ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 26/08/2025 a 01/09/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>Direito civil. Agravo interno. Dívidas condominiais. Retomada de imóvel. Responsabilidade do promitente vendedor. Agravo desprovido.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto por Companhia de Habitação Popular de Curitiba contra a decisão que negou provimento ao agravo em recurso especial, mantendo a responsabilidade da agravante por dívidas condominiais após a retomada do imóvel.<br>2. A agravante alega ilegitimidade passiva, visto que não participou da fase de conhecimento da ação de cobrança, o que violaria o contraditório e os limites da coisa julgada.<br>II. Questão em discussão<br>3. A questão em discussão consiste em saber se a Companhia de Habitação Popular de Curitiba, ao retomar a posse do imóvel, é responsável pelas dívidas condominiais originadas durante o período em que o bem estava na posse do promitente comprador.<br>III. Razões de decidir<br>4. A responsabilidade pelas dívidas condominiais é de natureza propter rem, vinculando o proprietário do imóvel, independentemente de expressa assunção.<br>5. A retomada do domínio pleno do imóvel pela Companhia de Habitação Popular de Curitiba em virtude do inadimplemento do promitente comprador transfere para ela a responsabilidade pelos encargos condominiais.<br>6. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que, havendo retomada do domínio pelo promitente vendedor, torna-se ele responsável pelas despesas condominiais, ressalvado o direito de regresso.<br>IV. Dispositivo e tese<br>7. Agravo interno desprovido.<br>Tese de julgamento: "1. A responsabilidade pelas dívidas condominiais é de natureza propter rem e vincula o proprietário do imóvel. 2. A retomada do domínio pelo promitente vendedor transfere a responsabilidade pelos encargos condominiais ao novo titular do imóvel".<br>Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 506 e 513, § 5º.<br>Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no REsp n. 1.510.419/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 1º/12/2016; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.841.042/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 4/5/2020; STJ, AgInt no REsp n. 1.560.117/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 16/9/2024.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno interposto por COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA contra a decisão de fls. 621-626, que negou provimento ao agravo em recurso especial.<br>Argumenta a agravante que a decisão é equivocada ao permitir o redirecionamento da execução contra ela, por ser a proprietária do imóvel, mesmo não tendo figurado no polo passivo da ação de cobrança condominial.<br>Alega que a penhora do imóvel em fase de cumprimento de sentença viola os princípios do contraditório e da ampla defesa, pois não participou do processo de conhecimento que formou o título executivo judicial.<br>Sustenta que, segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, não é admissível a substituição da parte executada para incluir terceiro que não integrou o processo de conhecimento, conforme precedentes do STJ (REsp n. 1.771.394/PR e AgInt no REsp n. 1.368.254/RJ).<br>Aduz ainda que a natureza propter rem da obrigação condominial não autoriza a penhora do imóvel em prejuízo de quem não foi parte na ação de cobrança.<br>Cita os arts. 506 e 513, § 5º, do CPC como suporte para a decisão, que estabelecem os limites subjetivos da coisa julgada e a vinculação entre o polo passivo da ação de conhecimento e o da execução.<br>Por fim, requer que o agravo interno seja provido para que se reforme a decisão monocrática e se dê provimento ao recurso especial.<br>Não foram apresentadas contrarrazões, conforme a certidão de fl. 645.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>Direito civil. Agravo interno. Dívidas condominiais. Retomada de imóvel. Responsabilidade do promitente vendedor. Agravo desprovido.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto por Companhia de Habitação Popular de Curitiba contra a decisão que negou provimento ao agravo em recurso especial, mantendo a responsabilidade da agravante por dívidas condominiais após a retomada do imóvel.<br>2. A agravante alega ilegitimidade passiva, visto que não participou da fase de conhecimento da ação de cobrança, o que violaria o contraditório e os limites da coisa julgada.<br>II. Questão em discussão<br>3. A questão em discussão consiste em saber se a Companhia de Habitação Popular de Curitiba, ao retomar a posse do imóvel, é responsável pelas dívidas condominiais originadas durante o período em que o bem estava na posse do promitente comprador.<br>III. Razões de decidir<br>4. A responsabilidade pelas dívidas condominiais é de natureza propter rem, vinculando o proprietário do imóvel, independentemente de expressa assunção.<br>5. A retomada do domínio pleno do imóvel pela Companhia de Habitação Popular de Curitiba em virtude do inadimplemento do promitente comprador transfere para ela a responsabilidade pelos encargos condominiais.<br>6. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que, havendo retomada do domínio pelo promitente vendedor, torna-se ele responsável pelas despesas condominiais, ressalvado o direito de regresso.<br>IV. Dispositivo e tese<br>7. Agravo interno desprovido.<br>Tese de julgamento: "1. A responsabilidade pelas dívidas condominiais é de natureza propter rem e vincula o proprietário do imóvel. 2. A retomada do domínio pelo promitente vendedor transfere a responsabilidade pelos encargos condominiais ao novo titular do imóvel".<br>Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 506 e 513, § 5º.<br>Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no REsp n. 1.510.419/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 1º/12/2016; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.841.042/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 4/5/2020; STJ, AgInt no REsp n. 1.560.117/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 16/9/2024.<br>VOTO<br>A irresignação não reúne condições de prosperar.<br>No presente caso, a decisão agravada deve ser integralmente mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos, pois está em perfeita sintonia com a jurisprudência consolidada desta Corte, especialmente no que tange à responsabilidade por débitos condominiais quando ocorre a retomada do imóvel pelo promitente vendedor.<br>O cerne da controvérsia reside na responsabilidade da COHAB-CT, atual proprietária do imóvel, por dívidas de condomínio originadas durante o período em que o bem estava na posse de um promitente comprador.<br>A agravante insiste na tese de sua ilegitimidade passiva, argumentando não ter participado da fase de conhecimento da ação de cobrança, o que violaria o contraditório e os limites da coisa julgada.<br>Contudo, a situação fática dos autos apresenta uma particularidade que afasta a tese recursal.<br>Conforme destacado na decisão monocrática ora agravada - devidamente fundamentada com base no que foi observado pelos acórdãos das instâncias ordinárias -, a Companhia de Habitação Popular de Curitiba detinha não apenas a propriedade registral do imóvel mas também promoveu ação de resolução contratual cumulada com reintegração de posse.<br>Desse modo, a medida resultou na retomada do domínio pleno do bem pela COHAB-CT em virtude do inadimplemento do promitente comprador.<br>Importante registrar que, no contexto das obrigações propter rem, estas aderem ao bem e vinculam seu proprietário, independentemente de expressa assunção.<br>Desse modo, ao reaver o imóvel, a Companhia de Habitação de Curitiba reassumiu a obrigação pelos encargos condominiais, inclusive aqueles vencidos anteriormente à sua posse direta.<br>Assim, a decisão agravada, ao citar o acórdão de origem, explicitou, de forma cristalina, a fundamentação para a responsabilização da COHAB-CT, porquanto tal responsabilidade decorre da natureza propter rem da dívida condominial, que acompanha o bem e se transfere ao novo titular no momento da aquisição, seja por compra e venda, arrematação, adjudicação ou qualquer outra forma de transferência de propriedade.<br>Aliás, consta expressamente da decisão embargada trecho do acórdão de origem que fundamentou a responsabilidade. Observe-se (fls. 623-624):<br>Portanto, independentemente de quem tenha dado causa às despesas condominiais impagas, a responsabilidade pelo seu adimplemento deve recair sobre aquele que, atualmente, possui a relação jurídico-material com o imóvel  ..  No caso concreto, importa ressaltar que a COHAB-CT, conforme a matrícula imobiliária atualizada  ..  jamais deixou de ser a proprietária, tendo, apenas, prometido o imóvel à venda. Aliás, infere-se que ela ingressou com Ação de Resolução de Contrato c/c Reintegração de Posse  ..  em face dos promitentes compradores  .. <br>Convém registrar que a matéria já foi objeto de análise pelo STJ, que pacificou o entendimento de que a retomada do domínio pelo promitente vendedor o torna responsável pelas despesas condominiais, ressalvado seu direito de regresso.<br>Confira-se trecho da decisão agravada (fls. 624-625):<br>Nesse contexto, registre-se que sobre tal assunto, o STJ firmou o entendimento de que as despesas condominiais - obrigação de direito real (propter rem) - são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário darem unidade imobiliária, bem como de que, havendo promessa de compra e venda não levada a registro, a cobrança deve ser direcionada ao promitente comprador desde que: a) o promitente comprador tenha se imitido na posse do imóvel; e b) o condomínio tenha sido cientificado da transação.<br> .. <br>1. De fato, o STJ entende que, "com relação à legitimidade passiva, observa-se que, em se tratando de obrigação propter rem, o pagamento de taxas condominiais deve ser exigido de quem consta na matrícula do imóvel como seu proprietário. Havendo, porém, promessa de compra e venda não levada a registro, a cobrança deve ser direcionada ao promitente comprador desde que a) o promitente comprador tenha se imitido na posse do imóvel; e, b) o condomínio tenha sido cientificado da transação" (AgRg no R Esp 1.510.419/PR, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 1º/12/2016, DJe ).<br>1.1. Na hipótese, o TJDFT manteve a responsabilidade do recorrente pelo pagamento das obrigações condominiais, em razão da particularidade de ser o recorrente o atual proprietário do imóvel, possuindo, assim, relação jurídica material com o bem em questão, por exercer a posse desde , portanto, o acórdão30/8/2013 recorrido se alinhou ao entendimento desta Corte, em razão da natureza propter rem das cotas condominiais.<br> ..  (AgInt nos E Dcl no R Esp n. 1.841.042/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 4/5/2020, DJe de 8/5/2020.)<br>O referido entendimento foi expressamente consignado na decisão agravada, com base em outro precedente deste colegiado (fl. 626):<br>Em regra, o promitente comprador do imóvel é responsável pelos débitos de condomínio contemporâneos à sua posse. Entretanto, tendo sido constatada a retomada do domínio do imóvel pelo promitente vendedor, este responde pelas despesas condominiais, ressalvado o direito de regresso. (AgInt no REsp n. 1.560.117/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 16/9/2024, DJe de 18/9/2024.)<br>Desse modo, as razões do agravo interno apenas reiteram os argumentos já apreciados e devidamente rechaçados pela decisão monocrática, não demonstrando equívoco que justifique sua reforma.<br>Ante o exposto, nego provimento ao agravo interno.<br>É o voto.