ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 14/10/2025 a 20/10/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.<br>Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INADMISSIBILIDADE DE RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. RECURSO NÃO CONHECIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, este interposto em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul, que tratou de ação revisional de contrato de compra e venda de imóvel, com rescisão contratual por inadimplemento do promitente comprador, retenção de valores, cobrança de comissão de corretagem e taxa de fruição, além de indenização por acessão ao bem.<br>2. O recurso especial foi inadmitido com fundamento na ausência de prequestionamento dos dispositivos legais indicados como violados e na insuficiência de demonstração de dissídio jurisprudencial.<br>II. Questão em discussão<br>3. A questão em discussão consiste em saber se o recurso especial pode ser admitido diante da alegação de violação de dispositivos legais e da existência de dissídio jurisprudencial, considerando os requisitos de prequestionamento e demonstração analítica da divergência.<br>III. Razões de decidir<br>4. A ausência de prequestionamento impede o conhecimento do recurso especial, conforme entendimento consolidado nas Súmulas 282 e 356 do STF.<br>5. O prequestionamento implícito exige que os temas correspondentes tenham sido expressamente discutidos no Tribunal local, o que não ocorreu no caso concreto.<br>6. A demonstração de dissídio jurisprudencial requer a transcrição dos trechos dos acórdãos que configurem o dissídio, com a realização de cotejo analítico para evidenciar a similitude fática e a divergência de interpretações, o que não foi realizado pela parte recorrente.<br>7. A jurisprudência do STJ veda o conhecimento de recurso especial por divergência jurisprudencial quando o dissídio é apoiado em fatos e não na interpretação da lei, aplicando-se, nesse caso, a Súmula 7 do STJ.<br>IV. Dispositivo<br>8. Resultado do Julgamento: Recurso não conhecido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de Agravo em Recurso Especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial, este interposto em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul, assim ementado (e-STJ fl. 250):<br>EMENTA - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REVISIONAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CELEBRAÇÃO ANTERIOR À LEI 13.786/2018 - RESCISÃO CONTRATUAL - INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR - RETENÇÃO DE VALORES - AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL - TAXA DE FRUIÇÃO - CONCEDIDA NA SENTENÇA - COMISSÃO DE CORRETAGEM - PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO - ACOLHIDO - CORREÇÃO MONETÁRIA - TERMO INICIAL - DATA DO DESEMBOLSO - ACESSÃO - INDENIZAÇÃO MANTIDA - RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA EXTENSÃO, PARCIALMENTE PROVIDO.<br>Insurge-se a parte autora contra a sentença proferida em primeiro grau, que julgou parcialmente procedentes os pedidos da ação principal e parcialmente procedentes os pedidos da reconvenção.<br>Nos contratos de compra e venda de imóveis, em caso de rescisão por culpa do promitente comprador, o promitente vendedor tem direito à retenção de percentual razoável das parcelas pagas a título de indenização, uma vez que o término de um contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante.<br>De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "a melhor interpretação do título executivo judicial se extrai da fundamentação que dá sentido e alcance ao dispositivo do julgado, observados os limites da lide, em conformidade com o pedido formulado no processo.." (AgInt no R Esp 1.432.268/MG, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, D Je de 29/3/2019). (..) (AgInt no R Esp n. 2.055.246/MG, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 26/2/2024, D Je de 28/2/2024.), impondo-se o não conhecimento do recurso em relação aos tópicos em que a pretensão foi acolhida na sentença, mediante dispositivo em consonância com a fundamentação.<br>Ante a comprovação de previsão expressa no Contrato, é válida a cobrança da comissão de corretagem.<br>Comprovada a utilização efetiva do imóvel pelo adquirente, mostra- se cabível a cobrança da taxa de fruição pelo período de utilização do bem.<br>Havendo acessão que aderiu ao bem, o qual retornou ao patrimônio da Apelante, implica a necessidade de indenizar o apelado em relação a esse acréscimo patrimonial, sob pena de enriquecimento sem causa.<br>Com fundamento na Súmula n. 43, do STJ, o termo inicial de incidência da correção monetária é a data de cada desembolso.<br>Recurso parcialmente conhecido e, nesta extensão, parcialmente provido.<br>O recurso especial interposto (e-STJ fls. 266-283), com contrarrazões às e-STJ fls. 299-307, foi inadmitido (e-STJ fls. 309-319).<br>SETPAR SETSUL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., em seu agravo, alega, em síntese, que: (i) a decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo indevidamente negou seguimento ao recurso especial com base em argumentos genéricos, sem fundamentação específica quanto à alegada violação dos arts. 927, 1.022, II, e 1.040 do CPC; (ii) houve invasão indevida do mérito da controvérsia pelo juízo de admissibilidade, ultrapassando os limites do art. 1.030 do CPC; (iii) o recurso especial trata exclusivamente de matéria de direito, sem reexame de provas, o que afasta a aplicação das Súmulas 5 e 7 do STJ; e (iv) a controvérsia diz respeito à legalidade da cobrança da comissão de corretagem e aos percentuais de retenção em distrato, conforme jurisprudência consolidada e a Lei nº 13.786/2018.<br>Intimada nos termos do art. 1.042, § 3º, do Código de Processo Civil, a parte agravada se manifestou às e-STJ fls. 335-350.<br>Mantida a decisão em juízo negativo de retratação, os autos foram encaminhados a esta Corte (e-STJ fl. 359).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INADMISSIBILIDADE DE RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. RECURSO NÃO CONHECIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, este interposto em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul, que tratou de ação revisional de contrato de compra e venda de imóvel, com rescisão contratual por inadimplemento do promitente comprador, retenção de valores, cobrança de comissão de corretagem e taxa de fruição, além de indenização por acessão ao bem.<br>2. O recurso especial foi inadmitido com fundamento na ausência de prequestionamento dos dispositivos legais indicados como violados e na insuficiência de demonstração de dissídio jurisprudencial.<br>II. Questão em discussão<br>3. A questão em discussão consiste em saber se o recurso especial pode ser admitido diante da alegação de violação de dispositivos legais e da existência de dissídio jurisprudencial, considerando os requisitos de prequestionamento e demonstração analítica da divergência.<br>III. Razões de decidir<br>4. A ausência de prequestionamento impede o conhecimento do recurso especial, conforme entendimento consolidado nas Súmulas 282 e 356 do STF.<br>5. O prequestionamento implícito exige que os temas correspondentes tenham sido expressamente discutidos no Tribunal local, o que não ocorreu no caso concreto.<br>6. A demonstração de dissídio jurisprudencial requer a transcrição dos trechos dos acórdãos que configurem o dissídio, com a realização de cotejo analítico para evidenciar a similitude fática e a divergência de interpretações, o que não foi realizado pela parte recorrente.<br>7. A jurisprudência do STJ veda o conhecimento de recurso especial por divergência jurisprudencial quando o dissídio é apoiado em fatos e não na interpretação da lei, aplicando-se, nesse caso, a Súmula 7 do STJ.<br>IV. Dispositivo<br>8. Resultado do Julgamento: Recurso não conhecido.<br>VOTO<br>O agravo é tempestivo, nos termos do art. 1.003, § 5º, do Código de Processo Civil.<br>A análise dos argumentos recursais não indica, contudo, a existência de fundamentos que sustentem a reforma da decisão recorrida, cujos fundamentos transcrevo para que passem a fazer parte da presente decisão (e-STJ fls. 309-319):<br>I. Trata-se de recurso constitucionalmente previsto e fundamentado, sendo, portanto, cabível.<br>O presente recurso é tempestivo e está devidamente preparado.<br>Há tanto a legitimidade de parte quanto, de igual forma, o interesse processual, eis que o recurso foi interposto por parte vencida no acórdão objeto da insurgência recursal, constituindo-se meio processual idôneo e adequado para pretensão de reversão do resultado do julgamento proferido por este Tribunal, se, evidentemente, presentes os demais requisitos previstos no ordenamento constitucional e infraconstitucional.<br>Não consta do caderno processual fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito de recorrer.<br>Quanto aos requisitos específicos de admissibilidade, previstos na Constituição Federal e na legislação processual, serão objeto de exame adiante.,<br>II. Ao dirimir a controvérsia, este Sodalício assim decidiu:<br>(..)<br>III. Superada a análise dos requisitos extrínsecos e intrínsecos, os específicos, previstos na Constituição Federal e na legislação processual, serão objeto de exame adiante.<br>1. QUANTO À ALEGAÇÃO DE OFENSA A DISPOSITIVOS LEGAIS (art. 105, III, "a", da CF).<br>1.1 No tocante à propalada afronta do art. 1.022 do Código Processo Civil, o presente apelo não está apto a merecer análise pelo Superior Tribunal de Justiça, pois o referido dispositivo não foi alvo do acórdão, o que caracteriza ausência do necessário prequestionamento.<br>Ademais, a parte recorrente sequer opôs embargos de declaração com o fim de provocar a manifestação do órgão colegiado, o que configuraria prequestionamento ficto previsto no art. 1.025, da Lei Adjetiva Civil.<br>Desse modo, por não ter a parte recorrente se desincumbido de seu ônus de prévia oposição dos declaratórios, a matéria objeto desse recurso não se encontra devidamente debatida.<br>Assim, este apelo especial não está apto à abertura de instância, encontrando censura nas Súmulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal, segundo entendimento da Corte Superior, veja-se:<br>(..)<br>2. QUANTO AO SUSCITADO DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL (art. 105, III, alínea "c", da C. F).<br>No que concerne à existência de divergência jurisprudencial, o recurso, do mesmo modo, não está apto à abertura de instância.<br>Superada a arguição de que a decisão profligada tenha contrariado tratado ou lei federal, ou negado-lhes vigência (nos termos do art. 105, III, alínea "a", da Constituição Federal), prejudicada, de igual maneira, está a análise do recurso interposto com fundamento na alínea "c" do mesmo dispositivo legal.<br>Isso porque, inadmitido o recurso especial pela impossibilidade do reexame de provas ou, ainda, pelo fato de que o acórdão recorrido se encontra em conformidade com a jurisprudência dominante do Tribunal Superior, ou mesmo com Súmula ou, ainda, com precedentes ou temas debatidos naquela mesma instância, torna- se inadmissível seu processamento por alegação de suposto enquadramento na alínea "c" do mesmo dispositivo constitucional (dissídio jurisprudencial), pois ausente, em tese, a similitude fática entre os acórdãos, consoante exaustivamente tem sido afirmado pacificado pelo mesmo Colendo Superior Tribunal de Justiça.<br>Nesse norte, coleciono os seguintes julgados:<br>(..)<br>IV. POSTO ISSO, com fundamento no artigo 1.030, V, do Código de Processo Civil, INADMITO o presente RECURSO ESPECIAL interposto por SETPAR SETSUL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.<br>A análise do teor do acórdão recorrido indica que os dispositivos tidos por violados não foram debatidos pela Corte de origem.<br>É certo que, por força constitucional (art. 105, III, da CRFB/88), ao Superior Tribunal de Justiça somente é dado o julgamento em recurso especial "das causas decididas, em única ou última instância", uma vez que, presente a finalidade revisional da insurgência recursal, não se mostra viável o pronunciamento originário a respeito de matérias ainda não discutidas na origem.<br>Destarte, "a falta de prequestionamento da matéria suscitada no recurso especial impede seu conhecimento, a teor da Súmula nº 282/STF." (AgInt no AREsp n. 2.582.153/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/8/2024, DJe de 29/8/2024.)<br>No mesmo sentido:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. INDENIZAÇÃO SECURITÁRIA. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1022 DO CPC/15. INOCORRÊNCIA. REEXAME DE FATOS E PROVAS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULAS 282 E 356/STF. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA 283/STF. DECISÃO MANTIDA.<br>(..)<br>5. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados e dos argumentos invocados pelo recorrente impede o conhecimento do recurso especial (súmulas 282 e 356/STF).<br>6. A existência de fundamento do acórdão recorrido não impugnado - quando suficiente para a manutenção de suas conclusões - impede a apreciação do recurso especial.<br>6. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.228.031/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 28/8/2023, DJe de 30/8/2023.)<br>DIREITO PROCESSUAL PENAL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OPERAÇÃO ENTERPRISE. PEDIDO DE RESTITUIÇÃO. BEM QUE AINDA INTERESSA AO PROCESSO. POSSIBILIDADE DE PERDIMENTO. INVIABILIDADE DO REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7, STJ. TESE DE VIOLAÇÃO AO ART. 49-A, CC. FATOS CRIMINOSOS ATRIBUÍDOS AO ADMINISTRADOR DA EMPRESA. POSSIBILIDADE DE CONSTRIÇÃO DE BENS DE PESSOA JURÍDICA SUPOSTAMENTE UTILIZADA NA LAVAGEM DE CAPITAIS. PRECEDENTES. VIOLAÇÃO AO ART. 156, CPP. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 282, STF.<br>I - É inviável o reexame de fatos e provas para afastar as conclusões do Tribunal a quo de que há fortes indícios de que foram utilizados recursos decorrentes de atividades criminosas para adquirir o veículo sobre o qual versa o pedido de restituição.<br>Incidência da Súmula n. 7, STJ.<br>II - Segundo a jurisprudência desta Corte, é possível determinar a constrição de bens de pessoas jurídicas quando houver indícios de que elas tenham sido utilizadas para a prática delitiva ou para ocultar ativos decorrentes de atividades ilícitas. Precedentes.<br>III - Para que se configure o prequestionamento, há que se extrair do acórdão recorrido pronunciamento sobre as teses jurídicas em torno do dispositivo legal tido como violado, a fim de que se possa, na instância especial, abrir discussão sobre a correta aplicação da lei federal.<br>IV - No caso sob exame, não se verificou, a partir da leitura dos acórdãos recorridos, discussão efetiva acerca do ônus da prova e do art. 156 do Código de Processo Penal, de modo que deve ser mantido o óbice da Súmula n. 282, STF.<br>Agravo regimental desprovido.<br>(AgRg no AREsp 2333928 / PR, RELATOR Ministro MESSOD AZULAY NETO, QUINTA TURMA, DATA DO JULGAMENTO 04/06/2024, DATA DA PUBLICAÇÃO/FONTE DJe 07/06/2024)<br>Dessa forma, "para que se tenha por satisfeito o requisito do prequestionamento, "há que se extrair do acórdão recorrido pronunciamento sobre as teses jurídicas em torno dos dispositivos legais tidos como violados, a fim de que se possa, na instância especial, abrir discussão sobre determinada questão de direito, definindo-se, por conseguinte, a correta interpretação da legislação federal" (AgInt no AREsp 1.487.935/SP, 4ª Turma, DJe 04/02/2020)." (AgInt no REsp n. 1.815.548/AM, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 4/5/2020, DJe de 7/5/2020.)<br>É certo que: "Esta Corte admite o prequestionamento implícito dos dispositivos tidos por violados, desde que os temas correspondentes tenham sido expressamente discutidos no Tribunal local (..)" (AgInt no AREsp n. 2.423.648/PE, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 11/11/2024, DJe de 13/11/2024.)<br>Entretanto, para que se considere ocorrido o prequestionamento implícito, há de se ter presente, no caso concreto, a discussão da temática fático-jurídica que se pretende ver revisada nesta Corte, não se podendo cogitar de pronunciamento inaugural a respeito do enfoque pretendido pela parte recorrente em sede especial.<br>Daí porque, tem-se reiterado neste colegiado que "não basta ao cumprimento do requisito do prequestionamento a mera oposição de embargos de declaração na origem." (AgInt no REsp n. 1.815.548/AM, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 4/5/2020, DJe de 7/5/2020.)<br>No presente feito, a parte recorrente não logrou comprovar que o acórdão recorrido tratou dos dispositivos legais tidos por violados ou da tese jurídica ora trazida a esta Corte, de modo que "Ausente o prequestionamento, até mesmo de modo implícito, de dispositivos apontados como violados no recurso especial, incide o disposto na Súmula nº 282/STF. " (AgInt no AREsp n. 1.701.763/SC, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 6/12/2021, DJe de 13/12/2021.)<br>Quanto ao apontamento da existência de dissenso jurisprudencial, sabe-se que "divergência jurisprudencial com fundamento na alínea "c" do permissivo constitucional requisita comprovação e demonstração, esta, em qualquer caso, com a transcrição dos trechos dos acórdãos que configurem o dissídio, mencionando-se as circunstâncias que identifiquem ou assemelhem os casos confrontados, não se oferecendo como bastante a simples transcrição de ementas, sem realizar o necessário cotejo analítico a evidenciar a similitude fática entre os casos apontados e a divergência de interpretações (arts. 1.029, § 1º, do CPC/2015 e 255, § 1º, do RISTJ)" (REsp n. 1.888.242/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 29/3/2022, DJe de 31/3/2022)<br>Com efeito, a interposição do recurso especial por tal alínea exige do recorrente - além da comprovação da alegada divergência jurisprudencial, por meio da juntada dos precedentes favoráveis à tese defendida, com a devida certidão ou cópia dos paradigmas, autenticada ou de repositório oficial -, a comparação analítica dos acórdãos confrontados, nos termos dos artigos 1029, §§1º e 2º, do Código de Processo Civil, e 255, §1º, do Regimento Interno do STJ, o que não foi feito.<br>Ademais, é certo que: "A jurisprudência desta Corte firmou o entendimento de que não é possível o conhecimento do apelo nobre interposto pela divergência, na hipótese em que o dissídio é apoiado em fatos, e não na interpretação da lei. Isso porque a Súmula n. 7 do STJ também se aplica aos recursos especiais interpostos pela alínea c do permissivo constitucional." (AgInt no AREsp n. 2.662.008/BA, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/2/2025, DJEN de 28/2/2025.)<br>Assim, não se mostra viável o conhecimento do recurso pela divergência.<br>Ante o exposto, não conheço do recurso.<br>Majoro o percentual de honorários sucumbenciais para 15% (quinze por cento), nos termos do art. 85, § 11, do CPC.<br>É o voto.