DECISÃO<br>Trata-se de agravo interposto por Dobrada Urbanizadora SPE Ltda. contra decisão que não admitiu recurso especial manejado, com base na alínea "a" e "c" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, contra acórdão assim ementado (fl. 236):<br>APELAÇÃO RESCISÃO CONTRATUAL Compra e venda de imóvel Desistência dos compradores Parcial procedência Insurgência das partes quanto ao percentual de retenção, taxa de fruição e data de início de incidência do IPTU RETENÇÃO Existência de cláusula contratual expressa dispondo sobre a retenção no percentual de 10%, que deve ser acolhido IPTU Imposto que somente é devido pelos autores a partir de junho/2017, data em que foram finalizadas as obras de infraestrutura e transmitida a posse direta do bem TAXA DE FRUIÇÃO Contrato firmado antes da Lei do Distrato, relativo a lote sem edificação e sem que haja notícia sobre eventual inadimplemento dos compradores Taxa que somente seria devida em caso de atraso, de acordo com cláusula expressa neste sentido, o que não ocorre RECURSO DA RÉ DESPROVIDO E PROVIDO O DOS AUTORES.<br>Os embargos de declaração opostos pelos autores foram acolhidos para determinar à ré a apresentação do extrato financeiro completo (fls. 348-351).<br>Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou os arts. 402, 475, 844, 421, 422 e 884 do Código Civil.<br>Sustenta que é cabível a taxa de ocupação/fruição, ainda em se tratando de lote não edificado, porque houve transferência de posse e a manutenção da indisponibilidade do bem para a vendedora, o que configura enriquecimento sem causa do comprador, invocando, para tanto, precedente desta Corte e julgados de Tribunal estadual (fls. 250-254, 259).<br>Aduz, adicionalmente, divergência jurisprudencial sobre a retenção de valores, defendendo a fixação de percentual entre 25% e 30% dos valores pagos, com apoio em precedentes do Superior Tribunal de Justiça, inclusive o REsp 1.723.519/SP, além de julgados que admitiram retenção superior (fls. 265-268, 268-269, 385).<br>Defende que a interpretação conferida pelo acórdão recorrido afronta os arts. 421 e 422 do Código Civil, pois desconsidera a força obrigatória das cláusulas pactuadas e a boa-fé objetiva, gerando descompasso econômico em prejuízo da vendedora (fls. 264-265).<br>Argumenta que a controvérsia é de direito, não exigindo reanálise probatória, estando presentes os requisitos de prequestionamento e de demonstração do dissídio (fls. 248-249, 252-254, 268-272).<br>Em contrarrazões ao recurso especial (fls. 355-367), os agravados pugnam pelo não conhecimento do apelo em razão da necessidade de reexame de matéria fático-probatória, com incidência da Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça; que o acórdão recorrido encontra-se em consonância com a jurisprudência dominante do STJ; pela deficiência na demonstração do dissídio por ausência de cotejo analítico, com aplicação, por analogia, da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal (fls. 358-359); e falta de prequestionamento, com incidência da Súmula 211/STJ (fl. 358). No mérito, defendem a manutenção do acórdão quanto à indevida taxa de fruição em lote não edificado, além da preservação da retenção de 10% prevista contratualmente (fls. 363-365).<br>A não admissão do recurso na origem ensejou a interposição do presente agravo.<br>Impugnação às fls. 391-398, nas quais Rute Cristina Lula e outro defendem, em preliminares, a ausência de representação processual válida da recorrente e a preclusão pela não interposição simultânea de agravo interno quanto ao capítulo de negativa de seguimento; no mérito, sustentam a incidência das Súmulas 7 e 83 do STJ, afirmam o caráter procrastinatório do agravo, reiteram a correção do entendimento que afasta taxa de fruição em lote não edificado e pedem a manutenção da decisão que aplicou o tema repetitivo 577 e obsta o processamento do especial; requerem, ainda, negativa de seguimento, condenação em honorários e certificação de trânsito (fls. 392-397).<br>Assim delimitada a questão, satisfeitos os requisitos de admissibilidade do agravo, dele conheço, passando à análise do recurso especial.<br>Originariamente, Rute Cristina Lula e Petrick Ângelo Ruffo ajuizaram ação declaratória de resilição contratual cumulada com exibição de documentos, restituição de valores pagos e tutelas de urgência, em razão de desistência do negócio por dificuldades financeiras, postulando devolução das parcelas com retenção de 10%, sem taxa de fruição, e exibição de contrato e extrato financeiro integral (fls. 1-15).<br>A sentença julgou parcialmente procedente o pedido para declarar a rescisão contratual e condenar a ré à restituição, em parcela única, de 80% das quantias pagas, corrigidas desde cada desembolso e com juros de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, autorizando a dedução de IPTU até a concessão da tutela, afastando retenção de arras por inexistência e taxa de fruição, com honorários fixados em 10% (fls. 104-109).<br>O Tribunal de origem negou provimento à apelação da ré e deu provimento à dos autores para: acolher a cláusula contratual que fixa retenção de 10% dos valores pagos, reconhecer que o IPTU é devido pelos autores apenas a partir de 19/6/2017, data de conclusão das obras e efetiva posse, e afastar a taxa de fruição por se tratar de lote não edificado e por inexistir inadimplemento que autorize a cobrança, determinando, nos embargos de declaração, a exibição do extrato financeiro completo para liquidação (fls. 235-242 e 348-351).<br>A alegação de violação dos arts. 402, 475, 844, 421, 422 e 884 do Código Civil foi articulada em dois eixos principais: a cobrança de taxa de fruição e a majoração do percentual de retenção.<br>Quanto à taxa de fruição em lote não edificado, lembrando que se cuida de contrato celebrado anteriormente à Lei n. 13.876/2018, o acórdão recorrido alinhou-se à orientação jurisprudencial consolidada que afasta a cobrança nessa hipótese, tendo, além disso, referenciado a cláusula contratual que condiciona a taxa ao atraso/inadimplemento, circunstância não reconhecida nas instâncias ordinárias (fls. 241-242).<br>Nesse sentido:<br>RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. EMPREENDIMENTO DE LAZER. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES PELA INCORPORADORA, INCLUSIVE, DA TAXA DE FRUIÇÃO. INEXISTÊNCIA DE DISTINÇÃO PELA LEI Nº 13.786/2018 ENTRE LOTES EDIFICADOS E NÃO EDIFICADOS. COBRANÇA DEVIDA.<br>1. Tendo o Tribunal de origem esclarecido que (i) a retenção de valores foi feita pela incorporadora dentro dos parâmetros previstos pela Lei nº 13.786/2018 e (ii) que houve informação prévia ao comprador a respeito das consequências da desistência do negócio, não há como afastar suas disposições, especialmente quando não constatada inconstitucionalidade na lei, nem violação ao Código de Defesa do Consumidor.<br>2. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, até 28/12/2018, quando entrou em vigor a Lei nº 13.786/2018, em regra não era devida a devolução, pelo promissário comprador ao promitente vendedor, da denominada taxa de ocupação ou fruição, haja vista que a jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido de afastar a sua exigência presumida e não havia nenhuma lei regulando a questão.<br>3. A partir da Lei nº 13.786/2018, pode haver a dedução da taxa de fruição dos valores a serem restituídos ao comprador, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, desde que respeitados todos os termos da legislação e se houver expressa disposição contratual nesse sentido.<br>4. Tendo em vista o conteúdo do voto divergente, fica explicitado que está em discussão exclusivamente o direito de dedução de valores correspondentes à taxa de fruição e à cláusula penal pactuadas, quando do cálculo da quantia a ser restituída ao consumidor desistente. Não há pretensão alguma de cobrança pela construtora de quaisquer valores, do que não se cogita nos presentes autos.<br>5. No caso, como o contrato de aquisição de lote em empreendimento de lazer, de acesso controlado, foi celebrado já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, observando as determinações legais, é cabível a retenção da taxa de fruição. Inexistência de valor a ser devolvido após a dedução dos encargos de rescisão previstos legal e contratualmente.<br>6. Recurso especial conhecido em parte a que se nega provimento.<br>(REsp n. 2.104.086/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 7/10/2025, DJEN de 12/11/2025.)<br>Incide, portanto, a Súmula 83 do STJ.<br>No que concerne ao percentual de retenção, o acórdão adotou o patamar contratual de 10%, expressamente previsto na cláusula décima primeira (fl. 240), solução igualmente amparada pelo espectro jurisprudencial que admite retenção até o limite de 25% conforme as particularidades do caso e estipulação contratual.<br>Tendo o acórdão recorrido observado o que foi pactuado pelas partes, não há fundamento para a pretensão de majoração do percentual de retenção.<br>A pretensão de elevação para 25% ou 30%, ancorada em precedentes, foi deduzida em sede de dissídio, mas não é viável, pois demanda cotejo analítico estrito e demonstração de similitude fática específica, além de superar a moldura contratual reconhecida nas instâncias ordinárias, o que, em princípio, reclama incursão sobre elementos fáticos e probatórios (Súmulas 5 e 7 do STJ).<br>Em face do exposto, nego provimento ao agravo.<br>Intimem-se.<br>EMENTA