DECISÃO<br>Trata-se de agravo manifestado em face de decisão que não admitiu o recurso especial interposto por José Raimundo Rabelo Muniz e Sonia Maria Fialho Muniz em face de acórdão assim ementado (fl. 56):<br>Agravo de instrumento. Contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia. Cautelar de suspensão do procedimento de alienação extrajudicial do imóvel. Ação de revisão de cláusulas contratuais. Ausência, na inicial, de planilha de cálculo do valor que os devedores entendem devido. Inobservância do art. 330, §§ 2º e 3º, do CPC. Necessidade de apresentação de planilha de cálculo. Ausência de parâmetros para análise da alegação de onerosidade excessiva em razão da COVID-19. Desprovimento ao recurso".<br>Nas razões de recurso especial, os agravantes alegam que o acórdão recorrido incorreu em violação aos artigos 330, §§ 2º e 3º, 2º do Código de Processo Civil, 108 e 166, IV, V, do Código Civil, 23 e 26 da Lei 9.514/97 e 1º da Lei 8.009/90.<br>A parte agravante, requerendo a concessão de liminar para suspensão da expropriação extrajudicial, alega que: (i) é necessária a realização de pericial contábil para apurar o valor devido, em razão do anatocismo praticado; (ii) deve ser aplicada a teoria da imprevisão, em razão dos efeitos da pandemia da COVID-19, o que enseja a revisão do contrato de financiamento com a declaração de nulidade das cláusulas remuneratórias que impõem excessiva onerosidade; (iii) ficou configurada a preclusão pro judicato, uma vez que o Juízo de primeira instância já havia deferido liminar de tutela antecipada nos autos, reconhecendo a verossimilhança das alegações; (iv) há adimplemento substancial do contrato; (v) é inaplicável o artigo 330, §§ 2º e 3º, do Código de Processo Civil, pois a petição inicial foi recebida sem exigências e atendia aos requisitos processuais, não tendo sido oportunizada a emenda ou aditamento, configurando cerceamento de defesa e violação ao princípio da não surpresa; (vi) o imóvel objeto da lide constitui a única residência dos agravantes, enquadrando-se na proteção da impenhorabilidade prevista no artigo 1º da Lei 8.009/90; (vii) o contrato foi celebrado em 3.6.2016, mas registrado no RGI apenas em 7.11.2022, conferindo eficácia ex nunc, o que inviabiliza a execução extrajudicial do bem antes do registro e torna nulo o procedimento de expropriação adotado.<br>Contrarrazões ao recurso especial às fls. 136/145.<br>Pedido de tutela provisória às fls. 189/391.<br>Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir.<br>Cuida-se, na origem, de agravo de instrumento interposto em face de decisão proferida pelo Juízo de primeira instância que revogou decisão liminar de urgência anterior que havia deferido a suspensão de procedimento expropriatório extrajudicial de imóvel.<br>O Juízo de primeira instância revogou a tutela provisória concedida anteriormente com base na eficácia obrigacional do contrato celebrado pelas partes, mesmo com o registro tardio em 2022, atribuindo aos devedores a responsabilidade pelas despesas e providências para sua formalização, conforme cláusulas contratuais.<br>Além disso, rejeitou a aplicação da teoria da imprevisão fundada na pandemia da COVID-19, ao considerar que a inadimplência teve início em 2018, sendo que os autores apenas ajuizaram a ação em outubro de 2023, após intimação extrajudicial.<br>Destacou também o não pagamento de cotas condominiais e do IPTU, quitados pela ré, além do descumprimento do artigo 330, §§ 2º e 3º, do Código de Processo Civil, diante da ausência de indicação do valor que entende incontroverso. Por fim, apontou que os autores permanecem no imóvel sem efetuar nenhum pagamento, o que justificaria, à luz do artigo 296, caput, do Código de Processo Civil, a revogação da medida liminar.<br>A propósito, confiram-se trechos da decisão proferida pelo Juízo de primeira instância que foram transcritos no acórdão recorrido (fls. 56/57):<br>Em continuação, cabe dizer que o fato de o contrato só ter sido registrado no Registro de Imóveis em 2022 não retira a sua eficácia entre as partes, em respeito ao princípio da obrigatoriedade. Outrossim, a obrigação e os ônus de registrar o documento seriam dos devedores, conforme itens 10.5 e 10.12, do instrumento, tendo a Ré que arcar com tais despesas para promover a execução extrajudicial do contrato. "Quanto à invocação da Teoria da Imprevisão para a revisão do contrato, baseada na Pandemia de Covid-19, cabe dizer que as dificuldades de pagamento das prestações começaram em 2018, conforme se verifica dos documentos trazidos com a contestação. Além disso, os Autores só propuseram a ação em outubro/2023, após serem intimados, extrajudicialmente, para purgar a mora, apesar de estarem inadimplentes desde a parcela vencida em 20/03/2020 (vide extrato constante do id. 92997128), nada fazendo naquela altura. "A inadimplência também atingiu as cotas condominiais e o IPTU, conforme ids. 92994086, 92994088, cujo débito também foi pago pela Ré para a execução do contrato. "Por fim, deixaram os Autores de cumprir o disposto no art. 330, §§ 2º e 3º, do CPC, pois não quantificaram, na inicial, o valor incontroverso do débito, estando a residir no imóvel sem nada pagar. "Assim, diante dessas razões, não se afigura justa e correta a manutenção da tutela provisória, impondo-se a sua revogação, na forma do art. 296, "caput", do CPC.<br>O Tribunal de origem, negando provimento ao agravo de instrumento interposto pela parte agravante, manteve a decisão proferida pelo Juízo de primeira instância.<br>Nesse contexto, verifica-se que o acórdão recorrido tratou de indeferir a medida cautelar pretendida pela parte agravante. Em conformidade com o entendimento consolidado desta Corte, no entanto, não se admite a impugnação de decisões dessa natureza em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 735 do STF.<br>Além disso, ainda que a referida súmula não fosse aplicável, é certo que melhor sorte não assistiria à parte agravante. Isso porque, da análise do acórdão recorrido, que fez extensa análise do conjunto fático-probatório dos autos, percebe-se que não está presente a alegada probabilidade do direito invocado.<br>A parte agravante, embora tenha alegado o excesso dos valores cobrados e anatocismo nos cálculos, ficou consignado expressamente no acórdão estadual que a parte agravante não indicou o valor que entende ser devido, não manifestou nenhum interesse no pagamento, nem juntou planilha que pudesse sugerir qualquer cobrança indevida pela parte agravada.<br>Nesse cenário, o Tribunal de origem entendeu que o valor indicado no demonstrativo do débito parece condizer com a situação e com a suspensão de pagamentos, pela parte agravante, desde maio de 2018.<br>Confiram-se trechos do acórdão recorrido (fl. 60):<br>Uma análise superficial desse demonstrativo aponta que, do valor financiado, até 20/5/2017 foram pagas 11 das 120 prestações mensais (no valor em torno de R$ 3.650) e 1 prestação semestral de R$ 17.749.<br>Em maio/2018 ocorreu uma suspensão da ordem natural dessas prestações e a partir de dez/2017 foram pagas 11 de 12 prestações no valor mensal de pouco mais de R$ 2 mil (até 20/10/2018), além de uma parcela de exatos R$ 100 mil (em 5/10/2018).<br>Em novembro/2018 é retomada a ordem de pagamento das 109 prestações mensais restantes (das 120 pactuadas), agora em valor mensal superior a R$ 7 mil, tendo sido pagas 17 prestações (até 30/10/2020)  não há registro de prestações semestrais.<br>Em resumo, do preço de R$ 842 mil, foram pagos  em valor histórico e considerando os encargos que necessariamente incidem sobre as parcelas financiadas  pouco mais de R$ 702 mil (cerca de R$ 385 mil com recursos próprios e R$ 317 mil de financiamento).<br>Ainda que não seja possível afirmar a ocorrência de adimplemento substancial  parte relevante dos valores foram pagos a título de juros remuneratórios, moratórios e multa  , não parece absurdo concluir, em análise superficial, pela quitação entre 60% e 70% do preço do imóvel.<br>Embora a princípio esse percentual pareça expressivo, deve- se ter em conta que o saldo devedor histórico  hipoteticamente em torno de R$ 280 mil (considerando a quitação de 65% do preço)  remonta ao mês de junho/2015, de forma que o valor do débito constante do demonstrativo de pagamentos (R$ 1.072.617,63, em 18/9/2023), não parece estar longe da realidade, mesmo se considerarmos a ausência de capitalização anual de juros1: (..)<br>Por sua vez, embora os agravantes aleguem a ocorrência de anatocismo, não anexaram indicaram na inicial o valor que entendem ser devido, não manifestaram qualquer interesse no pagamento, nem juntaram planilha que pudesse sugerir qualquer cobrança indevida pela agravada, desatendendo ao que determina o art. 330, §§ 2º e 3º, do CPC.<br>No ponto, o Tribunal entendeu pela ausência de probabilidade do direito alegado pela parte, sobretudo considerando que não houve a juntada da planilha dos valores que entende devidos.<br>A partir disso, vale registrar que este STJ possui precedentes que privilegiam a impugnação de valor de forma específica, com a demonstração de valores que a parte entende devido. Há, por exemplo, precedentes no sentido de que "1.  a  impugnação ao cumprimento de sentença por excesso de execução deve ser acompanhada de demonstrativo detalhado do valor devido, conforme art. 525, §§ 4º e 5º, do CPC. 2. A revisão de decisão que considera a impugnação genérica demanda reexame de fatos e provas, vedado pela Súmula n. 7 do STJ". (AgInt no AREsp n. 2.571.427/MG, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 24/4/2025).<br>Além disso, acerca da teoria da imprevisão, com base na pandemia da COVID-19, e da alegação de que seria necessária a revisão do contrato de financiamento com a declaração de nulidade das cláusulas remuneratórias que impõem excessiva onerosidade, o Tribunal destacou que a ausência de indicação dos valores que entende devidos inviabiliza a análise da alegação. Nesse sentido:<br>Por fim, não há parâmetros para análise, em exame superficial, da alegação de onerosidade excessiva das prestações em razão da pandemia da COVID-19, especialmente considerando a ausência de indicação dos valores que o agravante entende devido.<br>Sobre o tema, ainda, o Juízo de primeira instância destacou "que as dificuldades de pagamento das prestações começaram em 2018, conforme se verifica dos documentos trazidos com a contestação".<br>Assim, verifica-se que as dificuldades de pagamento antecedem aos acontecimentos que a parte utilizou para justificar a incidência da teoria da imprevisão, conforme premissas estabelecidas pela parte agravante, o que corrobora com o afastamento da probabilidade do direito invocado pela parte.<br>A propósito, cumpre registrar que esta Corte possui entendimento no sentido de que "a revisão dos contratos em razão da pandemia não constitui decorrência lógica ou automática, devendo ser analisadas a natureza do contrato e a conduta das partes - tanto no âmbito material como na esfera processual -, especialmente quando o evento superveniente e imprevisível não se encontra no domínio da atividade econômica do fornecedor. 4. Os princípios da função social e da boa-fé contratual devem ser sopesados nesses casos com especial rigor a fim de bem delimitar as hipóteses em que a onerosidade sobressai como fator estrutural do negócio - condição que deve ser reequilibrada tanto pelo Poder Judiciário quanto pelos envolvidos, - e aquelas que evidenciam ônus moderado ou mesmo situação de oportunismo para uma das partes" (REsp 1.998.206/DF, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 14/6/2022, DJe de 4/8/2022).<br>Acerca da alegação de caracterização de preclusão pro judicato em razão do deferimento prévio da liminar, não assiste razão à parte agravante. Isso porque, de acordo com o artigo 296 do Código de Processo Civil, " a  tutela provisória conserva sua eficácia na pendência do processo, mas pode, a qualquer tempo, ser revogada ou modificada". Com efeito, não há que se falar em preclusão decorrente da revogação de tutela provisória anteriormente concedida, após exercido o contraditório pela parte adversa, como no caso.<br>A respeito da caracterização do alegado adimplemento substancial do contrato, o Tribunal de origem consignou expressamente que não é possível "afirmar a ocorrência de adimplemento substancial" (fl. 60), de forma que a alteração desse entendimento demandaria, necessariamente, o reexame de fatos e provas.<br>Além disso, ao contrário do que alega a parte agravante, a revogação da medida liminar não configurou cerceamento de defesa e violação ao princípio da não surpresa, na medida em que a revogação ocorreu após o exercício do contraditório pela parte contrária, bem como porque, como destacou o Tribunal de origem, a parte agravante pode, a qualquer momento, apresentar elementos que confiram a verossimilhança que falta às suas alegações, tais como demonstrativo do valor qu e entende devido.<br>Nesse sentido:<br>Ademais, não houve extinção do feito por inépcia  caminho natural para o caso de inobservância do art. 330, §§ 2º e 3º do CPC  mas apenas revogação da liminar que deferira a suspensão do procedimento de alienação extrajudicial do imóvel, por ausência de elementos capazes de conferir verossimilhança às alegações formuladas na inicial, ficando facultado aos agravantes a apresentação de planilha que corrobore sua pretensão, caso em que inclusive o magistrado poderá reanalisar novamente a verossimilhança das suas alegações e o pedido cautelar.<br>Cumpre destacar que esta Corte entendeu que a "concessão ou revogação da medida liminar pela instância recorrida fundamenta-se nos requisitos da verossimilhança e do receio de dano irreparável ou de difícil reparação, aferidos a partir do conjunto fático-probatório constante dos autos, sendo defeso ao Superior Tribunal de Justiça o reexame dos aludidos pressupostos, em face do óbice contido na Súmula 7 do STJ" (AgInt no AREsp n. 1.835.943/RJ, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 25/10/2021, DJe de 28/10/2021).<br>No que se refere à alegação de impenhorabilidade, o Tribunal de origem expressamente destacou que a impenhorabilidade de imóvel não é oponível no âmbito de processo movido "pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato", como no caso dos autos (artigo 3º, II, da Lei 8.009/90).<br>A propósito, trecho do acórdão recorrido:<br>A alegação de impenhorabilidade do imóvel também não socorre aos agravantes, eis que se trata de propriedade resolúvel, dada em garantia do pagamento do financiamento (art. 3º, II, da Lei 8009/90), não havendo qualquer vício no procedimento extrajudicial.<br>A respeito do tema, verifica-se que o Tribunal de origem decidiu em conformidade com a orientação desta Corte:<br>AGRAVO INTERNO. PROCESSO CIVIL. AÇÃO MONITÓRIA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ACÓRDÃO ESTADUAL LASTREADO EM FATOS E PROVAS INDICATIVOS DE AQUISIÇÃO DO BEM ÀS CUSTAS DE EMPRÉSTIMO TOMADO DO EXEQUENTE E NÃO PAGO. DETURPAÇÃO DO BENEFÍCIO LEGAL PREVISTO NA LEI N. 8.009/1990 ATESTADA NA ORIGEM. INVIABILIDADE DE REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA 7/STJ. REGRAS DA IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA. NÃO ABSOLUTAS. PRECEDENTE. SÚMULA 83/STJ.<br>1. Controvérsia sobre se a regra do art. 3º, II, da Lei n. 8.009/1990 pode ou não ser ampliada para determinar a penhora do bem em litígio, o qual foi apontado pela parte executada como bem de família, mas cujo financiamento se quitou, comprovadamente, por quantia tomada por empréstimo da parte exequente e não paga a essa última.<br>2. "As regras que estabelecem hipóteses de impenhorabilidade não são absolutas. O próprio art. 3º da Lei nº 8.009/90 prevê uma série de exceções à impenhorabilidade, entre as quais está a hipótese em que a ação é movida para cobrança de crédito decorrente de financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato (inciso II)." (REsp n. 2.082.860/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 27/2/2024.)<br>3. A via do recurso especial não se presta a revolver fatos e provas reunidos na origem ante o óbice da Súmula 7 do STJ.<br>4. A Súmula 83/STJ não se aplica apenas aos recursos especiais interpostos com fundamento na alínea "c" do art. 105, III, da CF, sendo aplicável também aos recursos fundados na alínea "a".<br>Agravo interno improvido.<br>(AgInt no REsp n. 1.962.111/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 23/9/2024, DJe de 25/9/2024.)<br>PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÍVIDA DECORRENTE DE CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE REFORMA RESIDENCIAL. BEM DE FAMÍLIA. PENHORA. POSSIBILIDADE. ART. 3º, II, DA LEI 8.009/90 E ART. 833, § 1º, DO CPC.<br>1. Recurso especial interposto em 2/9/2022 e concluso ao gabinete em 2/5/2023.<br>2. O propósito recursal consiste em definir se a exceção à impenhorabilidade do bem de família prevista no art. 3º, II, da Lei nº 8.009/90 se aplica à dívida contraída para reforma do imóvel.<br>3. As regras que estabelecem hipóteses de impenhorabilidade não são absolutas. O próprio art. 3º da Lei nº 8.009/90 prevê uma série de exceções à impenhorabilidade, entre as quais está a hipótese em que a ação é movida para cobrança de crédito decorrente de financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato (inciso II).<br>4. Da exegese do comando do art. 3º, II, da Lei nº 8.009/90, fica evidente que a finalidade da norma foi coibir que o devedor se escude na impenhorabilidade do bem de família para obstar a cobrança de dívida contraída para aquisição, construção ou reforma do próprio imóvel, ou seja, de débito derivado de negócio jurídico envolvendo o próprio bem. Portanto, a dívida relativa a serviços de reforma residencial se enquadra na referida exceção.<br>5. É nítida a preocupação do legislador no sentido de impedir a deturpação do benefício legal, vindo a ser utilizado como artifício para viabilizar a aquisição, melhoramento, uso, gozo e/ou disposição do bem de família sem nenhuma contrapartida, à custa de terceiros.<br>6. No particular, o débito objeto de cumprimento de sentença foi contraído pela recorrente junto às recorridas com a finalidade de implementação de reforma no imóvel residencial, razão pela qual incide o disposto no art. 3º, II, da Lei nº 8.009/90.<br>7. Recurso especial conhecido e não provido.<br>(REsp n. 2.082.860/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 6/2/2024, DJe de 27/2/2024.)<br>Por fim, com relação à alegação da parte agravante no sentido de que o registro do contrato apenas em 7.11.2022, em que pese ter sido firmado em 3.6.2016, inviabiliza a execução extrajudicial do bem antes do registro, o Tribunal destacou expressamente "que a notificação do devedor em mora (início do procedimento extrajudicial) se deu somente em set/2023 (id. 92997136 dos autos de origem)".<br>A esse respeito, vale também destacar trecho da decisão proferida pelo Juízo de primeira instância, segundo o qual "o fato de o contrato só ter sido registrado no Registro de Imóveis em 2022 não retira a sua eficácia entre as partes, em respeito ao princípio da obrigatoriedade. Outrossim, a obrigação e os ônus de registrar o documento seriam dos devedores, conforme itens 10.5 e 10.12, do instrumento, tendo a Ré que arcar com tais despesas para promover a execução extrajudicial do contrato".<br>Dessa forma, a alteração das conclusões a que chegou o Tribunal de origem, sobretudo com relação (i) à ausência de verossimilhança das alegações da parte agravante; (ii) à ausência de indicação dos valores que a parte entende incontroversos e de juntada de demonstrativo de débito; (iii) à impossibilidade de opor a alegada impenhorabilidade ao credor; (iv) ao registro do contrato; e (v) à notificação do devedor em mora, demandariam, necessariamente, a análise de cláusulas contratuais e o reexame de fatos e provas, providências vedadas pelas Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>Em face do exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial.<br>Julgo prejudicado o pedido de concessão de tutela provisória às fls. 189/391.<br>Intimem-se.<br>EMENTA