ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 07/10/2025 a 13/10/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRA VO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO POR CULPA DO COMPRADOR. PACTO CELEBRADO APÓS A LEI 13.786/2018. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. ÍNDOLE ABUSIVA. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.<br>1. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei, quando sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva, tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato.<br>2. Na hipótese dos autos, em que a penalidade aplicada ao comprador se afigura excessiva e desproporcional, é adequado e razoável que o julgador amolde o percentual de retenção às excepcionalidades de cada caso. Incidência da Súmula 83 do STJ.<br>3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno interposto por KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra decisão proferida pelo em. Ministro Presidente do Superior Tribunal de Justiça (e-STJ, fls. 492/493), que não conheceu do agravo em recurso especial, em razão da ausência de impugnação de todos os fundamentos da decisão de inadmissibilidade do apelo nobre, a atrair a incidência da Súmula 182/STJ.<br>Nas razões do agravo interno (e-STJ, fls. 499/509), sustenta a parte agravante, em síntese, a inaplicabilidade da Súmula 182/STJ, diante da impugnação específica dos fundamentos da decisão que inadmitiu o recurso especial.<br>Requer, assim, a reconsideração da decisão agravada ou sua reforma pela Turma Julgadora.<br>Devidamente intimada, a parte agravada apresentou impugnação (e-STJ, fls. 514/543).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRA VO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO POR CULPA DO COMPRADOR. PACTO CELEBRADO APÓS A LEI 13.786/2018. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. ÍNDOLE ABUSIVA. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.<br>1. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei, quando sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva, tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato.<br>2. Na hipótese dos autos, em que a penalidade aplicada ao comprador se afigura excessiva e desproporcional, é adequado e razoável que o julgador amolde o percentual de retenção às excepcionalidades de cada caso. Incidência da Súmula 83 do STJ.<br>3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial.<br>VOTO<br>Afiguram-se relevantes as alegações expendidas pela parte recorrente, de modo que, com base no art. 259 do RISTJ, reconsidera-se a decisão ora recorrida e passa-se ao exame do mérito recursal.<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, apresentado em face de acórdão do eg. Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, assim ementado:<br>"APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA - CESSÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DESFAZIMENTO DA AVENÇA POR CULPA DO COMPRADOR - RESTITUIÇÃO DEVIDA - RETENÇÃO DE 25% - PREVISÃO CONTRATUAL DE 10% - PREVALÊNCIA - BASE DE CÁLCULO - MONTANTE PAGO - JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA - INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO (TEMA N. 1.002 DO STJ) E DA DATA DO DESEMBOLSO DE CADA PRESTAÇÃO, RESPECTIVAMENTE - VERBA HONORÁRIA - ARBITRAMENTO SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO - ART. 85, §2º, DO CPC - RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.<br>É lícita a cláusula penal que estabelece a retenção, pelo vendedor, de parte do montante pago pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão contratual, desde que a perda seja fixada em quantia razoável e proporcional às circunstâncias do caso concreto, que, consoante jurisprudência do STJ, varia entre 10% e 25% do total quitado.<br>"Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão." (Tema n. 1.002 do STJ).<br>"O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda é a data de cada desembolso." (AgInt nos EDcl no AREspn. 1.653.920/RJ).<br>Quando há condenação, os honorários advocatícios são arbitrados sobre esse valor (artigo 85, §2º, do CPC)." (e-STJ, fls. 269/270)<br>Opostos embargos de declaração, foram rejeitados (e-STJ, fls. 304/310).<br>Em suas razões recursais, a parte recorrente apontou, além de dissídio jurisprudencial, violação do art. 32-A da Lei 13.786/18, alegando, em síntese, que o acórdão recorrido negou vigência à norma ao aplicar o percentual de retenção de 10% sobre o valor pago, sem considerar o valor atualizado do contrato, conforme previsto na referida legislação.<br>Decido.<br>Inicialmente, no que tange à base de cálculo da retenção de 10% sobre o valor pago pelo comprador, aplicada pelo Tribunal Estadual, verifica-se que o decisum não merece reforma, pois considerou que a aplicação do art. 32-A da Lei Federal 13.786/2018 - percentual sobre o valor total do contrato - provocaria desvantagem desmedida aos compradores do imóvel, resultando na retenção total dos valores por eles despendidos. Veja-se:<br>"É incontroverso que o desfazimento do negócio jurídico se deu por culpa do autor.<br>A ré afirma que a retenção deve ser de 50% do saldo quitado.<br>Contudo, a mencionada Cláusula Segunda, Parágrafo Sexto, "b" estabelece que, em caso de mora do comprador, a Construtora devolverá a importância paga com desconto de 10% da quantia atualizado da avença (ID. 215981836- pág. 8).<br>Ocorre que o Juízo de origem o fixou em 25%, ou seja, está em dissonância com o que foi combinado.<br>Assim, devem prevalecer os10%, a incidirem sobre o que foi pago pelo autor.<br>E não se pode considerar como base de cálculo o preço total contratado, pois a própria ré pede a incidência sobre o valor adimplido.<br>De qualquer forma, a adoção do primeiro entendimento geraria vantagem exagerada à Construtora com seu enriquecimento sem causa, em evidente desequilíbrio contratual.<br>Logo, é claramente abusiva a referida Cláusula, pois provoca a esdrúxula situação em que o comprador não teria nada a receber e ainda ficaria em débito.<br>Vale destacar que o percentual fixado está em consonância com a Lei n. 13.786/2018 e com a jurisprudência do STJ.<br>Nesse sentido:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. SÚMULA N. 83 DO STJ. REVISÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULAS N. 5 E N. 7 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto. 2. Na hipótese em epígrafe, a retenção de 15% (quinze por cento) é consentânea com os precedentes jurisprudenciais perfilhados por esta Corte Superior, situação que enseja a devida manutenção (..)." (AgInt no AREsp 1384313/PE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgamento em 26-3-2019, DJe de 29-3-2019, sem destaque no original)." (e-STJ, fls. 272/273)<br>Como delineado pelo acórdão perseguido, em casos como o dos autos, em que a penalidade aplicada ao comprador se afigura excessiva e desproporcional, é adequado e razoável que o julgador amolde o percentual de retenção às excepcionalidades de cada caso.<br>Não se desconhece a literalidade do artigo 32-A da Lei de Distrato. No entanto, deve a decisão do Tribunal de origem ser mantida, haja vista a necessidade de se evitar penalizações abusivas ao consumidor. Nessa linha de intelecção:<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE RETENÇÃO. DESVANTAGEM EXAGERADA AO CONSUMIDOR. REVISÃO. REEXAME DE FATOS E PROVAS E INTEPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. REVISÃO DE CLÁU SULA QUE IMPÕE DESVANTAGEM EXAGERADA AO CONSUMIDOR. CABIMENTO. SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão que não conheceu do recurso especial em razão da incidência das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ.<br>II. Questão em discussão<br>2. A questão em discussão consiste em saber se a análise de abusividade de cláusula de retenção exige a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do conjunto fático-probatório dos autos.<br>3. Outra questão em discussão consiste em saber se a revisão do distrato, realizada pelo Tribunal de origem em decorrência da constatação da existência de cláusula contratual de retenção que ocasionaria desvantagem exagerada ao consumidor, é cabível.<br>III. Razões de decidir<br>4. A revisão da conclusão da instância de origem, fundada na desvantagem exagerada ao consumidor pela aplicação do percentual de retenção previsto no contrato, demandaria a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, medidas vedadas em recurso especial, conforme as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>5. O entendimento adotado pelo tribunal a quo se coaduna com a jurisprudência do STJ de que é cabível a revisão do distrato em que se tenha constatado a existência de cláusula que preveja a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, o que faz incidir a Súmula n. 83 do STJ.<br>IV. Dispositivo e tese<br>6. Agravo interno desprovido.<br>Tese de julgamento: "1. A revisão de cláusulas contratuais e o reexame de provas são vedados em recurso especial, conforme as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 2. É cabível a revisão do distrato em que se tenha constatado a existência de cláusula que preveja a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor".<br>Dispositivos relevantes citados: Lei n. 6.766/1979, art. 32-A, II;<br>CDC, art. 51, IV. Jurisprudência relevante citada: STJ: AgInt no AREsp n. 2.270.033/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 23/10/2023; AgInt no REsp n. 2.087.385/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 13/5/2024.<br>(AgInt no REsp n. 2.177.163/SP, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Quarta Turma, julgado em 19/5/2025, DJEN de 22/5/2025.)<br>CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESFAZIMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PACTO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018, QUE INCLUÍU O ART. 32-A NA LEI Nº 6.766/79. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. AUSÊNCIA DE OMISSÃO. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL QUE, NO CASO ESPECÍFICO, SE MOSTRA ABUSIVA. AFRONTA ÀS NORMAS DO CÓDIGO CIVIL E CONSUMEIRISTAS. ACÓRDÃO PROFERIDO PELO TRIBUNAL ESTADUAL QUE ADOTOU SOLUÇÃO RAZOÁVEL. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO.<br>1. Não há que se falar em negativa de prestação jurisdicional ou omissão quando todos os pontos essenciais foram fundamentadamente julgados, ainda que de forma contrária aos interesses da parte.<br>2. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, como no caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta.<br>3. O dissídio jurisprudencial não pode ser conhecido porque não realizado o necessário cotejo analítico entre os julgados trazidos a confronto.<br>4. Recurso especial conhecido em parte e não provido.<br>(REsp n. 2.073.412/SP, relator Ministro MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, julgado em 3/10/2023, DJe de 5/10/2023, g.n)<br>Observa-se, portanto, que o acórdão recorrido está em consonância com o entendimento jurisprudencial desta Corte Superior. Logo, a manutenção do referido acórdão, no ponto objeto do recurso, é medida que se impõe, mormente ante a incidência da Súmula 83/STJ.<br>Diante do exposto, dou provimento ao agravo interno para reconsiderar a decisão ora agravada e, em novo julgamento, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial.<br>É como voto.