ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 07/10/2025 a 13/10/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO. AÇÃO ANULATÓRIA DE SENTENÇA. AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. FUNDAMENTO NÃO IMPUGNADO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 283/STF. VIOLAÇÃO A DISPOSITIVOS LEGAIS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 211/STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Agravo em Recurso Especial interposto por herdeiro contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que indeferiu a petição inicial e extinguiu Ação Anulatória, por falta de interesse de agir, na qual se buscava desconstituir sentença proferida em ação de cobrança de cotas condominiais que resultou na arrematação de imóvel do qual é coproprietário.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>2. Há duas questões em discussão: (I) estabelecer se a extinção da ação anulatória por falta de interesse processual, em razão da preclusão e da coisa julgada, viola as normas processuais; e (II) verificar a ocorrência de prequestionamento de dispositivos legais federais relativos ao direito de propriedade e à expropriação judicial.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>3. A existência de fundamento do acórdão recorrido não impugnado, quando suficiente para a manutenção da decisão quanto ao ponto, impede o conhecimento do recurso especial. Súmula 283/STF.<br>4. A ausência de debate, no acórdão recorrido, sobre os dispositivos legais tidos por violados, ainda que opostos embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial por falta de prequestionamento, nos termos da Súmula 211 do STJ.<br>5. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por DIEGO ARIAS VILLANUEVA contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no artigo 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:<br>"RECURSO - APELAÇÃO CÍVEL - CONDOMÍNIO - COTAS CONDOMINIAIS EM ATRASO - AÇÃO ANULATÓRIA DE SENTENÇA JUDICIAL CUMULADA COM PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA PARA RETOMADA DA POSSE DE IMÓVEL PENHORADO - MÉRITO. Requerente, titular de unidade condominial, que pede a anulação de sentença condenatória ao pagamento de cotas condominiais. Sentença de extinção da anulatória, com indeferimento da petição inicial. Apelo do requerente. Matéria suscitada já compreendida por decisões anteriormente proferidas em recursos pretéritos. Carência de interesse processual para a interposição da anulatória, quanto mais, evidenciado o trânsito em julgado da sentença tida como viciada, sem apresentação de qualquer fato novo a amparar a pretensão. Indeferimento da petição inicial. Sentença mantida. Recurso de apelação do requerente não provido, descabida a majoração da honorária advocatícia com base no parágrafo 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil, pois não houve fixação da verba sucumbencial em primeiro grau, diante do julgamento antes de completada a triangularização processual." (e-STJ, fls. 945/951)<br>Os embargos de declaração opostos por DIEGO ARIAS VILLANUEVA foram rejeitados, às fls. 959/964 (e-STJ).<br>Em seu recurso especial, o recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses:<br>(I) Artigos 1.784 e 1.791 do Código Civil, pois teria ocorrido violação ao direito de copropriedade do recorrente sobre o imóvel leiloado, uma vez que, após o falecimento de sua mãe, a herança teria sido transmitida aos herdeiros, configurando condomínio sobre o bem, o que exigiria sua citação no processo de cobrança de cotas condominiais;<br>(II) Artigo 17 do Código de Processo Civil, pois o indeferimento da petição inicial teria desconsiderado o interesse processual do recorrente em propor a ação anulatória para corrigir supostos vícios processuais na ação de cobrança de cotas condominiais;<br>(III) Artigos 239, 269, 278 e 312 do Código de Processo Civil, pois o recorrente teria sido excluído do polo passivo da ação de cobrança, o que configuraria nulidade processual por ausência de citação válida e violação ao contraditório e à ampla defesa;<br>(IV) Artigo 843 do Código de Processo Civil, pois a penhora do imóvel indivisível teria desrespeitado o direito do recorrente à reserva de sua quota-parte e ao exercício do direito de preferência na arrematação do bem;<br>(V) Artigo 891 do Código de Processo Civil, pois o imóvel teria sido arrematado por preço vil, inferior a 50% do valor de avaliação, em afronta às disposições legais sobre alienação judicial.<br>Foram apresentadas contrarrazões pelo CONDOMÍNIO EDIFÍCIO CAMBRIDGE GARDENS, às fls. 996/1018 (e-STJ).<br>O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente agravo.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO. AÇÃO ANULATÓRIA DE SENTENÇA. AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. FUNDAMENTO NÃO IMPUGNADO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 283/STF. VIOLAÇÃO A DISPOSITIVOS LEGAIS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 211/STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Agravo em Recurso Especial interposto por herdeiro contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que indeferiu a petição inicial e extinguiu Ação Anulatória, por falta de interesse de agir, na qual se buscava desconstituir sentença proferida em ação de cobrança de cotas condominiais que resultou na arrematação de imóvel do qual é coproprietário.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>2. Há duas questões em discussão: (I) estabelecer se a extinção da ação anulatória por falta de interesse processual, em razão da preclusão e da coisa julgada, viola as normas processuais; e (II) verificar a ocorrência de prequestionamento de dispositivos legais federais relativos ao direito de propriedade e à expropriação judicial.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>3. A existência de fundamento do acórdão recorrido não impugnado, quando suficiente para a manutenção da decisão quanto ao ponto, impede o conhecimento do recurso especial. Súmula 283/STF.<br>4. A ausência de debate, no acórdão recorrido, sobre os dispositivos legais tidos por violados, ainda que opostos embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial por falta de prequestionamento, nos termos da Súmula 211 do STJ.<br>5. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.<br>VOTO<br>Extrai-se dos autos que, na origem, Diego Arias Villanueva ajuizou ação anulatória de ato jurídico, com fundamento no art. 966, V, do CPC/2015, em face do Condomínio Edifício Cambridge Gardens. O autor alegou que não foi citado ou intimado no processo de cobrança de cotas condominiais que resultou na penhora e arrematação de imóvel de sua copropriedade, sustentando a nulidade do processo por vício de citação e ausência de intimação. Além disso, afirmou que o imóvel foi arrematado por preço vil, inferior ao valor de mercado, e que não lhe foi garantido o direito de preferência na arrematação, conforme previsto no art. 843 do CPC/2015. Requereu, em caráter liminar, a desocupação do imóvel pelo arrematante e, no mérito, a anulação da sentença proferida no processo de cobrança.<br>A sentença proferida pelo Juízo de origem indeferiu a petição inicial e extinguiu o processo sem resolução de mérito, com fundamento no art. 330, III, e no art. 485, I, do CPC/2015, por ausência de interesse de agir. O magistrado entendeu que todas as questões levantadas pelo autor já haviam sido objeto de análise em processos anteriores, inclusive em sede de agravo de instrumento, e que não foram apresentados novos fatos ou documentos que justificassem a reabertura da discussão (e-STJ, fls. 896-897).<br>No julgamento do recurso de apelação, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo manteve a sentença, negando provimento ao recurso. O acórdão concluiu que o autor carecia de interesse processual, uma vez que as matérias suscitadas já haviam sido decididas em recursos pretéritos, sem a apresentação de fatos novos ou nulidades de ordem pública. Além disso, afastou a alegação de vício de citação, considerando que o processo de cobrança foi regularmente ajuizado contra o proprietário do imóvel à época, e que a dívida condominial possui natureza "propter rem". Também rejeitou a tese de preço vil na arrematação, destacando que a questão já havia sido discutida em sede própria (e-STJ, fls. 945-951).<br>Verificados os pressupostos de admissibilidade do agravo em recurso especial, passa-se à análise do mérito recursal.<br>No que concerne à primeira tese apresentada pela recorrente, constata-se que o Tribunal de origem concluiu pela ausência de interesse processual do recorrente para a propositura da ação anulatória, entendendo que as questões levantadas já haviam sido objeto de análise em processos anteriores, sem a apresentação de fatos novos ou nulidades de ordem pública.<br>Outrossim, a questão relativa à citação também foi objeto de análise, tendo o Tribunal de origem concluído que a ação de cobrança foi regularmente ajuizada contra o proprietário do imóvel à época, afastando, assim, a alegação de nulidade processual por ausência de citação válida e de violação ao contraditório e à ampla defesa.<br>Veja-se trecho retirado do acórdão que manteve a sentença proferida:<br>"Conforme o declinado em sentença, o autor carece de interesse para a propositura da anulatória.<br>A matéria posta a análise restou afastada, seja em primeiro grau de jurisdição, seja pelo julgamento de sucessivos recurso de agravo de instrumento.<br>Certo que, a jurisprudência pátria admite a ação anulatória (querela nullitatis insanabilis ), o que, contudo, demanda a presença de requisitos próprios.<br>Nesta toada, a matéria suscitada pelo autor foi previamente submetida a análise por recurso de agravo de instrumento ( processo número 2199867-42.2020.8.26.0000 ).<br>Referido recurso de agravo de instrumento foi interposto pelo aqui autor Diego Arias Villanueva contra decisão que, em sede de cumprimento de sentença, afastou a tese de nulidade por vício de citação e intimação.<br>Referido recurso de agravo de instrumento fez constar que a cobrança das cotas condominiais, de início, foi movida contra Alfredo Arias Villanueva, genitor do aqui requerente, havendo a formação do contraditório legal, sendo o polo passivo devidamente citado.<br>O fato de tratar-se de herdeiro do executado Alfredo Villanueva não implica, por si só, em nulidade dos autos pretéritos, vez que, como visto, houve regular processamento na figura do proprietário.<br>Assim, conquanto possa ter ocorrido a sucessão de direitos sobre o bem objeto da dívida pretérita, tal fato, por óbvio, não afasta os efeitos da condenação, atentando-se ademais que a dívida possui natureza "propter rem", seguindo a sorte da coisa.<br>Da mesma forma, o tema concernente ao preço da avaliação e arrematação do imóvel é objeto de discussão perante a via processual própria do cumprimento de sentença, além de recursos de agravo de instrumentos, interpostos para a discussão da matéria.<br>Nota-se, pois, defesa genérica de nulidades por diversos temas, todos já analisados de forma pretérita perante a via processual adequada.<br>Resulta que o autor carece de interesse processual, seja pela preclusão da matéria suscitada, seja pela ausência de fato novo ou ofensa a matéria de ordem pública, quanto mais, observado o trânsito em julgado da ação condenatória, sem que tenha havido a interposição de recurso próprio visando combater a condenação ao pagamento de cotas condominiais.<br>É o caso, pois, de manutenção da sentença, que bem aplicou o direito cabível." (e-STJ, fls. 945-951)<br>Assim, atentando-se aos argumentos trazidos pelo recorrente e aos fundamentos adotados pela Corte estadual - preclusão da matéria suscitada, seja pela ausência de fato novo ou ofensa a matéria de ordem pública, quanto mais observado o trânsito em julgado da ação condenatória, sem que tenha havido a interposição de recurso próprio visando combater a condenação ao pagamento de cotas condominiais -, verifica-se que estes não foram objeto de impugnação nas razões do recurso especial, e a manutenção de argumento que, por si só, mantém o acórdão recorrido torna inviável o conhecimento do apelo nobre, atraindo a aplicação da Súmula 283 do Supremo Tribunal Federal.<br>Nesse sentido:<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EMBARGOS À EXECUÇÃO. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE. TESES DE EXCESSO DE EXECUÇÃO E PRECLUSÃO. SÚMULAS 283 E 284 DO STF. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE. ARTS. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997 E 1.368-B, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CC/2002. PENHORA DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. BEM QUE NÃO INTEGRA O PATRIMÔNIO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PENHORA DO DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO. POSSIBILIDADE. ARTS. 1.368-B, CAPUT, DO CC/2002, C/C O ART. 835, XII, DO CPC/2015.<br>1. Ação de embargos à execução, ajuizada em 11/5/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 26/8/2022 e concluso ao gabinete em 27/10/2022.<br>2. O propósito recursal é definir se é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente, em ação de execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante.<br>3. De acordo com o art. 105, III, "a", da CRFB, não é cabível recurso especial fundado em violação de dispositivo constitucional ou em qualquer ato normativo que não se enquadre no conceito de lei federal.<br>4. A existência de fundamento do acórdão recorrido não impugnado, quando suficiente para a manutenção da decisão quanto ao ponto, impede o conhecimento do recurso especial. Súmula 283/STF.<br>5. A ausência de indicação do dispositivo violado impede o conhecimento do recurso especial quanto ao tema. Súmula 284/STF.<br>6. A natureza ambulatória (ou propter rem) dos débitos condominiais é extraída do art. 1.345 do CC/2002, segundo o qual "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios".<br>7. Apesar de o art. 1.345 do CC/2002 atribuir, como regra geral, o caráter ambulatório (ou propter rem) ao débito condominial, essa regra foi excepcionada expressamente, na hipótese de imóvel alienado fiduciariamente, pelos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, que atribuem a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais ao devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel.<br>Precedentes.<br>8. No direito brasileiro, afirmar que determinado sujeito tem a responsabilidade pelo pagamento de um débito, significa dizer, no âmbito processual, que o seu patrimônio pode ser usado para satisfazer o direito substancial do credor, na forma do art. 789 do CPC/2015.<br>9. Ao prever que a responsabilidade pelas despesas condominiais é do devedor fiduciante, a norma estabelece, por consequência, que o seu patrimônio é que será usado para a satisfação do referido crédito, não incluindo, portanto, o imóvel alienado fiduciariamente, que integra o patrimônio do credor fiduciário.<br>10. Assim, não é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante, na forma dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, uma vez que o bem não integra o seu patrimônio, mas sim o do credor fiduciário, admitindo-se, contudo, a penhora do direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária, de acordo com os arts.<br>1.368-B, caput, do CC/2002, c/c o art. 835, XII, do CPC/2015.<br>11. Hipótese em que o Tribunal de origem decidiu pela possibilidade da penhora do imóvel, apesar de estar alienado fiduciariamente, em razão da natureza propter rem do débito condominial positivado no art. 1.345 do CC/2002.<br>12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido, para julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial dos embargos à execução, a fim de declarar a impenhorabilidade do imóvel na espécie, por estar alienado fiduciariamente, ficando ressalvada a possibilidade de penhora do direito real de aquisição.<br>(REsp n. 2.036.289/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/4/2023, DJe de 20/4/2023.)<br>No que concerne à alegada violação dos arts. 239, 269, 278, 312, 843 e 891 do Código de Processo Civil e 1.784 e 1.791 do Código Civil, verifica-se que seu conteúdo normativo não foi objeto de apreciação pelo Tribunal a quo. Portanto, ausente o prequestionamento, entendido como a necessidade de ter o tema objeto do recurso sido examinado na decisão atacada.<br>Destaca-se que o Tribunal de origem, a despeito dos embargos de declaração suscitados, não se manifestou expressamente sobre os referidos artigos.<br>O prequestionamento é exigência inafastável contida na própria previsão constitucional, impondo-se como um dos principais pressupostos ao conhecimento do recurso especial. Incide, ao caso, a Súmula 211 do STJ.<br>É nesse sentido o entendimento desta Corte:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. CONTRATO DE ASSISTÊNCIA SECURITÁRIA. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO. TEMA NÃO DEBATIDO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 211 DO STJ. PRETENSÃO RECURSAL QUE ENVOLVE O REEXAME DE PROVAS E ANÁLISE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INOBSERVÂNCIA. SÚMULAS NºS 5 E 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. NÃO DEMONSTRAÇÃO, NOS MOLDES LEGAIS. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.<br>2. A matéria referente aos arts. 111, § 1º, do CPC/1973 (art. 63, § 1º, do NCPC), e 94, caput, e 100, IV, a, do CPC/1973 (arts. 46 e 53, III, a, do NCPC), não foi objeto de debate prévio nas instâncias de origem. Ausente, portanto, o devido prequestionamento nos termos da Súmula nº 211 do STJ.<br>3. A alteração das conclusões do acórdão recorrido exige interpretação de cláusula contratual e reapreciação do acervo fático-probatório da demanda, o que faz incidir as Súmulas nºs 5 e 7, ambas do STJ.<br>4. A não observância dos requisitos do art. 255, §§ 1º e 2º, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça torna inadmissível o conhecimento do recurso com fundamento na alínea c do permissivo constitucional.<br>5. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp 1678048/RS, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/12/2020, DJe 18/12/2020)<br>Diante do exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>É como voto.