DECISÃO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por Edifício Residencial Acácia contra decisão que não admitiu recurso especial manejado, com base na alínea "a" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, contra acórdão assim ementado (fls. 688-689):<br>AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. INSURGÊNCIA CONTRA A DECISÃO QUE INDEFERIU A PENHORA. INEFICIÊNCIA DIANTE DA CONCORRÊNCIA DE CREDORES. PRECLUSÃO DA DECISÃO ANTERIOR. I. A matéria agravada versa sobre possibilidade (ou não) da penhora do imóvel postulada pelo exequente, ora agravante, a fim de satisfazer dívida condominial. II. No caso concreto, em que pese ser possível, em princípio, a penhora de imóvel para garantir as dívidas condominiais, por sua natureza "propter rem", há discussão acerca da sua ineficiência no caso concreto diante da concorrência de credores, além do fato de que já teria ocorrido o indeferimento da penhora, pelas mesmas razões, em decisão anterior (preclusa). III. Agravo de instrumento desprovido.<br>Os embargos de declaração opostos pelo Edifício Residencial Acácia foram rejeitados (fls. 756-760).<br>Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou os arts. 3º e 492 do Código de Processo Civil, além de contrariar a Súmula 478 do Superior Tribunal de Justiça, ao não reconhecer a possibilidade de penhora integral do imóvel para satisfação de dívida condominial, mesmo diante da existência de alienação fiduciária. Sustenta, ainda, que houve negativa de prestação jurisdicional, em afronta aos arts. 5º, inciso XXXV, e 93, inciso IX, da Constituição Federal.<br>Defende que, ao indeferir a penhora do imóvel, o acórdão recorrido contrariou o entendimento consolidado no STJ, que estabelece a preferência do crédito condominial sobre o hipotecário. Argumenta que a natureza propter rem das dívidas condominiais justifica a penhora do imóvel, mesmo que gravado por alienação fiduciária, e que a decisão recorrida desconsiderou a relevância desse entendimento para a proteção da coletividade condominial.<br>Alega, ainda, que o tribunal de origem deixou de analisar adequadamente os pedidos formulados no agravo de instrumento, limitando-se a tratar da preclusão da penhora dos direitos aquisitivos, sem enfrentar a questão da penhora integral do imóvel, o que configuraria negativa de prestação jurisdicional.<br>Contrarrazões às fls. 823-831, nas quais os recorridos sustentam que o recurso especial não merece prosperar, pois o acórdão recorrido está em conformidade com a legislação e a jurisprudência aplicáveis. Alegam, ainda, que a pretensão do recorrente esbarra no óbice da Súmula 7/STJ, por demandar reexame de matéria fática.<br>A não admissão do recurso na origem ensejou a interposição do presente agravo.<br>Impugnação às fls. 874-876.<br>Assim delimitada a questão, conheço do agravo e passo à análise do recurso especial.<br>Originariamente, trata-se de execução de título extrajudicial ajuizada pelo Edifício Residencial Acácia contra Leonardo Rodrigues Batista e Michele Nunes Duarte, visando à cobrança de despesas condominiais inadimplidas, no valor inicial de R$ 5.811,64 (cinco mil, oitocentos e onze reais e sessenta e quatro centavos). Após diversas tentativas infrutíferas de penhora de bens e valores, o exequente pleiteou a penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais.<br>O juízo de primeiro grau indeferiu o pedido, sob o fundamento de que o saldo devedor da alienação fiduciária supera o valor de avaliação do imóvel, determinando a suspensão do processo nos termos do art. 921, inciso III, do Código de Processo Civil.<br>O Tribunal de origem manteve a decisão agravada, destacando que, embora a penhora de imóvel para garantir dívidas condominiais seja, em princípio, admissível, no caso concreto a medida seria ineficaz diante da concorrência de credores e do saldo devedor superior ao valor do imóvel. Ressaltou, ainda, que a decisão anterior, que indeferiu a penhora dos direitos aquisitivos, já havia transitado em julgado, configurando preclusão.<br>Os embargos de declaração opostos pelo recorrente foram rejeitados, sob o fundamento de que não havia omissão, contradição ou obscuridade no acórdão recorrido, e que a via eleita não se presta à rediscussão do mérito.<br>Analiso as alegações de que há violação aos arts. 3º e 492 do Código de Processo Civil, todos relativos à possibilidade de penhora do imóvel por despesas condominiais e a responsabilidade solidária do credor fiduciário do imóvel.<br>Inicialmente, é importante salientar que o tema referente à possibilidade de penhorar o imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial, foi afetado ao regime dos recursos repetitivos (REsp 1874133/SP e REsp 1883871/SP - Tema 1266 STJ).<br>O entendimento desta Corte Superior é pela possibilidade de penhora de imóvel alienado fiduciariamente para o pagamento de débitos condominiais, pois o credor fiduciário, como titular da propriedade resolúvel do imóvel, também deve ser responsável pelo pagamento das taxas condominiais, em razão da natureza propter rem do débito condominial, prevista no artigo 1.345 do Código Civil.<br>Ao firmar contrato de alienação fiduciária de imóvel integrante de condomínio edilício, a instituição financeira passa a ser titular da propriedade resolúvel do bem e, consequentemente, condômina. Assim, a obrigação de arcar com as despesas condominiais, que é inerente à condição de condômino, pode ser cobrada do devedor fiduciante ou do credor fiduciário.<br>Os dispositivos da Lei 9.514/97 não afastam a possibilidade de penhora do imóvel para quitação de débitos condominiais, mas apenas regulam a relação entre credor fiduciário e devedor fiduciante, sem prejudicar terceiros, como o condomínio.<br>Nesse sentido, confiram-se os seguintes precedentes:<br>CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 5. Recurso especial provido. (REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023.)<br>RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. COTAS CONDOMINIAIS. ART. 1245 CÓDIGO CIVIL. EXECUÇÃO. NATUREZA PROPTER REM. BEM PENHORADO. POSSIBILIDADE. PROMITENTE-VENDEDOR. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO DEVIDO PROCESSO LEGAL OU AOS LIMITES SUBJETIVOS DA COISA JULGADA. INTERPRETAÇÃO DAS TESES ADOTADAS NO JULGAMENTO DO RESP 1.345.331/RS. PRECEDENTES. 1. Na origem, trata-se de embargos de terceiros opostos à constrição judicial havida sobre o imóvel de titularidade da promitente-vendedora. 2. Distinção entre débito - imputável ao promitente-comprador imitido na posse - e responsabilidade - concorrente entre o proprietário e o possuidor direto - à luz da teoria da dualidade do vínculo obrigacional (REsp n. 1.442.840/PR, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe de 21/8/2015). 3. Em razão da natureza propter rem das quotas condominiais, há legitimidade passiva concorrente entre promitente vendedor (proprietário do imóvel) e promitente comprador para figurar no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão do comprador na posse, independentemente de haver ciência inequívoca da transação pelo condomínio. 4. Sendo a dívida de condomínio de obrigação propter rem e constituindo o próprio imóvel gerador das despesas a garantia de seu pagamento, o proprietário que figura na matrícula do Registro de Imóveis pode ter o bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo. Precedentes. 5. Ressalva de que, não tendo a recorrente sido parte na ação de cobrança, apenas o imóvel gerador da dívida pode ser penhorado, ficando seus demais bens a salvo de constrição na origem, sendo-lhe, ademais, assegurado o direito de defesa no âmbito do cumprimento de sentença, ou por meio de ajuizamento de ação autônoma. 6. Recurso especial a que se nega provimento. (REsp n. 1.910.280/PR, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 3/4/2025, DJEN de 24/4/2025.)<br>Em face do exposto, conheço do agravo e dou provimento ao recurso especial para permitir a penhora do imóve l objeto da execução.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrente, observados os limites previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal.<br>Intimem-se.<br>EMENTA