ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 07/10/2025 a 13/10/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Marco Buzzi, João Otávio de Noronha, Raul Araújo e Maria Isabel Gallotti votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão da Presidência do STJ que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>II - Questão em discussão<br>2. Consiste em saber se a análise de mérito do recurso especial demanda a revisão dos termos do contrato e o reexame de provas.<br>II. Razões de decidir<br>3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de elementos fático-probatórios dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).<br>III. Dispositivo<br>4. Agravo interno desprovido.<br>Tese de julgamento: 1. O recurso especial não admite a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame de provas, conforme as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno (fls. 436-449) interposto contra decisão da Presidência desta Corte Superior, que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial (fls. 427-430).<br>Em suas razões, a parte alega ser equivocada a aplicação das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>Repisa ainda os argumentos do especial.<br>Ao final, pede a reconsideração da decisão monocrática ou a apreciação do agravo pelo Colegiado.<br>A parte agravada apresentou impugnação (fls. 452-459).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão da Presidência do STJ que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>II - Questão em discussão<br>2. Consiste em saber se a análise de mérito do recurso especial demanda a revisão dos termos do contrato e o reexame de provas.<br>II. Razões de decidir<br>3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de elementos fático-probatórios dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).<br>III. Dispositivo<br>4. Agravo interno desprovido.<br>Tese de julgamento: 1. O recurso especial não admite a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame de provas, conforme as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>VOTO<br>A insurgência não merece acolhida.<br>A parte agravante não trouxe nenhum argumento capaz de afastar os termos da decisão agravada, motivo pelo qual deve ser mantida por seus próprios fundamentos (fls. 427-430):<br>Cuida-se de Agravo apresentado por MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA à decisão que não admitiu seu Recurso Especial.<br>O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alíneas "a" e "c", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim resumido:<br>APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. IMOBILIÁRIO. SENTENÇA QUE CONDENA A RECORRENTE À DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS: COM RETENÇÃO DE 10% A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL. 1) TAXA DE FRUIÇÃO: TERRENO NÃO EDIFICADO. ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. PRECEDENTES DA CÂMARA. SENTENÇA MANTIDA NESTE CAPÍTULO; 2) IPTU E TAXAS: DESPESAS DE RESPONSABILIDADE DOS PROMITENTES- COMPRADORES QUE DEVEM SER DESCONSIDERADAS NO MONTANTE A DEVOLVER. PRECEDENTES. SENTENÇA REFORMADA NESTE PONTO; 3) COMISSÃO DE CORRETAGEM: VALOR BEM ESPECIFICADO NO CONTRATO, CONFORME TEMA 938 DO C. STJ. RETENÇÃO DEVIDA. SENTENÇA REFORMADA NESTE PONTO.<br>RECURSO PARCLA.LMENTE PROVIDO (fl. 358).<br>Quanto à controvérsia, pelas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação e divergência de interpretação do art. 32-A, II, da Lei n. 6.766/1979, no que concerne à legalidade da cláusula contratual que estabelece a penalidade da multa compensatória para o caso de rescisão por culpa do comprador, trazendo a seguinte argumentação:<br>8. Notem, Excelências, a cláusula que dispõe sobre as condições para rescisão dos contratos é praticamente IDÊNTICA às disposições do artigo 32-A da Lei nº 6.766/79.<br>9. Referida cláusula, portanto, não é abusiva, nem contraria as disposições do Código de Defesa do Consumidor, desmerecendo qualquer correção ou ajuste. Na verdade, as regras estabelecidas no contrato para o caso de rescisão são mais brandas do que aquelas autorizadas pelo artigo 32 -A da Lei nº 6.766/79.<br> .. <br>12. Se o legislador, já com o Código de Defesa do Consumidor em vigência há mais de 30 anos, conferiu DISCIPLINA ESPECÍFICA para a rescisão por inadimplência do comprador, não compete ao julgador deixar de aplicar a lei.<br> .. <br>14. Referido artigo se reporta a cláusulas contratuais de livre redação que, se consideradas abusivas, permitem a intervenção do Judiciário para resguardar o equilíbrio entre os contratantes. Todavia, a cláusula penal das avenças não é criação da vendedora, é REPRODUÇÃO do art. 32-A da Lei nº 6.766/79!<br>15. A Lei do Distrato veio justamente para delimitar no campo imobiliário o conceito de "exagerado", mencionado no art. 51, IV do CDC de modo aberto e subjetivo. Tanto é assim que fixou no art. 32-A que inseriu na Lei nº 6.766/79, o percentual da multa, da taxa de fruição e os débitos que devem ser de responsabilidade do desistente do negócio. Aí está o mérito da legislação novel: definir com exatidão o que não é exagero.<br>16. Isso sem falar que a Lei do Distrato, na qualidade de legislação especial se sobrepõe à regra geral. Em situação análoga, esse E. STJ, amparado no critério de especialidade, firmou entendimento de que o CDC não se aplica aos contratos de locação de imóveis, pois a Lei nº 8.245/91 é norma especial que regula especificamente a matéria, ainda que se trate de relação de consumo:<br> .. <br>17. Nem se diga que o inciso II do artigo 32-A da Lei nº 6.766/79 apenas estabelece um limite, e que por isso o desconto não é sempre necessariamente de 10% do valor atualizado do contrato, a depender das peculiaridades de cada caso. Na verdade, isso não se dá em razão das peculiaridades do caso, mas, sim, dos limites do próprio contrato. Assim, se o contrato estabelece que a multa compensatória é de 5% do valor do contrato, esse é o percentual a ser deduzido na hipótese de rescisão contratual por culpa do comprador. Da mesma forma, se o contrato prevê a multa de 10% - caso dos autos - esse também o percentual a ser deduzido, pois a lei assim o autoriza.<br>18. Portanto, absolutamente legal a cláusula que estabelece penalidade para o caso de rescisão por culpa do comprador e que foi incorretamente desprestigiada pelo E. Tribunal a quo.<br> .. <br>20. Em caso análogo, que também trata de ação de rescisão de Contrato de Compra e Venda de imóvel, promovido contra a Recorrente, cujo contrato objeto da lide é idêntico àqueles dos autos, esse E. Superior Tribunal de Justiça, nos autos do Agravo Interno no Recurso Especial nº 2106885-SP, reconheceu ser cabível a multa compensatória de 10% do valor atualizado do contrato , na hipótese de negócio celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018 ("Lei do Distrato").<br> .. <br>22. A situação fática versada nos julgados é a mesma: os contratos objeto das ações foram firmados na vigência da Lei 13.786/2018, e são idênticos. Mas a divergência de entendimentos entre eles é clara: enquanto esse E. STJ reconhece a possibilidade da previsão da multa de 10% do valor atualizado do contrato na hipótese de negócio celebrado na vigência da legislação novel, pois assim esta o autoriza, para o E. TJSP, de forma diversa, aludida previsão na lei não deve prevalecer, devendo incidir na espécie as regras do Código de Defesa do Consumido (fls. 369/374).<br>É o relatório.<br>Decido.<br>Quanto à controvérsia, o Tribunal a quo se manifestou nos seguintes termos:<br>No mais, do que dos autos consta, os recorridos efetuaram o pagamento do importe de R$16.214,30. Assim, considerando que o lote lhe foi vendido a prazo pelo valor total de R$87.363,40 (fl. 25), a retenção de 10% sobre o valor total do contrato atualizado, como prevista no artigo 32-A da Lei nº 6.766/79, alterado pela Lei nº 13.786/18, bem como no instrumento contratual, corresponderia à metade dos valores pagos, o que, claramente, traria desvantagem exagerada aos consumidores, o que não se pode admitir.<br>Além disso, o inciso II do art. 32-A da Lei 6.766/79 faz referência a "montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato", ou seja, há um teto à penalidade, não um percentual fixo (fl. 360).<br>Assim, incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ, porquanto a pretensão recursal demanda reexame de cláusulas contratuais e reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos.<br>Nesse sentido: "Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça)" (AgInt no AREsp n. 2.243.705/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe de 20/10/2023).<br>Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgInt no AREsp n. 2.446.415/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN de 20/3/2025; REsp n. 2.106.567/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 5/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.572.293/RS, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJEN de 13/12/2024; AgInt no AgInt no AREsp n. 2.560.748/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 22/11/2024; REsp n. 1.851.431/SC, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJe de 7/10/2024; REsp n. 1.954.604/MG, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe de 21/3/2024; AgInt no REsp n. 1.995.864/PB, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 20/10/2023.<br>Ademais, verifica-se que a pretensão da parte agravante é de ver reconhecida a existência de dissídio jurisprudencial, que tem por objeto a mesma questão aventada sob os auspícios da alínea "a" do permissivo constitucional, que, por sua vez, foi obstaculizada pelo enunciado da Súmula n. 7/STJ.<br>Quando isso acontece, impõe-se o reconhecimento da inexistência de similitude fática entre os arestos confrontados, requisito indispensável ao conhecimento do Recurso Especial pela alínea "c".<br>Nesse sentido: "O recurso especial não pode ser conhecido com fundamento na alínea c do permissivo constitucional, porquanto o óbice da Súmula n. 7/STJ impede o exame do dissídio jurisprudencial quando, para a comprovação da similitude fática entre os julgados confrontados, é necessário o reexame de fatos e provas" ;(AgInt no REsp n. 2.175.976/DF, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJEN de 20/2/2025).<br>Confiram-se ainda os seguintes julgados: REsp n. 2.037.832/RO, relatora Ministra Daniela Teixeira, Quinta Turma, DJEN de 25/2/2025; AgInt no AREsp n. 2.365.913/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJEN de 21/2/2025; AgInt no AREsp n. 2.701.662/GO, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 20/12/2024; AgInt no AREsp n. 2.698.838/SC, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN de 19/12/2024; AgInt no REsp n. 2.139.773/PR, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJEN de 2/12/2024; AgInt no REsp n. 2.159.019/MG, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 16/10/2024.<br>Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita.<br>Publique-se.<br>Intimem-se.<br>A Corte local, com base em circunstâncias específicas aptas a justificar a redução, diminuiu o percentual de retenção pactuado no contrato em 10% (dez por cento) dos valores pagos, in verbis (fl. 360):<br>No mais, do que dos autos consta, os recorridos efetuaram o pagamento do importe de R$16.214,30. Assim, considerando que o lote lhe foi vendido a prazo pelo valor total de R$87.363,40 (fl. 25), a retenção de 10% sobre o valor total do contrato atualizado, como prevista no artigo 32-A da Lei nº 6.766/79, alterado pela Lei nº 13.786/18, bem como no instrumento contratual, corresponderia à metade dos valores pagos, o que, claramente, traria desvantagem exagerada aos consumidores, o que não se pode admitir.<br>Além disso, o inciso II do art. 32-A da Lei 6.766/79 faz referência a "montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato", ou seja, há um teto à penalidade, não um percentual fixo.<br>Rever a conclusão do acórdão, de modo a reconhecer a validade das normas contratuais , demandaria reavaliação do contrato e incursão no campo fático-probatório, providências vedadas na via especial, conforme as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>O recurso também não pode ser admitido pela alínea " c", pois, "consoante iterativa jurisprudência desta Corte, a incidência da Súmula 7 do STJ impede o conhecimento do recurso lastreado, também, pela alínea c do permissivo constitucional, uma vez que falta identidade entre os paradigmas apresentados e os fundamentos do acórdão, tendo em vista a situação fática de cada caso" (AgInt no REsp 181.234 5/AM, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 18/11/2019, DJe 21/11/2019).<br>Assim, não prosperam as alegações constantes no recurso, incapazes de alterar os fundamentos da decisão impugnada.<br>Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo interno.<br>É como voto.