DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interposto por CARRICERO EMPRENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra decisão que obstou a subida de recurso especial.<br>Extrai-se dos autos que o agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO cuja ementa guarda os seguintes termos (fls. 403-411):<br>Rescisão contratual c/c restituição de valores. Instrumento particular de promessa de venda e compra de unidade autônoma. Preliminar de não conhecimento do recurso afastada. Ré que tem legitimidade em recorrer, pois foi condenada ao pagamento de honorários de sucumbência. Pedido de rescisão fundado em desistência do comprador. Contrato que prevê retenção de 50% dos valores pagos. Abusividade. Previsão do artigo 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964, que não comporta aplicação em sua forma absoluta. Retenção ora estabelecida em 25% dos valores pagos, em redução de cláusula contratual abusiva. Incidência do artigo 6º, V, CDC, e do artigo 413, CC. Precedentes. Ré que não demonstrou prejuízos superiores, a justificar a retenção em 50% dos valores pagos. Sucumbência estabelecida como prevalente à Ré. Sentença reformada em parte. Preliminares rejeitadas, recurso da Ré não provido e parcialmente provido o recurso do Autor.<br>Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 418-423).<br>Aduz, no mérito, que o acórdão contrariou as disposições contidas nos artigos 53 do Código de Defesa do Consumidor; 32-A, § 2º, IV, e 67-A da Lei n. 13.786/2018; e 85 e 86 do Código de Processo Civil.<br>Sustenta, em síntese, que é válida cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos quando a rescisão se originou de fato exclusivo do promitente comprador; que deveria ter se seguido o princípio da causalidade na fixação dos honorários advocatícios.<br>Aponta diver gência jurisprudencial com arestos de outros tribunais e desta Corte.<br>Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 502-520).<br>Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 521-522), o que ensejou a interposição do presente agravo.<br>Apresentada contraminuta do agravo (fls. 546-563).<br>É, no essencial, o relatório.<br>Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial.<br>Cinge-se a controvérsia a saber se, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado após a Lei n. 13.786/2018 e submetido ao regime de patrimônio de afetação, pode o Judiciário reduzir a cláusula penal de retenção de 50% das quantias pagas pelo comprador para 25%, à luz do Código de Defesa do Consumidor e do artigo 413 do Código Civil, bem como definir a correta distribuição dos ônus sucumbenciais.<br>Extrai-se da fundamentação do acórdão recorrido que (fls. 409-410):<br>Desse modo o percentual de retenção, e estabelecido pela r. sentença, com fundamento no artigo 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64, em 50% dos valores pagos, se mostra excessivo, considerado que o Autor sequer ingressou na posse do imóvel, além dos valores adimplidos por ele não representar mais de 19% do valor contratualmente ajustado. Deve ser ainda ressaltado que a disposição legal retro indicada ainda que tenha admitido a fixação do percentual de retenção em 50% dos valores pagos, como pena convencional, nos casos de empreendimento sob o regime de patrimônio de afetação (pág. 42), não importa aplicação absoluta desse percentual, nem em inadmissibilidade de revisão judicial do percentual fixado no contrato  .. <br>Em que pese a lei disponha ser possível a retenção de até 50% dos valores pagos pelo comprador, esse percentual não se mostra razoável, uma vez que, como acima referido, o Autor sequer ingressou na posse do imóvel, além de não ter a Ré demonstrado suportar prejuízos superiores, a fim de fazer subsistir o percentual de retenção de 50% dos valores pagos pelo comprador. E mais, o imóvel retornará à Ré, que novamente o comercializará, certo que eventuais prejuízos suportados e não cobertos serão repassados ao novo adquirente. (Grifo meu.)<br>E, sobre a possibilidade de o Poder Judiciário analisar a abusividade da cláusula de retenção até 50%, eis a jurisprudência desta Corte:<br>RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO CELEBRADO SOB A ÉGIDE DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). RESCISÃO POR INICIATIVA DA COMPRADORA. NÃO OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. FIXAÇÃO DA RETENÇÃO EM PATAMAR INFERIOR A 50%. POSSIBILIDADE. TAXA DE CORRETAGEM. ACÓRDÃO PARCIALMENTE ANULADO.<br> ..  3. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel em regime de incorporação imobiliária, firmados após a vigência da Lei nº 13.786/2018, e estando o empreendimento submetido ao patrimônio de afetação, embora seja válida a cláusula penal que estipula a retenção de até 50% da quantia paga pelo adquirente em caso de rescisão por fato a ele imputável (art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64), é possível a redução desse percentual quando se mostrar manifestamente abusivo, considerando a vulnerabilidade do consumidor, os elementos fáticos do caso e o equilíbrio contratual, à luz do Código de Defesa do Consumidor.<br>4. O acórdão recorrido, ao validar a retenção no patamar máximo sem analisar a possibilidade de sua redução com base nos elementos fático-probatórios específicos do caso e à luz dos princípios consumeristas, incorreu em desconformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.  .. <br>(REsp n. 2.091.170/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 27/10/2025, DJEN de 30/10/2025. Grifo meu.)<br>Nesse contexto, tendo em vista que o acórdão impugnado está no mesmo sentido da jurisprudência assente neste Tribunal Superior, incide a Súmula n. 83/STJ.<br>Além disso, considerando a fundamentação do acórdão objeto do recurso especial, os argumentos utilizados pela parte recorrente somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o necessário reexame de matéria fático-probatória e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ. Nesse sentido, cito:<br>PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA DE RETENÇÃO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. LIMITAÇÃO A 25%. PACTA SUNT SERVANDA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.<br>1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto por CYRELA MAGIKLZ CAMPINAS 01 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. em demanda de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas, na qual o Tribunal de Justiça de São Paulo reformou a sentença para limitar a retenção a 25% dos valores pagos e fixar honorários em 15% do valor da condenação.<br>2. O objetivo recursal consistiu em definir se (i) prevaleceria a retenção de 50% com base nos arts. 31-A, § 6º, e 32, § 2º, da Lei 4.591/1964, e no art. 67-A, § 5º, da Lei 13.786/2018; (ii) o princípio do pacta sunt servanda impediria a revisão da cláusula contratual; (iii) houve dissídio jurisprudencial apto a amparar a tese de validade da retenção de 50%; e (iv) a retenção seria proporcional por representar 13,71% do valor global do contrato.<br>3. A pretensão de afastar a conclusão do acórdão recorrido quanto a abusividade da cláusula e a limitação da retenção a 25% demandaria interpretação de cláusulas contratuais e reexame do conjunto fático-probatório, providências vedadas em recurso especial, à luz das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>4. O argumento de que a incidência do regime de patrimônio de afetação autorizaria a retenção de 50%, bem como a tese de proporcionalidade calcada no percentual de 13,71% do preço global, igualmente esbarraram na necessidade de revolvimento de provas e de cálculos, o que atrai os óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>5. Inviável o conhecimento pela alínea c diante da ausência de cotejo analítico com demonstração de similitude fática estrita entre os paradigmas e o caso concreto, ademais prejudicado pelos mesmos óbices sumulares.  .. <br>(AREsp n. 2.660.635/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025, DJEN de 17/10/2025. Grifo).<br>Ressalta-se que o óbice da Súmula n. 7/STJ, conquanto se aplique comumente à interposição pela alínea "a" do permissivo constitucional, também impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão.<br>Outrossim, no que tange à suposta violação em relação aos artigos 85 e 86 do Código de Processo Civil, verifica-se que a recorrente interpôs o presente recurso somente pela alínea "c" do inciso III do art. 105 da Constituição da República, e, neste tópico, não trouxe nenhum precedente apto a demonstrar a divergência. Tal fato atrai, sobre essa questão, o óbice da Súmula n. 284/STF.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 12% sobre o valor atualizado da condenação (fls. 405 e 410-411).<br>Publique-se. Intimem-se.<br> EMENTA