ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 26/08/2025 a 01/09/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>AGRAVO  INTERNO  NO  AGRAVO  EM  RECURSO  ESPECIAL.  DIREITO  CIVIL.  CONTRATO.  COMPROMISSO  DE  COMPRA  E  VENDA.  IMÓVEL.  RESCISÃO.  PROMITENTE  COMPRADOR.  PERCENTUAL  DE  RETENÇÃO.  REEXAME  DE  PROVAS  E  CLÁUSULAS.  SÚMULAS  NºS  5  E  7/STJ.<br>1.  É admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador. Precedentes.<br>2.  Na  hipótese,  acolher  a  tese  pleiteada  pela  agravante  exigiria  exceder  os  fundamentos  do  acórdão  impugnado  e  adentrar  no  exame  das  provas  e  cláusulas  contratuais,  procedimentos  vedados  em  recurso  especial,  a  teor  das  Súmulas  nºs  5  e  7/STJ.<br>3.  Agravo  interno  não  provido.

RELATÓRIO<br>Trata-se  de  agravo  interno  interposto  por  SC2 SHOPPING MESTRE ALVARO LTDA.  contra  a  decisão  que  conheceu  do  agravo  para não  conhecer  do  recurso  especial (e-STJ fls. 824/827).<br>Em suas razões (e-STJ fls. 829/840), a agravante sustenta que, no âmbito da Segunda Seção, teria se firmado o entendimento de que a retenção 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos seria o padrão-base aceitável de cláusula penal nos casos de desistência do comprador ou resolução por culpa deste.<br>Aduz que, no caso concreto, os únicos fatos apontados como causa da fixação do percentual de retenção em 10% (dez por cento) foram a inexistência de imissão na posse da compradora da unidade imobiliária e a não demonstração das despesas tidas pela vendedora com a rescisão antecipada do negócio de compra e venda. Defende que tais argumentos não se mostram suficientes para justificar fixação de percentual abaixo do padrão-base estabelecido pelo Superior Tribunal de Justiça.<br>A  parte  contrária  apresentou  impugnação  às  e-STJ  fls.  847/856 .<br>É  o  relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO  INTERNO  NO  AGRAVO  EM  RECURSO  ESPECIAL.  DIREITO  CIVIL.  CONTRATO.  COMPROMISSO  DE  COMPRA  E  VENDA.  IMÓVEL.  RESCISÃO.  PROMITENTE  COMPRADOR.  PERCENTUAL  DE  RETENÇÃO.  REEXAME  DE  PROVAS  E  CLÁUSULAS.  SÚMULAS  NºS  5  E  7/STJ.<br>1.  É admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador. Precedentes.<br>2.  Na  hipótese,  acolher  a  tese  pleiteada  pela  agravante  exigiria  exceder  os  fundamentos  do  acórdão  impugnado  e  adentrar  no  exame  das  provas  e  cláusulas  contratuais,  procedimentos  vedados  em  recurso  especial,  a  teor  das  Súmulas  nºs  5  e  7/STJ.<br>3.  Agravo  interno  não  provido.<br>VOTO<br>A  irresignação  não  merece  prosperar.<br>A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o valor da cláusula penal, na hipótese de distrato da promessa de compra e venda, pode variar entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente.<br>Nesse sentido:<br>"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISPRUDENCIAL. INEXISTÊNCIA. SUFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE INCURSÃO NO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULA 7 /STJ. REPARAÇÃO PELO USO DO BEM. OBRIGAÇÃO DEVIDA PELO PERÍODO DE OCUPAÇÃO. 1. A alegação de violação aos arts. 489, § 1º, IV, 1.022 II, do CPC/2015 não ficou configurada, pois o Tribunal de origem decidiu a matéria controvertida de forma fundamentada, ainda que contrariamente aos interesses da parte. Registre-se que o julgador não está obrigado a analisar todos os argumentos invocados pela parte quando tiver encontrado fundamentação suficiente para dirimir integralmente o litígio. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça "é no sentido de permitir a retenção no percentual de 10% a 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente-comprador, bem como proibir a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar em reexame fáticoprobatório" (AgInt no AREsp n. 2.579.263/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 4/9/2024). 3. O entendimento no sentido da possibilidade de arbitramento de reparação em favor dos proprietários pelo uso do imóvel, na forma de encargo locatício, em razão do desfazimento de alienação por culpa dos promissários compradores, encontra amparo na jurisprudência do STJ. 4. Agravo interno parcialmente provido para prover em parte o recurso especial" (AgInt no REsp 1.991.329/CE, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 11/4/2025 - grifou-se).<br>"PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DOS COMPRADORES. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS, FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. PERCENTUAL FIXADO NA ORIGEM DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. A modificação do percentual fixado na origem demanda a interpretação de cláusula contratual e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas n. 5 e 7/STJ). 2. A jurisprudência desta Corte, diante de resilição contratual por iniciativa do comprador, sedimentou-se acerca das balizas para a aplicação da cláusula penal, permitindo a retenção no percentual entre 10% e 25% dos valores pagos. Agravo interno improvido" (AgInt no AREsp 2.701.096/GO, Relator Ministro HUMBERTO MARTINS, Terceira Turma, julgado em 2/12/2024, DJEN de 5/12/2024 - grifou-se).<br>"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FUNDAMENTAÇÃO. DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA 283/STF. REEXAME DE FATOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. SÚMULA 7/STJ. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 568/STJ. (..) 7. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, deve ser observada a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto. Precedentes. 8 Não é possível a retenção das arras confirmatórias. Precedentes. 9. Ante o entendimento dominante do tema nesta Corte Superior, aplica-se, no particular, a Súmula 568/STJ. 10. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido" (AgInt no AREsp 2.669.570/CE, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 16/12/2024, DJEN de 19/12/2024).<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. CONTRATO. COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ACÓRDÃO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ.<br>1. É admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador. Precedentes.<br>2. Na hipótese, acolher a tese pleiteada pela agravante exigiria exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas, procedimentos vedados em recurso especial, a teor da Súmula nº 7/STJ.<br>3. Agravo interno não provido"<br>(AgInt no AREsp 2.071.654/ES, relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 23/6/2025 - grifou-se).<br>Além disso,  verifica-se  que  o  Superior  Tribunal  de  Justiça,  no  julgamento  do  REsp  nº  1.723.519/SP, mencionado nas razões recursais,  entendeu  que,  nos  contratos  de  compra  e  venda  de  imóvel  anteriores  à  Lei  nº  13.786/2018,  havendo  rescisão  contratual  pelo  promitente  comprador,  é  garantida,  em  favor  do  promitente  vendedor,  a  retenção  de  25%  (vinte  e  cinco  por  cento)  das  parcelas  pagas,  exceto  se  houver  peculiaridade  do  caso  concreto  que  autorize  a  fixação  em  percentual  menor.<br>Nesse mesmo sentido:<br>"AGRAVO  INTERNO  NO  RECURSO  ESPECIAL.  RESCIÇÃO  CONTRATUAL.  COMPRA  E  VENDA  DE  IMÓVEL.  TAXA  DE  RETENÇÃO.  25%  DOS  VALORES  PAGOS.  PECULIARIDADES  DO  CASO.  REDUÇÃO  MOTIVADA.  CABIMENTO.  AGRAVO  INTERNO  DESPROVIDO.<br>1.  Na  hipótese  de  rescisão  de  contrato  de  compra  e  venda  de  imóvel,  por  desistência  do  comprador,  deve  prevalecer  o  percentual  de  25%  de  retenção  dos  valores  por  ele  pagos,  salvo  eventuais  peculiaridades  do  caso  a  ensejar  sua  redução  motivada,  reconhecidas  pela  instância  de  origem.<br>2.  Agravo  interno  desprovido"  (AgInt  no  REsp  2.087.686/MT,  Relator  Ministro  JOÃO  OTÁVIO  DE  NORONHA,  Quarta  Turma,  julgado  em  17/6/2024,  DJe  de  19/6/2024  -  grifou-se).<br>No  presente  caso,  verifica-se  que  a  questão  atinente  ao  percentual  de  retenção  foi  dirimida  pelo  tribunal  de  origem  após  detalhado  exame  do  acervo  fático-probatório  existente  nos  autos,  sobretudo  no fato de que o próprio  contrato  firmado  entre  as  partes previu valor menor, ou seja, 10% (dez por cento).<br>A  propósito,  destaca-se  o  seguinte  trecho  do  acórdão  recorrido:<br>"(..)<br>Sustenta  a  ré-apelante,  em  suma,  que  deve  ser  aplicado  o  padrão-base  de  retenção  fixado  pelo  STJ  (25%  sobre  os  valores  pagos  pelo  comprador).<br>A  sentença  recorrida  entendeu  somente  pela  possibilidade  da  incidência  da  Cláusula  Penal  de  dois  por  cento  (2%)  do  valor  do  contrato,  afastando  a  incidência  na  taxa  de  administração  de  dez  por  cento  (10%)  sobre  o  valor  total  do  contrato,  sob  os  seguintes  fundamentos:<br>(..)<br>Na  espécie,  o  contrato  de  compra  e  venda  de  lote  formalizado  entre  as  partes  (f.  35-37)  prevê,  em  caso  de  rescisão  por  culpa  do  comprador,  as  seguintes  retenções:<br>(..)<br>Por  sua  vez,  a  Cláusula  Penal  tem  dupla  função,  atua  como  meio  de  coerção  dos  contratantes,  a  fim  de  evitar  descumprimento  das  obrigações,  e  como  prefixação  de  perdas  e  danos  por  culpa  contratual.  Ou  seja,  o  objetivo  desta  cláusula  é  deixar  previamente  estabelecida  a  quantia  devida  a  título  de  perdas  e  danos  na  hipótese  de  rescisão  do  contrato  por  inadimplemento  de  um  dos  contratantes.<br>Cuida-se  de  cláusula  bastante  importante,  por  livrar  o  contratante  prejudicado  com  a  rescisão,  do  incômodo  de  provar  os  efetivos  prejuízos  sofridos  e  o  valor  fixado  de  comum  acordo  só  poderá  ser  reduzido  se  houver  cumprimento  parcial  da  obrigação  principal  ou  o  montante  da  penalidade  for  manifestamente  excessivo,  tendo  em  vista  a  natureza  e  finalidade  do  negócio  (art.  413,  CC/02).<br>Como  visto,  o  contrato  em  análise  prevê  descontos  de  dois  percentuais  distintos  do  valor  a  ser  restituído  ao  promitente  comprador  na  hipótese  de  rescisão  por  sua  culpa:  dois  por  cento  (2%)  do  valor  total  ajustado  a  título  de  cláusula  penal  e  dez  por  cento  (10%)  do  valor  total  do  contrato  para  compensação  dos  gastos  com  taxa  de  administração,  comissões,  cobranças  bancárias  e  demais  despesas.<br>A  cláusula  penal  compensatória  ou  penal  convencional  tem  por  objetivo  satisfazer  todos  os  danos  sofridos  pelo  contratante  prejudicado  com  a  rescisão do  contrato,  especialmente  os  gastos  realizados  para  efetivação  da  negociação.  Ou  seja,  o  desconto  previsto  como  taxa  de  administração  no  Item  "b"  do  Parágrafo  Segundo,  da  Cláusula  Segunda,  já  serve  para  custear  as  despesas  especificadas.<br>Logo,  a  cumulação  da  cláusula  penal  prevista  no  percentual  de  dois  por  cento  (2%)  da  totalidade  do  contrato,  com  o  direito  de  retenção  de  dez  por  cento(10%)  das  prestações  pagas,  configurabis  in  ideme  caracteriza  enriquecimento  sem  causa  do  promissário  vendedor,  sendo  nula  e  abusiva  essa  cumulação.<br>Na  hipótese,  todavia,  por  não  haver  irregularidade  na  previsão,  tenho  que  não  deve  ser  afastada  a  cobrança  do  percentual  de  retenção  estabelecido  no  contrato  formalizado  entre  as  partes  (dez  por  cento  (10%)  sobre  o  valor  total  pago),  mas  sim  apenas  a  cobrança  de  dois  por  cento  (2%)  da  totalidade  do  preço  ajustado,  a  fim  de  se  evitar  bis  in  idem  e  enriquecimento  sem  causa  do  promissário  vendedor.<br>Assim,  diferentemente  do  que  concluiu  a  r.  sentença,  deve  ser  excluída  apenas  a  Cláusula  Penal;  primeiro  porque  estaria  dentro  do  pedido  formulado  na  inicial  (vide  tópico  anterior  do  recurso)  e  segundo  por  ser  nula  a  sua  cumulação  como  direito  de  retenção  de  dez  por  cento  (10)  sobre  o  valor  total  pago.<br>Devo  advertir  que  a  pretensão  de  retenção  de  vinte  e  cinco  (25%)  dos  valores  pagos,  é  totalmente  descabida  e  protelatória  no  caso,  pois  o  próprio  contrato  formalizado  entre  as  partes  prevê  um  percentual  menor  de  retenção  (10%)"  (e-STJ  fl.  209  -  grifou-se).<br>  <br>Nesse  contexto,  a  modificação  do  acórdão  recorrido  demanda  a  reinterpretação  de  cláusulas  contratuais,  bem  como  o  reexame  do  conjunto  fático-probatório  dos  autos,  providências  vedadas  em  recurso  especial  pelas  Súmulas  nºs  5  e  7/STJ,  respectivamente.<br>Quanto  ao  tema:<br>"AGRAVO  INTERNO  NO  AGRAVO  EM  RECURSO  ESPECIAL.  AÇÃO  DE  ANULAÇÃO  CONTRATUAL  C/C  RESTITUIÇÃO  DE  VALORES.  VIOLAÇÃO  DO  ART.  1.022  DO  CPC/2015.  INEXISTÊNCIA.  PERCENTUAL  DE  RETENÇÃO  DAS  PARCELAS  PAGAS.  PARTICULARIDADES.  INCIDÊNCIA  DAS  SÚMULAS  N.  5,  7  E  83  DO  STJ.  AUSÊNCIA  DE  IMPUGNAÇÃO  DOS  FUNDAMENTOS  DO  ACÓRDÃO  RECORRIDO.  SÚMULA  283/STF.  DIVERGÊNCIA  JURISPRUDENCIAL  PREJUDICADA.  AGRAVO  INTERNO  IMPROVIDO.<br>1.  Embora  rejeitados  os  embargos  de  declaração,  a  matéria  controvertida  foi  devidamente  enfrentada  pelo  colegiado  de  origem,  que  sobre  ela  emitiu  pronunciamento  de  forma  fundamentada,  com  enfoque  suficiente  a  autorizar  o  conhecimento  do  recurso  especial,  não  havendo  falar  em  negativa  de  prestação  jurisdicional.<br>2.  Com  efeito,  quando  do  julgamento  do  REsp  n.  1.723.519/SP,  rel.  Min.  Maria  Isabel  Gallotti,  DJe  2/10/2019,  ficou  estabelecido  que,  nos  contratos  de  compra  e  venda  de  imóvel  anteriores  à  Lei  n.  13.786/2018,  havendo  rescisão  contratual  pelo  promitente  comprador,  é  garantida,  em  favor  do  promitente  vendedor,  a  retenção  de  25%  (vinte  e  cinco  por  cento)  das  parcelas  pagas,  salvo  peculiaridade  do  caso  concreto,  que  autorize  a  fixação  em  percentual  menor.<br>2.1.  Na  hipótese,  rever  a  conclusão  do  Tribunal  de  origem  (acerca  da  existência  de  particularidade  a  justificar  a  redução  do  parâmetro  jurisprudencial)  demanda  o  reexame  das  provas  produzidas  no  processo  e  de  termos  contratuais,  o  que  é  defeso  na  via  eleita,  nos  termos  dos  enunciados  n.  5  e  7  da  Súmula  do  Superior  Tribunal  de  Justiça.<br>3.  A  ausência  de  impugnação,  no  recurso  especial,  de  fundamento  autônomo  e  suficiente  para  manutenção  do  acórdão  recorrido  atrai  a  incidência  da  Súmula  n.  283/STF,  por  analogia.<br>4.  A  incidência  da  Súmula  n.  7/STJ  impede  o  conhecimento  do  recurso  lastreado,  também,  pela  alínea  c  do  permissivo  constitucional,  dado  que  falta  identidade  entre  os  paradigmas  apresentados  e  os  fundamentos  do  acórdão  recorrido,  tendo  em  vista  a  situação  fática  de  cada  caso.<br>5.  Agravo  interno  improvido"  (AgInt  no  AREsp  2.476.453/MS,  Relator  Ministro  MARCO  AURÉLIO  BELLIZZE,  Terceira  Turma,  julgado  em  18/3/2024,  DJe  de  20/3/2024  -  grifou-se).<br>"AGRAVO  INTERNO  NOS  EMBARGOS  DE  DECLARAÇÃO  NO  RECURSO  ESPECIAL.  AÇÃO  DE  RESCISÃO  CONTRATUAL.  COMPRA  E  VENDA  DE  IMÓVEL.  PERCENTUAL  DE  RETENÇÃO.  LIMITES.  FIXAÇÃO.  RAZOABILIDADE.  REVISÃO.  SÚMULA  Nº  7/STJ.  ARRAS.  REANÁLISE.  INVIABILIDADE.  SÚMULAS  NºS  5  E  7/STJ.  DISPOSITIVO  VIOLADO.  NÃO  INDICAÇÃO.  SÚMULA  Nº  284/STF.  TAXA  DE  FRUIÇÃO.  IMÓVEL  NÃO  EDIFICADO.  COBRANÇA.  IMPOSSIBILIDADE.<br>1.  A  jurisprudência  desta  Corte  está  consolidada  no  sentido  da  razoabilidade  de  retenção  dos  pagamentos  realizados  até  a  rescisão  operada  entre  10%  (dez  por  cento)  e  25%  (vinte  e  cinco  por  cento),  observando-se  as  circunstâncias  do  caso  concreto.<br>2.  Na  hipótese,  rever  o  percentual  de  retenção  estipulado  pelas  instâncias  ordinárias  demandaria  a  análise  de  circunstâncias  fático-probatórias  dos  autos,  providência  que  esbarra  no  óbice  da  Súmula  nº  7/STJ.<br>3.  No  caso  em  apreço,  alterar  as  conclusões  firmadas  no  acórdão  recorrido  acerca  da  devolução  das  arras,  demandaria  o  reexame  de  fatos,  provas  e  cláusulas  contratuais  por  esta  Corte,  o  que  atrai  a  incidência  das  Súmulas  nºs  5  e  7/STJ.<br>4.  No  tocante  à  tese  jurídica  do  princípio  da  causalidade,  considera-se  deficiente  de  fundamentação  o  recurso  especial  que  não  indica  os  dispositivos  legais  supostamente  violados  pelo  acórdão  recorrido,  circunstância  que  atrai  a  incidência,  por  analogia,  da  Súmula  nº  284/STF.<br>5.  Nos  termos  da  jurisprudência  desta  Corte,  não  cabe  o  pagamento  de  taxa  de  ocupação/fruição  de  imóveis  não  edificados.<br>6.  Agravo  interno  não  provido"  (AgInt  nos  EDcl  no  REsp  1.884.346/SP,  Relator  Ministro  RICARDO  VILLAS  BÔAS  CUEVA,  Terceira  Turma,  julgado  em  11/3/2024,  DJe  de  18/3/2024  -  grifou-se).<br>Assim,  não  prosperam  as  alegações  postas  no  presente  recurso,  incapazes  de  alterar  os  fundamentos  da  decisão  impugnada.<br>Ante  o  exposto,  nego  provimento  ao  agravo  interno.<br>É  o  voto.