ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 07/10/2025 a 13/10/2025, por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA. INFORMAÇÃO NO EDITAL ACERCA DA EXISTÊNCIA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. CARÁTER "PROPTER REM" DA OBRIGAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. AGRAVO CONHECIDO PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.<br>1. "Tendo o imóvel sido alienado em hasta pública com informação no edital acerca da existência de débitos condominiais, responde o arrematante por dívidas condominiais anteriores à arrematação, devido ao caráter "propter rem" da obrigação. Precedentes" (AgInt no REsp 1.955.102/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 30/9/2024, DJe de 3/10/2024).<br>2. Na hipótese, consta do acórdão recorrido a transcrição do edital de hasta pública, informando expressamente o montante total de débitos condominiais e consignando a responsabilidade do arrematante por eventuais débitos não inclusos no processo.<br>3. Agravo conhecido para dar provimento ao recurso especial, a fim de julgar procedente a ação de cobrança proposta pelo condomínio.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interposto por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PONTA D"AREIA desafiando decisão que inadmitiu recurso especial, este fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP), assim ementado (e-STJ, fl. 375):<br>"Apelação Cível. Despesas de condomínio. Ação de cobrança. Sentença de procedência. Apelo dos réus.<br>Despesas condominiais. Prescrição quinquenal. Interrupção do prazo com a intimação do arrematante, no cumprimento da sentença proferida naquela ação de cobrança, para pagamento da dívida. Prazo que somente teve reinício com o trânsito em julgado do acórdão que determinou a necessidade de propositura de nova demanda para cobrança do arrematante daquele débito. Prescrição não verificada.<br>Arrematante de imóvel/atuais proprietários. Edital da praça pública que isentou o arrematante dos débitos objeto daquela ação de cobrança. Arrematante que não responde por essa dívida pretérita à arrematação.<br>Recurso provido."<br>Opostos embargos de declaração, foram rejeitados (e-STJ, fls. 398/402).<br>Nas razões do recurso especial, o ora agravante aponta violação dos arts. 1.345 do Código Civil, 502, 503, 506 e 508 do CPC/2015, bem como divergência jurisprudencial. Afirma que os recorridos, antes de arrematarem e adquirirem o imóvel gerador das despesas, foram inequivocamente informados e cientificados de que dito bem possuía débitos condominiais no valor de R$ 250.183,16 (duzentos e cinquenta mil, cento e oitenta e três reais e dezesseis centavos), uma vez que constou expressamente no Edital de Hasta Pública, cujas cópias estão acostadas às fls. 60, 62, 78/79, 84/85 e 100 dos presentes autos: "Constam débitos condominiais desta ação no valor de R$250.183,16 (abr/13). Fica o arrematante responsável por eventuais débitos condominiais não inclusos no processo". Acrescenta que o acórdão recorrido contrariou a coisa julgada material ocorrida no Agravo de Instrumento nº 2111204-59.2016.8.26.0000, que reconheceu que os recorridos são responsáveis pelo pagamento das dívidas condominiais existentes sobre o imóvel quando da arrematação, pois constou tal informação no Edital de Hasta Pública, tendo referida decisão transitado em julgado em 24.02.2017. Naquela ocasião, apenas e tão somente se proveu o agravo de instrumento para excluir os réus do polo passivo, pois estes não tinham participado da fase de conhecimento, motivo pelo qual o condomínio autor moveu a nova ação (a presente demanda) em face deles.<br>Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 796/805).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA. INFORMAÇÃO NO EDITAL ACERCA DA EXISTÊNCIA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. CARÁTER "PROPTER REM" DA OBRIGAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. AGRAVO CONHECIDO PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.<br>1. "Tendo o imóvel sido alienado em hasta pública com informação no edital acerca da existência de débitos condominiais, responde o arrematante por dívidas condominiais anteriores à arrematação, devido ao caráter "propter rem" da obrigação. Precedentes" (AgInt no REsp 1.955.102/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 30/9/2024, DJe de 3/10/2024).<br>2. Na hipótese, consta do acórdão recorrido a transcrição do edital de hasta pública, informando expressamente o montante total de débitos condominiais e consignando a responsabilidade do arrematante por eventuais débitos não inclusos no processo.<br>3. Agravo conhecido para dar provimento ao recurso especial, a fim de julgar procedente a ação de cobrança proposta pelo condomínio.<br>VOTO<br>Na hipótese, o CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PONTA D"AREIA propôs ação de cobrança de taxas e despesas condominiais em face de JOÃO PEDRO BETTIN e ENILDA XAVIER BETTIN, alegando que: os réus são proprietários da unidade nº 23 do Condomínio Autor, por terem adquirido o referido imóvel através de lance no valor de R$ 131.800,00 (cento e trinta e um mil e oitocentos reais), ofertado em leilão judicial realizado no dia 25.07.2013, em 2ª praça, nos autos do Processo nº 0014001-30.2005.8.26.0223 (ação de cobrança em fase de execução de sentença movida em face do proprietário anterior, Espólio de Marcos da Rocha Brites); antes de arrematarem e, consequentemente, adquirem o referido imóvel, os réus foram informados e cientificados de que este possuía débitos condominiais no valor total de R$ 250.183,16 (duzentos e cinquenta mil, cento e oitenta e três reais e dezesseis centavos), para o mês de abril/2013, uma vez que constou expressamente no Edital de Hasta Pública; considerando que o valor do lance ofertado pelos réus não quitou a integralidade dos débitos condominiais, cujo importe total alcançava R$ 250.183,16 no mês de abril/2013, e ainda foi acrescido pelas taxas condominiais vencidas nos meses de maio/2013, junho/2013, julho/2013, agosto/2013 e setembro/2013 nos valores principais de R$ 874,78, R$ 824,78, R$ 630,65, R$ 769,98 e R$ 805,78, requereu o Condomínio Autor daquela demanda fossem os réus incluídos no seu polo passivo; o pedido foi inicialmente deferido pelo Juízo de origem, mas o TJ-SP deu provimento ao agravo de instrumento dos Réus (nº 2111204-59.2016.8.26.0000), apenas e tão somente para exclui-los do polo passivo daquela demanda anterior em fase de execução de sentença, pois eles não teriam participado de sua fase de conhecimento, devendo, assim, o Condomínio Autor mover nova ação em face dos réus; assim, o Condomínio ajuizou a presente demanda, postulando o total corrente para o mês de novembro/2018 no valor de R$ 297.337,48 (duzentos e noventa e sete mil, trezentos e trinta e sete reais e quarenta e oito centavos).<br>O MM. Juiz de Direito, Dr. Rodrigo Barbosa Sales, julgou procedente o pedido, para condenar os réus ao pagamento do valor de R$ 297.337,48 (duzentos e noventa e sete mil, trezentos e trinta e sete reais e quarenta e oito centavos).<br>Seguiu-se apelação dos réus, a que o TJ-SP deu provimento para julgar improcedente a demanda.<br>O eg. Tribunal de origem afastou a prescrição, por entender que ocorreu a interrupção do prazo com a intimação dos arrematantes no cumprimento de sentença da anterior ação de cobrança, com reinício após o trânsito em julgado do acórdão que determinou a necessidade de propositura de nova demanda para cobrança daquele débito.<br>No mérito, o Tribunal de Justiça concluiu que, diante do teor do edital, os débitos vencidos até a arrematação, ocorrida em 25.07.2013, relativos àquele processo anterior, não seriam de responsabilidade dos arrematantes, mas do antigo proprietário.<br>Por oportuno, confira-se a fundamentação do v. acórdão recorrido (e-STJ, fls. 381/382):<br>"Conforme já decidido no julgamento do anterior agravo de instrumento, supra mencionado, o arrematante é, em tese, responsável pela divida existente anteriormente à arrematação.<br>Mas, no presente caso, o edital de convocação ao leilão, em que houve a arrematação, isentou-o de tal responsabilidade, ao consignar que: "Constam débitos condominiais desta ação no valor de R$ 250.183,16 (abr/2013). Fica o arrematante responsável por eventuais débitos condominiais não inclusos no processo".<br>Assim, diante do teor desse edital, conclui-se que os débitos vencidos até a arrematação, ocorrida em 25/07/2013 (f. 82 e 86), relativos àquele processo, não são de responsabilidade do arrematante, devendo o condomínio autor prosseguir com a execução contra o antigo proprietário.<br>Assim, de rigor o provimento do recurso para julgar improcedente a demanda, condenando o condomínio autor ao pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da causa atualizado, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil." (grifou-se)<br>Ora, é evidente a contradição verificada no v. acórdão recorrido, visto que reconheceu que o Edital de Hasta Pública informou expressamente que o imóvel possuía débitos condominiais no importe total de R$ 250.183,16 (duzentos e cinquenta mil, cento e oitenta e três reais e dezesseis centavos) e consignou a responsabilidade do arrematante por eventuais débitos não inclusos no processo.<br>Embora rejeitados os embargos de declaração opostos ao acórdão da apelação, sem nenhum esclarecimento ou fundamentação adicional, é possível a requalificação jurídica dos fatos expressamente reconhecidos no v. acórdão recorrido.<br>Com efeito, consta expressamente do acórdão estadual o teor do Edital de Hasta Pública: "Constam débitos condominiais desta ação no valor de R$ 250.183,16 (abr/2013). Fica o arrematante responsável por eventuais débitos condominiais não inclusos no processo" (e-STJ, fl. 381).<br>Como se vê, o edital não foi omisso a respeito da responsabilidade do arrematante pelos débitos condominiais anteriores à arrematação.<br>Desse modo, o v. acórdão recorrido destoou do entendimento do Superior Tribunal de Justiça de que, tendo o imóvel sido alienado em hasta pública com informação no edital acerca da existência de débitos condominiais, responde o arrematante por dívidas condominiais anteriores à arrematação, devido ao caráter propter rem da obrigação. Nesse sentido, confiram-se:<br>"AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. COISA JULGADA. JUSTIÇA DO TRABALHO. NÃO CABIMENTO. COBRANÇA DE DESPESAS DE CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ARREMATANTE. RESPONSABILIDADE.<br>1. As decisões da Justiça do Trabalho e da Justiça Comum são prolatadas nos limites das respectivas competências e amparadas nos específicos institutos jurídicos, os quais não necessariamente se equivalem ou se assemelham, dada a própria natureza da relação jurídica a delimitar a competência em razão da matéria (ratione materiae), de modo que não se vislumbra a presença dos requisitos do art. 115 do Código de Processo Civil.<br>2. Tendo o imóvel sido alienado em hasta pública com informação no edital acerca da existência de débitos condominiais, responde o arrematante por dívidas condominiais anteriores à arrematação, devido ao caráter "propter rem" da obrigação. Precedentes.<br>3. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no REsp n. 1.955.102/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 30/9/2024, DJe de 3/10/2024, g.n.)<br>"AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS À EXECUÇÃO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO DA PARTE ADVERSA. INSURGÊNCIA RECURSAL DO EXECUTADO.<br>1. Nos termos do entendimento jurisprudencial do STJ, "em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem, constando do edital de praça a existência de ônus incidente sobre o imóvel, o arrematante é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam anteriores à arrematação, admitindo-se, inclusive, a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante" (REsp 1.672.508/SP, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 25/06/2019, DJe 01/08/2019). Precedentes.<br>2.Em razão do descompasso existente entre o entendimento firmado pela Corte de origem e a orientação jurisprudencial consolidada por este Superior Tribunal de Justiça sobre a matéria, de rigor o provimento do apelo nobre interposto pela parte agravada.<br>3. A parte agravante suscitou, no recurso de apelação, a eventual distinção da responsabilidade pelos débitos condominiais referentes ao apartamento e à garagem, questão não examinada pela Corte local.<br>4. Agravo interno parcialmente provido apenas para determinar que o Tribunal de origem examine a questão relativa à alegada ilegitimidade do executado quanto à garagem nº 06."<br>(AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.894.909/SC, Relator Ministro MARCO BUZZI, Quarta Turma, julgado em 21/3/2022, DJe de 24/3/2022, g.n.)<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. RESSALVA NO EDITAL. SUCESSÃO NO POLO PASSIVO DO FEITO EXECUTIVO. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "em se tratando a dívida de condomínio de obrigação "propter rem", constando do edital de praça a existência de ônus incidente sobre o imóvel, o arrematante é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam anteriores à arrematação, admitindo-se, inclusive, a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante" (REsp 1.672.508/SP, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 25/06/2019, DJe 01/08/2019).<br>2. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no AgInt no REsp n. 1.852.710/MG, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 30/11/2020, DJe de 4/12/2020, g.n.)<br>"RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL (CPC/73). AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA. INFORMAÇÃO NO EDITAL ACERCA DA EXISTÊNCIA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. CARÁTER "PROPTER REM" DA OBRIGAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. SUCESSÃO NO POLO PASSIVO DA EXECUÇÃO. CABIMENTO.<br>1. Controvérsia em torno da possibilidade de inclusão do arrematante no polo passivo da ação de cobrança de cotas condominiais na fase cumprimento de sentença.<br>2. O art. 204, do CC, e os arts. 686 e 711, do CPC/73, não contêm comandos capazes de sustentar a tese recursal, atraindo o óbice da Súmula 284/STF.<br>3. Apresenta-se deficiente a fundamentação do recurso especial em que a alegação de ofensa ao art. 535 do CPC se faz de forma genérica, não havendo a demonstração clara dos pontos do acórdão que se apresentam omissos, contraditórios ou obscuros.<br>4. Inviável o conhecimento de recurso especial cujas normas apontadas como violadas não foram devidamente prequestionadas pelo acórdão de origem, por força do que dispõe a Súmula 211/STJ.<br>5. É vedado ao STJ o reexame do conjunto fático probatório dos autos, a teor do que dispõe a Súmula 07/STJ.<br>6. Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação "propter rem", constando do edital de praça a existência de ônus incidente sobre o imóvel, o arrematante é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam anteriores à arrematação, admitindo-se, inclusive, a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante.<br>7. Precedentes do STJ específicos acerca do tema.<br>8. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO."<br>(REsp n. 1.817.419/SP, Relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Terceira Turma, julgado em 10/9/2019, DJe de 19/9/2019, g.n.)<br>Por isso, o recurso especial merece provimento para julgar procedente o pedido formulado na ação de cobrança.<br>Ante o exposto, conhece-se do agravo para dar provimento ao recurso especial, a fim de julgar procedente o pedido formulado na ação de cobrança. Consequentemente, ficam os réus condenados ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.<br>É como voto.