ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 07/10/2025 a 13/10/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Marco Buzzi, João Otávio de Noronha, Raul Araújo e Maria Isabel Gallotti votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão que conheceu do agravo nos próprios autos para não conhecer do recurso especial.<br>II. Questão em discussão<br>2. Consiste em saber se a análise de mérito do recurso especial demandaria o reexame de provas.<br>III. Razões de decidir<br>3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7 do STJ).<br>IV. Dispositivo e tese<br>4. Agravo interno não provido.<br>Tese de julgamento: 1. O recurso especial não admite reexame de provas, conforme a Súmula n. 7 do STJ.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno (fls. 1.263-1.301) interposto contra decisão desta relatoria que, reconsiderando anterior decisão da Presidência desta Corte, conheceu do agravo nos próprios autos e negou-lhe provimento, ante a aplicação da Súmula n. 7/STJ (fls. 1.211-1.214).<br>Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 1.256-1.259).<br>Em suas razões, a parte agravante reitera o arrazoado dos aclaratórios quanto à inaplicabilidade do referido óbice.<br>No mais, reitera o especial quanto à ofensa aos arts. 104, III, 166, IV e V, 169, 422, 653, 661, § 1º, e 662 do CC, afirmando ser incontroversa a venda a non domino, portanto irregular, sendo indevida a aplicação da teoria da aparência. Assevera ainda que os agravados foram negligentes e que a avença não foi paga (fls. 1.286-1.301).<br>Ao final, pede a reconsideração da decisão monocrática ou a apreciação do agravo pelo Colegiado.<br>A parte agravada não apresentou impugnação (fls. 1.306-1.307).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão que conheceu do agravo nos próprios autos para não conhecer do recurso especial.<br>II. Questão em discussão<br>2. Consiste em saber se a análise de mérito do recurso especial demandaria o reexame de provas.<br>III. Razões de decidir<br>3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7 do STJ).<br>IV. Dispositivo e tese<br>4. Agravo interno não provido.<br>Tese de julgamento: 1. O recurso especial não admite reexame de provas, conforme a Súmula n. 7 do STJ.<br>VOTO<br>A insurgência não merece acolhida.<br>A parte não trouxe nenhum argumento capaz de afastar os termos da decisão agravada, motivo pelo qual deve ser mantida por seus próprios fundamentos (fls. 1.211-1.214):<br>Trata-se de agravo interno (e-STJ fls. 1.014/1.195) interposto contra decisão da Presidência desta Corte que não conheceu do agravo nos próprios autos por intempestividade do recurso especial (e-STJ fls. 1.009/1.010).<br>Em suas razões, a parte agravante sustenta a tempestividade do recurso apresentando documentos (e-STJ fls. 1.047/1.052).<br>Ao final, pede a reconsideração da decisão monocrática ou a apreciação do agravo pelo Colegiado.<br>A parte agravada não apresentou impugnação (e-STJ fls. 1.199/1.200).<br>É o relatório.<br>Decido.<br>A parte recorrente comprovou a tempestividade do recurso (e-STJ fls. 1.047/1.052), em conformidade com o decidido no julgamento da QO no AREsp n. 2.638.376/MG, julgada em 5/2/2025 pela Corte Especial do STJ.<br>Assim, reconsidero a decisão agravada, proferida pela Presidência do STJ, e passo a novo exame do recurso.<br>Na origem, o recurso especial foi inadmitido em virtude da falta de demonstração de ofensa à legislação federal indicada, da aplicação da Súmula n. 7/STJ e da deficiência na comprovação do dissídio interpretativo (e-STJ fls. 911/913).<br>O acórdão recorrido está assim ementado (e-STJ fl. 782):<br>APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Vício insanável. Pretensão de nulidade com reintegração de posse. Sentença de improcedência. Insurgência da Requerente. Error in judicando. Inocorrência.Teoria da Aparência. Precedentes do STJ. A discussão da validade formal do contrato foi de todo desarraigada diante da manifesta vontade das partes em realizar o negócio jurídico. O representado apenas é obrigado a satisfazer as obrigações assumidas pelo representante quando este age na conformidade dos poderes que possui. O representado praticou atos de aquiescência à representação; praticou atos de inquestionável ratificação do ato exercitado por quem não estava munido de mandato, não tinha poderes para venda do imóvel em seu nome por mais de 10 (dez) anos, sem qualquer interferência da autora apelante. Impossibilidade de reconhecimento de nulidade. Sentença mantida. Recurso desprovido.<br>Os embargos de declaração foram rejeitados (e-STJ fls. 850/853).<br>No recurso especial (e-STJ fls. 855/906), fundamentado no art. 105, III, "a", da CF, a parte recorrente sustenta violação dos arts. 104, 166, 169, 422, 653, 657, 661, § 1º, e 662 do CC, alegando a nulidade do contrato de compra e venda por ter sido firmado por terceiro estranho ao seu quadro societário, sem instrumento de procuração - insurgindo-se contra a aplicação da teoria da aparência -, e a má-fe dos adquirentes.<br>A insurgência não merece prosperar.<br>O Tribunal de origem manteve a sentença de improcedência da ação ajuizada pela ora agravante, manifestando-se nos seguintes termos (e-STJ fls. 613/617):<br>Cuida-se de apelação na qual busca a parte autora a reforma da r. Sentença para que seja declarado nulo o "Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda" (fls. 31/34), na qual aponta a existência de má-fé dos Apelados, tendo em vista que estes não buscaram a regularidade de procuração, bem como agiram mal em adimplir avença para terceiro.<br>Não há que se falar em error in judicando.<br>Verifica-se que o representado está vinculado ao negócio jurídico avençado por terceiro que aparentava ter poderes para representá-lo, em razão de conduta do próprio representado, quando inexistente má-fé nem erro inescusável do terceiro, por aplicação da teoria da aparência, cujo escopo é a preservação da boa-fé nas relações negociais.<br>Assim, insta destacar:<br>"A presunção de boa-fé do adquirente de bem imóvel somente cede diante de fatos que evidenciem o conhecimento da restrição à aquisição do bem, seja pelo registro de penhora ou quaisquer outras formas que demonstrem conhecimento de demanda sobre o mesmo ou relação jurídica que o circunda. Em não sendo possível a identificação, pelo adquirente, de qualquer pendência sob o bem imóvel litigioso, há de prevalecer a teoria da aparência, pela qual uma pessoa, considerada por todos como titular de um direito, embora não o sendo, leva a efeito um ato jurídico como terceiro de boa-fé.". (RESP 1.698.175- Ministro Paulo de Tarso Sanseverino).<br>Nesse sentido, conforme o C. STJ, "a boa-fé nos contratos, a lealdade nas relações sociais e a confiança que devem inspirar as declarações de vontade e os comportamentos fundamentam a proteção a uma situação aparente, tomada como verdadeira, a fim de imprimir segurança nas relações jurídicas" (RESP 1.358.513, de relatoria do Ministro Luis Felipe Salomão).<br>Logo, o que se conclui é que a discussão da validade formal do contrato foi de todo desarraigada diante da manifesta vontade das partes em realizar o negócio jurídico. Aliás, o apelante em nenhum momento alegou qualquer vício de vontade.<br>Nem se olvide, ainda, que, de acordo com o artigo 662, caput, do Código Civil "os atos praticados por quem não tenha mandato, ou o tenha sem poderes suficientes, são ineficazes em relação àqueles em cujo nome forem praticados, salvo se este os ratificar." E tal ratificação deve ser expressa; ou, se tácita, inequívoca, nos termos do artigo 662, parágrafo único do mesmo diploma: "A ratificação há de ser expressa, ou resultar de ato inequívoco, e retroagirá à data do ato.".<br>Com efeito, o representado apenas é obrigado a satisfazer as obrigações assumidas pelo representante quando este age na conformidade dos poderes que possui. Nesse sentido, o artigo 675 do Código Civil, in verbis: "O mandante é obrigado a satisfazer todas as obrigações contraídas pelo mandatário, na conformidade do mandato conferido."<br>E a ratificação, para que retroaja à data do ato conferindo eficácia ex tunc ao negócio, deve ser expressa; ou, se tácita, inequívoca. E não há provas nos autos de tal ratificação ao menos inequívoca por parte do demandado.<br>Assim, leciona GUSTAVO TEPEDINO que "a proteção da confiança não pode ser tutelada de maneira ilimitada, sob pena de se violar o princípio da segurança jurídica, atribuindo-se ao representado, em face de terceiros, consequências jurídicas provenientes de ato para o qual não outorgou poderes. Afirma-se, por isso mesmo, que tal ônus somente se justifica se o representado contribuiu com sua ação ou omissão para a representação aparente." (Comentários ao novo código civil, Rio de Janeiro: Forense, 2008, v. X, pp. 87/88). Assim, a requerente, por seu turno, igualmente deveria ter tomado as cautelas de praxe para a celebração do negócio caso suspeitasse de qualquer vício.<br>Nesse sentido, bem andou o MM. Juiz de Primeiro Grau:<br>"No que se refere à falta de poderes do procurador responsável pelos atos de negociação da venda do imóvel e a celebração do respectivo contrato de compromisso de venda e compra, embora incompatível com o reclamo do pagamento do preço, a hipótese, de fato, remete à análise do plano de validade, à aferição se nulo o ato.<br>No entanto, face às circunstâncias emergidas na espécie, tem-se como foco da nulidade a própria representação da autora no contrato de venda e compra celebrado, visto que reclama a total ausência de mandato do representante para firmá-lo em seu nome.<br>Nesse contexto, chama a atenção que durante mais de 10 (dez) anos a autora não tratou de reclamar o abuso, de reclamar a desconformidade, reclamar contra o ato de representação praticado pelo irmão de um dos sócios da sociedade limitada compromitente vendedora, mormente não tratou de reclamar a validade do próprio contrato. Ao invés, durante esses 10 (dez) anos, praticou atos de aquiescência à representação; praticou atos de inquestionável ratificação do ato praticado por quem não tinha mandato, não tinha poderes para venda do imóvel em seu nome.<br>Com efeito, não só aquiesceu à posse mansa, pacífica e ostensiva que os réus passaram a exercer desde a celebração do negócio, como aquiesceu à alteração em nome dos réus como titulares de impostos que recaiam e recaem sobre o imóvel; ainda, conforme testemunhos prestados por sócios atuais e contemporâneos ao ato, cientes de que o familiar agiu como procurador da autora, negociando preço, forma de pagamento como, ainda, vindo a celebrar a promessa de venda e compra em nome da sociedade limitada autora, sequer cuidaram de repreende-lo ou questiona-lo, ou mesmo buscar de forma eficiente e rápida o restabelecimento dos fatos aos status quo.". (Fl. 503).<br>Portanto, como bem observado na r. Sentença, somente após anos depois da venda, a autora apelante buscou o reconhecimento de nulidade da procuração, o que se revela inviável, bem como a reintegração de sua posse.<br>Aliás, importante pontuar ainda que, a prova colhida em Primeiro Grau, deixou assente de dúvida acerca da aquiescência da apelante em relação ao negócio entabulado, cuja validade pretende rechaçar, concluindo a r. Sentença que:<br>"A propósito, não é crível, e se mostra evidente evasiva, a justificativa à inércia dada em testemunho e a fl. 18 (in fine) de que a autora supunha que o imóvel tinha sido alugado e não vendido; não é crível que não tenha notado a falta de contabilização de tais créditos em seu balanço contábil durante os 10 (dez) anos em que supunha ter alugado o imóvel; nesta hipótese admitida pela autora, a propósito, se revela certa legitimidade de representação da autora pelo terceiro procurador, deslocando, atacando somente seus limites supostamente de locação e não de venda."<br>Ora, o irmão do sócio, Sr. Edwin Sassaki, poderia então alugar o imóvel, mas não poderia vendê-lo. E ainda, sem que a empresa autora desse pela falta de tais valores, ao longo de mais de dez anos. De fato, não se mostra razoável o pleito autoral.<br>Menciona o apelante, por fim, que houve ação de adjudicação compulsória ajuizada pelo apelado José Roberto Tintori, a qual fora julgada improcedente. Contudo, embora não tenha alcançado seu intento, verifica-se que referida sentença (fls.108/112) concluiu pela posse mansa e pacífica daquele sobre o imóvel em questão.<br>Assim, de rigor a manutenção in totum da r. Sentença.<br>Modificar o entendimento do Tribunal de origem - que afastou a nulidade do contrato de compra e venda e a alegada má-fé da parte ora agravada - esbarra na Súmula n. 7/STJ.<br>Ante o exposto, reconsidero a decisão da Presidência desta Corte (e-STJ fls. 1.009/1.010) para CONHECER do agravo nos próprios autos e NEGAR-LHE PROVIMENTO.<br>Mantida a majoração dos honorários aplicada pela decisão ora agravada.<br>Publique-se e intimem-se.<br>Conforme destacado pela decisão agravada, o recurso especial não comporta exam e de questões que impliquem nova análise dos elementos de prova dos autos.<br>Modificar o entendimento do Tribunal de origem - que afastou a nulidade do contrato de compra e venda e a alegada má-fé da parte ora agravada - esbarra na Súmula n. 7/STJ.<br>Assim, não prosperam as alegações constantes no recurso, incapazes de alterar os fundamentos da decisão impugnada.<br>Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo interno.<br>É como voto.