DECISÃO<br>Trata-se de Recurso Especial interposto por EMAIS URBANISMO 225 LTDA, com fundamento no art. 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra o acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim ementado (e-STJ fls. 209-271):<br>APELAÇÃO AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL Compra e venda de imóvel Desistência do promitente-comprador Parcial procedência Insurgência da ré, requerendo a aplicação integral da Lei do Distrato Descabimento Contrato de compra e venda de imóvel com financiamento garantido por alienação fiduciária que não foi levado a registro Aquisição com garantia de alienação fiduciária que, nesta circunstância, não é impedimento para o desfazimento do pactuado, que está protegido pelo Código de Defesa do Consumidor Garantia não aperfeiçoada Possibilidade de rescisão do contrato pelo promitente- comprador, ainda que inadimplente, ressalvado o direito de retenção de parte do valor pela promitente-vendedora, para indenizá-la pelas despesas inerentes à venda do bem Súmulas nº 01 e 02 deste Tribunal Compromisso de compra e venda firmado após a edição da Lei nº 13.786/2018, a qual deve ser analisada em conjunto com as normas consumeristas Retenção de 10% do valor do contrato que oneraria demasiadamente o consumidor Retenção de 20% dos valores pagos, mais encargos, impostos e taxa de fruição, como fixado na sentença, que se mostra mais adequada ao caso concreto Decisão mantida RECURSO DESPROVIDO. Segundo a parte recorrente (e-stj 238-248), sustenta que não houve abuso de direito, mas exercício regular, com fundamento nos arts. 187 e 188, I, do Código Civil (fls. 238/239). Alega negativa de vigência ao art. 1.022 do Código de Processo Civil por omissão do acórdão quanto à aplicação da Lei nº 13.786/2018 (art. 32-A) e ao percentual de retenção, defendendo o conhecimento do recurso por afronta aos arts. 927, III, e 1.040 do Código de Processo Civil e pela Súmula nº 211 do Superior Tribunal de Justiça.<br>Afirma, ainda, tratar-se de matéria exclusivamente de direito, sem reexame de provas, afastando os óbices das Súmulas nº 5 e nº 7 do Superior Tribunal de Justiça.<br>No mérito, sustenta a aplicação da Lei nº 13.786/2018, com retenção de 10% do valor do contrato, não devolução da corretagem integrada ao preço, dedução de tributos e possibilidade de parcelamento da restituição (art. 32-A, incisos II, IV e V, e §1º), citando precedente do Superior Tribunal de Justiça (REsp nº 1933972/SP) e a Súmula nº 543.<br>Intimada nos termos do art. 1.030 do Código de Processo Civil, a parte recorrida apresentou contrarrazões (e-stj fls. 253-258.)<br>É o relatório.<br>DECIDO.<br>O recurso especial é tempestivo e cabível, pois interposto em face de decisão que negou provimento ao recurso de apelação interposto na origem (art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal).<br>No presente processo, a parte afirma, em suma, que estão presentes os requisitos para o conhecimento e provimento de seu recurso.<br>Ocorre, contudo, que a questão já foi enfrentada pela decisão recorrida, que analisou detidamente todas as questões jurídicas postas.<br>De saída, no que tange a alegação de afronta aos artigos 1.022 e 489 do Código de Processo Civil, a ofensa ao art. 1.022, II, do Código de Processo Civil se caracteriza quando o órgão julgador, provocado por meio de embargos de declaração, deixa de suprir omissão sobre ponto relevante da controvérsia, cuja análise é indispensável à adequada prestação jurisdicional.<br>De igual modo, o art. 489, §1º, IV, do CPC impõe um dever de fundamentação qualificada, estabelecendo que não se considera fundamentada a decisão judicial que não enfrenta todos os argumentos deduzidos pelas partes capazes, em tese, de infirmar a conclusão adotada.<br>Esses dispositivos visam assegurar que o pronunciamento judicial seja efetivamente resolutivo, transparente e coerente, permitindo o controle pelas instâncias superiores e garantindo a observância ao devido processo legal substancial.<br>Certo é que "Afasta-se a ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, pois não se constatam omissão, obscuridade ou contradição nos acórdãos recorridos capazes de torná-los nulos. O colegiado originário apreciou a demanda de forma clara e precisa, deixando bem delineados os fundamentos dos julgados. " (AgInt no AREsp n. 2.441.987/DF, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 20/2/2025.)<br>Efetivamente, compulsados os autos, colhe-se que a Corte de origem analisou e rebateu, um a um, os argumentos levantados, sendo certo que a ausência de menção a um outro argumento invocado pela defesa não macula o comando decisório se, bem fundamentado, apresenta razões capazes de se sustentar por si.<br>Assim, "Não procede a arguição de ofensa ao 1.022 do CPC, quando o Tribunal Estadual se pronuncia, de forma motivada e suficiente, sobre os pontos relevantes e necessários ao deslinde da controvérsia." (AgInt no REsp n. 1.899.000/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 23/8/2023.)<br>Ressalte-se que não se pode confundir decisão desfavorável aos interesses da parte com negativa de prestação jurisdicional, tampouco fundamentação concisa com ausência de fundamentação.<br>Nesse sentido, destaca-se o seguinte precedente:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. INEXISTÊNCIA. MULTA DIÁRIA. REVISÃO DA NECESSIDADE E DO VALOR FIXADO DEMANDA O REVOLVIMENTO DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULA N. 7/STJ.1. "Não se pode confundir decisão contrária ao interesse da parte com ausência de fundamentação ou negativa de prestação jurisdicional" (AgInt no AREsp n. 1.907.401/SP, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 22/8/2022, DJe de 29/8/2022).(AgInt no AREsp n. 2.746.371/PE, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 17/3/2025, DJEN de 20/3/2025.)Portanto, constatada a pronúncia expressa e suficiente acerca dos temas indicados como omissos, a questão do direito aplicado é matéria relativa ao mérito recursal, não se podendo cogitar, no presente feito, em prestação jurisdicional defeituosa.<br>O acórdão recorrido enfrentou, de modo suficiente e coerente, as questões essenciais à solução da controvérsia: registrou o contexto fático (contrato de compra e venda com alienação fiduciária não registrada), aplicou o Código de Defesa do Consumidor (arts. 2º e 3º), examinou a incidência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) em conjugação com o art. 51, IV, do CDC e o art. 413 do Código Civil, e fixou a retenção em 20% dos valores pagos, com devolução de 80%, além dos demais itens (encargos, impostos e taxa de fruição), citando precedente do Superior Tribunal de Justiça sobre parâmetros de retenção entre 10% e 25% (REsp 1.224.921/PR).<br>Houve, ainda, análise explícita da exigência de registro para constituição da propriedade fiduciária, com transcrição do art. 23 da Lei nº 9.514/1997, o que afasta a tese de omissão.<br>Os embargos de declaração foram opostos e rejeitados (e-STJ fls. 207/208 e 211/212), e a decisão colegiada reafirmou os fundamentos: manutenção da sentença e do critério de retenção de 20%, com majoração de honorários (art. 85, § 11, do CPC).<br>À luz do caso concreto, não se identifica ausência de fundamentação (art. 489 do CPC) nem omissão, contradição ou obscuridade (art. 1.022 do CPC), pois as teses centrais  regime aplicável, parâmetros de retenção e itens dedutíveis  foram enfrentadas de forma clara e concatenada, com base normativa e jurisprudencial.<br>Note-se que, a análise do teor do acórdão recorrido indica que os dispositivos tidos por violados não foram debatidos pela Corte de origem.<br>É certo que, por força constitucional (art. 105, III, da CRFB/88), ao Superior Tribunal de Justiça somente é dado o julgamento em recurso especial "das causas decididas, em única ou última instância", uma vez que, presente a finalidade revisional da insurgência recursal, não se mostra viável o pronunciamento originário a respeito de matérias ainda não discutidas na origem.<br>Destarte, "a falta de prequestionamento da matéria suscitada no recurso especial impede seu conhecimento, a teor da Súmula nº 282/STF." (AgInt no AREsp n. 2.582.153/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/8/2024, DJe de 29/8/2024.)<br>No mesmo sentido:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. INDENIZAÇÃO SECURITÁRIA. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1022 DO CPC/15. INOCORRÊNCIA. REEXAME DE FATOS E PROVAS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULAS 282 E 356/STF. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA 283/STF. DECISÃO MANTIDA.(..)5. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados e dos argumentos invocados pelo recorrente impede o conhecimento do recurso especial (súmulas 282 e 356/STF).6. A existência de fundamento do acórdão recorrido não impugnado - quando suficiente para a manutenção de suas conclusões - impede a apreciação do recurso especial.6. Agravo interno não provido.(AgInt no AREsp n. 2.228.031/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 28/8/2023, DJe de 30/8/2023.)DIREITO PROCESSUAL PENAL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OPERAÇÃO ENTERPRISE. PEDIDO DE RESTITUIÇÃO. BEM QUE AINDA INTERESSA AO PROCESSO. POSSIBILIDADE DE PERDIMENTO. INVIABILIDADE DO REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7, STJ. TESE DE VIOLAÇÃO AO ART. 49-A, CC. FATOS CRIMINOSOS ATRIBUÍDOS AO ADMINISTRADOR DA EMPRESA. POSSIBILIDADE DE CONSTRIÇÃO DE BENS DE PESSOA JURÍDICA SUPOSTAMENTE UTILIZADA NA LAVAGEM DE CAPITAIS. PRECEDENTES. VIOLAÇÃO AO ART. 156, CPP. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 282, STF.I - É inviável o reexame de fatos e provas para afastar as conclusões do Tribunal a quo de que há fortes indícios de que foram utilizados recursos decorrentes de atividades criminosas para adquirir o veículo sobre o qual versa o pedido de restituição.Incidência da Súmula n. 7, STJ.II - Segundo a jurisprudência desta Corte, é possível determinar a constrição de bens de pessoas jurídicas quando houver indícios de que elas tenham sido utilizadas para a prática delitiva ou para ocultar ativos decorrentes de atividades ilícitas. Precedentes.III - Para que se configure o prequestionamento, há que se extrair do acórdão recorrido pronunciamento sobre as teses jurídicas em torno do dispositivo legal tido como violado, a fim de que se possa, na instância especial, abrir discussão sobre a correta aplicação da lei federal.IV - No caso sob exame, não se verificou, a partir da leitura dos acórdãos recorridos, discussão efetiva acerca do ônus da prova e do art. 156 do Código de Processo Penal, de modo que deve ser mantido o óbice da Súmula n. 282, STF.Agravo regimental desprovido.(AgRg no AREsp 2333928 / PR, RELATOR Ministro MESSOD AZULAY NETO, QUINTA TURMA, DATA DO JULGAMENTO 04/06/2024, DATA DA PUBLICAÇÃO/FONTE DJe 07/06/2024)Dessa forma, "para que se tenha por satisfeito o requisito do prequestionamento, "há que se extrair do acórdão recorrido pronunciamento sobre as teses jurídicas em torno dos dispositivos legais tidos como violados, a fim de que se possa, na instância especial, abrir discussão sobre determinada questão de direito, definindo-se, por conseguinte, a correta interpretação da legislação federal" (AgInt no AREsp 1.487.935/SP, 4ª Turma, DJe 04/02/2020)." (AgInt no REsp n. 1.815.548/AM, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 4/5/2020, DJe de 7/5/2020.)<br>É certo que: "Esta Corte admite o prequestionamento implícito dos dispositivos tidos por violados, desde que os temas correspondentes tenham sido expressamente discutidos no Tribunal local (..)" (AgInt no AREsp n. 2.423.648/PE, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 11/11/2024, DJe de 13/11/2024.)<br>Entretanto, para que se considere ocorrido o prequestionamento implícito, há de se ter presente, no caso concreto, a discussão da temática fático-jurídica que se pretende ver revisada nesta Corte, não se podendo cogitar de pronunciamento inaugural a respeito do enfoque pretendido pela parte recorrente em sede especial.<br>Daí por que se tem reiterado neste colegiado que "não basta ao cumprimento do requisito do prequestionamento a mera oposição de embargos de declaração na origem." (AgInt no REsp n. 1.815.548/AM, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 4/5/2020, DJe de 7/5/2020.)<br>No presente feito, a parte recorrente não logrou comprovar que o acórdão recorrido tratou dos dispositivos legais tidos por violados ou da tese jurídica ora trazida a esta Corte, de modo que "Ausente o prequestionamento, até mesmo de modo implícito, de dispositivos apontados como violados no recurso especial, incide o disposto na Súmula nº 282/STF. " (AgInt no AREsp n. 1.701.763/SC, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 6/12/2021, DJe de 13/12/2021.)<br>No recurso especial, a recorrente desenvolve tese de suposta violação à Lei nº 13.786/2018 (art. 32-A) quanto ao "percentual de retenção de 10%" e "não devolução da corretagem", além de invocar os arts. 927, III, e 1.040 do CPC sobre recursos repetitivos.<br>Todavia, o acórdão recorrido não enfrentou, de modo específico e explícito, questão de "devolução da corretagem"  tema cuja própria parte adversa destaca ser "silente" no contrato (e-STJ fls. 256)  , nem houve demonstração de que os dispositivos processuais dos repetitivos (arts. 927, III, e 1.040 do CPC) foram debatidos e decididos na origem.<br>Além disso, o próprio recorrido pontua a "ausência de prequestionamento, requisito indispensável", assinalando que "ao lermos o recurso verifica-se a discussão de temas que sequer foram deferidos no acórdão, como por exemplo a devolução da taxa de corretagem."<br>Nesse cenário, a tentativa de suprir o prequestionamento pela via de alegada violação ao art. 1.022 do CPC não se sustenta, porque o acórdão apreciou o núcleo da controvérsia (regime aplicável e retenção), sem tratar especificamente dos pontos que a recorrente pretende levar à instância especial.<br>A propósito, a análise das razões recursais indica que a parte recorrente limitou-se à menção dos preceitos legais que considera violados ou desconsiderados, sem deixar claro, de maneira argumentativa objetiva e convincente, a forma como ocorreu a efetiva contrariedade ou negativa de vigência, pelo Tribunal de origem.<br>A hipótese atrai, portanto, a incidência do entendimento exposto pela súmula 284 do STF, na medida em que: "A ausência de fundamentação ou a sua deficiência importa no não conhecimento do recurso quanto ao tema." (AgInt no AREsp n. 2.444.719/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/2/2024, DJe de 28/2/2024.)<br>Com efeito, "As razões do recurso especial devem exprimir, com transparência e objetividade, os motivos pelos quais a agravante visa reformar o decisum." (AgInt no AREsp n. 2.562.537/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024.)<br>No presente feito, percebe-se das razões recursais que a parte recorrente limitou-se a revolver as alegações de sua apelação, sem, contudo, indicar de forma clara qual dispositivo de lei a interpretação do Tribunal de origem vilipendiou.<br>As razões do recurso especial apresentam alegações genéricas e não demonstram, de forma analítica, a violação de cada dispositivo indicado.<br>Nas razões, a recorrente sustenta, em linhas amplas, que "deve ser retido o percentual de 10% ( ) excluindo-se, em todas as hipóteses, a devolução da comissão de corretagem ( ) e ( ) que seja descontado todos os tributos incidentes" (e-STJ fls. 240), sem individualizar como o acórdão teria contrariado, em concreto, cada norma, nem enfrenta os fundamentos específicos adotados pela Corte de origem (CDC, art. 51, IV; CC, art. 413; ausência de registro da garantia fiduciária; precedentes do STJ sobre parâmetros de retenção) (e-STJ fls. 214/216).<br>Se não bastasse, não há demonstração clara de que a Corte paulista tenha rechaçado a Lei nº 13.786/2018; ao revés, o acórdão reconhece sua existência e registra que sua incidência "não é irrestrita", devendo ser "analisada em conjunto com o Código de Defesa do Consumidor ( ) a fim de evitar ( ) cláusula excessivamente onerosa" (e-STJ fls. 215).<br>Sem impugnação específica desses fundamentos determinantes (ratio decidendi), configurada está a deficiência de fundamentação recursal, subsumível ao óbice da súmula 284.<br>Frise-se que, a teor da jurisprudência desta Corte, "A simples interpretação de cláusula contratual não enseja recurso especial." (Súmula nº 5 do Superior Tribunal de Justiça).<br>Com efeito, a discussão de questões afetas à interpretação contratual, notadamente a do teor e sentido de cláusulas, mostra-se incompatível com o propósito e rito dos recursos especiais, destinados à verificação da interpretação e aplicação do direito federal.<br>Não por outra razão, a jurisprudência desta Corte tem reiterado que: " É inviável rever, na via do recurso especial, conclusões das instâncias de cognição plena que resultam do estrito exame do acervo fático-probatório carreado nos autos e da interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas nº 5 e 7 do STJ)." (REsp n. 2.123.587/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 4/2/2025, DJEN de 19/2/2025.)<br>No mesmo sentido:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. ADMISSIBILIDADE. DECISÃO AGRAVADA. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO. ART. 932, III, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. RAZÕES GENÉRICAS. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO.1. Incumbe ao agravante infirmar especificamente todos os fundamentos da decisão atacada, demonstrando o seu desacerto, de modo a justificar o cabimento do recurso especial interposto, sob pena de não ser conhecido o agravo (art. 932, III, do Código de Processo Civil).2. No tocante às Súmulas nºs 5 e 7/STJ, não basta a parte sustentar genericamente a não aplicação dos óbices, sem explicitar, à luz do contexto fático delineado no acórdão e da tese recursal trazida no recurso especial, de que maneira a análise não dependeria do reexame fático-probatório ou da análise das cláusulas contratuais.(..)(AgInt no AREsp n. 2.753.530/SC, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 16/12/2024, DJEN de 20/12/2024.)PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. CONTRATO ALEATÓRIO. OSCILAÇÃO DOS CUSTOS QUE INTEGRA A RELAÇÃO JURÍDICA E PAGAMENTO APÓS A ENTREGA EFETIVA DO PRODUTO. NÃO CUMPRIMENTO. EXCEÇÃO. REVISÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. ANÁLISE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. APLICAÇÃO DA SÚMULA N.º 5 DO STJ. REJULGAMENTO DA CAUSA. PRETENSÃO RECURSAL QUE ENVOLVE O REEXAME DE PROVAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.º 7 DO STJ. PLEITO DE ANÁLISE DE MATÉRIA CONSTITUCIONAL. DESCABIMENTO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.1. No caso, afastar a afirmação contida no acórdão atacado, quanto ao que ficou estipulado expressamente no contrato acerca do pagamento posterior e de que as oscilações de preço e as alterações dos preços de insumo não seriam impeditivo ao cumprimento do avençado, demanda a reavaliação do acervo fático-probatório dos autos e a interpretação das cláusulas contratuais. A pretensão de rever esse entendimento encontra óbice nas Súmulas n.os 5 e 7 do STJ.(..)(AgInt no AREsp n. 2.555.823/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024.)A pretensão recursal demanda interpretação de cláusulas contratuais, notadamente quanto ao "desconto dos valores a serem restituídos de acordo com os percentuais previstos no contrato" e à aplicação da "cláusula 6, do quadro de resumo" (e-STJ fls. 213).<br>O próprio acórdão ressalta que a solução deve harmonizar a Lei nº 13.786/2018 com o CDC e o art. 413 do Código Civil, afastando estipulações que conduzam a "cláusula excessivamente onerosa" (e-STJ fls. 215).<br>O exame da validade e alcance das cláusulas invocadas exige reinterpretação de conteúdo contratual, vedada em recurso especial.<br>Ademais, a recorrente sustenta, em termos abstratos, a "exclusão" da devolução da corretagem com base no art. 32-A, V, e a observância de "percentuais previstos no contrato" (e-STJ fls. 240/246), sem demonstrar, no caso concreto, a integração da corretagem ao preço e a correlação com as cláusulas de restituição.<br>A revisão da conclusão da Corte local sobre a compatibilidade das cláusulas com o regime consumerista implicaria reinterpretar o pacto, o que encontra obstáculo na súmula 5.<br>Com efeito, para conhecer da controvérsia apresentada neste recurso, mostra-se necessário o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, procedimento incompatível com o entendimento firmado pela Súmula nº 7 deste Superior Tribunal de Justiça, que estabelece que: "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial."<br>O acórdão assentou que não houve aperfeiçoamento da alienação fiduciária por ausência de registro (Lei nº 9.514/1997, art. 23, transcrito), atribuiu a desistência ao comprador e fixou parâmetros de retenção com base em circunstâncias do caso (valores do contrato e pagos, aplicação conjugada do CDC e da Lei nº 13.786/2018) (e-STJ fls. 214/216).<br>O recorrido, por seu turno, aponta que "a recorrente não trouxe para os autos nenhum documento que comprove gastos extraordinários que justificasse a retenção em patamar maior" (e-STJ fls. 257).<br>Além disso, a discussão sobre "correção monetária", "juros de mora", "fruição do imóvel" e "encargos moratórios" envolve a aferição de dados fáticos (pagamentos, ocupação, mora, tributos) versados no processo.<br>A pretensão de ajustar os percentuais e itens dedutíveis à luz de supostos gastos administrativos e operações de comercialização exigiria reponderação de provas, o que é inviável em recurso especial, incidindo o óbice da súmula 7.<br>De fato, presente a função uniformizadora do Recurso Especial, não se pode cogitar de seu emprego para a realização de rejulgamento do contexto fático-probatório, em atitude típica de revisão promovida por nova instância.<br>Diante disso, é reiterada a jurisprudência desta Corte que assenta que "o reexame de fatos e provas (é) vedado em recurso especial pela Súmula nº 7 do STJ."(AgInt no REsp n. 2.151.760/SC, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 12/12/2024.)<br>No mesmo sentido:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 7 DO STJ. RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA/VENDEDORA. DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. PRAZO TRIENAL. INAPLICABILIDADE. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC. INOCORRÊNCIA.1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais e materiais.2. Alterar o decidido no acórdão impugnado no que se refere às teses atinentes à alegada ilegitimidade passiva dos recorrentes no tocante à relação jurídica havida entre as partes e à delimitação de suposta responsabilidade, envolve o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ.(..)(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.627.058/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 11/11/2024, DJe de 13/11/2024.)PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE PRODUÇÃO ANTECIPADA DE PROVAS. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. APLICAÇÃO DA SÚMULA N.º 283 DO STF, POR ANALOGIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO. REFORMA DO JULGADO. ANÁLISE DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. NÃO CABIMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 7 DO STJ. TEMA NÃO DEBATIDO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. APLICAÇÃO DA SÚMULA N.º 282 DO STF. PREQUESTIONAENTO. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. NECESSIDADE. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.1. A falta de impugnação a fundamento suficiente para manter o acórdão recorrido acarreta o não conhecimento do recurso.Inteligência da Súmula n.º 283 do STF, aplicável, por analogia, ao recurso especial.2. A alteração das conclusões do acórdão recorrido exige reapreciação do acervo fático-probatório da demanda, o que faz incidir o óbice da Súmula n.º 7 do STJ.(..)(AgInt no AREsp n. 2.662.287/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 28/10/2024, DJe de 30/10/2024.)Não se quer dizer, contudo, que o debate do quadro fático não possa ser revisado nesta instância especial. Ao revés, é também pacífico o entendimento de que: "a revaloração jurídica de fatos e provas incontroversos delineados no acórdão impugnado afasta a aplicação da Súmula nº 7 do STJ na espécie." (AgInt no AREsp n. 1.742.678/MT, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 8/6/2021, DJe de 11/6/2021.)<br>Cuida-se, contudo, de ônus imputado à parte recorrente, que não pode se limitar a afirmar que sua pretensão demanda apenas o reenquadramento fático à moldura legal pretendida, devendo, isto sim, evidenciar, objetivamente, que a análise fática estabilizada melhor se enquadra em outra forma jurídica.<br>Daí porque este colegiado também tem afirmado, reiteradamente, que "No tocante às Súmulas nºs 5 e 7/STJ, não basta a parte sustentar genericamente a não aplicação dos óbices, sem explicitar, à luz do contexto fático delineado no acórdão e da tese recursal trazida no recurso especial, de que maneira a análise não dependeria do reexame fático-probatório ou da análise das cláusulas contratuais." (AgInt no AREsp n. 2.250.305/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 2/10/2023, DJe de 6/10/2023.)<br>No mesmo sentido:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INDENIZAÇÃO. DANOS MATERIAIS. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA A TODOS OS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DENEGATÓRIA DE ADMISSIBILIDADE DE RECURSO ESPECIAL. DESCUMPRIMENTO DOS REQUISITOS PRECONIZADOS PELO ART. 932, III, DO NCPC (ART. 544, § 4º, I, DO CPC/73). AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo n.º 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016)serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.2. Não se mostra viável o agravo em recurso especial que, apresentado em desacordo com os requisitos preconizados pelo art. 932, III, do NCPC (544, § 4º, I, do CPC/73), não impugna os fundamentos da respectiva inadmissibilidade (incidência das Súmulas n.ºs 5 e 7 do STJ e 284 do STF).3. Não basta para considerar "especificamente impugnados" os fundamentos da decisão recorrida a mera transcrição de súmulas ou reprodução de dispositivos legais violados. Necessário, além das indicações expressas e claras, a sua vinculação aos fatos tal como analisados pelo acórdão ou decisão para então, mediante enfrentamento dialético desse conjunto de permissivos constitucionais em face do exame soberano do material de cognição pela Corte estadual, se chegar ao almejado entendimento de que a classificação jurídica concluída não espelha o melhor direito ao caso.4. Agravo interno não provido.(AgInt no AREsp n. 1.925.017/SC, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/9/2022, DJe de 8/9/2022.)A análise dos autos indica que a Corte de origem adotou entendimento alinhado ao perfilhado pela jurisprudência desta Corte, o que atrai a incidência do comando da Súmula n. 83 deste Superior Tribunal de Justiça ("não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida").<br>O acórdão recorrido está alinhado à jurisprudência do STJ que admite retenção entre 10% e 25%, conforme as particularidades do caso, para indenização de despesas administrativas, tributos e eventual fruição, concluindo pela razoabilidade da retenção de 20% e restituição de 80%.<br>A solução também harmoniza a Lei nº 13.786/2018 com o regime consumerista, conforme entendimento consolidado de que os percentuais devem ser arbitrados conforme as circunstâncias do caso, evitando onerosidade excessiva.<br>Nesse quadro, a insurgência da recorrente, ao pretender aplicação automática de 10% sobre o valor do contrato e exclusão da devolução da corretagem, afasta-se da orientação jurisprudencial dominante.<br>Em demandas com a mesma causa de pedir, este colegiado vem se manifestando da seguinte forma:<br>PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 1.022 DO CPC. INEXISTÊNCIA. DISTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO (LEI 13.786/2018). COMPATIBILIZAÇÃO COM O CDC. LIMITES A RETENÇÃO. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA QUE IMPLIQUE PERDA SUBSTANCIAL OU INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PROVA DE INTEGRAÇÃO AO PREÇO. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA. CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA DESEMBOLSO. JUROS DESDE O TRÂNSITO EM JULGADO. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO QUANTO A DEMAIS TESES. ÓBICES: SÚMULAS 7/STJ, 83/STJ E 284/STF. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.<br>1.Não configurada a negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal estadual enfrenta, de modo claro e suficiente, todas as questões relevantes ao deslinde da controvérsia, inclusive a aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 (Lei nº 13.786/2018), da comissão de corretagem e dos tributos.<br>2. Contrato celebrado sob a égide da Lei nº 13.786/2018. Compatibilização com o Código de Defesa do Consumidor (arts. 51, incisos II e IV, e 53) e com o Código Civil (arts. 412 e 413) para vedar retenções que importem, no caso concreto, valor superior ao efetivamente pago pelo adquirente. Retenção mantida em 20% sobre as parcelas quitadas, reputada razoável e proporcional às despesas administrativas.<br>3. Comissão de corretagem. Desconto condicionado à prova de que a corretagem "integra o preço do lote" (art. 32-A, inciso V, da Lei nº 6.766/1979). Ausente comprovação, e constando do contrato que a vendedora assumiu integralmente o custo da assessoria técnico-imobiliária, inviável a dedução.<br>4. Restituição dos valores pagos em parcela única; correção monetária desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.<br>5. Dissídio jurisprudencial não demonstrado por ausência de cotejo analítico e especificação de similitude fática; demais teses (dedução de tributos e tarifas vinculadas ao lote, termo inicial da correção monetária e dos juros) não conhecidas por deficiência de fundamentação, incidindo a Súmula 284/STF.<br>6. Óbices sumulares a pretensão recursal: Súmula 7/STJ (necessidade de revolvimento do conjunto fático-probatório para rediscutir a abusividade e a integração da corretagem ao preço); Súmula 83/STJ (acórdão alinhado a jurisprudência desta Corte quanto a redução e limites de retenção e a restituição imediata) e Súmula 284/STF (deficiência de fundamentação).<br>7. Recurso especial não conhecido. (REsp 2060878 / SP, Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, Julgamento 01/12/2025, DJEN 04/12/2025.)<br>Na esteira da jurisprudência dominante desta Corte, a superação do óbice da Súmula n. 83/STJ exige que o recorrente colacione precedentes deste Superior Tribunal de Justiça, contemporâneos ou supervenientes a seu favor, ou demonstre alguma distinção entre os julgados mencionados na decisão agravada e o caso em exame, o que não fez. Nesse sentido:<br>AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. ADMISSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DA DECISÃO AGRAVADA. ART. 544, § 4º, I, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.1. Incumbe ao agravante infirmar especificamente todos os fundamentos da decisão agravada, demonstrando o seu desacerto, de modo a justificar o cabimento do recurso especial interposto, sob pena de não ser conhecido o agravo (art. 544, § 4º, I, do CPC).2. Não basta, para afastar o óbice da Súmula nº 83/STJ, a alegação genérica de que o acórdão recorrido não está em consonância com a jurisprudência desta Corte, devendo a parte recorrente demonstrar que outra é a positivação do direito na jurisprudência desta Corte, com a indicação de precedentes contemporâneos ou supervenientes aos referidos na decisão agravada.3. Agravo regimental não provido.(AgRg no AREsp n. 238.064/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 7/8/2014, DJe de 18/8/2014. Grifo Acrescido)Quanto ao apontamento da existência de dissenso jurisprudencial, sabe-se que "divergência jurisprudencial com fundamento na alínea "c" do permissivo constitucional requisita comprovação e demonstração, esta, em qualquer caso, com a transcrição dos trechos dos acórdãos que configurem o dissídio, mencionando-se as circunstâncias que identifiquem ou assemelhem os casos confrontados, não se oferecendo como bastante a simples transcrição de ementas, sem realizar o necessário cotejo analítico a evidenciar a similitude fática entre os casos apontados e a divergência de interpretações (arts. 1.029, § 1º, do CPC/2015 e 255, § 1º, do RISTJ)" (REsp n. 1.888.242/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 29/3/2022, DJe de 31/3/2022)<br>Com efeito, a interposição do recurso especial por tal alínea exige do recorrente - além da comprovação da alegada divergência jurisprudencial, por meio da juntada dos precedentes favoráveis à tese defendida, com a devida certidão ou cópia dos paradigmas, autenticada ou de repositório oficial -, a comparação analítica dos acórdãos confrontados, nos termos dos artigos 1029, §§1º e 2º, do Código de Processo Civil, e 255, §1º, do Regimento Interno do STJ, o que não foi feito.<br>Ademais, é certo que: "A jurisprudência desta Corte firmou o entendimento de que não é possível o conhecimento do apelo nobre interposto pela divergência, na hipótese em que o dissídio é apoiado em fatos, e não na interpretação da lei. Isso porque a Súmula n. 7 do STJ também se aplica aos recursos especiais interpostos pela alínea c do permissivo constitucional." (AgInt no AREsp n. 2.662.008/BA, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/2/2025, DJEN de 28/2/2025.)<br>Nas razões, a recorrente cita, de forma isolada, o REsp nº 1933972/SP, sem realizar a comparação específica entre os fatos e fundamentos, e conclui genericamente que "não houve a aplicação da Lei 13.786/2018" no caso, o que é insuficiente para caracterizar dissídio.<br>Além disso, a recorrente não apresenta certidão, cópia de acórdão divergente em repositório oficial/credenciado, nem reproduz julgado com indicação precisa da fonte, tampouco procede ao cotejo analítico.<br>Em trecho elucidativo de suas razões, limita-se a afirmar que "é necessária a reforma do v. acórdão recorrido, determinando-se a completa análise da matéria" e que houve "afronta ao art. 1.022 do CPC", sem correlacionar, caso a caso, o paradigma apontado com a decisão recorrida.<br>Assim, à luz dos requisitos legais, não se comprova o dissídio jurisprudencial, impondo-se o não conhecimento pela alínea c do art. 105, III, da Constituição Federal.<br>Ante o exposto, não conheço do recurso especial.<br>Caso exista nos autos prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, determino sua majoração em desfavor da parte recorrente, no importe de 2% sobre o valor já arbitrado, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão da gratuidade da justiça.<br>EMENTA