ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 07/10/2025 a 13/10/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E FINANCIAMENTO DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DANOS MORAIS. NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO ESPECIAL.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, em ação de dissolução de negócio jurídico cumulada com responsabilidade civil, envolvendo pedido de rescisão dos contratos de promessa de compra e venda e de financiamento de imóvel, restituição de valores pagos, devolução de quantias relativas a cotas condominiais e assessoria imobiliária, além de reparação por danos morais.<br>2. Sentença de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos, com base no princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), ausência de vício contratual ou redibitório, e inexistência de conduta lesiva e nexo de causalidade para fins de reparação por danos morais.<br>3. Acórdão recorrido manteve a sentença, ressaltando que a localização do imóvel era de conhecimento da autora, que a vista para comunidade carente não configurava vício redibitório, e que a rescisão unilateral do contrato não era juridicamente viável. Negou a devolução das parcelas pagas e afastou a responsabilidade das rés pelos valores de assessoria imobiliária e pelos danos morais.<br>4. No recurso especial, a autora alegou violação ao art. 1.022 do CPC e ao art. 27 da Lei 9.514/97, sustentando omissão no acórdão quanto à análise do pedido de rescisão do contrato de financiamento e à necessidade de realização de leilão extrajudicial do imóvel.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>5. Duas questões são objeto de análise: (I) se houve omissão no acórdão recorrido quanto à apreciação do pedido de rescisão do contrato de financiamento e à aplicação do art. 27 da Lei 9.514/97; e (II) se é juridicamente possível a devolução de valores pagos em contrato de financiamento habitacional com alienação fiduciária, considerando a realização de leilão extrajudicial do imóvel.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>6. Não se configura omissão, contradição ou obscuridade quando a matéria é enfrentada de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário ao interesse da parte recorrente.<br>7. A regra legal nos compromissos de compra e venda de imóveis é a irretratabilidade, sendo excepcionais as hipóteses de ressarcimento dos valores pagos pelo adquirente inadimplente, conforme jurisprudência consolidada do STJ.<br>8. A pretensão de devolução de valores pagos demanda reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada pela Súmula 7 do STJ.<br>9. A instância especial não se presta ao reexame de provas ou à revaloração de fatos já apreciados pelas instâncias ordinárias, limitando-se à uniformização da interpretação da legislação federal infraconstitucional.<br>10. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por INÊS DA CONCEIÇÃO COUTINHO contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no artigo 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal Regional Federal da 2ª Região, assim ementado:<br>"Recurso de apelação. Processual civil. Promessa de compra e venda. Financiamento. Rescisão indevida. CDC. Restituição de valores negada. Dano moral. Honorários. Improvimento. 1. A controvérsia gira em torno de pedido de rescisão de contrato de promessa de compra e venda e de contrato de financiamento de imóvel, mais a restituição dos valores pagos, bem como das cotas condominiais, Taxa, SATI e danos morais. 2. Sobre a alegação de que localização do imóvel é voltada para uma comunidade e que este fato que não foi alertado à contratante, depreende-se que a autora teve meios de observar a correta localização do imóvel que estava negociando, mas descuidou-se do dever de compradora, razão pela qual rechaça-se a alegação. 3. A aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor aos contratos bancários e de financiamento em geral exige que o consumidor se desincumba do ônus da prova segundo os critérios gerais do art. 373, I, do Código de Processo Civil, de acordo com o entendimento esposado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça e, no caso, nenhum elemento probatório foi apresentado para comprovar os fatos defendidos em juízo. 4. No presente caso que trata de mútuo habitacional com alienação fiduciária, havendo a extinção do contrato com a perda da propriedade dada em garantia, importa afirmar que o pedido de devolução das parcelas pagas não encontra amparo legal, uma vez que o pagamento feito pela fiduciante decorreu da utilização do capital emprestado pelo agente fiduciário. 5. O entendimento do STJ é de que os encargos de condomínio configuram modalidade de ônus real, devendo o adquirente do imóvel responder por eventual débito existente (obrigação propter rem). 6. De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o ônus da taxa de corretagem deve ser suportado pelo vendedor. 7. No que tange ao pagamento de dano moral, inexistente a presença de conduta lesiva, dano e nexo de causalidade, ausente o dever de reparação civil pelas rés. 8. Incidem os honorários recursais, tal como disciplinados no art. 85, § 11, pelo que majoro, a esse título, quanto à apelante, no percentual de 1% (um por cento), os honorários advocatícios anteriormente fixados na sentença, cuja execução fica suspensa na forma do art. 98, § 3º, do CPC. 9. Apelação conhecida e negado provimento." (e-STJ, fls. 809-810)<br>Os embargos de declaração opostos por INÊS DA CONCEIÇÃO COUTINHO foram rejeitados, às fls. 834-836 (e-STJ).<br>Em seu recurso especial, a recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses:<br>(I) Artigo 1.022 do CPC, pois teria havido omissão no acórdão recorrido quanto à análise do pedido de rescisão do contrato de financiamento e à aplicação do artigo 27 da Lei 9.514/97, o que configuraria negativa de prestação jurisdicional;<br>(II) Artigo 27 da Lei 9.514/97, pois teria sido desrespeitado o procedimento legal para a rescisão do contrato de financiamento, incluindo a realização de leilão extrajudicial do imóvel e a devolução de eventual saldo positivo ao devedor.<br>Foram apresentadas contrarrazões pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (fls. 863-868, e-STJ) e pela CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A. (fls. 877-907, e-STJ).<br>O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente agravo.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E FINANCIAMENTO DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DANOS MORAIS. NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO ESPECIAL.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, em ação de dissolução de negócio jurídico cumulada com responsabilidade civil, envolvendo pedido de rescisão dos contratos de promessa de compra e venda e de financiamento de imóvel, restituição de valores pagos, devolução de quantias relativas a cotas condominiais e assessoria imobiliária, além de reparação por danos morais.<br>2. Sentença de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos, com base no princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), ausência de vício contratual ou redibitório, e inexistência de conduta lesiva e nexo de causalidade para fins de reparação por danos morais.<br>3. Acórdão recorrido manteve a sentença, ressaltando que a localização do imóvel era de conhecimento da autora, que a vista para comunidade carente não configurava vício redibitório, e que a rescisão unilateral do contrato não era juridicamente viável. Negou a devolução das parcelas pagas e afastou a responsabilidade das rés pelos valores de assessoria imobiliária e pelos danos morais.<br>4. No recurso especial, a autora alegou violação ao art. 1.022 do CPC e ao art. 27 da Lei 9.514/97, sustentando omissão no acórdão quanto à análise do pedido de rescisão do contrato de financiamento e à necessidade de realização de leilão extrajudicial do imóvel.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>5. Duas questões são objeto de análise: (I) se houve omissão no acórdão recorrido quanto à apreciação do pedido de rescisão do contrato de financiamento e à aplicação do art. 27 da Lei 9.514/97; e (II) se é juridicamente possível a devolução de valores pagos em contrato de financiamento habitacional com alienação fiduciária, considerando a realização de leilão extrajudicial do imóvel.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>6. Não se configura omissão, contradição ou obscuridade quando a matéria é enfrentada de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário ao interesse da parte recorrente.<br>7. A regra legal nos compromissos de compra e venda de imóveis é a irretratabilidade, sendo excepcionais as hipóteses de ressarcimento dos valores pagos pelo adquirente inadimplente, conforme jurisprudência consolidada do STJ.<br>8. A pretensão de devolução de valores pagos demanda reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada pela Súmula 7 do STJ.<br>9. A instância especial não se presta ao reexame de provas ou à revaloração de fatos já apreciados pelas instâncias ordinárias, limitando-se à uniformização da interpretação da legislação federal infraconstitucional.<br>10. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial. <br>VOTO<br>Extrai-se dos autos que, na origem, INÊS DA CONCEIÇÃO COUTINHO ajuizou ação de dissolução de negócio jurídico c/c responsabilidade civil em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) e de CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A., pleiteando a rescisão dos contratos de promessa de compra e venda e de financiamento de imóvel, a restituição dos valores pagos, a devolução de quantias despendidas a título de cotas condominiais e assessoria imobiliária, além de reparação por danos morais. Alegou que, ao realizar a vistoria do imóvel adquirido, constatou que a unidade possuía vista para uma comunidade carente, fato que não teria sido informado previamente e que lhe causaria intolerância em razão de traumas psicológicos.<br>A sentença julgou improcedentes os pedidos, fundamentando-se no princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) e na ausência de vício contratual ou redibitório que justificasse o desfazimento da avença. Entendeu o Juízo que a localização do imóvel era de conhecimento da autora e que a vista para a comunidade não configurava vício redibitório. Negou, ainda, a devolução das parcelas pagas, a restituição de valores relativos a cotas condominiais e assessoria imobiliária, bem como a reparação por danos morais, por ausência de conduta lesiva e nexo de causalidade (e-STJ, fls. 722-733).<br>O acórdão recorrido manteve a sentença, destacando que a autora teve meios de observar a localização do imóvel e que a alegação de desconhecimento não se mostrava crível. Reafirmou que a vista para a comunidade não configurava vício redibitório e que a rescisão unilateral do contrato não era viável. Ademais, negou a devolução das parcelas pagas, com base na irretratabilidade dos compromissos de compra e venda, e afastou a responsabilidade da CEF e da CURY CONSTRUTORA pelos valores de assessoria imobiliária. Por fim, rejeitou o pedido de danos morais, por ausência de elementos que configurassem o dever de reparação (e-STJ, fls. 803-810).<br>No recurso especial, a autora alegou violação ao art. 1.022 do CPC, sustentando omissão no acórdão quanto à análise do pedido de rescisão do contrato de financiamento e à aplicação do art. 27 da Lei 9.514/97. Argumentou que o acórdão desconsiderou a necessidade de leilão extrajudicial do imóvel, conforme previsto na referida lei, e que a decisão violou a legislação pátria e a jurisprudência do STJ. Requereu a reforma do julgado para que fosse determinado o leilão do imóvel e a devolução de eventual saldo positivo ao devedor (e-STJ, fls. 848 a 856).<br>Inadmitido o recurso especial na origem, a parte interpôs agravo em recurso especial.<br>Inicialmente, não merece acolhida a alegação de violação ao artigo 1.022 do CPC/2015. O Tribunal de origem enfrentou de forma clara e suficiente os pontos controvertidos, conforme se observa no acórdão:<br>"No entanto, no presente caso que trata de mútuo habitacional com alienação fiduciária, havendo a extinção do contrato com a perda da propriedade dada em garantia, importa afirmar que o pedido de devolução das parcelas pagas não encontra amparo legal, uma vez que o pagamento feito pela fiduciante decorreu da utilização do capital emprestado pelo agente fiduciário." (e-STJ, fls. 807).<br>"A regra legal nos compromissos de compra e venda de imóveis é a da irretratabilidade, " havendo situações excepcionais em que a jurisprudência pátria admite ao adquirente inadimplente postular o ressarcimento dos valores pagos (STJ - 2ª Seção - Embargos de Divergência 59.870-SP)." (e-STJ, fl. 807).<br>É pacífico o entendimento do Superior Tribunal de Justiça de que não há omissão, contradição ou obscuridade quando a matéria é resolvida de forma fundamentada, ainda que contrária ao interesse da parte recorrente:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CIVIL PÚBLICA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL. IRRESIGNAÇÃO RECURSAL DA RÉ. 1. Violação aos artigos 489 e 1.022 do CPC não configurada. Acórdão estadual que enfrentou todos os aspectos essenciais à resolução da controvérsia de forma ampla e fundamentada, sem omissão ou obscuridade. Precedentes. (..) 4. Agravo interno desprovido." (AgInt no AREsp n. 2.061.945/RJ, relator MINISTRO MARCO BUZZI, Quarta Turma, julgado em 30/9/2024, DJe de 3/10/2024 - g. n.)<br>"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. ENRIQUECIMENTO INDEVIDO. PRESCRIÇÃO. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O Tribunal recorrido se manifestou de forma expressa e coerente acerca de todos os argumentos relevantes para fundamentar sua decisão, ainda que tenha concluído em sentido diametralmente oposto ao sustentado pela ora agravante, situação que afasta o argumento de violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC. (..) 3. Agravo interno desprovido." (AgInt no AREsp n. 2.652.456/MG, relator MINISTRO RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 23/9/2024, DJe de 1º/10/2024 - g. n.)<br>Quanto à alegada violação ao artigo 27 da Lei 9.514/97, o Tribunal de origem, conforme trecho citado, entendeu pela impossibilidade da devolução dos valores despendidos pela parte agravante.<br>No caso específico dos autos, há informação de que foi realizado o leilão extrajudicial do bem. Ademais, o pedido de rescisão contratual foi indeferido, sendo inviável o reexame das provas carreadas aos autos para verificar a possibilidade de restituição, ante a vedação da Súmula 7/STJ.<br>Importa destacar trecho da sentença de mérito proferida pelo juiz de primeira instância:<br>"Por fim, quanto a eventual pretensão de devolução de possível valor remanescente oriundo de eventual diferença entre o valor da dívida e aquele que venha a ser arrecadado em leilão extrajudicial do imóvel financiado, não é possível conhecê-lo neste processo, vez que não consta do pedido inicial, não se admitindo alteração do pedido ou da causa de pedir no curso do feito sem anuência da parte adversa, conforme previsto pelo art. 328 do CPC, além do fato de que sequer tal circunstância restou demonstrada nos autos.<br>Evidentemente, uma vez configurada a hipótese acima, nada impede que a autora venha a postular, se for o caso, a devolução de hipotético saldo, mediante utilização da via própria para tanto." (e-STJ, fl. 731).<br>Logo, a pretensão demanda reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada pela Súmula 7 do STJ. A instância especial tem por finalidade a uniformização da interpretação da legislação federal infraconstitucional, não sendo cabível para rediscutir provas ou reavaliar fatos já apreciados pelas instâncias ordinárias.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. E, quanto à sucumbência recursal, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC, majoro os honorários devidos pela agravante para o importe de 12% sobre o valor da causa, observado o trabalho adicional do procurador.<br>É como voto.