DECISÃO<br>Cuida-se de Agravo apresentado por MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA à decisão que não admitiu seu Recurso Especial.<br>O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alíneas "a" e "c", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim resumido:<br>APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C. C. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. PROCEDÊNCIA PARCIAL. Inconformismo da ré à r. sentença que julgou procedente em parte a pretensão do autor para declarar a rescisão contratual e a retenção pela vendedora de 20% dos valores pagos pelo comprador, além de eventuais débitos de IPTU e taxas de conservação previstas nos Regulamentos do Loteamento desde a imissão na posse até a data da rescisão contratual. Possibilidade de reconhecimento de abusividade de cláusula contratual que impõe devolução de percentual de 10% sobre o total do contrato. Aplicação dos arts. 187 e 423 do Código Civil. Percentual de retenção de 20% dos valores pagos pelo comprador que se revela adequado, inclusive sem oposição pela ré. Inexigibilidade da taxa de fruição em imóvel não edificado. Ausência de comprovação da utilização e de possibilidade imediata da exploração econômica do lote. Reparo a ser feito na r. sentença, apenas para reconhecer que, rescindido o contrato por iniciativa do comprador, os juros de mora sobre o valor a ser devolvido incidirão a partir do trânsito em julgado e não da rescisão como constou na r. sentença. SENTENÇA PARCIALMENTE REPARADA. RECURSO PROVIDO EM PARTE.<br>Quanto à controvérsia, pelas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, a parte recorrente aduz violação e dissídio jurisprudencial do art. 32-A, inciso II, da Lei nº 6.766/79, no que concerne à necessidade de reconhecimento da multa compensatória de 10% do valor atualizado do contrato, em razão de contrato firmado na vigência da Lei nº 13.786/2018 e inexistência de alienação fiduciária. Argumenta que:<br>Com o devido respeito, o V. Acórdão comporta reforma, notadamente no que se refere a multa compensatória do contrato, na medida em que contraria expressa disposição de Lei Federal, além de divergir de entendimento desse próprio E. Superior Tribunal de Justiça sobre a mesma matéria, conforme se passa a demonstrar. (fl. 215).<br>  <br>Assim como destacado nas instâncias ordinárias, cumpre ressaltar que o lote objeto da lide foi adquirido pelo Recorrido em 21/11/2020, já sob a égide do artigo 32-A introduzido na Lei nº 6.766/79 pela Lei Federal nº 13.786 de 27/12/2018, também conhecida como "LEI DO DISTRATO" e que disciplina a restituição de valores na hipótese de resolução contratual por fato imputado ao adquirente. (fl. 216).<br>  <br>Notem, Excelências, a cláusula que dispõe sobre as condições para rescisão do contrato é praticamente IDÊNTICA às disposições do artigo 32-A da Lei nº 6.766/79.<br>Referida cláusula, portanto, não é abusiva, nem contraria as disposições do Código de Defesa do Consumidor, desmerecendo qualquer correção ou ajuste. Na verdade, as regras estabelecidas no contrato para o caso de rescisão são mais brandas do que aquelas autorizadas pelo artigo 32-A da Lei nº 6.766/79.<br>A fundamentação do. V. Acórdão no Código de Defesa do Consumidor para afastar do caso a aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/79 não é acertada e, pior, constitui negativa de vigência da lei federal. (fl. 217)<br>  <br>Se o legislador, já co m o Código de Defesa do Consumidor em vigência há mais de 30 anos, conferiu DISCIPLINA ESPECÍFICA para a rescisão por inadimplência do comprador, não compete ao julgador deixar de aplicar a lei. (fl. 218)<br>  <br>Equivoca-se o Tribunal "a quo" em seus fundamentos ao dizer que a Recorrente não teria se insurgido em relação ao percentual de retenção fixado na r. sentença proferida nos autos. Na verdade, há previsão contratual e legal para a multa compensatória de 10% do valor atualizado do contrato, a qual deve incidir na espécie, o mesmo não se podendo dizer da retenção de 20% sobre os valores pagos determinada na r. sentença e confirmada pelo V. Acórdão, esta sim, sem qualquer previsão contratual, em desacordo com a "Lei do Distrato". A multa compensatória, portanto, é de 10% do valor atualizado do contrato, apenas e tão somente, não se pretendendo nada além disso, a tal título. (fl. 219)<br>  <br>Nem se diga que o inciso II do artigo 32-A da Lei nº 6.766/79 apenas estabelece um limite, e que por isso o desconto não é sempre necessariamente de 10% do valor atualizado do contrato, a depender das peculiaridades de cada caso. Na verdade, isso não se dá em razão das peculiaridades do caso, mas, sim, dos limites do próprio contrato. Assim, se o contrato estabelece que a multa compensatória é de 5% do valor do contrato, esse é o percentual a ser deduzido na hipótese de rescisão contratual por culpa do comprador. Da mesma forma, se o contrato prevê a multa de 10% - caso dos autos - esse também o percentual a ser deduzido, pois a lei assim o autoriza. (fl. 219)<br>  <br>E não obstante o V. Acórdão recorrido faça menção à Lei nº 9.514/97 e Tema nº 1.095 do E. STJ, cabe esclarecer que no contrato objeto da lide não houve alienação fiduciária, e sequer se discutiu acerca da aludida lei e tema nos autos. (fl. 219)<br>  <br>Portanto, absolutamente legal a cláusula que estabelece penalidade para o caso de rescisão por culpa do comprador e que foi incorretamente desprestigiada pelo E. Tribunal a quo. (fl. 219)<br>  <br>O V. Acórdão recorrido contrariou o disposto no inciso II do artigo 32-A da Lei nº 6.766/79, admitindo a abertura da instância especial e o provimento recursal pelo permissivo constitucional previsto no artigo 105, inciso III, alínea "a" da Constituição Federal. (fl. 219)<br>  <br>A situação fática versada nos julgados é a mesma: os contratos objeto das ações foram firmados na vigência da Lei 13.786/2018, e são idênticos. Mas a divergência de entendimentos entre eles é clara: enquanto esse E. STJ reconhece a possibilidade da previsão da multa de 10% do valor atualizado do contrato na hipótese de negócio celebrado na vigência da legislação novel, pois assim esta o autoriza, para o E. TJSP, de forma diversa, aludida previsão na lei não deve prevalecer, devendo incidir na espécie as regras do Código de Defesa do Consumidor. (fls. 222-223)<br>  <br>Repise-se aqui também: há previsão contratual e legal para a multa compensatória de 10% do valor atualizado do contrato, o mesmo não se verificando da retenção de 20% sobre os valores pagos determinada na r. sentença e confirmada pelo V. Acórdão. A multa compensatória, portanto, é de 10% do valor atualizado do contrato, apenas e tão somente, a qual deve prevalecer no caso dos autos. (fl. 223)<br>  <br>A divergência dos julgados ampara a irresignação manifestada com fulcro no artigo 105, inciso III, alínea "c", da Constituição Federal e justifica, com a devida vênia, o cabimento e conhecimento deste Recurso Especial, visando à uniformização do entendimento pretoriano das instâncias ordinárias e a correta aplicação da Lei Federal de regência. (fl. 223).<br>É o relatório.<br>Decido.<br>Quanto à controvérsia, não houve o prequestionamento da tese recursal, porquanto a questão postulada não foi examinada pela Corte a quo sob o viés pretendido pela parte recorrente.<br>Nesse sentido: "Não há prequestionamento da tese recursal quando a questão postulada não foi examinada pela Corte de origem sob o viés pretendido pela parte recorrente" (AgInt no AREsp n. 1.946.228/DF, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe de 28/4/2022).<br>Confiram-se ainda os seguintes precedentes: AgInt no AREsp n. 2.023.510/GO, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJe de 29/2/2024; AgRg no AREsp n. 2.354.290/ES, relator Ministro Joel Ilan Paciornik, Quinta Turma, DJe de 15/2/2024; AgInt no AREsp 1.514.978/SC, relator Ministro Napoleão Nunes Maia Filho, Primeira Turma, DJe de 17/6/2020; AgInt no AREsp n. 1.582.679/DF, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 26/5/2020; AgInt no AREsp 965.710/SP, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, DJe de 19.9.2018; e AgRg no AREsp 1.217.660/SP, relator Ministro Jorge Mussi, Quinta Turma, DJe de 4/5/2018.<br>Quanto à controvérsia pela alínea "c", não foi comprovado o dissídio jurisprudencial, tendo em vista que a parte recorrente não realizou o indispensável cotejo analítico, que exige, além da transcrição de trechos dos julgados confrontados, a demonstração das circunstâncias identificadoras da divergência, com a indicação da existência de similitude fática e identidade jurídica entre o acórdão recorrido e os paradigmas indicados, não bastando, portanto, a mera transcrição de ementas ou votos.<br>Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu: "Nos termos dos arts. 1.029, § 1º, do CPC; e 255, § 1º, do RISTJ, a divergência jurisprudencial, com fundamento na alínea c do permissivo constitucional, exige comprovação e demonstração, em qualquer caso, por meio de transcrição dos trechos dos acórdãos que configurem o dissídio. Devem ser mencionadas as circunstâncias que identifiquem ou assemelhem os casos confrontados, a evidenciar a similitude fática entre os casos apontados e a divergência de interpretações, providência não realizada nos autos deste recurso especial" (AgInt no AREsp n. 2.275.996/BA, relator Ministro Afrânio Vilela, Segunda Turma, DJEN de 20/3/2025).<br>Ainda nesse sentido: "A divergência jurisprudencial deve ser comprovada, cabendo a quem recorre demonstrar as circunstâncias que identificam ou assemelham os casos confrontados, com indicação da similitude fática e jurídica entre eles. Indispensável a transcrição de trechos do relatório e do voto dos acórdãos recorrido e paradigma, realizando-se o cotejo analítico entre ambos, com o intuito de bem caracterizar a interpretação legal divergente. O desrespeito a esses requisitos legais e regimentais impede o conhecimento do Recurso Especial, com base na alínea "c" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal". (AgInt no REsp n. 1.903.321/PR, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 16.3.2021.).<br>Confiram-se também os seguintes julgados: AgInt no REsp n. 2.168.140/SP, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJEN de 21/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.452.246/SP, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJEN de 20/3/2025; REsp n. 2.105.162/RJ, relator Ministro Sebastião Reis Júnior, Sexta Turma, DJEN de 19/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.243.277/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Turma, DJEN de 19/3/2025; AgInt no REsp n. 2.155.276/SP, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, DJEN de 18/3/2025; AgRg no REsp n. 2.103.480/PR, relator Ministro Ribeiro Dantas, Quinta Turma, DJEN de 7/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.702.402/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJEN de 28/2/2025; AgInt no AREsp n. 2.735.498/MT, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJEN de 28/2/2025; AgInt no AREsp n. 2.169.326/SP, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJEN de 27/2/2025; AREsp n. 2.732.296/GO, relatora Ministra Daniela Teixeira, Quinta Turma, DJEN de 25/2/2025; EDcl no AgInt no AREsp n. 2.256.359/MS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJEN de 21/2/2025; AgInt no AREsp n. 2.620.468/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 20/12/2024.<br>Ademais, verifica-se que a tese recursal que serve de base para o dissídio jurisprudencial não foi examinada pela Corte de origem sob o viés pretendido pela parte recorrente.<br>Dessa forma, reconhecida a ausência de prequestionamento da tese recursal objeto da divergência, inviável a demonstração do referido dissenso em razão da inexistência de identidade entre os arestos confrontados, requisito indispensável ao conhecimento do recurso especial pela alínea "c" do permissivo constitucional.<br>Nesse sentido: "A ausência de debate, no acórdão recorrido, acerca da tese recursal, também inviabiliza o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial, pois, sem discussão prévia pela instância pretérita, fica inviabilizada a demonstração de que houve adoção de interpretação diversa". (AgRg no AREsp n. 1.800.432/DF, relatora Ministra Laurita Vaz, Sexta Turma, DJe de 25/03/2021.)<br>Sobre o tema, confira-se ainda o seguinte julgado: AgInt no AREsp n. 1.516.702/BA, Rel. Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, DJe de 17/12/2020.<br>Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita.<br>Publique-se.<br>Intimem-se.<br> EMENTA