DECISÃO<br>Cuida-se de Agravo apresentado por MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA à decisão que não admitiu seu Recurso Especial.<br>O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alíneas "a" e "c", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim resumido:<br>DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES. PARCIAL PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME. AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA CUMULADA COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS, ALEGANDO VÍCIO DE CONSENTIMENTO POR VENDA DE IMÓVEL EM VALOR SUPERIOR AO DE MERCADO. O AUTOR FIRMOU CONTRATO COM A RÉ PARA AQUISIÇÃO DE LOTE, MAS ALEGOU QUE O PREÇO FOI SUPERIOR AO DE MERCADO, RESULTANDO EM LESÃO. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A QUESTÃO EM DISCUSSÃO CONSISTE EM (I) VERIFICAR A EXISTÊNCIA DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA E (II) DETERMINAR A VALIDADE DA RESCISÃO CONTRATUAL E A RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. NÃO HÁ VÍCIO NO NEGÓCIO, POIS OS PREÇOS ESTAVAM DE ACORDO COM OUTRAS VENDAS DO MESMO EMPREENDIMENTO. 4. A RESCISÃO CONTRATUAL DEVE SER TRATADA COMO DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE, APLICANDO- SE O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E A LEI DO DISTRAIO, AFASTANDO-SE A TAXA DE FRUIÇÃO E A MULTA DE 10%. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. AFASTADA A CULPA EXCLUSIVA DA REQUERIDA, RESCINDIDO O CONTRATO DESDE A CITAÇÃO, COM RETENÇÃO DE 20% DO VALOR PAGO PELO AUTOR, INCLUINDO DÉBITOS VENCIDOS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS AFASTADA. TESE DE JULGAMENTO: 1. INEXISTÊNCIA DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO. 2. APLICAÇÃO DO DIREITO DE RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS (fl. 544).<br>Quanto à controvérsia, pelas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação do art. 32-A, inciso II, da Lei nº 6.766/1979, no que concerne à necessidade de reconhecimento da devida multa compensatória de 10% do valor atualizado do contrato, porquanto o contrato foi celebrado sob a égide da Lei nº 13.786/2018 e contém cláusula penal que reproduz o art. 32-A, sendo indevido o afastamento da lei especial pelo acórdão recorrido com fundamento no Código de Defesa do Consumidor, trazendo a seguinte argumentação:<br>"A fundamentação do. V. Acórdão no Código de Defesa do Consumidor para afastar do caso a aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/79 não é acertada e, pior, constitui negativa de vigência da lei federal."<br>"A Lei do Distrato veio justamente para delimitar no campo imobiliário o conceito de "exagerado", mencionado no art. 51, IV do CDC de modo aberto e subjetivo. Tanto é assim que fixou no art. 32-A que inseriu na Lei nº 6.766/79, o percentual da multa, da taxa de fruição e os débitos que devem ser de responsabilidade do desistente do negócio."<br>"Nem se diga que o inciso II do artigo 32-A da Lei nº 6.766/79 apenas estabelece um limite, e que por isso o desconto não é sempre necessariamente de 10% do valor atualizado do contrato, a depender das peculiaridades de cada caso.  Da mesma forma, se o contrato prevê a multa de 10% - caso dos autos - esse também o percentual a ser deduzido, pois a lei assim o autoriza." "Portanto, absolutamente legal a cláusula que estabelece penalidade para o caso de rescisão por culpa do comprador e que foi incorretamente desprestigiada pelo E. Tribunal a quo." (fls. 562-564).<br>É o relatório.<br>Decido.<br>Quanto à controvérsia, o Tribunal a quo se manifestou nos seguintes termos:<br>De proêmio, em relação à multa a sua aplicação poderá acarretar significativo prejuízo financeiro ao autor, de tal forma que o colocaria em grande desvantagem e vulnerabilidade, nos termos do art. 51, II, IV e 53, ambos do CDC. Além do que, aliada à taxa de retenção, demonstra ainda mais a sua abusividade, pois possuem as mesmas finalidades, de modo que a dupla incidência configuraria vedada hipótese de bis in idem, a penalizar excessiva e imotivadamente o autor (fl. 548).<br>Assim, incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ, porquanto a pretensão recursal demanda reexame de cláusulas contratuais e reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos.<br>Nesse sentido: "Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça)" (AgInt no AREsp n. 2.243.705/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe de 20/10/2023).<br>Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgInt no AREsp n. 2.446.415/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN de 20/3/2025; REsp n. 2.106.567/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 5/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.572.293/RS, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJEN de 13/12/2024; AgInt no AgInt no AREsp n. 2.560.748/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 22/11/2024; REsp n. 1.851.431/SC, relator Ministro Paulo Sér gio Domingues, Primeira Turma, DJe de 7/10/2024; REsp n. 1.954.604/MG, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe de 21/3/2024; AgInt no REsp n. 1.995.864/PB, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 20/10/2023.<br>Ademais, verifica-se que a pretensão da parte agravante é de ver reconhecida a existência de dissídio jurisprudencial, que tem por objeto a mesma questão aventada sob os auspícios da alínea "a" do permissivo constitucional, que, por sua vez, foi obstaculizada pelo enunciado da Súmula n. 7/STJ.<br>Quando isso acontece, impõe-se o reconhecimento da inexistência de similitude fática entre os arestos confrontados, requisito indispensável ao conhecimento do Recurso Especial pela alínea "c".<br>Nesse sentido: "O recurso especial não pode ser conhecido com fundamento na alínea c do permissivo constitucional, porquanto o óbice da Súmula n. 7/STJ impede o exame do dissídio jurisprudencial quando, para a comprovação da similitude fática entre os julgados confrontados, é necessário o re exame de fatos e provas" ;(AgInt no REsp n. 2.175.976/DF, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJEN de 20/2/2025).<br>Confiram-se ainda os seguintes julgados: REsp n. 2.037.832/RO, relatora Ministra Daniela Teixeira, Quinta Turma, DJEN de 25/2/2025; AgInt no AREsp n. 2.365.913/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJEN de 21/2/2025; AgInt no AREsp n. 2.701.662/GO, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 20/12/2024; AgInt no AREsp n. 2.698.838/SC, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN de 19/12/2024; AgInt no REsp n. 2.139.773/PR, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJEN de 2/12/2024; AgInt no REsp n. 2.159.019/MG, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 16/10/2024.<br>Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita.<br>Publique-se.<br>Intimem-se.<br> EMENTA