ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 07/10/2025 a 13/10/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Marco Buzzi, João Otávio de Noronha, Raul Araújo e Maria Isabel Gallotti votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FALECIMENTO DA VENDEDORA. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DO CONTRATO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/ STJ. DECISÃO MANTIDA.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento a agravo em recurso especial.<br>II. Razões de decidir<br>2. O recurso especial n ão comporta exame de questões que impliquem revolvimento de elementos fático-probatórios dos autos (Súmula n. 7/STJ).<br>III. Dispositivo<br>3. Agravo interno desprovido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno (fls. 193-202) interposto contra decisão desta relatoria, que negou provimento ao agravo (fls. 187-189).<br>Em suas razões, a parte reitera a alegação de que "a interpretação dada pelo TJSP resulta na relativização de norma cogente, violando o disposto nos artigos 108 e 166, IV e V, do Código Civil. O entendimento consolidado pelo STJ é de que, ausente a escritura pública, o negócio jurídico é nulo, independentemente da vontade das partes ou da alegação de boa-fé" (fl. 198).<br>Aduz que não se aplica a Súmula n. 7/STJ ao caso em apreço.<br>Ao final, pede a reconsideração da decisão monocrática ou a apreciação do agravo pelo Colegiado.<br>A parte agravada não apresentou impugnação (fls. 206-207).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FALECIMENTO DA VENDEDORA. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DO CONTRATO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/ STJ. DECISÃO MANTIDA.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento a agravo em recurso especial.<br>II. Razões de decidir<br>2. O recurso especial n ão comporta exame de questões que impliquem revolvimento de elementos fático-probatórios dos autos (Súmula n. 7/STJ).<br>III. Dispositivo<br>3. Agravo interno desprovido.<br>VOTO<br>A insurgência não merece acolhida.<br>A parte agravante não trouxe nenhum argumento capaz de afastar os termos da decisão agravada, motivo pelo qual deve ser mantida por seus próprios fundamentos (fls. 187-189):<br>Trata-se de agravo nos próprios autos contra decisão publicada na vigência do CPC/2015, que inadmitiu o recurso especial em razão da incidência da Súmula n. 7/STJ (e-STJ fls. 166/167).<br>O acórdão recorrido encontra-se assim ementado (e-STJ fl. 141):<br>Civil e processo civil. Ação anulatória c/c reintegração de posse. Alegação de simulação por meio de contrato de compra e venda de imóvel entre colaterais, em prejuízo dos demais irmãos. Inocorrência. Inobservância de necessidade escritura pública (art. 108 do CC). Irrelevância no caso concreto. Validação do ato. Cabimento. Sentença mantida. Recurso improvido.<br>Nas razões do recurso especial (e-STJ fls. 147/156), fundamentado no art. 105, III, "a", da CF, a parte alegou violação dos arts. 108 e 166, IV e V, do Código Civil, asseverando que a venda objeto dos autos não se revestiu da formalidade essencial do ato que determina a lavratura de escritura pública.<br>Assim, defendeu a nulidade do negócio jurídico entabulado entre as partes, pois não revestido das formalidades prescritas em lei.<br>No agravo (e-STJ fls. 170/174), afirma a presença dos requisitos de admissibilidade do especial.<br>Não foi apresentada contraminuta (e-STJ fl. 177).<br>É o relatório.<br>Decido.<br>A Corte local relativamente à nulidade do negócio jurídico entabulado entre as partes, asseverou que (e-STJ fls. 143/145, negritei):<br>Apesar de o texto legal indicar que contratos para a venda de imóveis com valor superior a trinta vezes o salário mínimo vigente são inválidos, a jurisprudência tem reconhecido a validade desses contratos como adequados à legislação e À realidade do país.<br>Embora a escritura seja necessária para transferir a propriedade do imóvel, as obrigações decorrentes do contrato produzem efeitos entre as partes, independentemente de formalidades. O Superior Tribunal de justiça, reconhecendo a validade desse tipo de contrato estabeleceu a Súmula nº 84, que permite a oposição de embargos de terceiro baseado na posse decorrente do compromisso de compra e venda, mesmo sem registro.<br>No caso concreto, apesar de o contrato ser intitulado como "Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda" (fls. 28), fica claro que se trata de compromisso de compra e venda, no qual a vendedora se compromete a outorgar a escritura às expensas do comprador quando demandada.<br>Portanto, descabe a anulação do contrato devido à falta de forma, prevalecendo-se a boa-fé objetiva que motivou os contratantes e que não foi infirmada validamente pela parte autora, não demonstrando que o preço do negócio é vil. Alias, há a comprovação do pagamento do valor acertado entre as partes (fls. 29/30), com o depósito do preço pelo comprador em conta poupança da vendedora.<br> .. <br>Em realidade, a falecida irmã da autora e o irmão corréu queriam e poderiam realizar uma compra e venda, motivo pelo qual descabe a invalidação do ato, posto ausente comprovado prejuízo a terceiros ou a violação de norma cogente.<br>Não há, portanto, qualquer evidência clara de simulação que justifique o pedido de nulidade do negócio. Como se verifica dos autos, a compra e venda foi entabulada entre as partes capazes, em abril de 2014 e a vendedora veio a óbito somente em fevereiro de 2017 (fls. 19).<br>Os documentos apresentados indicam que o negócio jurídico foi celebrado de comum acordo e com livre vontade das partes. Qualquer alegação de vício no consentimento deveria ser comprovada para que o pedido de nulidade pudesse ser acolhido, o que não ocorreu".<br>O TJSP entendeu que, "apesar de o contrato ser intitulado como "Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda" (fls. 28), fica claro que se trata de compromisso de compra e venda, no qual a vendedora se compromete a outorgar a escritura às expensas do comprador quando demandada" e que "a falecida irmã da autora e o irmão corréu queriam e poderiam realizar uma compra e venda, motivo pelo qual descabe a invalidação do ato, posto ausente comprovado prejuízo a terceiros ou a violação de norma cogente". Rever tais conclusões demandaria nova incursão no conjunto probatório dos autos, providência vedada na instância especial, a teor da Súmula n. 7 do STJ.<br>Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo.<br>Na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, MAJORO os honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo, bem como a gratuidade de justiça.<br>Publique-se e intimem-se.<br>A decisão recorrida não merece reparo algum.<br>Como registrado na decisão agravada, a Corte local concluiu que, "apesar de o contrato ser intitulado como "Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda" (fls. 28), fica claro que se trata de compromisso de compra e venda, no qual a vendedora se compromete a outorgar a escritura às expensas do comprador quando demandada" (fls. 143-144) e que "a falecida irmã da autora e o irmão corréu queriam e poderiam realizar uma compra e venda, motivo pelo qual descabe a invalidação do ato, posto ausente comprovado prejuízo a terceiros ou a violação de norma cogente" (fl. 144).<br>Eventual conclusão desta Corte Superior em sentido contrário ao das instâncias ordinárias demandaria incursão no campo fático-probatório, providência vedada na via especial, conforme a Súmula n. 7 do STJ.<br>O referido óbice aplica-se ao recurso especial interposto por ambas as alíneas do permissivo constitucional.<br>No mais, verificada a validade do compromisso de compra e venda entabulada entre as partes, como registrado no caso concreto pelo Tribunal a quo, nada impede que, "Se após a celebração de compromisso de compra e venda de bem imóvel, o promitente vendedor não cumprir a obrigação de outorgar a escritura definitiva, o promitente comprador tem o direito de pleitear, em juízo, a adjudicação compulsória (artigo 1.418 do Código Civil)".<br>Neste sentido:<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE PRESCRIÇÃO CUMULADA COM PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. PRESCRIÇÃO. I. HIPÓTESE EM EXAME<br> .. <br>4. Se, após a celebração de compromisso de compra e venda de bem imóvel, o promitente vendedor não cumprir a obrigação de outorgar a escritura definitiva, o promitente comprador tem o direito de pleitear, em juízo, a adjudicação compulsória (artigo 1.418 do Código Civil).<br>5. Um dos requisitos para a adjudicação compulsória corresponde à quitação integral do valor avençado. Sem ele, a pretensão mostra-se inviável, ainda que tenha ocorrido a prescrição das parcelas que perfazem o saldo devedor. Precedentes.<br>6. Como decorrência da boa-fé objetiva, a teoria do adimplemento substancial busca assegurar a preservação do contrato nas hipóteses em que a parcela do inadimplemento mostra-se ínfima quando cotejada com o que já foi adimplido. Essa teoria é inaplicável à adjudicação compulsória, diante da exigência de quitação integral do preço e da própria natureza da pretensão. IV. DISPOSITIVO<br>7. Recurso especial conhecido e não provido.<br>(REsp n. 2.207.433/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 3/6/2025, DJEN de 9/6/2025.)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C OUTORGA DE ESCRITURA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DOS DEMANDADOS.<br>1. Não se admite o recurso especial, quando não ventilada, na decisão proferida pelo Tribunal de origem, a questão federal suscitada. Aplicação da Súmula 211/STJ. Precedentes.<br> .. <br>3. Nos termos do enunciado da Súmula 239 desta Corte, o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. Precedentes.<br>4. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AREsp n. 1.145.806/MG, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 30/9/2019, DJe de 4/10/2019.)<br>Apenas a título de complementação da decisão recorrida, a parte recorrente não rebateu, de modo específico, os seguintes fundamentos do acórdão (fl. 144):<br> .. , descabe a anulação do contrato devido à falta de forma, prevalecendo-se a boa-fé objetiva que motivou os contratantes e que não foi infirmada validamente pela parte autora, não demonstrando que o preço do negócio é vil. Alias, há a comprovação do pagamento do valor acertado entre as partes (fls. 29/30), com o depósito do preço pelo comprador em conta poupança da vendedora.<br>A ausência de impugnação específica de fundamento independente e suficiente para manter o acórdão combatido, no ponto controvertido, leva à inadmissão do recurso, tendo em vista o teor da Súmula n. 283/STF.<br>Por fim, é incontroverso nos autos que o promitente comprador exerce posse sobre o imóvel, fato que lhe confere o direito de se opor à pretensão de terceiros sobre o mesmo imóvel, nos termos da Súmula n. 84/STJ, segundo a qual "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro" (grifei).<br>Assim, não prosperam as alegações constantes no recurso, incapazes de alterar os fundamentos da decisão impugnada.<br>Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo interno.<br>É como voto.