ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 14/10/2025 a 20/10/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.<br>Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO. REEXAME DE PROVAS. RECURSO NÃO CONHECIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo em Recurso Espec ial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial, no qual se alegou violação a dispositivos legais relacionados à realização de assembleia de condomínio por meio virtual e à contagem de votos, além da ausência de quórum qualificado para as decisões tomadas.<br>II. Questão em discussão<br>2. A questão em discussão consiste em saber se a decisão recorrida violou dispositivos legais ao não reconhecer irregularidades na realização de assembleia virtual e na contagem de votos, bem como a necessidade de quórum qualificado.<br>III. Razões de decidir<br>3. O recurso especial não foi conhecido por ausência de demonstração clara e individualizada das violações legais alegadas, conforme exigido pela jurisprudência do STJ.<br>4. A pretensão de reexame de matéria fática esbarra no óbice da Súmula 7 do STJ, que impede o conhecimento do recurso especial para simples reexame de provas.<br>IV. Dispositivo<br>5. Recurso não conhecido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de Agravo em Recurso Especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial. No apelo extremo, com fundamento no artigo 105, III, alínea "a", da Constituição Federal, insurge-se contra o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado (e-STJ, fl. 331):<br>APELAÇÃO. Ação anulatória de assembleia de condomínio. Sentença de improcedência. Insurgência da parte autora. Não acolhimento. Realização de assembleia por meio virtual, informação devidamente veiculada em edital convocatório, em detrimento de deliberação presencial, à mingua de qualquer prejuízo ou oposição formalizada pela parte autora previamente ou por qualquer outro condômino que inviabiliza o decreto de anulação. Quorum de votação. Ausência de subsunção do caso à qualquer hipótese legal que imponha quorum qualificado. Maioria simples suficiente. Sentença mantida. Recurso desprovido.<br>No recurso especial, a recorrente alega violação aos artigos 24, §1º da Lei 4.591/64, 1354-A, inciso II, 1.351, 476 e seguintes, 1.354 do Código Civil, e ao artigo 8º da Convenção Condominial, sustentando que houve irregularidades na realização da assembleia virtual e na contagem de votos, além de ausência de quórum qualificado para as decisões tomadas (e-STJ, fls. 340-354).<br>Contrarrazões às fls. e-STJ 360-372.<br>O Recurso Especial foi inadmitido pelo Tribunal de origem, que entendeu não demonstrada a alegada vulneração aos dispositivos legais arrolados, além de considerar que a pretensão demandaria reexame de matéria fática, vedado pela Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) (e-STJ, fls. 373-376).<br>Contra essa decisão, se interpôs o presente Agravo em Recurso Especial, no qual se reitera os fundamentos do recurso especial, além de se contraditar a incidência do óbice da Súmula 7/STJ (e-STJ, fls. 379-388).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO. REEXAME DE PROVAS. RECURSO NÃO CONHECIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo em Recurso Espec ial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial, no qual se alegou violação a dispositivos legais relacionados à realização de assembleia de condomínio por meio virtual e à contagem de votos, além da ausência de quórum qualificado para as decisões tomadas.<br>II. Questão em discussão<br>2. A questão em discussão consiste em saber se a decisão recorrida violou dispositivos legais ao não reconhecer irregularidades na realização de assembleia virtual e na contagem de votos, bem como a necessidade de quórum qualificado.<br>III. Razões de decidir<br>3. O recurso especial não foi conhecido por ausência de demonstração clara e individualizada das violações legais alegadas, conforme exigido pela jurisprudência do STJ.<br>4. A pretensão de reexame de matéria fática esbarra no óbice da Súmula 7 do STJ, que impede o conhecimento do recurso especial para simples reexame de provas.<br>IV. Dispositivo<br>5. Recurso não conhecido.<br>VOTO<br>O agravo é tempestivo, nos termos do art. 1.003, § 5º do Código de Processo Civil. A análise dos argumentos recursais não indica, contudo, a existência de fundamentos que sustentem a reforma da decisão recorrida, cujos fundamentos transcrevo para que passem a fazer parte da presente decisão (e-STJ, fls. 373-374):<br>Não ficou demonstrada a alegada vulneração aos dispositivos arrolados, pois as exigências legais na solução das questões de fato e de direito da lide foram atendidas pelo V. Acórdão ao declinar as premissas nas quais assentada a decisão.<br>II. O recurso não reúne condições de admissibilidade.<br>No que se refere aos arts. 8º e 10 da Convenção Condominial, por não se cuidar de tratado ou lei federal, afigura-se imprópria sua utilização como alicerce da interposição do recurso, por fugir às hipóteses versadas no artigo 105, inciso III e respectivas alíneas, da Constituição da República.<br>Utilização da expressão e seguintes em sequência a dispositivo de lei federal:<br>No que tange à expressão e seguintes empregada nas azões de recurso, em sequência ao art. 476 do CC, mostra-se inaceitável sua utilização ao fim almejado, pois é condição sine qua non para efeito de exame de admissibilidade que, em casos como o presente, se especifique, precisamente, o dispositivo legal tido por violado.<br>Em face da deficiente fundamentação, impõe-se, neste aspecto, a aplicação da Súmula 284 do E. Supremo Tribunal Federal, adotada pelo E. Superior Tribunal de Justiça no Agravo Regimental no Recurso Especial 898288/SP, relator o ministro FRANCISCO FALCÃO, in DJU de 30.4.2007, p. 295.<br>Violação aos arts. 24, §1º, da Lei nº 4.591/1964, 476, 1.351, 1.354 e 1.354-A, II, do CC:<br>Não ficou demonstrada a alegada vulneração aos dispositivos arrolados, pois as exigências legais na solução das questões de fato e de direito da lide foram atendidas pelo V. Acórdão ao declinar as premissas nas quais assentada a decisão.<br>Nesse sentido, o E. Superior Tribunal de Justiça vem decidindo que "a simples alusão a dispositivos, desacompanhada da necessária argumentação que sustente a alegada ofensa à lei federal, não se mostra suficiente para o conhecimento do recurso especial" (Agravo em Recurso Especial 1871253/DF, Relator Ministro Marco Buzzi, in D Je de 09.08.2022).<br>Além disso, ao decidir da forma impugnada, a D. Turma Julgadora o fez diante das provas e das circunstâncias fáticas próprias do processo sub judice, certo que as razões do recurso ativeram-se a uma perspectiva de reexame desses elementos. Mas isso é vedado pelo enunciado na Súmula 7 do E. Superior Tribunal de Justiça.<br>Inicialmente, importa declinar que, não se extrai da leitura do recurso especial, como o acórdão recorrido teria violado os dispositivos legais apontados na peça recursal, porquanto houve demonstração de que eles não se aplicariam a hipótese sob discussão, tese, inclusive, que não foi refutada no recurso especial, o que faz incidir, no ponto, os óbices das Súmulas 283 e 284 do STF..<br>Ainda que assim não fosse, a pretendida reforma do acórdão recorrido esbarraria no óbice da Súmula 7/STJ.<br>Nesse sentido, colhe-se do acórdão recorrido, suas razões de decidir (e-STJ, fls. 332-335):<br>Trata-se de ação anulatória de Assembleia Geral Extraordinária realizada de forma virtual no dia 23/02/2023 ajuizada pela parte apelante em face do Condomínio apelado, sob a alegação de que referida Assembleia "teve por objeto assuntos relacionados a construções "irregulares" que resultaram na ampliação da sua unidade e diminuição da área útil do Condomínio. Segundo a autora, proprietária do apartamento 322, o proprietário original, no ano de 1985, construiu um cômodo extra em sua unidade, o que se deu com permissão do Condomínio, como forma de pagamento por serviços prestados, alegando que o acréscimo em sua área em nada atrapalha o aproveitamento da área condominial como um todo" (fl. 287).<br>Aduziu a parte apelante que, "em assembleia geral extraordinária datada de 02/12/2022, foi discutido o assunto relativo a benfeitorias de três unidades condominiais, dentre elas o imóvel da autora, sendo designada, por maioria dos condôminos, nova assembleia presencial a ser realizada entre o final de fevereiro e início de março de 2023. Contudo, alegou que o síndico, em vez de realizar nova assembleia presencial, se limitou a realizar enquete por meio via Whatsapp, alterando a decisão tomada na assembleia de 02/12/2022, acrescentando que o próprio síndico inseriu votos de outros condôminos na referida enquete, desacompanhados de procuração ou de documento que legitimasse a contagem do voto" (fl. 287).<br>A r. sentença julgou improcedente o pedido contra a qual se insurge a parte apelante, sem razão.<br>Com relação à alegada soberania das decisões tomadas em Assembleia e consequente violação ao decidido anteriormente com a realização de Assembleia por meio virtual, nada há a ser acolhido.<br>Não se desconhece que na Assembleia anterior, datada de 9/12/2022, ficou decidido pela maioria dos condôminos a realização de uma nova Assembleia presencial no final de fevereiro ou começo de março, de 2023 (fls. 58), para deliberação sobre a tomada de providências referente às obras irregulares efetuadas nas unidades autônomas do condomínio.<br>Ocorre, contudo, que referida Assembleia também foi feita de modo virtual, a evidenciar a ausência de tomada de qualquer providência com a finalidade de prejudicar a parte autora, mas mera praxe adotada pelo condomínio réu.<br>Além disso, o edital de convocação para a Assembleia que se pretende anular foi claro ao prever o meio virtual de realização (fl. 43), não tendo sofrido qualquer impugnação administrativa ou judicial.<br>Não bastassem tais fundamentos, não houve a oposição ou ressalva de nenhum condômino na própria assembleia realizada em 23 de fevereiro de 2023 contra a forma adotada, inclusive da própria parte autora.<br>Nesse ponto, cumpre evidenciar que a parte apelante sequer compareceu na Assembleia objeto da ação.<br>Por este motivo, ainda, não lhe remanesce a possibilidade de invocar prejuízo com a inversão do procedimento de votação para fase anterior ao exercício do direito a voz, porque sequer se preocupou em comparecer ao ato, não podendo invocar direito alheio em nome próprio, nos termos do artigo 18 do Código de Processo Civil.<br>Quanto à ausência de quórum qualificado para a tomada das decisões indicadas na ata, nada a alterar na decisão de origem.<br>Como registrado pelo i. sentenciante, "nota-se a partir da lista de presença da assembleia condominial do dia 23/03/2023 a fls. 44, com a juntada de procuração de 02 condôminos que não compareceram (fls. 45/46), a presença de 10 de um total de 18 condôminos, notando-se da ata, contudo, a notícia da participação de outros 03 condôminos, mas sem a juntada das respectivas procurações.<br>Nesse sentido, conforme consta da ata a fls. 40, os outros 03 votos se referem a condôminos que participaram de enquete realizada por via aplicativo Whatsapp, meio inidôneo para a contagem de tais votos na assembleia virtual que, em verdade, contou com a participação de apenas 10 condôminos. Contudo, ao contrário do alegado pelas partes, não se aplica à presente hipótese o quórum de 2/3 dos votos dos condôminos previsto no art. 1.342 do CC/02, por se referir a casos de realização de obras em parte comum, não sendo essa a hipótese dos autos, que trata de discussão de regularização das unidades autônomas, seja pela devolução da área comum acrescida ou da regularização mediante estudo de viabilidade técnica. Ainda, inaplicável o art. 1.351 do CC/02, que também dispõe do quórum de 2/3 ("Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária"), por não se tratar de alteração da destinação do edifício ou da unidade imobiliária da autora, como por exemplo, pela modificação da comercial destinação residencial para comercial, na medida em que a unidade da autora preservará a destinação residencial ainda na hipótese de devolução da área comum acrescida na unidade da autora em prol do Condomínio. Como se não bastasse, destaca-se a desnecessidade de realização de assembleia condominial para a notificação do condômino de unidade autônoma que avança em área comum, inclusive sem pagamento da cota condominial relativa à área acrescida, e que não integra a matrícula do apartamento da autora, com base na previsão do art. 1.348, V do Código Civil3, que prevê o dever do síndico de diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns, sendo necessária a autorização assemblear para, em sentido contrário, autorizar a construção realizada na área comum (art. 1.343 do CC/02), dependendo da unanimidade dos condôminos, hipótese não ocorrida nos autos, havendo disposição expressa no art. 1.342 do CC/02 (parte final) sobre a vedação de construções nas partes comuns que impeçam a utilização da área comum. Apesar disso, optando os condôminos pela realização de assembleia a fim de viabilizar a discussão sobre as alternativas de regularização, bem como de responsabilização de custos devidos, aplica-se o quórum de maioria dos votos dos presentes, nos termos do art. 1.353 do CC/02, pois realizada a assembleia em segunda convocação (fls. 40)" (fls. 290/291).<br>Dessa forma, à mingua de qualquer hipótese de quórum qualificado, a maioria simples é suficiente para aprovação pretendida.<br>Vale registrar, por oportuno, que a deliberação tida em Assembleia não obsta a parte autora demandar sobre eventual aquisição originária da propriedade pela prescrição aquisitiva.<br>Por oportuno, ainda, inexiste elemento concreto que autorize concluir pela insuficiência do prazo de seis meses concedido para regularização.<br>Do excerto, fica evidenciado que o Tribunal se debruçou sobre o conjunto fático-probatorio que tinha à disposição, analisando detidamente o quorum existente na assembleia e, ainda, a própria participação - ou ausência - da recorrente, para ao fim, fixar a higidez do ato assemblear.<br>Sob esse prumo, fica impedida a apreciação da insurgência na estreita via do recurso especial, pois, para se conhecer da controvérsia apresentada neste recurso, mostra-se necessário o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, procedimento incompatível com o entendimento firmado pela Súmula 7 deste Superior Tribunal de Justiça, que estabelece que "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial."<br>Assim, não se mostra cognoscível o presente recurso especial.<br>Manifesto meu voto, portanto, pelo não conhecimento do presente agravo em recurso especial.<br>Determino, por fim, a majoração dos honorários advocatícios, em desfavor da parte recorrente, no importe de 10% sobre o valor já arbitrado, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão da gratuidade da justiça.<br>É como voto.