, o Tribunal de origem solucionou toda a controvérsia à luz das provas presentes nos autos, de sorte que a modificação das conclusões adotadas no acórdão recorrido demandaria a análise do conjunto fático-probatório dos autos e do contrato celebrado entre as partes, providência que esbarra no óbice das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>Nesse contexto, não havendo argumentos aptos a infirmar os fundamentos da decisão agravada, esta deve ser integralmente mantida.<br>Em face do exposto, nego provimento ao agravo interno.<br>É como voto.