DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interposto da decisão que inadmitiu o recurso especial no qual MARCIO LEANDRO GOMES CAVALCANTE e OUTRA se insurgem, com fundamento no art. 105, inciso III, alínea a, da Constituição Federal, contra o acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO assim ementado (fls. 563-564):<br>Apelação Cível. Direito Civil e Processual Civil. Ação Declaratória de Nulidade de Negócio Jurídico e Cancelamento de Registro. Alegação de simulação no negócio de compra e venda de imóvel, formalizado entre as partes (primos e sócios), com finalidade de viabilização de atos empresariais. Construção de duas casas não regularizadas, em terreno adquirido pelas partes. Pretensão dos simulados vendedores em ver declarada a nulidade do negócio, com retorno do bem ao próprio patrimônio. Sentença de procedência parcial. Inconformismo dos autores. Reforma pontual. Rejeição da questão preliminar de ausência de fundamentação do julgado, art. 93, IX, da CRFB. Mérito. Alegação de simulação de venda dos imóveis para os réus, sem recebimento do preço, sob consenso. Pagamento do preço que não condiciona o aperfeiçoamento da compra e venda. Emissão da vontade consensual para efetivação da contratação, art. 482 do Código Civil. Aperfeiçoamento do contrato nos negócios imobiliários apenas com o registro do ato na matrícula do imóvel, junto ao Cartório competente, artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil. Simulação de venda para tornar os supostos compradores aptos a contrair empréstimos e prestar garantias no interesse de ambas as partes, sócias entre si em empresas. Réus que admitiram não pagamento do preço do imóvel e ausência de vontade das partes para transferir definitivamente a titularidade do bem. Nulidade da venda com potencial de reduzir a garantia de eventuais credores sobre o patrimônio do titular registral do imóvel, assim criando ou frustrando expectativas de terceiros. Vedação da torpeza em benefício próprio - Princípio Nemo Turpitudinem Allegans Propriam, artigos 5º e 276 do CPC. Admissão da alegação de simulação pelo próprio simulador - Enunciado nº 294 da IV Jornada de Direito Civil, promovida pelo Conselho da Justiça Federal. Causa remota do pedido de declaração de nulidade: simulação; causa próxima: suposta iminência da venda do bem pelos titulares registrais. Provas nítidas de transferência do imóvel com ânimo temporário, com mero objetivo de prestar garantia. Falta de intenção de venda ou de doação definitiva. Doação do imóvel com cláusula resolutiva como negócio efetivamente pretendido pelas partes, até a quitação das dívidas contraídas pelos réus em prol dos negócios comuns, artigos 127, 1.359, 167 e 170 do Código Civil. Descumprido o ônus do donatário simulador quanto aos requisitos de incidência das normas de proteção à subsistência mínima dos doadores (art. 548 do CC) e à legítima (art. 549 do CC). Jurisprudência e precedentes citados: REsp n. 1.102.938/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 10/3/2015, DJe de 24/3/2015. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.<br>Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (fls. 597-610).<br>A parte recorrente alega violação dos arts. 481 do Código Civil e 4º, 6º e 491 do Código de Processo Civil. Aduz que a compra e venda simulada não pode ser reconhecida como doação sob condição resolutiva; que, ausente o pagamento do preço, o registro é nulo. Alega que a exigência de ação autônoma para apurar divergência quanto ao preço não é razoável e deveria ser objeto de liquidação.<br>Contrarrazões apresentadas (fl. 631).<br>Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 634-641), o que ensejou a interposição do presente agravo (fls. 653-660).<br>É, no essencial, o relatório.<br>Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial.<br>A demanda é ação declaratória de nulidade de negócio jurídico por simulação, com cancelamento de registro, envolvendo compra e venda de imóvel celebrada entre primos e sócios, com objetivo de viabilizar crédito e garantias para negócios comuns. O Tribunal de origem, em apelação, reconheceu a simulação e afirmou a subsistência do negócio dissimulado (doação sob condição resolutiva), determinando regularização registral e preservando segurança jurídica e direitos de terceiros.<br>Inicialmente, segundo bem se observa, o conteúdo normativo contido nos arts. 4º, 6º e 491 do CPC, da forma como trazidos ao debate, não foi objeto de exame pelo Tribunal de origem, embora opostos embargos de declaração pela parte recorrente, deixando, portanto, de servir de fundamento à conclusão adotada no acórdão hostilizado.<br>Desatendido, portanto, o requisito específico de admissibilidade do recurso especial referente ao prequestionamento, o que atrai o óbice constante na Súmula 211 do Superior Tribunal de Justiça.<br>Nessa ótica, a Corte Especial do STJ firmou o entendimento no sentido de que "mesmo que se trate de questão de ordem pública, é imprescindível que a matéria tenha sido decidida no acórdão impugnado, para que se configure o prequestionamento". (AgInt nos EDcl no AREsp 746.371/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe 09/03/2018).<br>Quanto à alegação de nulidade da compra e venda e impossibilidade de reconhecimento do negócio dissimulado, em razão da ausência de pagamento do preço, o recurso especial também não comporta conhecimento.<br>O art. 481 do Código Civil não têm comando normativo apto a amparar a tese recursal, pois deles não se infere qualquer alusão à impossibilidade de reconhecer o negócio dissimulado, o que atrai, por conseguinte, os preceitos da Súmula n. 284/STF: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia".<br>No mesmo sentido:<br>1. A alegada afronta à lei federal não foi demonstrada com clareza, pois o único dispositivo apontado como violado não tem comando normativo suficiente para amparar a tese recursal, atraindo, por analogia, o óbice da Súmula 284 do STF. (AgInt no REsp n. 1.981.159/RS, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe de 22/6/2022.)<br>A recorrente limita-se a suscitar a nulidade da compra e venda em razão da ausência de pagamento do preço e deixa de impugnar o fundamento do acordão recorrido no sentido de que "o negócio efetivamente pretendido pelas partes e que, em tese, não prejudica eventuais credores é a doação do imóvel com cláusula resolutiva, até a quitação das dívidas contraídas pelos réus em prol dos negócios comuns com os autores" e que deve ser preservado o negócio dissimulado por força dos art. 167 e 170 do CC, o que atrai a incidência da Súmula n. 283/STF: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles".<br>Nesse sentido:<br>RECURSO ESPECIAL. IMISSÃO NA POSSE. IMPUGNAÇÃO À ARREMATAÇÃO. PRECLUSÃO. MATÉRIA NÃO IMPUGNADA. SÚMULA Nº 283 DO STF. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA Nº 284 DO STF. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 211 DO STJ. RECURSO NÃO CONHECIDO.<br>1.O recorrente deixou de se insurgir contra a preclusão da matéria, o que atrai a incidência da Súmula nº 283 do STF, por analogia: É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles.<br>2. Em suas razões, o recorrente se limitou a repetir os fatos e argumentos deduzidos anteriormente, manifestando seu inconformismo quanto ao resultado do julgamento e invocando as normas legais de forma genérica. No recurso especial é necessário demonstrar o confronto interpretativo, revelando-se insuficiente a simples menção aos dispositivos tidos por violados, incidindo ao caso o óbice da Súmula nº 284 do STF, por analogia: É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia.<br>3. A falta de prequestionamento das normas infraconstitucionais tidas por violadas, a despeito da oposição de aclaratórios, impede seu conhecimento, a teor da Súmula nº 211 do STJ 4. Recurso especial não conhecido.<br>(REsp n. 2.072.702/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 7/10/2025, DJEN de 14/10/2025.)<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 18% sobre o valor atualizado da causa, observada eventual concessão de gratuidade de justiça.<br>Publique-se. Intimem-se.<br> EMENTA