DECISÃO<br>Cuida-se de agravo em recurso especial interposto por EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS AGUA LIMPA LTDA. contra decisão que obstou a subida de recurso especial.<br>Extrai-se dos autos que a parte agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO cuja ementa guarda os seguintes termos (fl. 195):<br>Compra e Venda Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais Extinção da demanda com relação ao pedido de indenização por danos morais, por reconhecimento de litispendência Inadmissibilidade Demandas que, embora possuam a mesma causa de pedir (atraso na entrega da infraestrutura), possuem objetos diversos Dano moral configurado Atraso de mais de três anos Aborrecimentos que ultrapassaram os meros dissabores Indenização fixada em R$7.500,00, valor inferior ao pedido Sucumbência total da ré Aplicação da Súmula 326, C. STJ Litigância de má-fé afastada Recurso parcialmente provido.<br>Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 255/263).<br>No recurso especial a parte agravante alega violação dos arts. 80, III e V, 81, "caput"; 337, §§ 1º, 2º e 3º, e 485, V, do CPC, sustentando, i) haver litispendência pois tratam-se das mesmas partes, mesmos pedidos e mesma causa de pedir em 3 demandas ajuizadas pelos recorridos; ii) existência de má-fé da parte agravada; iii) a ausência de comprovação dos alegados danos morais, em razão do mero inadimplemento contratual decorrente do atraso na entrega do imóvel.<br>Requer o afastamento da condenação em indenização por danos morais por atraso na obra de infraestrutura de loteamento e, sucessivamente, aplicação os juros moratórios apenas após o trânsito em julgado.<br>Aponta divergência jurisprudencial com arestos de outros tribunais/desta Corte.<br>Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 267/273).<br>Sobreveio juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 274/276), o que ensejou a interposição do presente agravo.<br>Não apresentada contraminuta do agravo (fl. 305).<br>É, no essencial, o relatório.<br>Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo à análise do recurso especial.<br>Com efeito, o Tribunal de origem analisou detidamente o recurso especial interposto, proferindo entendimento nos seguintes termos (fl. 234):<br>"(..) da análise dos autos acima mencionados tem-se que o primeiro diz respeito ao contrato firmado entre as parte com relação ao lote 14, na quadra M, do Loteamento Santa Clara II, na comarca de Monte Aprazível e o segundo, ao lote 15, na mesma quadra e loteamento, ao passo que a presente demanda tem por objeto o lote 16, quadra M no referido loteamento.<br>Evidente, assim, que se cuidam de demandas diferentes, com objetos diferentes, embora possuam a mesma causa de pedir (atraso na entrega da infraestrutura) e as mesmas partes, já que os autores adquiriram três lotes.<br>A obtenção de indenização por danos morais nas outras demandas não os impede de obtê-la também nesta, desde que demonstrada a presença dos requisitos necessários a tanto.<br>Em consequência, o mesmo motivo que ensejou a rejeição da alegação de litispendência com relação à indenização pelo dano material, serve à sua rejeição no que toca ao pedido de indenização pelos danos morais.<br>(..)<br>Como visto, a r. sentença reconheceu o atraso na entrega da infraestrutura do loteamento, que deveria ter ocorrido em 2017 e somente ocorreu em 22 de dezembro de 2020, mais de três anos depois.<br>Por evidente que tamanho atraso não pode ser tratado como mero aborrecimento.<br>Ressalvado o entendimento deste Relator, no sentido de ser incabível a indenização a título de danos morais pelas frustrações advindas dos compromissos de compra e venda de imóveis, em geral, no presente caso é de rigor o reconhecimento de que os transtornos experimentados pelos autores ultrapassaram os meros dissabores, uma vez que o atraso na entrega do imóvel foi de mais de três anos."<br>Verifica-se que, relativamente às questões suscitadas acerca: i) da legitimidade da agravada; ii) da existência de anuência aos termos da cessão ora discutida; e c) da existência de procuração com poderes expressos, alterar a conclusão adotada pela Corte de origem, demandaria o reexame fático e probatório e apreciação das cláusulas contratuais, o que é inadmissível nesta via especial, ante o óbice das Súmulas 5 e 7/STJ.<br>Nesse sentido:<br>"CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. TEMA 970/STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. ATRASO EXCESSIVO. VALOR. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ.<br>1. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.635.428/SC, sob a sistemática dos recursos repetitivos, firmou a tese de que "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes" (Tema 970/STJ).<br>2. Hipótese em que, havendo cláusula penal estipulada em contrato, fixando indenização em patamar razoável, deve ser mantida a condenação somente ao pagamento da multa contratual, no percentual já previsto, afastando-se a condenação em lucros cessantes. Precedentes.<br>3. Rever o entendimento do Tribunal de origem acerca das premissas firmadas com base na análise do instrumento contratual e do acervo fático-probatório dos autos atrai a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>4. Não obstante esta Corte Superior já tenha reconhecido que o simples inadimplemento contratual decorrente do atraso na entrega do imóvel é incapaz, por si só, de gerar indenização por danos morais, forçoso reconhecer que no caso em concreto configurou-se a lesão extrapatrimonial, pois o atraso foi excessivo.<br>5. A revisão do quantum indenizatório fixado a título de danos morais demandaria reexame do conjunto fático-probatório dos autos, esbarrando no óbice da Súmula 7/STJ. Recurso especial conhecido em parte e provido em parte." (REsp n. 2.168.047/BA, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 23/6/2025.)<br>Já com relação aos danos morais, discute-se nos autos a ocorrência de dano moral indenizável em razão de atraso na entrega de imóvel.<br>Quanto ao ponto, verifica-se que o acórdão recorrido está em consonância com o recente entendimento do STJ quanto ao tema.<br>Isso porque, nos termos da jurisprudência desta Corte, "o mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral indenizável, sendo necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade" (AgInt no AREsp n. 2.249.896/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 14/8/2023, DJe de 18/8/2023).<br>Entretanto, o atraso na entrega de imóvel por longo período de tempo pode configurar causa de dano moral indenizável.<br>A propósito, cito os seguintes precedentes:<br>"DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS. RECURSO DESPROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão do TJ-SP que reconheceu a mora das recorrentes na entrega das chaves de imóvel adquirido, condenando-as ao pagamento de indenização por lucros cessantes e danos morais.<br>2. O Tribunal de origem concluiu pela presunção de prejuízo do comprador em razão da privação do uso do imóvel, fixando os lucros cessantes em 0,5% do valor atualizado do contrato, acrescido de correção monetária e juros de mora, além de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00.<br>3. As recorrentes alegam descabimento da condenação por lucros cessantes, ausência de comprovação de prejuízo, inexistência de dano moral indenizável e pedem, subsidiariamente, a redução do quantum indenizatório. Requerem que os juros de mora incidam apenas a partir do trânsito em julgado da sentença.<br>II. Questão em discussão<br>4. Há duas questões em discussão: (i) saber se a condenação por lucros cessantes pode ser afastada pela ausência de comprovação de prejuízo específico; e (ii) saber se o atraso na entrega do imóvel configura dano moral indenizável, considerando o prazo excessivo de atraso e as circunstâncias do caso.<br>III. Razões de decidir<br>5. O prejuízo do comprador em razão do atraso na entrega do imóvel edificado é presumido, conforme entendimento consolidado na jurisprudência, sendo cabível a indenização por lucros cessantes independentemente da finalidade do imóvel ou da comprovação de prejuízo específico.<br>6. O atraso excessivo na entrega do imóvel, aliado à incerteza quanto à conclusão da obra, configuram dano moral indenizável, por extrapolar o mero inadimplemento contratual e atingir direitos da personalidade dos adquirentes.<br>7. Os juros de mora devem incidir a partir da citação, conforme entendimento pacífico do STJ, em razão do ilícito contratual cometido pela vendedora.<br>8. O valor da indenização por danos morais fixado em R$ 10.000,00 está em consonância com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, não sendo manifestamente exorbitante ou irrisório.<br>IV. Dispositivo<br>9. Recurso especial desprovido." (REsp 1.971.305/SP, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, Data do Julgamento 03/11/2025, DJEN de 10/11/2025);<br>"CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANO MORAL CARACTERIZADO. ATRASO EXCESSIVO.<br>1. Nos termos da jurisprudência pacífica desta Corte, "o mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral indenizável, sendo necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade" (AgInt no AREsp n. 2.249.896/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 14/8/2023, DJe de 18/8/2023).<br>2. Entretanto, o atraso expressivo extrapola o mero inadimplemento contratual, sendo passível de indenização por danos morais.<br>Precedentes.<br>3. Na hipótese, caracterizado o atraso excessivo na entrega do bem (superior a 12 meses, após o período de tolerância), é legítima a condenação em danos morais. Agravo interno improvido" (AgInt no AREsp 2.804.352/GO, Relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, Data do Julgamento 22/09/2025, DJEN de 25/09/2025)<br>"CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE VIOALÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MORAIS. CABIMENTO.<br>1. O acórdão recorrido abordou, de forma fundamentada, todos os pontos essenciais para o deslinde da controvérsia, razão pela qual não há falar na suscitada ocorrência de violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC.<br>2. Nos termos da jurisprudência pacífica desta Corte, "o mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral indenizável, sendo necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade" (AgInt no AREsp n. 2.249.896/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 14/8/2023, DJe de 18/8/2023).<br>3. Entretanto, o atraso expressivo, como ocorrido no caso dos autos, extrapola o mero inadimplemento contratual, sendo passível de indenização por danos morais. Precedentes.<br>4. Hipótese em que a data prevista para entrega do imóvel era 30 de junho de 2017, com tolerância de 180 dias. Contudo, "o imóvel adquirido sequer chegou ao final de sua construção e, muito menos, foi entregue ao autor" até a presente data. Lesão extrapatrimonial caracterizada. Agravo interno improvido." (AgInt no AREsp n. 2.707.342/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 10/4/2025.)<br>"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESCISÓRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REEXAME. SÚMULA 7 /STJ. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. FATO DE TERCEIRO. REEXAME. SÚMULA 7/STJ. DANOS MORAIS. ATRASO EXCESSIVO. INDENIZAÇÃO DEVIDA. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.<br>1. A Corte de origem dirimiu a matéria submetida à sua apreciação manifestando-se expressamente acerca dos temas necessários à integral solução da lide. Dessa forma, não havendo omissão, contradição ou obscuridade no aresto recorrido, não se verifica ofensa ao artigo 1.022 do CPC/2015.<br>2. O Tribunal de origem rejeitou a tese de ilegitimidade passiva de uma das rés, porque, segundo se observou "dos documentos carreados aos autos", ela "figurou de fato na realização do negócio jurídico realizado com a autora, visto que sua logomarca aparece estampada na documentação". A reforma desse entendimento demandaria o reexame das provas dos autos, providência inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula 7 deste Pretório.<br>3. O Tribunal de origem, ao julgar a tese de excludente de responsabilidade, reputou que a suspensão da emissão do habite-se do empreendimento, apesar de ter derivado de ordem judicial, caracterizou fortuito interno, evento inerente às atividades do empreendedor. A reforma desse entendimento demandaria o reexame das provas dos autos, providência inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula 7 deste Pretório.<br>4. Nos termos da jurisprudência desta Corte, " o  simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável. Entretanto, sendo considerável o atraso, alcançando longo período de tempo, pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial" (AgInt nos EDcl no AREsp 676.952/RJ, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 3/4/2023).<br>5. Na espécie, caracterizado o atraso excessivo na entrega do bem (aproximadamente nove meses, após o período de tolerância), é legítima a condenação das promitentes vendedoras ao pagamento de indenização por dano moral, pois não se verifica, diante da circunstância, a ocorrência de mero inadimplemento contratual.<br>6. Agravo interno improvido. (AgInt no REsp n. 1.768.011/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/10/2023, DJe de 26/10/2023.)<br>No caso dos autos, conforme se extrai do acórdão recorrido, o atraso foi superior a 12 meses, já considerando o prazo de tolerância de 180 dias. É o que se extrai do seguinte trecho (fl. 234):<br>"Como visto, a r. sentença reconheceu o atraso na entrega da infraestrutura do loteamento, que deveria ter ocorrido em 2017 e somente ocorreu em 22 de dezembro de 2020, mais de três anos depois.<br>Por evidente que tamanho atraso não pode ser tratado como mero aborrecimento."<br>A incidência da Súmula n. 7 do STJ quanto à interposição pela alínea "a"" do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer em parte o recurso especial e, nesta extensão, negar-lhe provimento.<br>Nos termos do §11, do CPC, majoro os honorários fixados em art. 85,desfavor da parte recorrente para 18% sobre o valor atualizado da condenação.<br>Publique-se. Intimem-se.<br> EMENTA