ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 16/09/2025 a 22/09/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Antonio Carlos Ferreira votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECLAMO.<br>INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDANTE.<br>1. O conteúdo normativo do artigo 32-A da Lei 6.766/79, não foi objeto de exame pelo Tribunal a quo, mesmo após o julgamento dos embargos de declaração, carecendo do necessário prequestionamento. Incidência das Súmulas 211/STJ e 282/STF.<br>2. A conclusão adotada pela Corte de origem está em consonância com a jurisprudência desta Corte, no sentido de que com a resolução do contrato de compromisso de compra e venda por culpa do adquirente, a pena convencional não poderá exceder a 25% da quantia paga e que pode ser deduzida também a integralidade da comissão de corretagem.<br>3. Agravo interno desprovido.

RELATÓRIO<br>EXMO. SR. MINISTRO MARCO BUZZI (Relator): Cuida-se de agravo interno, interposto por PORTO POXIM LOTEAMENTO SPE LTDA, em face de decisão monocrática de fls. 425-432, e-STJ, que conheceu do agravo para negar provimento ao recurso especial do ora insurgente.<br>O apelo extremo, fundado na alínea "a" do permissivo constitucional, desafiou acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Sergipe, assim ementado (fls. 265-267, e-STJ):<br>APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL PLEITEADA PELA ADQUIRENTE. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DO RÉU. PEDIDO DE REFORMA INTEGRAL DA SENTENÇA. APLICAÇÃO DAS ALTERAÇÕES PROMOVIDAS PELA LEI Nº 13.789/2018. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DO VALOR PAGO PELA ADQUIRENTE. PRECEDENTES DO STJ. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTELIGÊNCIA DO ART. 67, INCISOS I E II, DA LEI 4.591/64. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE DO STJ. REFORMA DA SENTENÇA PARA PERMITIR A RETENÇÃO DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO PELA RÉ A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM, BEM COMO PARA DETERMINAR A INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA, A CONTAR DA DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO ADESIVO INTERPOSTO PELA AUTORA NA MESMA PEÇA DAS CONTRARRAZÕES. IRREGULARIDADE FORMAL. RECURSO AUTORAL NÃO CONHECIDO. RECURSO DO RÉU CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.<br>Os embargos declaratórios opostos foram rejeitados (fls. 402-409, e-STJ).<br>Nas razões do recurso especial (fls. 289-323, e-STJ), a parte insurgente apontou violação aos seguintes artigos: a) 32-A da Lei 6.766/79, alegando que o acórdão não aplicou corretamente as disposições sobre loteamentos; b) 67-A da Lei 4.591/64, sustentando que o acórdão não considerou os limites de retenção previstos na lei de distrato.<br>Não houve contrarrazões.<br>Em juízo de admissibilidade, o Tribunal de origem negou seguimento ao reclamo (fls. 328-335, e-STJ), dando ensejo na interposição do competente agravo (fls. 342-361, e-STJ), visando destrancar aquela insurgência.<br>Não houve contraminuta.<br>Em decisão monocrática, conheceu-se do agravo para negar provimento ao recurso especial ante: a) a incidência da Súmula 211 do STJ à alegada violação ao artigo 32-A da Lei 6.766/79; b) a incidência do óbice da Súmula 83 do STJ à alegada violação ao artigo 67-A da Lei 4.591/64.<br>Daí o presente agravo interno (fls. 436-451, e-STJ), no qual a parte agravante reitera as razões do apelo extremo, bem como refuta os supramencionados óbices.<br>Não houve impugnação.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECLAMO.<br>INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDANTE.<br>1. O conteúdo normativo do artigo 32-A da Lei 6.766/79, não foi objeto de exame pelo Tribunal a quo, mesmo após o julgamento dos embargos de declaração, carecendo do necessário prequestionamento. Incidência das Súmulas 211/STJ e 282/STF.<br>2. A conclusão adotada pela Corte de origem está em consonância com a jurisprudência desta Corte, no sentido de que com a resolução do contrato de compromisso de compra e venda por culpa do adquirente, a pena convencional não poderá exceder a 25% da quantia paga e que pode ser deduzida também a integralidade da comissão de corretagem.<br>3. Agravo interno desprovido.<br>VOTO<br>EXMO. SR. MINISTRO MARCO BUZZI (Relator): O agravo interno não merece acolhida, porquanto os argumentos tecidos pela parte insurgente são incapazes de infirmar a decisão agravada, motivo pelo qual merece ser mantida, por seus próprios fundamentos.<br>1. De início, mantém-se a decisão singular no ponto em que aplicou o óbice da Súmula 211 do STJ.<br>Consoante asseverado no decisum agravado, a parte insurgente alegou violação ao artigo 32-A da Lei 6.766/79, alegando que o acórdão não aplicou corretamente as disposições sobre loteamentos.<br>Com efeito, nota-se que o conteúdo normativo do artigo apontado como violados, não fora objeto de apreciação pela Corte Estadual, mesmo após o julgamento dos embargos de declaração.<br>Ademais, nas razões do especial deixou a insurgente de apontar eventual violação do artigo 1.022 do CPC/15, a fim de que esta Corte pudesse averiguar a existência de possível omissão no julgado quanto ao tema.<br>Na hipótese, portanto, incide o teor das Súmulas 211 do STJ e 282 do STF, ante a ausência de prequestionamento.<br>Para que se configure o prequestionamento da matéria, há que se extrair do acórdão recorrido pronunciamento sobre as teses jurídicas em torno dos dispositivos legais tidos como violados, a fim de que se possa, na instância especial, abrir discussão sobre determinada questão de direito, definindo-se a correta interpretação da legislação federal.<br>Nesse sentido, confiram-se os seguintes julgados:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO.<br>1. Cuida-se, na origem, de ação de indenização por danos materiais e compensação por danos morais, ajuizada em razão de atropelamento em linha férrea.<br>2. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial.<br>3. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à comprovação de que o acidente ocorreu em passagem clandestina da linha férrea, bem como quanto a eventuais fatos incontroversos, exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ.<br>4. A incidência da Súmula 7 do STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte.<br>5. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp 1889227/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/05/2022, DJe 18/05/2022)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. HONORÁRIOS DE PROFISSIONAIS LIBERAIS. AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS. FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADOS. SÚMULA 283 DO STF. MATÉRIA QUE DEMANDA REEXAME DE FATOS E PROVAS. SUMULAS 5 E 7 DO STJ. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. Não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação dos artigos 1022 e 489 do Código de Processo Civil de 2015. Isso porque, embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente. Não há falar, no caso, em negativa de prestação jurisdicional. A Câmara Julgadora apreciou as questões deduzidas, decidindo de forma clara e conforme sua convicção com base nos elementos de prova que entendeu pertinentes. No entanto, se a decisão não corresponde à expectativa da parte, não deve por isso ser imputado vicio ao julgado.<br>2. As questões referentes ao art. 133 do Código de Processo Civil não foram objeto de debate no acórdão impugnado, não obstante a oposição dos embargos de declaração na origem. Para que se configure o prequestionamento, é necessário que o Tribunal a quo se pronuncie especificamente sobre a matéria articulada pelo recorrente, emitindo juízo de valor em relação aos dispositivos legais indicados e examinando a sua aplicação ou não ao caso concreto Desatendido o requisito do prequestionamento, incide, no caso, a Súmula 211/STJ.<br>3. As conclusões do acórdão recorrido estão amparadas na relação contratual estabelecida entre as partes, e sua revisão não é possível em sede de recurso especial, em razão dos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>4. A subsistência de fundamentos do acórdão recorrido não atacados, impede a admissão da pretensão recursal, a teor do entendimento da Súmula nº 283 do STF.<br>5. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp 1874001/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 09/05/2022, DJe 11/05/2022)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ABSTENÇÃO DE USO DE NOME EMPRESARIAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA, MARCA E NOME DE DOMÍNIO. ART. 461, § 4º, DO CPC/1973. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356/STF. MULTA. OFENSA AO ART. 461, § 6º, DO CPC/1973. REVISÃO DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO.<br>1. Fica inviabilizado o conhecimento de tema trazido na petição de recurso especial, mas não debatido e decidido nas instâncias ordinárias, tampouco suscitado em embargos de declaração, porquanto ausente o indispensável prequestionamento. Aplicação, por analogia, das Súmulas 282 e 356 do STF.<br> .. <br>3. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AREsp 631.332/SC, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 14/03/2017, DJe 28/03/2017)<br>Desta forma, fica inviabilizada a apreciação da supracitada tese, ante a ausência do necessário prequestionamento da matéria.<br>2. No que toca à pretensão de afastamento do óbice da Súmula 83/STJ, não assiste razão aos agravantes.<br>Consoante assente na decisão agravada, a parte insurgente alegou violação ao artigo 67-A da Lei 4.591/64, sustentando que o acórdão não aplicou corretamente os limites de retenção previstos na legislação de distrato.<br>Acerca da controvérsia, o Tribunal local assim decidiu (fls. 273-278, e-STJ):<br>Para o caso, além da norma consumerista, impende-se aplicar as disposições da Lei do Distrato (Lei nº 13.786/18), tendo em conta ter sido o contrato em foco celebrado em data posterior à entrada em vigor da aludida lei.<br>Acerca da matéria versada nos autos, o referido diploma normativo alterou as disposições previstas na Lei 4.591/64, estabelecendo a possibilidade de aplicação da pena convencional de até 25% dos valores pagos, além da integralidade da comissão de corretagem nos casos em que o contrato foi rescindido antes de ser disponibilizado ao comprador, como no caso em questão. Vejamos:<br> .. <br>Ademais, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento pacífico de que, em caso de rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador, é possível a retenção do percentual entre 10% e 25% do total pago pelo comprador. Nesse sentido:<br> .. <br>Desse modo, entendo que, no caso dos autos, a determinação de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor efetivamente pago pela parte autora em benefício da parte ré afigura-se razoável, diante das particularidades do caso concreto, razão pela qual, neste ponto, a sentença fustigada não merece retoques.<br>No entanto, cumpre destacar que foi transferido o valor de R$ 2.929,26 (dois mil, novecentos e vinte e nove reais e vinte e seis centavos), a título de comissão de corretagem, referente a serviços prestados à autora (vide fl. 173).<br>Dessume-se, portanto, que o valor pago pela construtora a título de (R$ 2.929,26) corretagem pela venda do imóvel deve ser descontado do , em atenção ao disposto no art. 67-A, inciso I, da Leivalor a restituir 4.591/64.<br> .. <br>Ante o exposto, do recurso interposto pela autora e conheço donão conheço recurso interposto pelo réu para reformando alhe dar parcial provimento, sentença apenas para permitir a retenção da integralidade do valor efetivamente pago a título de comissão de corretagem, bem como para determinar a incidência de juros de mora a contar da data do trânsito em julgado, mantendo-se inalterados os demais termos da sentença.<br>A conclusão do acórdão, conforme o trecho apresentado, foi que a retenção de 25% do valor efetivamente pago pela parte autora em benefício da parte ré é considerada razoável, tendo em vista as particularidades do caso concreto. O acórdão aplicou as disposições da Lei do Distrato (Lei nº 13.786/18), que permite a retenção de até 25% dos valores pagos, além da integralidade da comissão de corretagem, nos casos em que o contrato foi rescindido antes de o imóvel ser disponibilizado ao comprador.<br>Com efeito, a conclusão adotada pela Corte de origem está em consonância com a jurisprudência desta Corte, no sentido de que com a resolução do contrato de compromisso de compra e venda por culpa do adquirente, a pena convencional não poderá exceder a 25% da quantia paga e que pode ser deduzida também a integralidade da comissão de corretagem.<br>Precedentes:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. POSSIBILIDADE DE ADEQUAÇÃO. MESMO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/2018. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.<br>1. Com efeito, a Terceira Turma desta Corte Superior firmou entendimento no sentido de ser possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, às luz das peculiaridades do caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. Esse entendimento é aplicável inclusive a negócios entabulados após a aprovação da Lei n. 13.786/2018.<br>2. Ademais, o percentual de 25% da quantia paga como limite para a pena convencional em caso de distrato foi mantido mesmo após a vigência da Lei n. 13.786/2018.<br>3. Agravo interno improvido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.596.111/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 4/9/2024.)<br>RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RESILIÇÃO UNILATERAL DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25%. CONTRATOS FIRMADOS ANTES DA LEI N. 13.786/2018. POSSIBILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABATIMENTO. VIABILIDADE, CASO EXISTA CLARA PREVISÃO CONTRATUAL. TESE SUFRAGADA EM RECURSO REPETITIVO. ART. 42 DO CDC. DEVOLUÇÃO EM DOBRO DO VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM ABATIDA. INVIABILIDADE, POR AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ. TAXA ADMINISTRATIVA EM VALOR RAZOÁVEL PARA OBTENÇÃO DE CERTIDÕES, DOCUMENTOS DIVERSOS E ELABORAÇÃO DE DOSSIÊ PARA PROPICIAR O FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CABIMENTO. TAXA POR CESSÃO DE DIREITOS, FIXADA TENDO POR BASE O VALOR DO CONTRATO. ABUSIVIDADE.<br>1. Em caso de resilição pelo promitente comprador de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, "na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento" (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019).<br>2. Como o legitimado extraordinário vindica ao Judiciário disciplinar também contratos futuros, na vigência da Lei n. 13.786/2018, o art. 67-A, I e II, da Lei de Incorporação Imobiliária (Lei n. 4.591/1964), também incluído pela novel Lei n. 13.786/2018, dispõe que, em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, a pena convencional não poderá exceder a 25% da quantia paga e que pode ser deduzida também a integralidade da comissão de corretagem. Por sua vez, o parágrafo 5º estabelece que, quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, do que tratam os arts. 31-A a 31-F, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos naquele artigo e atualizados com base no índice contratualmente definido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput do mesmo artigo seja estabelecida até o limite de 50% da quantia paga.<br>(..)<br>9. Recurso especial parcialmente provido.<br>(REsp n. 1.947.698/MS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 8/3/2022, DJe de 7/4/2022.)<br>AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DESTA CORTE QUE NÃO CONHECEU DO AGRAVO. AGRAVO INTERNO PROVIDO, PARA, DE PLANO, DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.<br>1. A parte agravante demonstrou, nas razões do agravo interno, ter impugnado especificamente os fundamentos da decisão de inadmissibilidade proferida na origem, não sendo caso de aplicação da Súmula 182/STJ. Agravo (art. 1042 do CPC/15) conhecido em juízo de retratação.<br>2. Conforme entendimento do STJ, é cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, tenha-se constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.<br>3. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do Resp nº 1.723.519/SP, em 28/08/2019, de relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica apta a justificar a redução do parâmetro jurisprudencial.<br>3.1. No que diz respeito à devolução de valores, esta Corte consolidou o entendimento, inclusive em sede de recurso repetitivo, de que, na hipótese em que o comprador deu ao causa ao desfazimento do contrato de compra e venda de imóvel, deve haver a devolução dos valores pagos, sendo essa restituição imediata e parcial.<br>4. Segundo o entendimento do STJ, o IPTU e as despesa condominiais é de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente, tendo em vista que não podem ser obrigados a pagar o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse, como no caso.<br>5. Agravo interno provido para reconsiderar as decisões de fls. 598-599 e 617-618, e-STJ, e, de plano, dar parcial provimento ao recurso especial para fixar o percentual de retenção em 25% do montante pago e determinar a restituição do IPTU e taxas condominiais adimplidos antes da transmissão da posse do imóvel.<br>(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.639.509/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 31/3/2025, DJEN de 4/4/2025.)<br>Inafastável, na hipótese, a incidência do óbice da Súmula 83 do STJ.<br>De rigor, portanto, a manutenção da decisão agravada.<br>3. Do exposto, nego provimento ao agravo interno.<br>É como voto.