DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interno interposto por MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S. A. e OUTRAS em face de decisão monocrática da Presidência desta Corte Superior, que não conheceu do recurso especial em razão de sua intempestividade (e-STJ, fls. 516-517).<br>O apelo extremo, fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, objetivou reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim ementado (fl. 375, e-STJ):<br>APELAÇÃO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE INEXIGIBILIDADE DE MULTA POR RESCISÃO ANTECIPADA E PARCELAS DE CESSÃO DE DIREITO DE USO. CONTRATO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. EFEITOS NEGATIVOS DA PANDEMIA COVID-19. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA APELO DAS REQUERIDAS. BUSCAM AFASTAR A DECLARAÇÃO DE INEXIGIBILIDADE DAS VERBAS DE CESSÃO DE DIREITOS VENCIDOS APÓS A DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL E A ISENÇÃO DA MULTA. ACOLHIMENTO PARCIAL. ACERTO DA REDUÇÃO EQUITATIVA E PROPORCIONAL DA VERBA DE CESSÃO DE DIREITO DE USO ("RES SPERATA"). CONTRATO COM PRAZO DE 60 MESES, REDUÇÃO PROPORCIONAL AO PERÍODO OCUPADO (11 MESES). MULTA RESCISÓRIA DEVIDA. RESTABELECIMENTO COM REDUÇÃO. ARTIGO 413, DO CÓDIGO CIVIL. EFEITOS DA PANDEMIA QUE ATINGIRAM AMBAS PARTES. PRECEDENTES DESSA COLENDA CÂMARA. REDUÇÃO DE 10 PARA 3 ALUGUEIS, COMPENSADOS PELO SALDO CREDOR APURADO DO VALOR JÁ PAGO PELA CESSÃO DE DIREITO DE USO. ARTIGOS 368 E 369, DO CÓDIGO CIVIL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.<br>Não foram opostos embargos de declaração.<br>Nas razões do especial (e-STJ, fls. 383-397), a parte recorrente sustentou violação aos arts. art. 54 da Lei de Locações e arts. 413, 421, parágrafo único, 421-A e 884 do Código Civil, defendendo que o Tribunal de origem não poderia ter decidido pela redução da penalidade decorrente da rescisão antecipada do contrato, notadamente diante da ausência de desequilíbrio contratual.<br>Apontou, ainda, divergência jurisprudencial.<br>Oferecidas as contrarrazões às fls. 423-443 (e-STJ).<br>Em sede de juízo provisório de admissibilidade, o Tribunal local negou seguimento ao recurso especial (fls. 471-474, e-STJ), o que ensejou o manejo do agravo (fls. 490-495, e-STJ).<br>Em decisão monocrática, o recurso não foi conhecido em razão de sua intempestividade pela Presidência desta Corte Superior (e-STJ, fls. 516-517).<br>Inconformada, no presente agravo interno (e-STJ, fls. 547-552), a ora agravante demonstra a comprovação da tempestividade do apelo conforme documento juntado às fls. 496-499 e 525-258 (e-STJ).<br>Requer, por fim, a reconsideração da decisão monocrática ou sua reforma pelo Colegiado.<br>Impugnação às fls. 533-536 (e-STJ).<br>É o relatório.<br>Decido.<br>Ante as razões expendidas no agravo interno, reconsidero a decisão monocrática anteriormente proferida e passo, de plano, ao reexame do reclamo.<br>A irresignação não merece prosperar.<br>1. O Tribunal de origem, com base na narrativa fática e nas provas dos autos, consignou o seguinte (e-STJ, fl. 379):<br>No caso concreto, restou comprovada a diminuição do faturamento, e ainda, verifica-se que tão logo foi permitida a reabertura do comércio, a autora manifestou sua vontade em rescindir o contrato, com a entrega das chaves, em 12/07/2020 (p. 42/43), revelando a boa-fé, diante da impossibilidade de continuar suas atividades no local. A respeitável sentença afastou a incidência da multa contratual e a exigibilidade dos débitos vencidos após a desocupação do imóvel, fundamentada na<br>teoria da imprevisão, diante dos impactos causados pela pandemia (Covid-19). Quanto aos valores devidos pela cessão de direito de uso do espaço (res sperata), o valor negociado foi de R$ 480.000,00, a ser pago da seguinte forma: pagamento da primeira parcela à vista (R$ 96.000,00), a segunda parcela no montante de R$ 16.058,88 e o saldo seria dividido em 23 parcelas de R$ 15.997,44 (cláusula III.3 - p. 32). Admitir o pagamento integral da cessão de direito, ainda que a loja esteja desocupada, disponível para terceiros, caracterizaria o vedado enriquecimento sem causa (art. 884, do Código Civil). Em casos semelhantes, essa Colenda 27ª Câmara tem reduzido proporcionalmente tal verba ao tempo de utilização do espaço, até porque, com a entrega do local, por certo as recorrentes poderão negociar com outro interessado.<br>(..)<br>Considerando que a autora permaneceu por 11 meses dos 60 previstos e considerando que o preço total de R$ 480.000,00 seria pela ocupação dos sessenta (60) meses, pois esse seria o tempo de validade da cessão, temos o resultado de R$ 8.000,00 por mês, o que atinge a quantia de R$ 88.000,00 pelo tempo da ocupação.<br>Por sua vez, a autora pagou R$ 224.040,96, a titulo de cessão de direito, mas a própria apelada admite que tal montante não deve ser-lhe devolvido (p. 14).<br>Em relação à multa pela rescisão antecipada, consistente no pagamento equivalente a dez alugueis vigentes à época (cláusula 11º parágrafo primeiro p. 55), o apelo comporta parcial acolhimento.<br>As apelantes também sofreram com as consequências das medidas sanitárias. Com vistas à necessidade de equilíbrio esta Colenda Câmara tem mantido a penalidade, mas com possibilidade de redução, como é o caso dos autos:<br>(..)<br>A multa como prevista no contrato revela-se desproporcional, inexistindo justificativa para obrigar a locatária ao pagamento de quase um ano de aluguel pela rescisão antecipada. Portanto, é de se acolher parcialmente o pedido para restabelecimento da multa, contudo, reduzida para o equivalente a três (03) meses e pouco mais de aluguel, que fica compensada pelo saldo credor apurado (artigos 368 e 369, do Código Civil).<br>A autora já pagou R$ 224.040,96, além dos aluguéis, e como dito anteriormente, o valor proporcional ao tempo de uso seria R$ 88.000,00. Assim, considerando a diferença apurada (R$ 224.040,96 - R$ 88.000,00 = R$ 136.040,96), a apelada pagou um pouco mais de três alugueis (R$ 39.999.90 por mês - p.65), o que se mostra suficiente como penalidade.<br>Segundo o entendimento da Terceira Turma, assentado no julgamento do REsp n. 2.032.878/GO, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, julgado em 18/4/2023, DJe de 20/4/2023, "a situação de pandemia não constitui, por si só, justificativa para o inadimplemento da obrigação, mas é circunstância que, por sua imprevisibilidade, extraordinariedade e por seu grave impacto na situação socioeconômica mundial, não pode ser desprezada pelos contratantes, tampouco pelo Poder Judiciário. Desse modo, a revisão de contratos paritários com fulcro nos eventos decorrentes da pandemia não pode ser concebida de maneira abstrata, mas depende, sempre, da análise da relação contratual estabelecida entre as partes, sendo imprescindível que a pandemia tenha interferido de forma substancial e prejudicial na relação negocial".<br>Na espécie, conforme pontuou o Tribunal estadual, a partir da análise das particularidades do caso, a pandemia do coronavírus justificou a rescisão antecipada do contrato por parte da locatária, com base na aplicação da teoria da imprevisão, com a redução proporcional da multa contratual.<br>Dessa forma, verifica-se que a Corte de origem decidiu de acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, o que atrai a incidência do enunciado da Súmula n. 83 do STJ, aplicável aos recursos especiais interpostos tanto pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do permissivo constitucional.<br>Ademais, a análise dos pontos trazidos pela recorrente, notadamente a rediscussão sobre a ocorrência, ou não, de desequilíbrio contratual a justificar a redução da multa nos termos em que decidido pelo TJSP, implicaria na reanálise de fatos e provas, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ.<br>A propósito:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. FUNDAMENTAÇÃO. AUSÊNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO CARACTERIZAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. LOJA. SHOPPING CENTER. SUPERVENIÊNCIA. PANDEMIA DA COVID-19. SITUAÇÃO EXCEPCIONAL. MULTA. RESCISÃO ANTECIPADA. CABIMENTO. DESCONTOS. ABUSIVIDADE. REEXAME. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ.<br>1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional, tampouco em fundamentação deficiente, se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.<br>2. Segundo o entendimento assentado no julgamento do REsp nº 2.032.878/GO, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, "a situação de pandemia não constitui, por si só, justificativa para o inadimplemento da obrigação, mas é circunstância que, por sua imprevisibilidade, extraordinariedade e por seu grave impacto na situação socioeconômica mundial, não pode ser desprezada pelos contratantes, tampouco pelo Poder Judiciário. Desse modo, a revisão de contratos paritários com fulcro nos eventos decorrentes da pandemia não pode ser concebida de maneira abstrata, mas depende, sempre, da análise da relação contratual estabelecida entre as partes, sendo imprescindível que a pandemia tenha interferido de forma substancial e prejudicial na relação negocial".<br>3. No caso, rever a conclusão dos magistrados de origem, que, com base nas provas produzidas nos autos, afastaram integralmente a multa pela rescisão antecipada do contrato de locação e consideraram abusivo o condicionamento dos descontos concedidos pela locadora à quitação de todas as pendências financeiras, exige a interpretação de cláusula contratual e o reexame do contexto fático-probatório dos autos, procedimentos vedados pelas Súmulas nºs 5 e 7/STJ.<br>4. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.720.502/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 23/6/2025.)<br>AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REVISÃO CONTRATUAL. COVID-19. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. SUSPENSÃO DAS ATIVIDADES DESENVOLVIDAS PELA EMPRESA LOCATÁRIA. SITUAÇÃO EXTERNA. REPARTIÇÃO DOS ÔNUS. REDUÇÃO PROPORCIONAL DA MULTA CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. Consoante as diretrizes firmadas no julgamento do REsp 1.998.206/DF, "a revisão dos contratos em razão da pandemia não constitui decorrência lógica ou automática, devendo ser analisadas a natureza do contrato e a conduta das partes - tanto no âmbito material como na esfera processual -, especialmente quando o evento superveniente e imprevisível não se encontra no domínio da atividade econômica das partes" (REsp 1.998.206/DF, Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 14/6/2022, DJe de 4/8/2022).<br>2. No caso concreto, o Tribunal de origem, a partir do exame dos elementos de prova e da interpretação das cláusulas contratuais, concluiu pela razoabilidade do ajuste, reputando proporcional a redução da multa fixada originalmente em 50% (cinquenta por cento) para 20% (vinte por cento) do valor do total de aluguéis que seriam devidos até a conclusão normal do contrato. Incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>3. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.262.447/RO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 13/11/2023, DJe de 21/11/2023.)<br>2. Ante o exposto, dou provimento ao agravo interno para reconsiderar a decisão de fls. 516-517, e-STJ, tornando-a sem efeitos. Em seguida, com fulcro no art. 932 do CPC/2015 c/c Súmula 568/STJ, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial.<br>Por conseguinte, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor já fixado na origem, observado, se for o caso, o disposto no art. 98, § 3º, do CPC.<br>Publique-se.<br>Intimem-se.<br>EMENTA