ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 14/10/2025 a 20/10/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.<br>Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COOPERATIVA HABITACIONAL. APLICAÇÃO DO CDC. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DAS PARCELAS PAGAS. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5, 7, 83 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Agravo em recurso especial interposto contra acórdão que reconheceu a aplicação do Código de Defesa do Consumidor em relação a cooperativa habitacional atuante como incorporadora imobiliária, julgou procedente a rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora e determinou a devolução integral e imediata das parcelas pagas pelo comprador.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o Código de Defesa do Consumidor é aplicável às cooperativas habitacionais que atuam como incorporadoras e fornecedoras de imóveis; (ii) estabelecer se a devolução integral das parcelas e a análise das cláusulas contratuais podem ser revistas em recurso especial.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>3. O Superior Tribunal de Justiça aplica o Código de Defesa do Consumidor às cooperativas habitacionais que funcionam como fornecedoras de imóveis, nos termos da Súmula 602/STJ.<br>4. O acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência do STJ, o que atrai a incidência da Súmula 83/STJ.<br>5. Em caso de rescisão contratual por culpa exclusiva do promitente vendedor, a jurisprudência consolidada (Súmula 543/STJ) garante a devolução integral e imediata das parcelas pagas pelo comprador.<br>6. A revisão da conclusão do tribunal de origem quanto à culpa da vendedora e à forma de devolução demandaria reexame de provas e interpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado em recurso especial, conforme Súmulas 5 e 7/STJ.<br>IV. DISPOSITIVO<br>7. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de Agravo em Recurso Especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial.<br>O recurso especial interposto por BAALBEK COOPERATIVA HABITACIONAL, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim ementado:<br>Compromisso de compra e venda. Cooperativa habitacional. Ausência de previsão de entrega do imóvel. Sentença que decretou a resolução do contrato e a devolução integral dos valores pagos. Irresignação da ré. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Inexistência de causa eximente da responsabilidade da alienante. Devolução que deve ser integral e de uma única vez. Inaplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 ao caso concreto. Juros de mora cujo termo inicial é a citação, tratando-se de resolução atribuída ao inadimplemento da promitente vendedora. Correção monetária pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo a partir de cada desembolso. Sentença mantida. Recurso desprovido.<br>Opostos de declaração, foram rejeitados com a seguinte ementa:<br>Embargos de declaração. Cooperativa. Entidade que não revela natureza cooperativa típica. Acórdão que expressamente assentou o afastamento do regime jurídico das cooperativas ao caso. Omissão inexistente. Real inconformismo. Ausência de omissão a sanar. Embargos rejeitados.<br>O acórdão recorrido tratou de uma controvérsia envolvendo a rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, firmado entre a apelante Baalbek Cooperativa Habitacional e a apelada Cristiane Souza da Silva. A questão central girou em torno da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e da devolução integral dos valores pagos pela autora, em razão da ausência de previsão de entrega do imóvel.<br>A sentença de primeiro grau, proferida pelo Juízo da Comarca de São Paulo, julgou procedente a ação, declarando rescindido o contrato e condenando a ré à devolução integral dos valores pagos pela autora, abatendo-se o seguro, em parcela única, com correção monetária pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo desde cada desembolso e juros moratórios de 1% ao mês a contar da citação.<br>A apelante, em sua irresignação, sustentou a inaplicabilidade do CDC, defendendo a prevalência da Lei nº 5.764/1971, que regula as sociedades cooperativas, e das disposições estatutárias. Alegou inexistência de abusividade em sua conduta e requereu a reforma da sentença para que a devolução dos valores fosse realizada conforme pactuado, com retenção de 25% dos valores pagos, correção monetária pelo INCC a partir da sentença e exclusão dos juros ou sua aplicação apenas a partir do trânsito em julgado (fls. 380, 384-385).<br>O Tribunal de Justiça de São Paulo negou provimento ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença. O relator destacou que a ré não se caracteriza como uma cooperativa típica, mas sim como uma entidade que exerce atividade de incorporação e construção imobiliária, atraindo, portanto, a incidência do CDC. O acórdão fundamentou-se na Súmula 602 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que estabelece a aplicabilidade do CDC aos empreendimentos habitacionais promovidos por sociedades cooperativas (fls. 385-386).<br>O relator também ressaltou que a devolução integral das parcelas pagas deve ocorrer de uma só vez, conforme a Súmula 543 do STJ, e que os juros de mora incidem a partir da citação, nos termos do artigo 405 do Código Civil, considerando que o inadimplemento foi atribuído exclusivamente à ré. A correção monetária deve ser calculada pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo desde cada desembolso, preservando o valor real das parcelas (fls. 389-393).<br>Diante da decisão desfavorável, a Baalbek Cooperativa Habitacional interpôs Recurso Especial, alegando violação à Lei nº 5.764/1971, aos artigos 121 e 127 do Código Civil e à Súmula 602 do STJ, além de divergência jurisprudencial. A recorrente argumentou que a relação jurídica entre as partes é regida pelo regime cooperativista e que a aplicação do CDC foi indevida.<br>Contudo, o recurso foi inadmitido pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, com fundamento na consonância do acórdão recorrido com o Tema 577 do STJ, julgado sob o regime de recursos repetitivos, e na aplicação da Súmula 83 do STJ (fls. 456-459).<br>Contra a decisão de inadmissibilidade, a recorrente interpôs Agravo em Recurso Especial, reiterando os argumentos de que a relação jurídica é regida pela Lei nº 5.764/1971 e que a aplicação do CDC e da Súmula 602 do STJ foi equivocada. Sustentou ainda que a decisão agravada analisou o mérito do recurso especial, o que seria competência exclusiva do STJ, e que o caso não se enquadra no regime de recursos repetitivos (fls. 462-472).<br>O Agravo Interno interposto pela Baalbek Cooperativa Habitacional também foi desprovido pela Câmara Especial de Presidentes do Tribunal de Justiça de São Paulo, que reafirmou a consonância do acórdão recorrido com o Tema 577 do STJ e a aplicabilidade do CDC à relação jurídica em questão. O colegiado concluiu que a agravante assumiu a posição jurídica de incorporadora imobiliária e que a devolução integral das parcelas pagas era consequência do inadimplemento contratual imputado à ré (fls. 489-493).<br>Intimada nos termos do art. 1.042, § 3º, do Código de Processo Civil, a parte agravada afirmou a inexistência de requisitos ou elementos aptos a promover a alteração do julgado impugnado.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COOPERATIVA HABITACIONAL. APLICAÇÃO DO CDC. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DAS PARCELAS PAGAS. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5, 7, 83 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Agravo em recurso especial interposto contra acórdão que reconheceu a aplicação do Código de Defesa do Consumidor em relação a cooperativa habitacional atuante como incorporadora imobiliária, julgou procedente a rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora e determinou a devolução integral e imediata das parcelas pagas pelo comprador.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o Código de Defesa do Consumidor é aplicável às cooperativas habitacionais que atuam como incorporadoras e fornecedoras de imóveis; (ii) estabelecer se a devolução integral das parcelas e a análise das cláusulas contratuais podem ser revistas em recurso especial.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>3. O Superior Tribunal de Justiça aplica o Código de Defesa do Consumidor às cooperativas habitacionais que funcionam como fornecedoras de imóveis, nos termos da Súmula 602/STJ.<br>4. O acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência do STJ, o que atrai a incidência da Súmula 83/STJ.<br>5. Em caso de rescisão contratual por culpa exclusiva do promitente vendedor, a jurisprudência consolidada (Súmula 543/STJ) garante a devolução integral e imediata das parcelas pagas pelo comprador.<br>6. A revisão da conclusão do tribunal de origem quanto à culpa da vendedora e à forma de devolução demandaria reexame de provas e interpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado em recurso especial, conforme Súmulas 5 e 7/STJ.<br>IV. DISPOSITIVO<br>7. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.<br>VOTO<br>O agravo foi interposto tempestivamente, nos termos do art. 1.003, § 5º, do Código de Processo Civil e, com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida, razão pela qual conheço do agravo e passo ao exame do recurso especial.<br>O Tribunal de origem, ao tratar da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (CDC), assim se manifestou (e-STJ fl. 385):<br>"De início, assente-se, como fez a sentença, aplicável à hipótese a previsão protetiva do CDC. A ré não é propriamente uma cooperativa, forma jurídica que adota, mas de modo a exercitar atividade de real incorporação e construção imobiliária, sob a adesão, não de quem almeje condição mutualística para aquisição, e sim antes por quem é atraído pela publicidade da unidade oferecida ao mercado. Ou seja, o regime jurídico das cooperativas tradicionais foge por completo das características das cooperativas, como no caso, formadas para a construção e venda de imóveis em construção."<br>A análise dos autos indica que o Tribunal de origem adotou entendimento alinhado ao perfilhado pela jurisprudência desta Corte no sentido de aplicar as regras do Código de Defesa do Consumidor ao presente caso, o que atrai a incidência do comando da Súmula n. 83 deste Superior Tribunal de Justiça ("não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida").<br>Com efeito, em demandas com a mesma causa de pedir, este Colegiado vem se manifestando da seguinte forma:<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL, CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO. COOPERATIVA HABITACIONAL. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA 602 DO STJ. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. SALDO RESIDUAL. RATEIO. INEXIGIBILIDADE DO DÉBITO. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. Nos termos da Súmula 602/STJ, "o Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos empreendimentos habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas". Súmula 83/STJ.<br>2. A Corte de origem, analisando o acervo fático-probatório dos autos, concluiu que não ficou comprovado que a cobrança de saldo residual tenha sido autorizada mediante aprovação de assembleia-geral convocada para esse fim. A alteração de tal conclusão demandaria o reexame de matéria fática, o que é inviável em recurso especial, nos termos da Súmula 7 do STJ.<br>3. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.010.334/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024, DJe de 11/3/2024.)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. COOPERATIVA HABITACIONAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. CONTEXTO FÁTICOPROBATÓRIO. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ.<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).<br>2. As normas de proteção aos direitos do consumidor são aplicáveis aos empreendimentos habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas, consoante o disposto na Súmula nº 602/STJ, havendo, portanto, responsabilidade solidária de todos os integrantes da cadeia produtiva ou de fornecimento do serviço, nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, 14 e 34 do Código de Defesa do Consumidor.<br>3. Hipótese em que o tribunal de origem deixou assentado que a recorrente participou efetivamente da cadeia de fornecimento do bem, de modo que eventual conclusão em sentido contrário dependeria do reexame do contexto fático-probatório dos autos, procedimento vedado pela Súmula nº 7/STJ.<br>4. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp n. 1.581.700/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 10/8/2020, DJe de 13/8/2020.)<br>De outro lado, a Corte de origem, após a análise do contrato celebrado entre as partes, concluiu que a rescisão decorreu de culpa exclusiva da parte ora recorrente, como se observa do seguinte trecho do acórdão (e-STJ fl. 390):<br>Configurado o inadimplemento da ré, tem- se mera consequência a devolução integral das parcelas pagas. Neste sentido:  .. <br>Esclareça-se que a devolução inclui a totalidade das parcelas pagas, sem dedução alguma porque as despesas de publicidade, administração e corretagem efetuadas, no caso, são perdas da alienante (Resp n. 510.472-MG; Resp n. 510.267-MG, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma do STJ, j. em 16/03/2004).<br>A respeito da forma da devolução, esta se deve dar de uma única vez, nos termos da Súmula 2 deste Tribunal ("A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição."), bem como da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.", registrada a inaplicabilidade do artigo 32-A da Lei 6.766/1979 ao presente caso.<br>No caso, rever a conclusão do Tribunal de origem no sentido em que pretende a ora recorrente, demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, inclusive do contrato celebrado entre as partes, procedimento inviável ante a natureza excepcional da via eleita, consoante disposto nas Súmulas nº 5 e 7/STJ.<br>A teor da jurisprudência desta Corte, "A simples interpretação de cláusula contratual não enseja recurso especial." (Súmula nº 5 do Superior Tribunal de Justiça).<br>Com efeito, a discussão de questões afetas à interpretação contratual, notadamente a do teor e sentido de cláusulas, mostra-se incompatível com o propósito e rito dos recursos especiais, destinados à verificação da interpretação e aplicação do direito federal.<br>Não por outra razão, a jurisprudência desta Corte tem reiterado que: " É inviável rever, na via do recurso especial, conclusões das instâncias de cognição plena que resultam do estrito exame do acervo fático-probatório carreado nos autos e da interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas nº 5 e 7 do STJ)." (REsp n. 2.123.587/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 4/2/2025, DJEN de 19/2/2025.)<br>No mesmo sentido:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. ADMISSIBILIDADE. DECISÃO AGRAVADA. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO. ART. 932, III, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. RAZÕES GENÉRICAS. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO.<br>1. Incumbe ao agravante infirmar especificamente todos os fundamentos da decisão atacada, demonstrando o seu desacerto, de modo a justificar o cabimento do recurso especial interposto, sob pena de não ser conhecido o agravo (art. 932, III, do Código de Processo Civil).<br>2. No tocante às Súmulas nºs 5 e 7/STJ, não basta a parte sustentar genericamente a não aplicação dos óbices, sem explicitar, à luz do contexto fático delineado no acórdão e da tese recursal trazida no recurso especial, de que maneira a análise não dependeria do reexame fático-probatório ou da análise das cláusulas contratuais.<br>(..)<br>(AgInt no AREsp n. 2.753.530/SC, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 16/12/2024, DJEN de 20/12/2024.)<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. CONTRATO ALEATÓRIO. OSCILAÇÃO DOS CUSTOS QUE INTEGRA A RELAÇÃO JURÍDICA E PAGAMENTO APÓS A ENTREGA EFETIVA DO PRODUTO. NÃO CUMPRIMENTO. EXCEÇÃO. REVISÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. ANÁLISE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. APLICAÇÃO DA SÚMULA N.º 5 DO STJ. REJULGAMENTO DA CAUSA. PRETENSÃO RECURSAL QUE ENVOLVE O REEXAME DE PROVAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.º 7 DO STJ. PLEITO DE ANÁLISE DE MATÉRIA CONSTITUCIONAL. DESCABIMENTO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. No caso, afastar a afirmação contida no acórdão atacado, quanto ao que ficou estipulado expressamente no contrato acerca do pagamento posterior e de que as oscilações de preço e as alterações dos preços de insumo não seriam impeditivo ao cumprimento do avençado, demanda a reavaliação do acervo fático-probatório dos autos e a interpretação das cláusulas contratuais. A pretensão de rever esse entendimento encontra óbice nas Súmulas n.os 5 e 7 do STJ.<br>(..)<br>(AgInt no AREsp n. 2.555.823/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024.)<br>No presente feito, a análise da pretensão recursal demanda a revisão do conteúdo contratual, providência que, como visto, não se mostra compatível com o escopo legalmente conferido ao recurso especial, a evidenciar a inviabilidade de conhecimento da pretensão.<br>Ademais, é certo que: "A jurisprudência desta Corte firmou o entendimento de que não é possível o conhecimento do apelo nobre interposto pela divergência, na hipótese em que o dissídio é apoiado em fatos, e não na interpretação da lei. Isso porque a Súmula n. 7 do STJ também se aplica aos recursos especiais interpostos pela alínea c do permissivo constitucional." (AgInt no AREsp n. 2.662.008/BA, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/2/2025, DJEN de 28/2/2025.)<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Majoro o percentual de honorários sucumbenciais para 15% (quinze por cento), nos termos do art. 85, § 11, do CPC.<br>É o voto.