ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 26/08/2025 a 01/09/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.<br>Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. PROMITENTE VENDEDOR. LEGITIMIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. PRECEDENTES. SÚMULAS 7 E 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO NÃO PROVIDO.<br>1. "Em razão da natureza propter rem das quotas condominiais, há legitimidade passiva concorrente entre promitente vendedor (proprietário do imóvel) e promitente comprador para figurar no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão do comprador na posse, independentemente de haver ciência inequívoca da transação pelo condomínio" (REsp n. 1.910.280/PR, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 3/4/2025, DJEN de 24/4/2025).<br>2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ).<br>3. Agravo interno a que se nega provimento.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno interposto por GAFISA S/A contra decisão singular de minha lavra na qual neguei provimento ao agravo em recurso especial pelos seguintes fundamentos: a) a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é definida pelo registro do compromisso de compra e venda, mas sim pela relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação; b) não há nos autos nenhuma comprovação de que o condomínio teve ciência inequívoca da transação, a eximir a responsabilidade do promitente vendedor, ora recorrente; c) a recorrente informou que não possuía mais provas a produzir, deixando de demonstrar as de que o condomínio autor teve ciência inequívoca da transação, ônus que lhe competia (fls. 498-500).<br>Nas razões do presente agravo interno, a parte agravante alega, em síntese, que a decisão agravada violou o art. 1.345 do Código Civil e o art. 373, II, do Código de Processo Civil/2015.<br>Argumenta que apresentou razões da evidente afronta e inobservância ao art. 1.345 do CC e do Tema 886 do STJ.<br>Contraminuta não apresentada (fl. 515).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. PROMITENTE VENDEDOR. LEGITIMIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. PRECEDENTES. SÚMULAS 7 E 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO NÃO PROVIDO.<br>1. "Em razão da natureza propter rem das quotas condominiais, há legitimidade passiva concorrente entre promitente vendedor (proprietário do imóvel) e promitente comprador para figurar no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão do comprador na posse, independentemente de haver ciência inequívoca da transação pelo condomínio" (REsp n. 1.910.280/PR, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 3/4/2025, DJEN de 24/4/2025).<br>2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ).<br>3. Agravo interno a que se nega provimento.<br>VOTO<br>O recurso não merece prosperar.<br>Trata-se de ação de cobrança de cotas condominiais vencidas e vincendas ajuizada por CONDOMÍNIO AMÉRICAS AVENUE BUSINESS SQUARE em face do proprietário do imóvel, GAFISA S.A.<br>A sentença julgou procedente o pedido, condenando a ora agravante ao pagamento das cotas condominiais em aberto.<br>Como constou na decisão ora agravada, o Tribunal de origem negou provimento ao recurso de apelação, mantendo a sentença, sob o fundamento que: (i) a cota condominial atribuível a cada unidade é obrigação de natureza propter rem, ou seja, acompanha a coisa quando da transmissão da sua propriedade, de modo que a responsabilidade pelo seu pagamento normalmente deve recair sobre o proprietário registral do imóvel; (ii) o condomínio pode demandar tanto o proprietário quanto o promissário comprador ou, ainda, demais possuidores que apresentem vínculo jurídico ou fático imediato com o imóvel; (iii) não há nos autos nenhuma comprovação de que o condomínio teve ciência inequívoca da transação, a eximir a responsabilidade do promitente vendedor, ora recorrente; e (iv) a recorrente informou que não possuía mais provas a produzir, deixando de demonstrar as de que o condomínio autor teve ciência inequívoca da transação, ônus que lhe competia. Confira-se:<br>Sabe-se que a cota condominial atribuível a cada unidade é obrigação de natureza propter rem, ou seja, acompanha a coisa quando da transmissão da sua propriedade, de modo que a responsabilidade pelo seu pagamento normalmente deve recair sobre o proprietário registral do imóvel.<br>Ocorre que, não obstante o dever de arcar com as cotas condominiais caiba ao condômino, atualmente, é assente na jurisprudência a possibilidade de o condomínio demandar tanto o proprietário quanto o promissário comprador ou, ainda, demais possuidores que apresentem vínculo jurídico ou fático imediato com o imóvel, pois o que deve prevalecer é o interesse da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas imprescindíveis.<br>Dessa forma, pode o credor escolher, dentre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel (o que inclui proprietário, possuidor, promissário comprador etc.), quem mais lhe for conveniente, ressalvado a este o direito regressivo contra quem entenda responsável.<br> .. <br>No caso dos autos, o demandado aponta que celebrou contrato de promessa de compra e venda da unidade condominial com a empresa HEBLIMA SERVIÇOS, COMÉRCIO E MANUTENÇÃO DE EQUIPAMENTOS LTDA M<br>E em 01/08/2012, bem como que a promissária compradora se emitiu na posse do bem em 29/05/2015, fatos que são comprovadas pelos documentos de fls. 221/261.<br>No entanto, não há nos autos qualquer comprovação de que o condomínio autor teve ciência inequívoca da transação, a eximir a responsabilidade do promitente vendedor, ora apelante.<br>Observe-se que o juízo a quo determinou a intimação das partes para indicarem as provas que pretendiam produzir. Contudo, o apelante informou que não possuía mais provas a produzir, deixando de produzir provas de que o condomínio autor teve ciência inequívoca da transação, ônus que lhe competia, nos termos do art. 373, inciso II, do Código Processual Civil.<br>Dessa forma, ainda que existente o título translativo, se o condomínio não foi cientificado, seja sobre a transferência do domínio, seja sobre o exercício da posse direta do imóvel por pessoa física distinta daquela do recorrente, não se aplicam nenhuma das teses alegadas no recurso, conforme a exegese já consagrada pelo Egrégio STJ no recurso paradigma acima transcrito, através do qual a referida Corte Superior reconheceu que há legitimidade passiva concorrente do vendedor e do comprador para a ação de cobrança dos débitos condominiais posteriores à imissão na posse  ..  (e-STJ, fls. 362/363).<br>Em recente julgamento realizado pela Segunda Seção do STJ, no REsp n. 1.910.280/PR de minha relatoria, foi ressaltado que, em razão da natureza propter rem das quotas condominiais, há legitimidade passiva concorrente entre promitente vendedor (proprietário do imóvel) e promitente comprador para figurar no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão do comprador na posse, independentemente de haver ciência inequívoca da transação pelo condomínio. Confira-se a ementa do referido precedente:<br>RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. COTAS CONDOMINIAIS. ART. 1245 CÓDIGO CIVIL. EXECUÇÃO. NATUREZA PROPTER REM. BEM PENHORADO. POSSIBILIDADE. PROMITENTE-VENDEDOR. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO DEVIDO PROCESSO LEGAL OU AOS LIMITES SUBJETIVOS DA COISA JULGADA. INTERPRETAÇÃO DAS TESES ADOTADAS NO JULGAMENTO DO RESP 1.345.331/RS. PRECEDENTES.<br>1. Na origem, trata-se de embargos de terceiros opostos à constrição judicial havida sobre o imóvel de titularidade da promitente-vendedora.<br>2. Distinção entre débito - imputável ao promitente-comprador imitido na posse - e responsabilidade - concorrente entre o proprietário e o possuidor direto - à luz da teoria da dualidade do vínculo obrigacional (REsp n. 1.442.840/PR, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe de 21/8/2015).<br>3. Em razão da natureza propter rem das quotas condominiais, há legitimidade passiva concorrente entre promitente vendedor (proprietário do imóvel) e promitente comprador para figurar no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão do comprador na posse, independentemente de haver ciência inequívoca da transação pelo condomínio.<br>4. Sendo a dívida de condomínio de obrigação propter rem e constituindo o próprio imóvel gerador das despesas a garantia de seu pagamento, o proprietário que figura na matrícula do Registro de Imóveis pode ter o bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo. Precedentes.<br>5. Ressalva de que, não tendo a recorrente sido parte na ação de cobrança, apenas o imóvel gerador da dívida pode ser penhorado, ficando seus demais bens a salvo de constrição nos autos de origem, sendo-lhe, ademais, assegurado o direito de defesa no âmbito do cumprimento de sentença, ou por meio de ajuizamento de ação autônoma.<br>6. Recurso especial a que se nega provimento.<br>(REsp n. 1.910.280/PR, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 3/4/2025, DJEN de 24/4/2025.).<br>Como se vê, o acórdão recorrido está em consonância com a orientação que se firmou na jurisprudência desta Corte, incidindo, portanto, o óbice da Súmula 83 do STJ.<br>Quanto ao mais, a modificação das conclusões do Tribunal de origem demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado nesta fase de recurso, conforme as Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>Nesse contexto, não havendo argumentos aptos a infirmar os fundamentos da decisão agravada, esta deve ser integralmente mantida.<br>Em face do exposto, nego provimento ao agravo interno.<br>É como voto.