DECISÃO<br>Trata-se de recurso especial interposto por MABER CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA, com base nas alíneas "a" e "c" do art. 105, inciso III, da Constituição Federal, em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado (fl. 329):<br>COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Distrato. Pedido de restituição da comissão de corretagem após a extinção do contrato. Admissibilidade. Distrato que teve como causa o inadimplemento antecipado do contrato por parte da incorporadora. Obra de construção de edifício ainda não iniciada em data próxima ao termo de entrega, já computado o prazo de tolerância. Incorporadora que, à vista de tal circunstância, concordou com a devolução integral das parcelas pagas. Inadimplemento imputável à ré, que por isso deve suportar as perdas e danos da contraparte. Dano emergente consistente na comissão de corretagem paga pelo promissário comprador, que deve ser indenizada. Quitação mútua passada no distrato não impede a adquirente de se indenizar dos prejuízos do desfazimento do negócio. Nulidade de cláusula que impossibilite, exonere ou atenue a obrigação de indenizar, em relação de consumo. Sentença de procedência mantida. Recurso improvido.<br>Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (fls. 381-389).<br>Nas razões do recurso especial, a recorrente alega, além de divergência jurisprudencial, violação aos arts. 492 do Código de Processo Civil; 14, § 3º, incisos I e II, do Código de Defesa do Consumidor; e 725 do Código Civil.<br>Sustenta que, na condição de corretora imobiliária, atuou para aproximar o recorrido (promitente comprador) e a corré (promitente vendedora e incorporadora), não sendo responsável pelo inadimplemento desta.<br>Destaca que o acórdão reconheceu a regularidade da cobrança da comissão de corretagem, todavia condenou a recorrente solidariamente à devolução do valor ao consumidor.<br>Argumenta que o art. 492 foi violado, visto que a causa de pedir da ação seria venda casada, e não atraso na entrega da obra, delimitação que não foi observada pelo acórdão.<br>Entende que o art. 14, § 3º, incisos I e II, do CDC foram violados, pois a ausência de falha na prestação de serviços exclui a responsabilidade da recorrente.<br>Defende que o art. 725 do CC foi violado porque não cabe ao intermediário devolver sua remuneração nos casos em que prestou o serviço adequadamente.<br>Aduz que o acórdão foi omisso a respeito das teses de que a recorrente não praticou ato ilícito e de que a comissão de corretagem lhe é devida.<br>Aponta divergência jurisprudencial acerca da obrigação do intermediário de restituir valores decorrentes de inadimplemento da incorporadora.<br>Não foram apresentadas contrarrazões (certidão de fl. 512).<br>Assim delimitada a controvérsia, passo à análise do recurso especial.<br>Trata-se de ação proposta por MAICON FERREIRA MENDES contra a SPE - CONVIVA BRISAS DE FERRAZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e contra a recorrente PRONTO MABER CONSULTORIA DE IMÓVEIS S.A. afirmando que celebrou contrato de promessa de compra e venda de imóvel, que não foi entregue.<br>Os valores pagos foram devidamente restituídos, exceto a comissão de corretagem, no valor de R$ 7.704,40, cuja cobrança o autor entende indevida, pelo que pleiteia a sua restituição.<br>O cerne da controvérsia se relaciona à possibilidade de pleitear a restituição da comissão de corretagem em face da recorrente, que teria intermediado o negócio jurídico.<br>Conforme se verifica do acórdão, o Tribunal de origem decidiu que o recorrido tem direito à restituição dos valores pagos, inclusive da comissão de corretagem, visto que a rescisão do contrato se operou por culpa da incorporadora.<br>Assim, as rés deveriam indenizar as perdas e danos sofridos pelo autor.<br>Veja-se:<br>No caso, verifica-se que a causa do distrato foi o prévio inadimplemento da incorporadora, o que permite ao consumidor adquirente reaver a totalidade do prejuízo sofrido. O instrumento de distrato permite concluir com segurança pelo inadimplemento da construtora, embora não mencione quem deu causa à resolução ou o atraso das obras (fls. 37/38).<br>(..)<br>No caso, o inadimplemento antecipado se manifesta pelo comportamento omissivo da construtora, que ao longo do prazo contratual não adotou providência concreta alguma para a entrega da obra, apesar de receber a maior parte dos pagamentos dos promitentes adquirentes<br>(..)<br>7. Uma vez verificada a responsabilidade das requeridas, admissível a restituição da corretagem.<br>A taxa de intermediação de R$ 7.704,40 configura dano emergente resultante da frustração do compromisso de venda e compra, de sorte que a parte culpada deverá indenizá-la, a teor do art. 475 do Código Civil.<br>Destaque-se que o fundamento para a restituição da corretagem não consiste na ilicitude de sua cobrança. Afinal, verifica-se que a comissão foi corretamente prevista em planilha anexa ao contrato (fl. 27) e em princípio atende os requisitos propostos pelo STJ em sede de julgamento de recursos repetitivos (R Esp. 1.599.511, Tema no. 938).<br>Ainda que tenha sido cobrada de forma lícita, a restituição da taxa de intermediação é efeito da resolução por culpa da promitente vendedora. Afinal, se deu causa à extinção do contrato, deve arcar com os prejuízos suportados pela contraparte, o que inclui a custosa comissão de corretagem. (fls. 334-337, grifou-se).<br>Nota-se, contudo, que não foi indicada nenhuma irregularidade na cobrança da comissão de corretagem. Tal comissão, inclusive, foi expressamente considerada regular, devendo ser devolvida ao recorrido tão somente para viabilizar a recomposição integral dos valores por ele desembolsados.<br>Destaca-se, contudo, que, embora a incorporadora, culpada na extinção do contrato, tenha o dever de indenizar o recorrido de forma integral, as informações contidas no acórdão permitem concluir categoricamente que a atuação da recorrente, como mera corretora, ocorreu de forma regular, não sendo ela culpada pelo inadimplemento ulterior do contrato.<br>Em outras palavras, o recorrido permanece tendo direito de receber o valor pago a título de comissão de corretagem, visto que não deu causa à extinção do contrato, todavia a restituição deve ser suportada exclusivamente pela incorporadora, que foi a responsável pelo inadimplemento.<br>Tal compreensão está alinhada à jurisprudência sedimentada pela Segunda Seção do STJ no julgamento do Tema Repetitivo n. 1.173, que definiu que, em regra, o corretor não é responsável pelos danos causados ao consumidor em razão do inadimplemento da incorporadora. Confira-se:<br>DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DESCUMPRIMENTO, PELA CONSTRUTORA OU INCORPORADORA, DE OBRIGAÇÕES RELATIVAS AO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. RESPONSABILIDADE DO CORRETOR DE IMÓVEIS. AUSÊNCIA. TESE FIXADA. RECURSO PROVIDO.<br>I. CASO EM EXAME:<br>1. Recurso especial interposto por sociedade corretora de imóveis contra acórdão do Tribunal de Justiça que confirmou sentença condenando-a, solidariamente com a incorporadora, à devolução de valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI, em razão de inadimplemento contratual pela incorporadora na entrega de unidade imobiliária.<br>2. A sentença declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda e condenou a incorporadora à restituição integral dos valores pagos pelo consumidor, além de condenar a corretora, solidariamente, à devolução solidária dos valores de comissão de corretagem e taxa SATI.<br>3. O Tribunal de Justiça manteve a condenação solidária da corretora, entendendo que os integrantes da cadeia de consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>4. A questão em discussão consiste em definir os limites da responsabilidade do corretor de imóveis ou da sociedade intermediadora da compra e venda por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda de imóvel.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>5. Conforme os arts. 722 e 723 do Código Civil, a atividade de corretagem consiste na intermediação de negócios, sendo limitada à aproximação das partes e à prestação de informações sobre o negócio jurídico, sem vínculo direto com as obrigações assumidas pelos contratantes no contrato de compra e venda.<br>6. Assim, normalmente, inexiste responsabilidade do corretor de imóveis ou da sociedade intermediadora por descumprimento de obrigações, pela construtora ou incorporadora, relativas ao empreendimento imobiliário, salvo se demonstrado envolvimento do corretor nas próprias atividades de incorporação ou construção, integração no mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora ou, ainda, confusão patrimonial. De acordo com o parágrafo único do art. 723 do Código Civil, haverá responsabilidade do corretor apenas por eventuais falhas na prestação inerente aos próprios serviços de corretagem.<br>7. No caso concreto, não há elementos que indiquem falha na prestação do serviço de corretagem ou envolvimento da corretora nas atividades de incorporação e construção, o que afasta sua responsabilidade solidária pela devolução dos valores pagos pelo consumidor.<br>IV. DISPOSITIVO E TESE<br>8. Recurso especial provido para afastar a responsabilidade solidária da sociedade intermediadora pela devolução dos valores pagos pelo consumidor.<br>9. Tese de julgamento - Para efeito do art. 1.036 do CPC, propõe-se a seguinte tese repetitiva para o Tema 1.173/STJ: "O corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, normalmente, responsável por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda, salvo se demonstrado: (i) envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção; (ii) que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou (iii) haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor".<br>(REsp n. 2.008.542/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 8/10/2025, DJEN de 29/10/2025.)<br>Diante de tais considerações, deve ser reformado o acórdão para afastar a responsabilidade da recorrente pela devolução da comissão de corretagem, em razão da violação ao art. 725 do CC.<br>Prejudicada a análise da controvérsia à luz do dissídio jurisprudencial e das demais teses do recurso especial.<br>Em face do exposto, dou provimento ao recurso especial para reformar o acórdão e julgar improcedentes os pedidos apenas em relação à recorrente.<br>Nos termos do art. 86 do CPC, considerando que o autor sucumbiu nos pedidos de a) restituição em dobro, b) indenização por danos morais e c) indenização por danos materiais quanto à recorrente, fica ele condenado ao pagamento de honorários advocatícios de 10% sobre o proveito econômico obtido pela recorrente, atualizado na forma dos arts. 389 e 406 do CC, a partir deste arbitramento.<br>Intimem-se.<br>EMENTA