ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 07/10/2025 a 13/10/2025, por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MULTIPROPRIEDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. PERÍODO PROPORCIONAL. RECURSO PROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que, em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de fração de tempo em regime de multipropriedade, cumulada com reintegração de posse, determinou a incidência da taxa de fruição desde a celebração do contrato até o ajuizamento da ação, sem considerar os dias efetivos de uso do imóvel.<br>II. Questão em discussão<br>2. A questão em discussão consiste em saber se a taxa de fruição deve ser calculada proporcionalmente ao período em que o imóvel foi efetivamente disponibilizado ao comprador, considerando a natureza jurídica da multipropriedade, ou se deve incidir sobre todo o período contratual entre a celebração do contrato e o ajuizamento da ação.<br>III. Razões de decidir<br>3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, em casos de rescisão de contrato de compra e venda com devolução de valores pagos, a taxa de fruição deve ser calculada proporcionalmente ao período em que o imóvel foi efetivamente ocupado ou disponibilizado ao comprador, desde a transferência da posse até a entrega do bem.<br>4. A cobrança da taxa de fruição sobre todo o período contratual, sem considerar os dias efetivos de uso, configura enriquecimento ilícito do promitente-vendedor e desrespeita a natureza jurídica da multipropriedade, que limita o uso do imóvel ao período correspondente à fração de tempo adquirida.<br>5. A interpretação do art. 67-A, § 2º, III, da Lei 4.591/64 determina que a taxa de fruição seja proporcional ao período de efetiva disponibilização do imóvel ao comprador, sendo incompatível com a aplicação sobre todo o período contratual.<br>IV. Dispositivo<br>6. Recurso provido para reformar o acórdão recorrido, determinando que a taxa de fruição seja calculada proporcionalmente ao período de efetiva disponibilização do imóvel ao comprador.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recurso especial interposto por RODRIGO ALVES PRONI e HELOISA APARECIDA DEL GUINGARO, fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:<br>"APELAÇÃO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA MULTIPROPRIEDADE AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, C.C REINTEGRAÇÃO DE POSSE RECONVENÇÃO APLICAÇÃO DA LEI 13.786/18 (LEI DO DISTRATO). Contrato celebrado após a promulgação da Lei do Distrato. Desfazimento do negócio por culpa dos promissários compradores, que deixaram de pagar o valor convencionado. Desconto de taxa de fruição ou ocupação pelo gozo e uso do imóvel devida desde a celebração do contrato até o ajuizamento da demanda pelo promitente vendedor, consoante pedido do recorrente, pois nesse período a alienação da coisa a terceiro não era possível. Quantia equivalente a 0,5% ao mês do valor do contrato. Aplicabilidade do art. 67-A da Lei Federal 4.591/94 e Súmula 1 do TJSP. RECURSO PROVIDO." (e-STJ, fls. 340-346)<br>Os embargos de declaração opostos por REAL AFIANÇADORA LTDA foram rejeitados (e-STJ, fls. 365-368).<br>Em seu recurso especial, os recorrentes alegam violação aos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses (e-STJ, fls. 370-391):<br>(i) arts. 884 e  1.358-C do Código Civil, pois a cobrança da taxa de fruição sobre todo o período entre a assinatura do contrato e o ajuizamento da ação de distrato, sem considerar os dias efetivos de uso, configura enriquecimento ilícito do promitente vendedor, sendo que, em imóveis submetidos ao regime de multipropriedade, a taxa de fruição deve incidir apenas sobre os dias efetivamente disponibilizados ao promitente comprador, conforme sua fração de tempo, respeitando a natureza jurídica da multipropriedade;<br>(ii) art.  67-A, § 2º, III, da Lei 4.591/64, pois a interpretação correta do dispositivo determina que a taxa de fruição seja calculada proporcionalmente ao período em que o imóvel foi disponibilizado ao comprador, e não sobre todo o período contratual.<br>Foram apresentadas contrarrazões ao recurso especial (e-STJ, fls. 402-406).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MULTIPROPRIEDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. PERÍODO PROPORCIONAL. RECURSO PROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que, em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de fração de tempo em regime de multipropriedade, cumulada com reintegração de posse, determinou a incidência da taxa de fruição desde a celebração do contrato até o ajuizamento da ação, sem considerar os dias efetivos de uso do imóvel.<br>II. Questão em discussão<br>2. A questão em discussão consiste em saber se a taxa de fruição deve ser calculada proporcionalmente ao período em que o imóvel foi efetivamente disponibilizado ao comprador, considerando a natureza jurídica da multipropriedade, ou se deve incidir sobre todo o período contratual entre a celebração do contrato e o ajuizamento da ação.<br>III. Razões de decidir<br>3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, em casos de rescisão de contrato de compra e venda com devolução de valores pagos, a taxa de fruição deve ser calculada proporcionalmente ao período em que o imóvel foi efetivamente ocupado ou disponibilizado ao comprador, desde a transferência da posse até a entrega do bem.<br>4. A cobrança da taxa de fruição sobre todo o período contratual, sem considerar os dias efetivos de uso, configura enriquecimento ilícito do promitente-vendedor e desrespeita a natureza jurídica da multipropriedade, que limita o uso do imóvel ao período correspondente à fração de tempo adquirida.<br>5. A interpretação do art. 67-A, § 2º, III, da Lei 4.591/64 determina que a taxa de fruição seja proporcional ao período de efetiva disponibilização do imóvel ao comprador, sendo incompatível com a aplicação sobre todo o período contratual.<br>IV. Dispositivo<br>6. Recurso provido para reformar o acórdão recorrido, determinando que a taxa de fruição seja calculada proporcionalmente ao período de efetiva disponibilização do imóvel ao comprador.<br>VOTO<br>Extrai-se dos autos que Grandes Lagos Internacional Turismo Ltda ajuizou ação de rescisão de instrumento particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, cumulada com reintegração de posse e pedido de tutela antecipada, em face de Rodrigo Alves Proni e Heloisa Aparecida Del Guingaro, em razão de inadimplemento contratual referente à fração de tempo/cota nº 9 do Chalé UH nº 53 do empreendimento "Grandes Lagos Thermas Chalés". Narrou ter desenvolvido o empreendimento imobiliário "Grandes Lagos Thermas Chalés", composto por 75 (setenta e cinco) unidades autônomas fracionadas do tipo "Chalé", destinadas à atividade hoteleira. Cada unidade é subdividida em 13 (treze) frações de tempo, permitindo ao multiproprietário o uso de 28 (vinte e oito) dias por ano, conforme as regras da Convenção de Condomínio e Regimento Interno.<br>Aduziu que, em 28/08/2019, firmou com os requeridos um contrato de promessa de compra e venda da fração de tempo/cota nº 9 do Chalé UH nº 53, com pagamento parcelado. Disse que, até o momento, foi pago o valor de R$ 5.905,29 (cinco mil, novecentos e cinco reais e vinte e nove centavos), mas permaneceram inadimplentes desde 10/09/2020, acumulando débito de R$ 4.945,42 (quatro mil, novecentos e quarenta e cinco reais e quarenta e dois centavos) até 10/07/2021, mesmo após tentativas de composição amigáveis e notificação extrajudicial para constituição da mora. Alegou que o contrato firmado entre as partes prevê que, em caso de inadimplência, a empresa pode rescindir o instrumento e recuperar a posse da unidade, além de aplicar cláusula penal e cobrar taxa de fruição pelo período em que os compradores usufruíram do imóvel.<br>Requereu, assim, a rescisão contratual, a reintegração de posse, a devolução parcial dos valores pagos com retenção de 25% (vinte e cinco por cento), cobrança de taxa de fruição de 1% (um por cento) ao mês pelo período de ocupação e indenização por perdas e danos.<br>A sentença proferida pela 1ª Vara de Santa Fé do Sul, analisando os pedidos da inicial e a reconvenção manejada pelos requeridos em contestação, julgou parcialmente procedente o pedido do autor/reconvindo e parcialmente procedente o pedido do reconvinte/réu, declarando rescindido o contrato e determinando a restituição de 80% (oitenta por cento) das parcelas quitadas, corrigidas desde o desembolso e com juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do trânsito em julgado.<br>Ainda, autorizou-se a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos para cobrir despesas administrativas, além de débitos fiscais, condominiais e de consumo comprovados, fixando-se a taxa de fruição em 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, mas limitada ao período de 41 (quarenta e um) dias de uso efetivo, equivalentes a um mês e onze dias, considerando a suspensão do uso entre 26/03/2020 e 04/11/2020 pela pandemia de Covid-19. Determinou, também, a devolução do imóvel e que cada parte arque com 50% (cinquenta por cento) das custas e despesas processuais, fixando os honorários advocatícios recíprocos em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa e da reconvenção, vedada a compensação (art. 85, § 14, do CPC).<br>Em sede de embargos de declaração interpostos por Grandes Lagos Internacional Turismo Ltda, o Juízo de primeiro grau acolheu parcialmente o recurso para fixar a taxa de fruição em 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, proporcional a 49 (quarenta e nove) dias de uso, mantendo-se os demais termos da sentença proferida (e-STJ, fls. 298-301).<br>No acórdão, a 26ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo deu provimento ao recurso de apelação interposto por Grandes Lagos Internacional Turismo Ltda, reformando a sentença para ampliar a base de cálculo da taxa de fruição. O Tribunal entendeu que a taxa, fixada em 0,5% ao mês, incide desde a celebração do contrato (28/08/2019) até o ajuizamento da ação (20/08/2021), e não apenas pelo período de uso efetivo (um mês e dezenove dias), com fundamento no art. 67-A da Lei 4.591/1964 (Lei do Distrato) e na Súmula 1 do TJSP. Além disso, majorou os honorários de sucumbência devidos pelos réus em 10% (dez por cento), observada a gratuidade de justiça (e-STJ, fls. 340-346).<br>O recurso especial interposto enfrenta acórdão recorrido assim ementado:<br>"APELAÇÃO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA MULTIPROPRIEDADE AÇÃO DE RESCISÃOCONTRATUAL, C.C REINTEGRAÇÃO DE POSSE RECONVENÇÃO APLICAÇÃO DA LEI 13.786/18 (LEI DODISTRATO). Contrato celebrado após a promulgação da Lei do Distrato. Desfazimento do negócio por culpa dos promissários compradores, que deixaram de pagar o valor convencionado. Desconto de taxa de fruição ou ocupação pelo gozo e uso do imóvel devida desde a celebração do contrato até o ajuizamento da demanda pelo promitente vendedor, consoante pedido do recorrente, pois nesse período a alienação da coisa a terceiro não era possível. Quantia equivalente a 0,5% ao mês do valor do contrato. Aplicabilidade do art. 67-A da Lei Federal 4.591/94 e Súmula 1 do TJSP. RECURSO PROVIDO."<br>Acerca da questão recursal, conforme referido, o Tribunal de origem decidiu no sentido de ser devida indenização pelo tempo de ocupação do imóvel (taxa de fruição) desde a celebração do contrato até o ajuizamento da demanda, afastando o entendimento do Juízo de primeiro grau para incidência da taxa de fruição apenas pelo período dos dias efetivos de uso. Ainda, mostrou-se incontroverso que o objeto dos autos envolve imóvel edificado, não se tratando de lote sem edificação.<br>Entretanto, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça assenta que, nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda com a determinação de devolução dos valores pagos pelo comprador, é cabível a fixação de indenização relativa ao período da ocupação do imóvel, desde a data em que a posse foi transferida até a efetiva entrega do bem.<br>Confiram-se, a propósito:<br>"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. TAXA DE FRUIÇÃO. CABIMENTO, NO CASO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça assenta que, nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda com a determinação de devolução dos valores pagos pelo comprador, é cabível a fixação de indenização relativa ao período da ocupação do imóvel, desde a data em que a posse foi transferida até a efetiva entrega do bem.<br>2. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ.<br>3. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no REsp n. 2.088.804/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/11/2023, DJe de 1/12/2023.)<br>"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. CABIMENTO. INDENIZAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO BEM, DESDE A IMISSÃO NA POSSE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça assenta que, nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda com a determinação de devolução dos valores pagos pelo comprador, é cabível a fixação de indenização relativa ao período da ocupação do imóvel, desde a data em que a posse foi transferida até a efetiva entrega do bem.<br>2. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no REsp 1.996.109/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/08/2022, DJe de 10/08/2022)<br>Portanto, no caso em análise, alinho-me ao entendimento de que a taxa de fruição deva ser calculada proporcionalmente ao período em que o imóvel foi disponibilizado ao comprador, e não sobre todo o período contratual, conforme a jurisprudência do STJ, motivo pelo qual deve ser dado provimento ao recurso.<br>Ante o exposto, dá-se provimento ao recurso especial para reformar o acórdão recorrido.<br>É como voto.