ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 26/08/2025 a 01/09/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.<br>Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO. SÚMULA N. 83/STJ. CERCEAMENTO DE DEFESA. PROVA INDEFERIDA FUNDAMENTADAMENTE. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ.<br>1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ).<br>2. Em se tratando de obrigação propter rem, o pagamento de taxas condominiais cabe ser exigido de quem consta na matrícula do imóvel como seu proprietário. Aplicação da Súmula 83/STJ.<br>3. Agravo interno a que se nega provimento.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno interposto por ESPÓLIO DE ALCINO TEIXEIRA DE MELLO contra a decisão mediante a qual neguei provimento a seu agravo em recurso especial.<br>O acórdão recorrido tem a seguinte ementa:<br>DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PRELIMINARES REJEITADAS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. Recurso de apelação interposta contra a r. sentença de doc. 379, que nos autos de ação de cobrança de cotas condominiais, julgou parcialmente procedente o pedido. Irresignado, recorre o Espólio réu requerendo a anulação/reforma da sentença. Argui preliminar: (i) de nulidade da sentença, porquanto descumpriu determinação contida nos autos do agravo de instrumento nº 0050688-97.2019.8.19.0000; (ii) de cerceamento de defesa, porquanto não foram apreciados os pedidos de produção de prova; (iii) de nulidade da sentença por ausência de fundamentação; (iv) afirma que a sentença é extra petita pois o pedido da parte autora não abarca as cotas condominiais vencidas em 2004 e diante; (v) de nulidade da citação; (vi) de inépcia da inicial; (vii) ilegitimidade passiva. No mérito, argui prejudicial de prescrição. Requer o chamamento ao processo do locatário, quem se encontra na posse do imóvel. Por fim, refuta o termo inicial dos juros e correção monetária. Aprecio, inicialmente, as questões preliminares trazidas no recurso. Preliminares. Nulidade por descumprimento de decisão proferida no AI nº 0050688-97.2019.8.19.0000. O referido recurso foi provido para anular a decisão de doc. 297, "determinando seja saneado o processo com a apreciação das matérias de defesa processuais apresentadas na contestação de fls. 171/202, do pedido de gratuidade de justiça e do chamamento ao processo nela pleiteados, de forma fundamentada, restando prejudicada a pretensão recursal quanto a seus demais termos." Em suma, foi determinado que o magistrado se manifestasse sobre as questões preliminares arguidas em contestação. No caso, o magistrado não exarou outra decisão saneadora, mas se manifestou sobre todas as questões na própria sentença, não havendo que se falar em descumprimento da decisão proferida no AI nº 0050688-97.2019.8.19.0000. Nulidade por cercamento de defesa. Ao contrário do que afirma o apelante, os pedidos de produção de prova foram indeferidos na própria sentença, consignando o magistrado a desnecessidade de produção de outras provas que não a documental. A propósito, o decidido pelo magistrado: "(..) Entendo que os pontos controvertidos enfrentam apenas prova documental, a qual deve ser carreada aos autos na primeira fala das partes no processo, ressalvadas as provas tecnicamente novas, devendo sua apresentação intempestiva ser justificada, o que não ocorreu. Assim, considerando que a parte autora não esclareceu que documentos seriam esses nem apresentou o motivo de não os ter apresentados quando da inicial, indefiro a produção de prova documental superveniente. Da mesma forma, indefiro a prova oral, por considerá-Ia desnecessária para deslinde da ação. Assim, passo a proferir sentença. (..)" No caso, de fato, mostra-se suficiente a prova documental acostada aos autos, considerando que se trata de ação de cobrança de cotas condominiais, em que o réu ora apelante não nega o inadimplemento, pretendendo apenas a imputação da dívida ao locatário. Nulidade por ausência de fundamentação. Não se vislumbra a ocorrência de vício na fundamentação porquanto o magistrado se debruçou sobre todas as questões postas pelo réu, decerto que o próprio sequer especificou em seu recurso qual tema não teria sido apreciado. Sentença extra petita. O apelante afirma que a sentença é extra petita pois não houve pedido de condenação às cotas condominiais vencidas em 2004 e diante. Não assiste razão ao apelante. O Condomínio postulou a condenação do réu ao pagamento das cotas condominiais vencidas, e esclareceu que algumas cotas já se encontravam quitadas, desde a inicial. Além disso, trata-se de prestação sucessiva, devendo ser observado o disposto no art. 323 do NCPC. Nulidade da citação. O apelante suscita a violação aos artigos 242, 258 e 280 do NCPC, aduzindo que ingressou no feito espontaneamente, e que não foi devolvido o prazo para contestar. Com efeito, ainda que se considere inválida a citação por edital, não há que se falar em devolução do prazo para contestar, porquanto o prazo se inicia com seu comparecimento em juízo, nos termos do artigo 239, §1º, do NCPC. Inépcia da inicial. Alega o apelante que a inicial seria inepta pois o Condomínio teria formulado pedido incerto e indeterminado. Não lhe assiste razão. A ação é de cobrança de cotas condominiais, tendo o condomínio apresentado os débitos em aberto mediante a apresentação de planilha, o que se mostra suficiente. Ilegitimidade passiva. Sustenta o apelante que o locatário é o responsável pelo pagamento das cotas condominiais. A responsabilidade pelo débito condominial é do proprietário do imóvel ou de quem detiver a posse do bem em caráter definitivo, uma vez tratar-se de obrigação propter rem. A obrigação propter rem representa um direito misto, por ser uma relação jurídica na qual a obrigação de fazer está acompanhada de um direito real, fundindo-se os dois elementos numa unidade, que a eleva a uma categoria autônoma. Havendo locação, há que se identificar duas relações jurídicas distintas. Uma entre o Condomínio e o proprietário do imóvel, face a natureza propter rem da obrigação, e a outra, estabelecida entre o proprietário e o locatário, oriunda do contrato de locação. Em razão disso, cabe ao Condomínio cobrar o crédito do proprietário, e este, se for o caso, poderá exercer o direito de regresso em face do locatário. Assim, não há que se falar em ilegitimidade passiva do proprietário do imóvel. Da prejudicial - Prescrição. O Superior Tribunal de Justiça sedimentou o entendimento segundo o qual "a pretensão de cobrança de cotas condominiais, por serem líquidas desde sua definição em assembleia geral de condôminos, bem como lastreadas em documentos físicos, adequa-se com perfeição à previsão do art. 206, § 5º, I, do CC/02, razão pela qual se aplica o prazo prescricional quinquenal" (R Esp 1366175 / SP Ministra NANCY ANDRIGHI D Je 25/06/2013). Dúvida também não deve pairar quanto à modalidade de prescrição a ser trabalhada. A assertiva impõe-se a revelar a prescrição de trato sucessivo. A jurisprudência já assentou entendimento no sentido de que, em se tratando de relação de trato sucessivo, a prescrição é apurada a partir de cada parcela vencida. No caso, a ação foi proposta em 17 de abril de 2008, há de se reconhecer a prescrição das parcelas vencidas antes de 17 de abril de 2003, conforme determinado na sentença. Mérito. No mérito, o apelante repisa a ocorrência de prescrição, e reforça a tese de que a responsabilidade pelo pagamento dos débitos é do locatário, havendo necessidade de chamamento ao processo. Com efeito, não há que se falar em chamamento ao processo do locatário, porquanto inexiste quaisquer das hipóteses mencionadas no art. 130 do NCPC. No que tange aos juros, há de se reconhecer a incidência de juros moratórios a partir do vencimento de cada parcela, conforme constou da sentença até o seu efetivo pagamento, porquanto, trata-se a presente de mora ex re, nos termos do art. 397, do CC/02. Por fim, não há que se falar em sucumbência recíproca, pois do total do débito, apenas três parcelas foram atingidas pela prescrição, devendo ser observado o disposto no art. 86, parágrafo único do NCPC. Rejeição das preliminares e já prejudicial de prescrição. Desprovimento do recurso.<br>O agravante alega que o acórdão recorrido é omisso e desprovido de fundamentos. Diz não buscar o reexame de prova, razão pela qual não se aplica ao caso a Súmula 7/STJ. Com relação à legitimidade do proprietário para responder pelas cotas condominiais, bem como à prescrição, alega não ser o caso de aplicação da Súmula 83/STJ.<br>Em sua impugnação, CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO BARRA MANSA afirma que o agravo não contém impugnação específica aos fundamentos da decisão agravada. Entende que o agravo é manifestamente inadmissível e pede a aplicação da multa do art. 1021, § 4º, do Código de Processo Civil. Pede, também, a majoração dos honorários advocatícios.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO. SÚMULA N. 83/STJ. CERCEAMENTO DE DEFESA. PROVA INDEFERIDA FUNDAMENTADAMENTE. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ.<br>1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ).<br>2. Em se tratando de obrigação propter rem, o pagamento de taxas condominiais cabe ser exigido de quem consta na matrícula do imóvel como seu proprietário. Aplicação da Súmula 83/STJ.<br>3. Agravo interno a que se nega provimento.<br>VOTO<br>O agravo não prospera.<br>Com efeito, o acórdão recorrido se manifestou de forma suficiente e motivada sobre o tema em discussão nos autos, nos limites das questões apresentadas pelas partes. Ademais, não está o órgão julgador obrigado a se pronunciar sobre todos os argumentos apontados pelas partes, a fim de expressar o seu convencimento. No caso em exame, o pronunciamento acerca dos fatos controvertidos, a que está o magistrado obrigado, encontra-se objetivamente fixado nas razões do acórdão recorrido, consoante transcrição de trechos feita linhas abaixo. Afasto, pois, a alegada violação dos arts. 489, 492 e 1022 do CPC.<br>Ademais, o recurso não dispensa o reexame de prova, a partir da qual se poderia concluir pelas nulidades alegadas pela agravante. Veja-se que, a respeito da nulidade por descumprimento de decisão anterior, do acórdão recorrido consta o seguinte (e-STJ, fl. 496):<br>(..) o magistrado não exarou outra decisão saneadora, mas se manifestou sobre todas as questões na própria sentença, não havendo que se falar em descumprimento da decisão proferida no AI nº 0050688- 97.2019.8.19.0000.<br>Sobre a inépcia da inicial, o Tribunal de origem dispôs o seguinte (e-STJ, fl. 499):<br>Alega o apelante que a inicial seria inepta pois o Condomínio teria formulado pedido incerto e indeterminado. Não lhe assiste razão. A ação é de cobrança de cotas condominiais, tendo o condomínio apresentado os débitos em aberto mediante a apresentação de planilha, o que se mostra suficiente.<br>Não há como afastar essas conclusões em recurso especial, a teor do que disposto na Súmula 7/STJ.<br>Também não há que se falar em cerceamento de defesa. Ressalto que o magistrado é o destinatário da prova e a ele cabe a análise sobre a necessidade de sua produção. Por esse motivo, a adoção de entendimento diverso por este Superior Tribunal também não foge à incidência da Súmula 7 do STJ.<br>Nesse sentido:<br>AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E ESTÉTICOS. CERCEAMENTO DE DEFESA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. PROVA PERICIAL. SÚMULA 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.<br>1. "Na linha dos precedentes desta Corte, não configura cerceamento de defesa o julgamento da causa, sem a produção de prova pericial, quando o Tribunal de origem entender substancialmente instruído o feito, declarando a existência de provas suficientes para seu convencimento. Há de se considerar, nesses casos, o princípio do livre convencimento motivado do juiz que, em termos práticos, reporta à análise de matéria fática e à incidência da Súmula 07/STJ" (AgRg no R Esp 1126477/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/05/2013, D Je 03/06/2013).<br>2. No presente caso, a Corte local concluiu pela desnecessidade de prova pericial ante a suficiência das provas apresentadas nos autos. Desse modo, o acolhimento da pretensão recursal demandaria a alteração das premissas fático-probatórias estabelecidas pelo acórdão recorrido, com o revolvimento das provas carreadas aos autos, o que é vedado em sede de recurso especial, nos termos do enunciado da Súmula 7 do STJ.<br>3. Agravo regimental de fls. 1.196-1.201 interposto por Marcelo Genovese Soares não provido.<br>(AgRg no AR Esp 592.202/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 23/10/2014, D Je 29/10/2014).<br>No caso concreto, os pedidos de produção de prova foram indeferidos fundamentadamente, consoante os seguintes termos (e-STJ, fl. 496):<br>Entendo que os pontos controvertidos enfrentam apenas prova documental, a qual deve ser carreada aos autos na primeira fala das partes no processo, ressalvadas as provas tecnicamente novas, devendo sua apresentação intempestiva ser justificada, o que não ocorreu. Assim, considerando que a parte autora não esclareceu que documentos seriam esses nem apresentou o motivo de não os ter apresentados quando da inicial, indefiro a produção de prova documental superveniente.<br>Da mesma forma, indefiro a prova oral, por considera-Ia desnecessária para deslinde da ação.<br>(..)<br>No caso, de fato, mostra-se suficiente a prova documental acostada aos autos, considerando que se trata de ação de cobrança de cotas condominiais, em que o réu ora apelante não nega o inadimplemento, pretendendo apenas a imputação da dívida ao locatário.<br>No que se refere à alegada nulidade por ausência de devolução do prazo para contestar, há no acórdão fundamento que, embora suficiente para mantê-lo, não foi impugnado nas razões do recurso especial (e-STJ, fl. 498):<br>O apelante suscita a violação aos artigos 242, 258 e 280 do NCPC, aduzindo que ingressou no feito espontaneamente, e que não foi devolvido o prazo para contestar.<br>Com efeito, ainda que se considere inválida a citação por edital, não há que se falar em devolução do prazo para contestar, porquanto o prazo se inicia com seu comparecimento em juízo, nos termos do artigo 239, §1º, do NCPC.<br>Aplica-se ao caso a Súmula 283/STF.<br>Quanto à legitimidade passiva do proprietário do imóvel para a ação de cobrança de cotas condominiais, o acórdão recorrido não destoa da jurisprudência desta Corte, conforme, por exemplo:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COTAS CONDOMINIAIS. EXECUÇÃO. VENDEDORA. IMÓVEL. RETOMADA. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. DÍVIDA. RESPONSABILIDADE. FUNDAMENTAÇÃO. DEFICIÊNCIA. SÚMULAS Nº 284/STF E Nº 83/STJ. 1. Considera-se deficiente de fundamentação o recurso especial que, apesar de apontar o preceito legal tido por violado, não demonstra, de forma clara e precisa, de que modo o acórdão recorrido o teria contrariado, circunstância que atrai, por analogia, a Súmula nº 284/STF. 2. Na hipótese, a decisão proferida pelo tribunal de origem está em harmonia com o entendimento mais recente do Superior Tribunal de Justiça, firmado no sentido de que a dívida condominial, pela sua natureza de obrigação propter rem, pode ser exigida do proprietário que não tenha participado da ação de conhecimento, inclusive com a penhora do imóvel gerador das despesas. Precedentes. 3. Quando o recurso especial não é admitido com fundamento na Súmula nº 83/STJ, a impugnação deve indicar precedentes contemporâneos ou supervenientes aos mencionados na decisão combatida, demonstrando-se que outro é o entendimento jurisprudencial desta Corte, o que não ocorreu no caso. 4. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AR Esp n. 2.121.196/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 4/9/2023, D Je de 12/9/2023.)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONTRATO DE CESSÃO. ALTERAÇÃO DO ENTENDIMENTO ACERCA DA PROPRIEDADE DE VAGA DE GARAGEM. REEXAME DE PROVAS E ANÁLISE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. RECURSO DESPROVIDO. 1. Nos termos do entendimento desta Corte Superior: "Com relação à legitimidade passiva, observa-se que, em se tratando de obrigação "propter rem", o pagamento de taxas condominiais deve ser exigido de quem consta na matrícula do imóvel como seu proprietário" (AgRg no R Esp 1.510.419/PR, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 1º/12/2016, D Je de 19/12/2016). 2. A Corte de origem concluiu, diante do contexto fático dos autos e da análise dos documentos contratuais constantes nos autos, que a agravante é responsável pelas despesas condominiais do bem pertencente à empresa por ela incorporada em razão de não ter havido a constituição de nova pessoa jurídica. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AR Esp n. 2.248.590/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 30/10/2023, D Je de 9/11/2023.)<br>Também quanto ao tema da prescrição, o acórdão está em consonância com o entendimento de que o prazo para o exercício da pretensão para haver cotas condominiais é de cinco anos:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTA CONDOMINIAL. PRAZO PRESCRICIONAL REDUZIDO DE VINTE (CC/1916) PARA CINCO ANOS (ART. 206, § 5º, DO CC/2002). REGRA DE TRANSIÇÃO. NOVO PRAZO. TERMO INICIAL A PARTIR DA VIGÊNCIA DO CC/2002. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. A pretensão de cobrança de cotas condominiais prescreve em vinte anos, na vigência do Código Civil de 1916, e em cinco anos, na vigência do Código Civil de 2002 (artigo 206, § 5º, I). 2. Na hipótese em que a contagem do prazo prescricional teve início na vigência do Código Civil de 1916, observa-se a regra de transição prevista no artigo 2.028 do Código Civil de 2002, a qual estabelece que os prazos prescricionais por ele reduzidos serão os da lei anterior se, na data de sua entrada em vigor, já houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogada. 3. Como na data da entrada em vigor do Código Civil de 2002 ainda não havia transcorrido mais da metade do prazo de 20 anos estabelecido no Codex antigo, deve ser aplicado o novo prazo de 5 anos, contado a partir da entrada em vigor da Lei 10.406/2002, ou seja, 11/01/2003. 4. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.404.400/PE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 10/3/2020, DJe de 31/3/2020.)<br>AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. REGRA DE PRESCRIÇÃO INCIDENTE. ART. 2.028 COMBINADO COM O ART. 206, § 5º, I, DO CC DE 2002. PRESCRIÇÃO OPERADA. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta egrégia Corte se orienta no sentido de considerar que, "Iniciando o prazo prescricional na vigência do Código Civil anterior e havendo sua redução pelo novo Diploma Civil, aplica-se a regra de transição prevista no art. 2.028 do CC/02, sendo o termo inicial da contagem do prazo o dia 11 de janeiro de 2003" (AgRg no REsp 1.252.188/RS, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/4/2014, DJe de 2/5/2014). 2. A pretensão de cobrança de cotas condominiais, por serem líquidas desde sua definição em assembleia geral de condôminos, bem como lastreadas em documentos físicos, adequa-se à previsão do art. 206, § 5º, I, do novo Código Civil, razão pela qual se aplica o prazo prescricional quinquenal. Precedentes. 3. Agravo regimental desprovido. (AgRg no AgRg no AREsp n. 359.259/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 2/2/2016, D Je de 16/2/2016.)<br>Aplica-se também a Súmula 83/STJ.<br>Em face do exposto, nego provimento ao agravo interno.<br>A decisão agravada não dispôs sobre os honorários advocatícios em recurso. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/15, majoro em 10% (dez por cento) os honorários advocatícios já arbitrados em favor da parte recorrida, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo.<br>Deixo de aplicar a multa requerida pelo agravado, por não verificar o propósito protelatório.<br>É como voto.