DECISÃO<br>Trata-se de agravo de decisão que não admitiu recurso especial, fundado no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, interposto por SPE RESORT DO LAGO CALDAS NOVAS em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, assim ementado:<br>APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, CUMULADA COM PEDIDO DE TUTELA DE ANTECIPADA ANTECEDENTE, DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. LEI DO DISTRATO. IRRETROATIVIDADE. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESCISÃO A PEDIDO DO COMPRADOR. MULTA CONTRATUAL. ABUSIVIDADE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO REDUZIDO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VALOR NÃO DISCRIMINADO NO CONTRATO. MULTIPROPRIEDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. DISPONIBILIDADE PARA USO DO IMÓVEL NÃO COMPROVADA. TAXA DE CONDOMÍNIO. SENTENÇA MANTIDA. 1. A Lei n. 13.786, em vigor a partir de 27.12.2018, tem incidência apenas nos contratos celebrados após sua vigência, cuja aplicação imediata esbarra no art. 6oda Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, que adota o princípio da irretroatividade da eficácia da lei no tempo. 2. É aplicável a Lei n. 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor) na relação consumerista estabelecida entre a pessoa jurídica vendedora e adquirente da unidade imobiliária, nos termos de seu art. 3o, § 1o. 3. Incide ao caso o enunciado da Súmula 543 do STJ, devendo ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, parcialmente, ante o reconhecimento de que o comprador deu causa ao desfazimento. 4. Nas hipóteses em que a resolução contratual ocorre por culpa do comprador, o Tribunal da Cidadania admite variação da porcentagem a ser retida em favor da promitente vendedora, oscilando entre os patamares de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor já pago, sopesando-se as condições de cada caso concreto. 5. É válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, desde que previamente informado o preço total com o destaque do valor da comissão. Não informado ao contratante os valores a serem pagos a título de comissão de corretagem, descabida a devolução das quantias dessa natureza. 6. Por se tratar de imóvel de multiproprietários, a cobrança da taxa de fruição somente é cabível na hipótese de o proprietário tiver utilizado sua cota de fruição. Na hipótese, o apelante não demonstrou o uso do imóvel pela apelada, logo, se não houve o uso, não há que se falar em pagamento dessa natureza. 7. Honorários majorados. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.<br>Opostos embargos de declaração, estes foram rejeitados às fls. 366-375.<br>No recurso especial, alega a agravante, sob pretexto de violação aos arts. 389, 397 e 402 do Código Civil, que a taxa de retenção deveria ter sido fixada pelo Tribunal local em 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago pelo agravado.<br>Aponta que "o art. 67-A, editado pela Lei nº 13.786/2018, estabelece que penalidade a ser aplicada pode ser de até 25% (vinte e cinco por cento) e ainda, 50% (cinquenta por cento) nas hipóteses de patrimônio de afetação, sobre os valores pagos, além da retenção das despesas do imóvel e da comissão de corretagem" (fl. 397).<br>Aduz que o acórdão deve ser reformado quanto à taxa de fruição, eis que a unidade teria sido efetivamente entregue ao agravado.<br>Contrarrazões às fls. 417-423.<br>Assim, delimitada a controvérsia, passo a decidir.<br>Ao entender pela manutenção do percentual de retenção em 20% (vinte por cento) sobre a quantia efetivamente paga pelo agravado, o TJGO assim considerou (fls. 330-332):<br>Adiante no julgamento do mérito recursal, tem-se, no contrato em discussão, a cláusula sexta que prevê a forma de ressarcimento do consumidor na hipótese de rescisão contratual:<br>6 - CLÁUSULA SEXTA - DA MORA, INADIMPLEMENTO E RESCISÃO DO CONTRATO (..) 8 - Rescindido o contrato por inadimplemento ou culpa do PROMITENTE COMPRADOR, ficará à sua disposição as importâncias pagas atualizadas pelo índice estipulado no contrato, que lhe serão restituídas após a dedução do valor correspondente a 20% (vinte por cento) do valor do contrato, para cobrir os custos de comercialização, publicidade, tributos e comissões dos vendedores, independentemente de comprovação das mesmas. Do valor a ser restituído, será também descontada a quantia equivalente a 10% (dez por cento) do valor já integralizado, a título de pré-fixação das perdas e danos, independentemente de comprovação das mesmas. O saldo apurado na forma desta cláusula em favor do PROMITENTE COMPRADOR ser-lhe-á restituído na mesma quantidade de parcelas que foram por ele pagas. 9 - No caso dos pagamentos já efetuados não cobrirem os valores apurados acima, fica o PROMITENTE VENDEDOR no pleno direito de cobrar judicialmente ou extrajudicialmente os valores devidos pelo PROMITENTE COMPRADOR que já se encontra em mora, com base nos índices estipulados no item 1 acima. Em caso e não ressarcimento do valor apurado na rescisão em até 30 dias, ficam os honorários de advogado já fixados e aceitos pelo PROMITENTE COMPRADOR na base de 10% (dez por cento) dos valores apurados, mais despesas de notificações, protestos, custas, etc., caso seja a cobrança amigável (extrajudicial), e em 20% (vinte por cento) dos valores apurados em caso de cobrança forçada (judicial), afora outras cominações aqui previstas. 10. Na hipótese do imóvel já estar na posse do PROMITENTE COMPRADOR este pagará ao PROMITENTE VENDEDOR, por compensação, 1% (um por cento) ao mês ou fração de mês, do preço atualizado de sua FRAÇÃO IDEAL INDIVISÍVEL do imóvel, pela fruição ou uso, ficando desde já autorizado o PROMITENTE VENDEDOR a abater a quantia equivalente na devolução ao PROMITENTE COMPRADOR, nos termos dos itens 8 e 9.<br> .. <br>Dessarte, o juiz sentenciante agiu em sintonia com a jurisprudência ao revisar as cláusulas contratuais e limitar o percentual de retenção em 20% (vinte por cento) sobre os valores efetivamente pagos, que se mostra suficiente para ressarcir a promitente vendedora/Apelante pelos prejuízos decorrentes da rescisão unilateral do contrato, especialmente as despesas administrativas.<br>Verifico que o Tribunal Goiano julgou em consonância com a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça, cujo entendimento é de que se mostra possível a fixação do percentual de retenção em 20% quanto há previsão contratual nesse sentido:<br>DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME<br>1. Embargos de divergência interpostos contra acórdão que reduziu o percentual de retenção de valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel de 20% para 10%, em razão de desistência imotivada do comprador, considerando que a rescisão ocorrera antes da finalização da construção, permitindo à construtora renegociar o imóvel sem prejuízos significativos.<br>II. RAZÕES DE DECIDIR<br>2. A retenção de 25% dos valores pagos é considerada adequada para compensar custos administrativos e desestimular a rescisão unilateral do contrato, conforme precedentes da Segunda Seção do STJ, ressalvada alguma circunstância peculiar que não existe no presente feito.<br>3. No caso, o percentual a ser observado será de 20%, e não de 25%, em razão da estipulação contratual nesse sentido.<br>III. DISPOSITIVO<br>4. Recurso provido para se fixar em 20% a retenção sobre os valores pagos pela parte embargada.<br>Tese de julgamento para o caso concreto: "1. A retenção de 25% dos valores pagos é adequada para compensar custos administrativos e desestimular a rescisão unilateral do contrato, ressalvada circunstâncias particulares devidamente esclarecidas pelo julgador.<br>3. Caso o contrato firmado entre as partes estabeleça um percentual menor, ele deve ser respeitado".<br>Dispositivo relevante citado: Código Civil, art. 413.<br>Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019; STJ, REsp n. 1.807.271/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 6//8/2019.<br>(EAREsp n. 1.518.861/DF, relator Ministro João Otávio de Noronha, Segunda Seção, julgado em 3/4/2025, DJEN de 11/4/2025.)<br>Registro, ainda, que, assim como consignado no acórdão, a Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) apenas se aplica aos contratos firmados em datas posteriores à sua vigência (AgInt no REsp n. 1.808.162/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 9/5/2022, DJe de 11/5/2022).<br>Por fim, no que tange à taxa de fruição, o TGJO entendeu não ser devida no caso, visto que, "por se tratar de um imóvel sob o r egime de multipropriedade, a cobrança da taxa de fruição somente é cabível se for comprovado que ao comprador foi permitido utilizar da sua cota de fruição, posto que no regulamento de utilização do imóvel (movimentação 22) consta que o usuário que adquiriu o "produto premium", o caso dos autos, teria o direito de utilização do empreendimento apenas por 4 semanas por ano, observada a disponibilidade para uso, uma vez que a propriedade é dividida em 13 (treze) frações, sendo que cada detentor de fração possui o direito de usufruir do mesmo imóvel por 4 semanas anuais. Na hipótese, não há nos autos prova de que a apelada usufruiu do imóvel  .. " (fl. 334).<br>Igualmente, não merece reforma o acórdão, eis que este STJ consolidou jurisprudência no sentido de que, rescindido o contrato, as partes retornam ao estado anterior, o que resulta no pagamento de indenização pelo tempo em que houve a ocupação do imóvel, ou seja, desde a data da transferência da posse ao comprador (AgInt no REsp n. 2.046.731/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/11/2024, DJe de 22/11/2024.).<br>No mesmo sentido:<br>AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. CUMULAÇÃO COM TAXA PELO PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO BEM. POSSIBILIDADE. PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO LONGO PERÍODO DE USO DO IMÓVEL SEM QUALQUER CONTRAPRESTAÇÃO. DESNECESSIDADE DE PEDIDO EXPRESSO. CONSECTÁRIO LÓGICO DO RETORNO AO STATUS QUO. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. De acordo com a jurisprudência do STJ, a garantia ao promitente vendedor do recebimento de indenização pelo tempo em que o comprador desistente ocupou o bem, a fim de evitar enriquecimento ilícito, não deve ser confundida e englobada no percentual da cláusula penal de retenção em favor do construtor. Precedentes. 2. Com efeito, o ressarcimento pela ocupação do imóvel trata-se de consectário lógico do retorno das partes ao estado anterior, pois cabe ao magistrado, ao determinar a rescisão contratual, dispor acerca da forma como as partes deverão ser restituídas à condição original, sendo desnecessário, portanto, pedido expresso na petição inicial, reconvenção ou ação própria para essa finalidade, à luz do princípio restitutio in integrum. 3. Agravo interno improvido. (AgInt nos EDcl no AgInt no REsp n. 1.843.743/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 26/8/2024, DJe de 28/8/2024.)<br>Em face do exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor do agravado, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo, ônus suspensos no caso de beneficiário da J ustiça gratuita.<br>Intimem-se.<br>EMENTA