DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interposto por INCORPORADORA IMOBILIÁRIA PORTO VELHO LTDA. contra decisão que obstou a subida de recurso especial.<br>Extrai-se dos autos que a parte a agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE RONDÔNIA cuja ementa guarda os seguintes termos (fl. 582):<br>Apelação cível. Ação de cobrança. Taxas associativas. Legitimidade passiva da incorporadora. Terceiro adquirente. Rescisão do contrato. Ilegitimidade. Período posterior. Sócia fundadora. Cláusula de isenção declarada nula. Desnecessidade de adesão à associação. Condenação devida. Recurso não provido.<br>A incorporadora do empreendimento é parte legítima para figurar no polo passivo da ação de cobrança, considerando a rescisão do contrato firmando entre ela e o terceiro adquirente, à medida que os efeitos da rescisão retroagem à data do ajuizamento da ação e que as taxas associativas cobradas se referem a período posterior.<br>Sendo reconhecida a nulidade de cláusula constante em Estatuto Social de Associação que previa a isenção de pagamento de taxa associativa de sócio fundador e tendo em vista que a presente ação busca a cobrança relativa às referidas taxas, de lote que retornou à autora após a rescisão do contrato com terceiro adquirente, deve ser mantida a procedência do pedido inicial, ainda que não associado (Tema 492).<br>Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 608-610).<br>No recurso especial, alega, preliminarmente, ofensa ao art. 1.022, do CPC, porquanto, apesar da oposição dos embargos de declaração, o Tribunal de origem não se pronunciou sobre pontos necessários ao deslinde da controvérsia.<br>Aduz, no mérito, que o acórdão contrariou as disposições contidas nos artigos 506, 421, parágrafo único, 53, parágrafo único, 55 e 1.336, todos do Código Civil, além do Tema 1.183 do STJ.<br>Sustenta violação dos limites objetivos e subjetivos da coisa julgada, porque o acórdão recorrido se apoiou em decisão anterior (Apelação n. 7008652-94.2020.8.22.0001) de objeto diverso, cujos efeitos não poderiam alcançar a recorrente.<br>Alega que a intervenção judicial teria desconsiderado a autonomia privada, ao declarar nula a cláusula estatutária que isenta as associadas fundadoras do pagamento das taxas; afirma prevalecer "o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual" nas relações privadas.<br>Assevera a validade da cláusula estatutária (art. 10, § 2º) que confere às associadas fundadoras a faculdade ("mera liberalidade") de pagar taxas, com base na liberdade associativa (art. 53) e na possibilidade de vantagens especiais por categoria (art. 55); reafirma a ausência de vício que justifique nulidade.<br>Argumenta ser indevida a equiparação de taxas associativas às cotas condominiais (obrigações propter rem); sustenta natureza pessoal das taxas, dependente de adesão.<br>Invoca a afetação dos REsps 1.995.213 e 2.023.451/SP à sistemática dos repetitivos e reproduz a delimitação da questão jurídica do Tema 1.183/STJ, sustentando a necessidade de sobrestamento nacional dos processos que tratam da natureza das taxas associativas.<br>Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial, requerendo majoração dos honorários de sucumbência (fls. 651-659).<br>Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 657-660), o que ensejou a interposição do presente agravo.<br>Apresentada contraminuta do agravo, requerendo majoração dos honorários de sucumbência (fls.671-675).<br>É, no essencial, o relatório.<br>Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial.<br>Cinge-se a controvérsia à cobrança de taxas associativas em face da incorporadora, após a rescisão do contrato com terceiro e o retorno da posse (titularidade) do lote, no período de março/2018 a fevereiro/2023, com definição da legitimidade passiva da incorporadora para responder pelo débito.<br>Inicialmente, não há falar em ofensa ao art. 1.022 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem ao negar provimento à apelação, fundamentou o acórdão nos seguintes termos:<br>Da suspensão do processo pelo Tema 1.183<br>Conforme se verifica da leitura do Tema 1.183 de Repercussão Geral do STJ, a Corte vai "definir qual a natureza do crédito oriundo do rateio de despesas e cobrado por associações de moradores, se ou pessoal, a fim de viabilizar, ou não, propter rem a penhora do bem de família".<br>Portanto, a decisão possui o objetivo de definir a natureza daquele crédito para fins de penhora de bem de família para quitação da dívida, o que não se assemelha ao caso concreto em que se trata de ação de cobrança de taxas associativas em face da incorporadora do empreendimento (fl. 578).<br> .. <br>Da ilegitimidade passiva da autora e da legitimidade passiva do terceiro adquirente<br>Alega a apelante que é parte ilegítima para figurar no polo passivo desta demanda, porquanto inexiste vínculo jurídico que a obrigue ao pagamento das taxas associativas pleiteadas, à medida que houve a transferência de propriedade do imóvel objeto da cobrança para terceiro.<br>Importante mencionar ainda que no julgamento do RE 695.911/SP pelo STF, em 15/12/2020, com repercussão geral (Tema 492), se decidiu sobre a constitucionalidade da cobrança da taxa associativa de proprietário não associado, em loteamentos a partir de 2017.<br>Soma-se a isso que nos autos n. 7037182-45.2019.8.22.0001, ação ajuizada pela apelante em face do terceiro que afirma ser adquirente do lote, foi apreciada sob a responsabilidade do pagamento pelas taxas associativas do lote em comento, decidindo-se que é da apelante, à medida que o terceiro ajuizou ação de rescisão de contrato em fevereiro de 2018, em razão da não entrega do lote, com a sentença procedente em agosto de 2020.<br>Portanto, ante a rescisão do contrato entre as partes (apelante e o terceiro adquirente), sendo que seus efeitos retroagem à data do ajuizamento da ação e que o período cobrado pela autora nesta ação se refere ao período de março de 2018 a fevereiro de 2023, a apelante é parte legítima para figurar no polo passivo, à medida que o imóvel retornou a sua titularidade.<br> .. <br>Assevera que foi condenado ao pagamento de taxas associativas lastreadas unicamente em planilha elaborada pela própria apelada e que a cobrança de taxas associativas exige demonstração inequívoca da vinculação do devedor à entidade associativa e da obrigação do pagamento por parte deste, tecendo considerações acerca da diferença entre condomínio e loteamento, bem como alega que as taxas associativas são obrigações de natureza propter rem.<br>A questão da responsabilidade da apelante pelo pagamento de taxas associativas, essa Corte já decidiu no julgamento da apelação n. 7008652-94.2020.8.22.0001, sendo assim ementada:<br>Apelação cível. Ação de cobrança. Taxas associativas. Sócio fundador. Estatuto social. Cláusula de isenção. Abusividade reconhecida. Recurso não provido. O espaço de autonomia privada garantido pela Constituição às associações não está imune à incidência de princípios constitucionais que asseguram o respeito aos direitos e deveres individuais e fundamentais de seus associados e de terceiros.<br>À luz do princípio da proporcionalidade, bem como considerando que pagamento das taxas associativas contribui para as melhorias e manutenção dos espaços comuns a todos os proprietários, é razoável que todos os proprietários de imóvel em loteamento fechado, com associação de moradores e com plena ciência das despesas correspondentes aos serviços prestados à coletividade, participem do rateio mensal para a manutenção do condomínio.<br>É nula a cláusula constante em Estatuto Social de Associação inserida pelas próprias apelantes que as isentam do pagamento das taxas associativas por serem sócias fundadoras, por ofensa ao princípio constitucional da isonomia, inobservância a boa-fé objetiva e a probidade negocial, observada a vedação do enriquecimento ilícito. (APELAÇÃO CÍVEL, Processo no 7008652- 94.2020.822.0001, Tribunal de Justiça do Estado de Rondônia, 2a Câmara Cível, Relator(a) do Acórdão: Des. Alexandre Miguel, Data de julgamento: 31/03/2022).<br>No referido julgamento, restou decidido que mesmo que respeitadas as posições das associadas natas e dos associados fundadores, não se vislumbra nada de especial que estas fizeram em benefício da associação que motivasse, e, principalmente justificasse, a diferenciação perante os demais associados para fins de isenção de pagamento das contribuições pecuniárias ou compensatórias a favor da associação, evidentemente em prejuízo patrimonial desta. Transcrevo parte da fundamentação:<br> .. <br>Assim sendo, verificando-se a possibilidade de cobrança de taxa associativa de proprietário não associado a partir de 2017, é dispensável a assinatura de termo de adesão se o ato constitutivo da obrigação estiver registrado.<br>No caso, o lote que gerou o débito referentes às taxas associativas retornou à posse da apelante em 2018, ante a rescisão do contrato com o terceiro que o havia adquirido e, sendo as taxas associativas cobradas referente ao período posterior a 2018, correta a sentença que a condenou ao pagamento.<br>Importante salientar ainda que a apelante não trouxe aos autos planilha com os valores que entende devidos, nem aponta quais os encargos e valores da planilha apresentada pela apelada mostram-se indevidos ou abusivos, nem mesmo aponta o valor que entende devido, de modo que descabe a alegação genérica de que os valores cobrados foram elaborados unilateralmente pela apelada (fls. 579-581).<br>No acórdão integrativo dos embargos de declaração, os fundamentos foram os seguintes:<br>No acórdão constou ainda que "o lote que gerou o débito referentes às taxas associativas retornou à posse da apelante em 2018, ante a rescisão do contrato com o terceiro que o havia adquirido e, sendo as taxas associativas cobradas referente ao período posterior a 2018, correta a sentença que a condenou ao pagamento".<br>Como já restou pacificado o entendimento desta Corte, diante da nulidade da Cláusula 10 do Estatuto da Associação, bem como por se tratar de taxa de natureza pessoal, compete as sócias fundadoras o pagamento das taxas associativas pelas dívidas anteriores à aquisição do lote pelos autores. (Precedentes: 7008652-94.2020.8.22.0001; 7020504-18.2020.8.22.0001; 7028757-58.2021.8.22.0001 e 7028785-26.2021.8.22.0001).<br>Assim, diferentemente do alegado pela embargante, em nenhum momento se entendeu que a obrigação do pagamento das taxas associativas eram de natureza propter rem. Pelo contrário, a obrigação recaiu sobre as requeridas justamente porque se tratavam de taxas referentes ao período posterior à retomada do lote.<br>Importante salientar que na decisão mencionada nos embargos referente ao processo n. 7037286-37.2019.8.22.0001, reconheceu-se a ilegitimidade passiva da embargante, pois o período das taxas cobradas naqueles autos, referia-se à período que a embargante não se encontrava na posse do imóvel, de modo que não há divergência de entendimento quanto a esse ponto, pois aqui as taxas cobradas se refere a período em que a embargante já havia retomado a posse do imóvel, após a rescisão do contrato firmado com terceiro.<br>Ademais, a declaração de nulidade de dispositivos do estatuto social atinge todos os associados, uma vez que a decisão possui efeito "erga omnes".<br>E, ainda que se desconsiderasse os precedentes desta Corte e se tivesse reconhecido a possibilidade da embargante ser isenta do pagamento de taxas associativas por ser sócia fundadora, tal alegação não merece guarida no caso concreto, pois, repiso, a isenção de pagamento prevista no estatuto social aplica-se apenas aos lotes não vendidos ou prometidos à venda, situação que não se aplica aos lotes retomados pela incorporadora, como no caso dos autos (fl. 609).<br>O Tribunal de origem enfrentou os temas centrais e firmou a legitimidade da cobrança com base na nulidade da cláusula de isenção e na aplicação do Tema 492/STF, indicando de forma expressa suas razões . À vista do conteúdo, não se confirma a omissão, nem o uso indevido de coisa julgada (art. 506, CC), tampouco se verifica equiparação às obrigações do art. 1.336 do CC.<br>Observa-se, portanto, que a lide foi solucionada em conformidade com o que foi apresentado em juízo. Assim, verifica-se que o acórdão recorrido está com fundamentação suficiente, inexistindo omissão ou contradição.<br>Nesse sentido:<br>PROCESSO CIVIL E ADMINISTRATIVO. RECURSO ESPECIAL. AFRONTA AO ART. 1.022 DO CPC/2015. INEXISTÊNCIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. FGTS. ART. 20, § 3º, DO CPC/1973. INOBSERVÂNCIA DO PERCENTUAL LEGAL MÍNIMO DE 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. O acórdão recorrido não possui a omissão suscitada pela parte recorrente. Ao revés, apresentou, concretamente, os fundamentos que justificaram a sua conclusão. Como é cediço, o Julgador não está obrigado a rebater, individualmente, todos os argumentos suscitados pelas partes, sendo suficiente que demonstre, fundamentadamente, as razões do seu convencimento. No caso, existe mero inconformismo da parte recorrente com o resultado do julgado proferido no acórdão recorrido, que lhe foi desfavorável.<br>Inexiste, portanto, ofensa ao art. 1022 do CPC.<br>2. "O Superior Tribunal de justiça, atento à declaração de inconstitucionalidade do art. 29-C da Lei n. 8.036/1990 pelo STF no julgamento da ADI 2.736/DF, já se manifestou pela possibilidade de condenação da CEF ao pagamento de honorários advocatícios nas ações envolvendo o FGTS, os quais devem ser fixados com base no §3º do art. 20 do CPC, ou seja, entre os montantes de 10 e 20% sobre o valor da condenação, já que, trata de empresa pública, não faz jus à prerrogativa do § 4º do art. 20 do CPC". (EDcl no AREsp n. 1.530.112/DF, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 17/12/2019, DJe de 18/5/2020.)<br>2. O acórdão recorrido, ao fixar os honorários em 7,5% (sete inteiros e cinco centésimos por cento) do valor da causa, destoa do entendimento desta Corte Superior.<br>3. Recurso especial provido em parte para arbitrar os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação conforme o art. 20, §3º do CPC/73.<br>(REsp n. 1.910.264/RJ, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, julgado em 27/8/2025, DJEN de 2/9/2025.)<br>A recorrente, nas razões do recurso especial, aponta violação do art. 1.336 do Código Civil, contudo não especifica quais incisos, parágrafos ou alíneas foram contrariados, o que atrai a incidência do óbice na Súmula 284 do STF: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia".<br>Nesse sentido:<br>5. A mera citação de dispositivos legais sem especificar os desdobramentos em parágrafos, incisos ou alíneas caracteriza deficiência de fundamentação, conforme entendimento consolidado na Súmula n. 284 do STF.<br>(AgInt no AREsp n. 2.574.724/SE, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, DJEN de 5/5/2025.)<br>1. A recorrente, nas razões do recurso especial, limitou-se a apontar a violação do art. 12 da Lei n. 9.656/1998, sem especificar, todavia, quais parágrafos, incisos ou alíneas foram contrariados, o que atrai a incidência do óbice na Súmula 284 do STF.<br>(REsp n. 1.882.131/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN de 3/4/2025.)<br>Quanto à violação dos arts. 506, 421, parágrafo único, 53, parágrafo único, 55, do Código Civil, considerando a fundamentação do acórdão objeto do recurso especial, os argumentos utilizados pela parte recorrente somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o necessário reexame de matéria fático-probatória e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ.<br>Nesse sentido:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. TERMO FINAL. EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DOS DISPOSITIVOS DE LEI FEDERAL VIOLADOS. SÚMULA 284/STF. RESTITUIÇÃO DOS JUROS DE OBRA. LEGITIMIDADE PASSIVA. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS. PAGAMENTO INDEVIDO ANTES DA IMISSÃO DE POSSE NO IMÓVEL. DANO MORAL CONFIGURADO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.<br>1. Agravo interno contra decisão da Presidência que não conheceu do agravo em recurso especial, em razão da falta de impugnação específica de fundamento decisório. Reconsideração.<br>2. No que diz respeito ao termo final para entrega do imóvel, a parte recorrente não indicou quais seriam os dispositivos legais violados, caracterizando a deficiência na fundamentação do apelo especial, circunstância que atrai, por analogia, a incidência da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal.<br>3. A pretensão de alterar o entendimento do acórdão recorrido acerca da legitimidade passiva dos agravantes para responder pela devolução dos juros da obra e da aplicação da exceção do contrato não cumprido demandaria a análise e interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de matéria fático-probatória, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>4. A jurisprudência do STJ entende que é abusiva a cláusula que transfere as despesas de condomínio e IPTU ao adquirente do imóvel que ainda não tenha sido imitido na posse do bem.<br>5. "O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial, como na hipótese dos autos, em que o atraso na entrega do imóvel foi superior a um ano após a expiração do prazo de tolerância" (AgInt no REsp 1.949.046/RJ, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/5/2022, DJe de 10/6/2022).<br>6. Na hipótese, as instâncias ordinárias concluíram que o atraso na entrega do imóvel superou o mero inadimplemento contratual, devendo ser mantida a indenização por danos morais. Precedentes.<br>7. Agravo interno provido para, reconsiderando a decisão agravada, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial.<br>(AgInt no AREsp n. 2.263.061/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 3/4/2023, DJe de 27/4/2023.)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA DEMANDADA.<br>1. A indicação de violação à dispositivo de lei de forma genérica, desacompanhada de razões suficientes para compreensão da controvérsia, caracteriza deficiência da fundamentação recursal.<br>Incidência, por analogia, da Súmula 284 do STF. Precedentes.<br>2. O acolhimento do apelo extremo no sentido pretendido exigiria derruir a convicção formada nas instâncias ordinárias acerca da ausência de justificativa para os reajustes praticados. Incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1817021/SP, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 04/10/2021, DJe 08/10/2021.)<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 15% sobre o valor atualizado da condenação.<br>Publique-se. Intime-se.<br> EMENTA