DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interno, interposto por GUSTAVO CUNHA PRAZERES, contra decisão da Presidência desta Corte que não conheceu do recurso.<br>O apelo extremo, a seu turno, fundamentado nas alíneas a e c do permissivo constitucional, desafiou acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, assim ementado (fls. 340-341, e-STJ):<br>APELAÇÃO CÍVEL PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. VALIDADE. AUSÊNCIA DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANOS NÃO CONFIGURADOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Cinge-se a controvérsia em discutir a legalidade das cláusulas contratuais estabelecidas no contrato de promessa de compra e venda e sua suposta abusividade. 2. Compreende-se dos autos que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de imóvel do empreendimento denominado "Acqua Marine Residências", existindo um prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias, ressalvada ainda a ocorrência de caso fortuito, força maior ou outros fatos extraordinários 3. Entende-se que, pelas cláusulas contratuais terem sido redigidas conforme o imposto pelo CDC (art. 54, §3º), não estão eivadas de ilegalidade por conferirem um prazo de tolerância na entrega do imóvel. Ademais, é comum em construções como a do caso concreto que se estabeleça tal prazo de tolerância. 4. A obra em questão foi concluída em 25/04/2012 conforme o Alvará de Habite-se (id. 11013826 ) e as chaves foram entregues no dia 27/08/2012, respeitando o prazo de 180 dias estabelecido, não havendo inadimplemento contratual. 5. A parte apelante alegou nos autos o descumprimento de diversas cláusulas de proteção ao consumidor sem especificá-las, ressaltando apenas a suposta ocorrência de propaganda enganosa, o que não foi possível constatar nas provas carreadas aos autos. 6. Sentença mantida. Recurso conhecido e não provido.<br>Opostos embargos declaratórios, foram rejeitados, nos termos do acórdão de fls. 399-406, e-STJ.<br>Nas razões de recurso especial, a parte recorrente aponta violação aos arts. 854, 884 e 396 do Código Civil; 6º, 37 e 47 do Código de Defesa do Consumidor; 10, 11, 371 e 489 do Código de Processo Civil (fls. 539-564, e-STJ).<br>Sustenta, em síntese: inexistência de mora do recorrente e ilegalidade da cobrança de encargos moratórios (juros, correção e multa), por ser exigível o saldo remanescente apenas com a entrega das chaves e após a averbação do habite-se; prática de publicidade enganosa, com promessa de medidores individuais de água e gás não entregues, pleiteando reembolso dos gastos de instalação e danos morais; nulidade por falta de enfrentamento e fundamentação das teses e provas, por afronta aos arts. 10, 11, 371 e 489 do CPC, bem como possibilidade de revaloração da prova, afastando os óbices das Súmulas 5/STJ e 7/STJ (fls. 539-564, e-STJ).<br>Em juízo de admissibilidade, negou-se o processamento do recurso especial, com fundamento, em síntese, na incidência dos óbices das Súmulas 7/STJ (necessidade de revolvimento fático-probatório, inclusive quanto à alegada propaganda enganosa e aos danos) e 5/STJ (interpretação de cláusulas contratuais relacionadas ao prazo e exigibilidade do pagamento), além de referência à deficiência/inatacabilidade das razões com menção às Súmulas 283/STF e 284/STF (fls. 671-680, e-STJ).<br>Dando ensejo ao presente agravo (fls. 682-713, e-STJ).<br>Contraminuta apresentada às fls. 715-724, e-STJ.<br>O agravo não foi conhecido por decisão proferida pela Presidência (fls. 733-734, s-STJ), razão pela qual foi interposto agravo interno (fls. 738-753, e-STJ).<br>É o relatório.<br>Decido.<br>Inicialmente, ante a prova da tempestividade, reconsidero a decisão da egrégia Presidência, pelo que passo a analisar o agravo em recurso especial interposto.<br>A irresignação não merece prosperar.<br>1. O recurso especial encontra óbice nas Súmulas 7/STJ e 5/STJ, além de estar o acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência desta Corte Superior quanto ao tema central da controvérsia.<br>A insurgência recursal busca infirmar as conclusões do Tribunal de origem no sentido da inexistência de propaganda enganosa e da inexistência de mora da construtora no cumprimento do prazo de entrega do imóvel. Sustenta o recorrente que houve publicidade enganosa quanto aos medidores individuais de água e gás, bem como que o saldo remanescente do preço somente seria exigível após a entrega das chaves e a averbação do habite-se, razão pela qual seriam indevidos os encargos moratórios cobrados.<br>Ocorre que o Tribunal estadual, com base no acervo fático-probatório dos autos, concluiu pela inexistência de propaganda enganosa, consignando que o material publicitário continha asterisco indicando "tubulação seca", o que afastaria a alegada promessa de instalação de medidores individuais. Da mesma forma, assentou a Corte de origem, também com fundamento no conjunto probatório, que não houve mora da construtora, uma vez que a obra foi concluída dentro do prazo contratual acrescido da tolerância de cento e oitenta dias, com a entrega do habite-se em 25/04/2012 e das chaves em 27/08/2012, atribuindo eventual atraso no financiamento à própria conduta do comprador.<br>A pretensão de modificar tais conclusões demandaria necessariamente o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, notadamente dos documentos relativos ao material publicitário, ao alvará de habite-se, ao termo de entrega de chaves e à cronologia de conclusão da obra e liberação do financiamento. Tal providência encontra óbice na Súmula 7/STJ, que veda o revolvimento de matéria fático-probatória em sede de recurso especial. Nesse sentido, precedentes:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. 1 . DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE ENTREGA. REEXAME. SÚMULAS 5 E 7/STJ. 2 . TAXA DE OBRA. RESTITUIÇÃO. CAUSADORA DA DESPESA. ACÓRDÃO EM PERFEITA CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE . PRECEDENTE. SÚMULA 83/STJ. 3. LUCROS CESSANTES . PREJUÍZO PRESUMIDO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83/STJ. 4 . AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Estando a conclusão do Tribunal local alicerçada em elementos fático-probatórios existentes nos autos e termos contratuais, descabe a esta Corte Superior a revisão do posicionamento adotado, ante a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça . 2. De acordo com a jurisprudência desta Corte, ultrapassado o prazo para a conclusão das unidades imobiliárias, não podem ser cobrados do adquirente encargos contratados para incidir no período de construção, entre eles, os juros de obra. 3. Nos termos da jurisprudência deste Tribunal Superior, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo experimentado pelo promitente comprador . Incidência da Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno desprovido.<br>(STJ - AgInt no REsp: 1988491 SP 2022/0058822-6, Data de Julgamento: 30/05/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/06/2022)<br>De igual modo, a discussão acerca do momento de exigibilidade do saldo remanescente do preço e da caracterização da mora do comprador envolve a interpretação das cláusulas contratuais que disciplinam o prazo de entrega, a tolerância de cento e oitenta dias, a responsabilidade pelo financiamento e as condições de pagamento. O Tribunal estadual, analisando o conteúdo das cláusulas XII.1, IV.2 e IX do contrato, concluiu pela regularidade da cobrança e pela ausência de inadimplemento da construtora. A revisão de tal entendimento implicaria nova interpretação das disposições contratuais já examinadas pelas instâncias ordinárias, o que atrai o óbice da Súmula 5/STJ. Nesse sentido, precedentes:<br>PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO . RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO DAS VENDEDORAS. DESCARACTERIZAÇÃO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS . SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. MORA DAS CONSTRUTORAS . APLICAÇÃO DA LEI N. 9.514/1997. DESCABIMENTO . ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. VALORES PAGOS . COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA N. 83/STJ . IPTU. REPASSE À COMPRADORA. AUSÊNCIA DE ENTREGA DAS CHAVES. IMPOSSIBILIDADE . SÚMULA N. 83/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. DECISÃO MANTIDA . 1. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.1 .1. No caso, para descaracterizar o inadimplemento contratual das recorrentes, seria imprescindível nova análise da matéria fática, inviável em recurso especial. 2. Conforme o entendimento desta Corte Superior, aplicam-se as disposições da Lei 9 .514/97 quando o "devedor-fiduciante não paga, no todo ou em parte, a dívida, e é constituído em mora, o que não é o caso dos autos" (AgInt no AREsp n. 1.432.046/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 17/9/2019, DJe 24/9/2019), o que foi observado pela Corte local .2.1. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ) . 3. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor" (Súmula n. 543/STJ), situação idêntica à destes autos. Aplicação da Súmula n . 83/STJ. 4. De acordo com a jurisprudência do STJ, "no caso de rescisão contratual por culpa da construtora, o comprador deve ser restituído da comissão de corretagem" (AgInt no REsp n. 1 .863.961/RJ, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/6/2021, DJe 30/6/2021), o que foi seguido pela Corte de apelação.Caso de incidência da Súmula n. 83/STJ . 5. Para a jurisprudência do STJ, "as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel ( CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse" (AgInt no REsp n . 1.975.034/SP, relator Ministro HUMBERTO MARTINS, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/9/2023, DJe de 27/9/2023), entendimento aplicado pelo Tribunal a quo. Aplicação da Súmula n . 83/STJ. 6. Divergência jurisprudencial não comprovada, ante a incidência das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ . 7. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(STJ - AgInt no AREsp: 2368351 RO 2023/0169099-2, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 20/11/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/11/2023)<br>2. Ademais, no que tange especificamente à validade da cláusula de tolerância de cento e oitenta dias para a conclusão da obra, tema central da controvérsia, o acórdão recorrido encontra-se em perfeita sintonia com a jurisprudência pacífica desta Corte Superior.<br>O Tribunal de origem expressamente aplicou o entendimento firmado no REsp 1.582.318/RJ, de relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, segundo o qual não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, possuindo amparo em usos e costumes do setor e em lei especial, devendo ser considerado razoável o lapso de até cento e oitenta dias de prorrogação:<br>RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA . ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL . PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC . APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE . 1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra. 2. A compra de um imóvel "na planta" com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts . 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e 927 do Código Civil). 3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância . 4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5 . Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos. 6 . A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis. 7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts . 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC) . 8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação. 9 . Recurso especial não provido.<br>(STJ - REsp: 1582318 RJ 2015/0145249-7, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 12/09/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/09/2017)<br>Tal alinhamento jurisprudencial atrai a incidência da Súmula 83/STJ.<br>3. Do exposto, dou provimento ao agravo interno para reconsiderar a decisão anteriormente proferida e, de plano, conhecer do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Por fim, tendo em vista a fixação dos honorários sucumbenciais no percentual máximo estabelecido no § 2º do art. 85 do CPC, deixo de majorá-los nesta oportunidade.<br>Publique-se.<br>Intimem-se.<br>EMENTA