ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 14/10/2025 a 20/10/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.<br>Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. RETENÇÃO DE VALORES. LEI Nº 13.786/2018. PERCENTUAL FIXADO EM 25%. ALEGAÇÃO DE APLICAÇÃO DO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/1979. NECESSIDADE DE REEXAME DE PROVAS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial fundado no art. 105, III, a, da CF/1988, em ação envolvendo promessa de compra e venda de imóvel, na qual a agravante sustenta a aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, pretendendo a retenção a 10% do valor atualizado do contrato, ao argumento de que o negócio jurídico configuraria loteamento.<br>II. Questão em discussão<br>2. A questão em discussão consiste em definir se, em contrato de promessa de compra e venda firmado após a vigência da Lei nº 13.786/2018, é cabível afastar a aplicação do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, para adotar o percentual de retenção previsto no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, o que demandaria reexame de fatos e provas, vedado em recurso especial.<br>III. Razões de decidir<br>3. O recurso especial é inviável quando a controvérsia exige reexame do acervo fático-probatório ou interpretação de cláusulas contratuais, hipóteses vedadas pelas Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>4. A instância de origem aplicou o art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018, por se tratar de contrato celebrado após a entrada em vigor da norma, fixando a retenção de 25% como razoável diante do caso concreto.<br>5. A pretensão recursal, ao sustentar a aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, implica rediscutir a natureza jurídica do negócio (incorporação ou loteamento), o que pressupõe revaloração do conjunto fático-probatório dos autos, providência inviável em sede de recurso especial.<br>6. A jurisprudência consolidada do STJ assenta que o recurso especial não se presta ao rejulgamento da causa, mas apenas à uniformização da interpretação da lei federal, sendo inaplicável quando se pretende reexame de provas.<br>IV. Dispositivo<br>7. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de Agravo em Recurso Especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial (e-STJ, fls. 364-368).<br>Segundo a parte agravante, o recurso preenche os requisitos necessários ao conhecimento e provimento (e-STJ, fls. 373-389).<br>Intimada nos termos do art. 1.042, § 3º, do Código de Processo Civil, a parte agravada apresentou contraminuta, defendendo a manutenção da decisão recorrida ao passo que o recurso especial não atende aos pressupostos de admissibilidade (e-STJ, fls. 391-395).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. RETENÇÃO DE VALORES. LEI Nº 13.786/2018. PERCENTUAL FIXADO EM 25%. ALEGAÇÃO DE APLICAÇÃO DO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/1979. NECESSIDADE DE REEXAME DE PROVAS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial fundado no art. 105, III, a, da CF/1988, em ação envolvendo promessa de compra e venda de imóvel, na qual a agravante sustenta a aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, pretendendo a retenção a 10% do valor atualizado do contrato, ao argumento de que o negócio jurídico configuraria loteamento.<br>II. Questão em discussão<br>2. A questão em discussão consiste em definir se, em contrato de promessa de compra e venda firmado após a vigência da Lei nº 13.786/2018, é cabível afastar a aplicação do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, para adotar o percentual de retenção previsto no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, o que demandaria reexame de fatos e provas, vedado em recurso especial.<br>III. Razões de decidir<br>3. O recurso especial é inviável quando a controvérsia exige reexame do acervo fático-probatório ou interpretação de cláusulas contratuais, hipóteses vedadas pelas Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>4. A instância de origem aplicou o art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018, por se tratar de contrato celebrado após a entrada em vigor da norma, fixando a retenção de 25% como razoável diante do caso concreto.<br>5. A pretensão recursal, ao sustentar a aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, implica rediscutir a natureza jurídica do negócio (incorporação ou loteamento), o que pressupõe revaloração do conjunto fático-probatório dos autos, providência inviável em sede de recurso especial.<br>6. A jurisprudência consolidada do STJ assenta que o recurso especial não se presta ao rejulgamento da causa, mas apenas à uniformização da interpretação da lei federal, sendo inaplicável quando se pretende reexame de provas.<br>IV. Dispositivo<br>7. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.<br>VOTO<br>De pronto, verifica-se a existência dos requisitos extrínsecos de admissibilidade relativos à tempestividade e à regularidade formal do agravo interposto.<br>Quanto aos requisitos intrínsecos, houve, de forma clara e precisa, a motivação ou as razões de fato e de direito de seu inconformismo, impugnando os fundamentos da decisão recorrida, de forma a amparar a pretensão recursal deduzida, requisito essencial à delimitação da matéria impugnada e consequente predeterminação da extensão e profundidade do efeito devolutivo do recurso interposto, bem como à possibilidade do exercício efetivo do contraditório.<br>No entanto, nos termos do art. 932, IV, do CPC, combinado com o art. 253, parágrafo único, II, a, do Regimento Interno desta Corte, incumbe ao relator conhecer do agravo para não conhecer do recurso especial que for inadmissível, prejudicado ou daquele que não tenha impugnado especificamente todos os fundamentos da decisão recorrida.<br>No presente caso, a agravante alegou, em recurso especial, em síntese, violação ao art. 32-A da Lei nº 6.766/79, sustentando que o empreendimento em questão trata-se de loteamento, e não de incorporação imobiliária, devendo ser aplicada a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, prevista na referida norma (fls. 325-339).<br>Contudo, verifico que a pretensão da parte atrai de forma clara a incidência do enunciado fixado na Súmula n. 7 do STJ, que veda o reexame de fatos e provas em sede de recurso especial, uma vez que a desconstituição das premissas invocadas pelas instâncias ordinárias demandaria aprofundado revolvimento de fatos e provas, inviável na via de recurso especial na forma do óbice supracitado.<br>Para conhecer da controvérsia apresentada neste recurso faz-se necessária a adoção de procedimento incompatível com o entendimento firmado por referida súmula, que estabelece que: "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial".<br>De fato, presente a função uniformizadora do Recurso Especial, não se pode cogitar de seu emprego para a realização de rejulgamento do contexto fático-probatório, em atitude típica de revisão promovida por nova instância.<br>Diante disso, é reiterada a jurisprudência desta corte que assenta que "o reexame de fatos e provas (é) vedado em recurso especial pela Súmula 7 do STJ." (AgInt no REsp n. 2.151.760/SC, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 12/12/2024.).<br>No mesmo sentido:<br>RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA. NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. ARTIGO 1.022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. VIOLAÇÃO. INTERESSE RECURSAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. LEI Nº 13.786/2018. CONTRATO POSTERIOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. ABUSIVIDADE. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ.<br>1. A ausência de oposição de embargos de declaração na origem inviabiliza a análise da apontada violação do art. 1.022 do Código de Processo Civil no recurso especial, pois, além de carecer de interesse recursal, torna impossível a compreensão da controvérsia, situação que atrai o óbice da Súmula nº 284/STF à espécie.<br>2. O Superior Tribunal de Justiça firmou jurisprudência no sentido de que é possível a redução do percentual de retenção, previsto em cláusula penal ajustada dentro dos limites legais, nos casos em que se mostrar manifestamente abusivo, ainda que se trate de contrato firmado após a edição da Lei nº 13.786/2018.<br>3. Na hipótese, acolher a tese pleiteada pela agravante exigiria exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas e cláusulas contratuais, procedimentos vedados em recurso especial, a teor das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.<br>4. Recurso especial não conhecido.<br>(REsp n. 2.212.229/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/8/2025, DJEN de 18/8/2025.)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ABUSIVIDADE DA PREVISÃO CONTRATUAL RELATIVA À RETENÇÃO. ADEQUAÇÃO A PATAMAR ADEQUADO E PROPORCIONAL. SÚMULA 7/STJ. ARESTO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. ENUNCIADO SUMULAR N. 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. O acórdão concluiu pela existência de relação de consumo e abusividade da incidência da multa prevista no negócio jurídico;<br>fixando, para tanto, a retenção em 20% (vinte por cento) da quantia paga, por se mostrar excessivamente onerosa aos adquirentes da unidade imobiliária o montante contratualmente previsto. Essas ponderações foram fundadas na análise fático-probatória e interpretação de termos contratuais, atraindo a aplicação das Súmulas 5 e 7/STJ, que incidem sobre ambas as alíneas do permissivo constitucional.<br>2. Consoante orientação do Superior Tribunal de Justiça, é possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. Esse entendimento é aplicável inclusive a negócios entabulados após a aprovação da Lei n. 13.786/2018. Precedentes.<br>3. A "jurisprudência desta Corte está consolidada no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), observando-se as circunstâncias do caso concreto" (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.884.346/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 11/3/2024, DJe de 18/3/2024). Óbice do enunciado sumular n. 83/STJ.<br>4. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no REsp n. 2.146.383/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 16/9/2024, DJe de 18/9/2024.)<br>Não há, portanto, dúvida acerca da inaptidão do recurso especial para promover a revisão do quadro fático-probatório, viabilizando reforma da compreensão firmada pela corte de origem acerca do tema.<br>Não se quer dizer, contudo, que o debate do quadro fático não possa ser revisado nesta instância especial. Ao revés, é também pacífico o entendimento de que: "a revaloração jurídica de fatos e provas incontroversos delineados no acórdão impugnado afasta a aplicação da Súmula 7 do STJ na espécie." (AgInt no AREsp n. 1.742.678/MT, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 8/6/2021, DJe de 11/6/2021.)<br>Cuida-se, contudo, de ônus imputado à parte recorrente, que não pode se limitar a afirmar que sua pretensão demanda apenas o reenquadramento fático à moldura legal pretendida, devendo, isto sim, evidenciar, objetivamente, que a análise fática estabilizada melhor se enquadra em outra forma jurídica.<br>Daí porque este colegiado também tem afirmado, reiteradamente, que "No tocante às Súmulas n. 5 e 7/STJ, não basta a parte sustentar genericamente a não aplicação dos óbices, sem explicitar, à luz do contexto fático delineado no acórdão e da tese recursal trazida no recurso especial, de que maneira a análise não dependeria do reexame fático-probatório ou da análise das cláusulas contratuais." (AgInt no AREsp n. 2.250.305/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 2/10/2023, DJe de 6/10/2023.)<br>No mesmo sentido:<br>PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. AFRONTA AO ART. 489 DO CPC/2015. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA N. 284/STF. REVISÃO DE CONTRATOS IMOBILIÁRIOS FINDOS. FALTA DE IMPUGNAÇÃO A FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF. SÚMULA N. 286/STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. RESCISÃO CONTRATUAL. PEDIDO DA COMPRADORA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. MAJORAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF E 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.<br> .. <br>4. Além disso, "a despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ)" (REsp n. 1.723.519/SP, Relatora MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019), essa exatamente é a situação dos autos.<br>5. No caso, nem sequer um leilão extrajudicial do imóvel, por iniciativa da vendedora, poderia subtrair o direito da consumidora de discutir judicialmente eventual abuso nos procedimentos de alienação do bem e de repasse do produto da arrematação, entendimento aplicado pelo TJRJ.<br>6. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ).<br>7. Os termos da rescisão contratual serão regidos pela Súmula n. 543/STJ, segundo a qual, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".<br>8. No julgamento do Recurso Especial n. 1.723.519/SP, de relatoria Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019, não houve tabelamento do percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos em todos os casos de rescisão por iniciativa do comprador.<br>9. O referido precedente apenas entendeu pela possibilidade de as partes pactuarem cláusula penal de até 25% (vinte e cinco por cento) do montante pago, a qual não poderá ser reduzida judicialmente com base em alegações abstratas de abuso.<br>10. No caso, a Corte local afirmou genericamente que o percentual de 20% (vinte por cento) das quantias pagas bastaria para cobrir os prejuízos da empresa, ante a rescisão da avença por iniciativa da compradora. Contudo, o TJRJ não deixou claro se o percentual de 20% (vinte por cento) a que se referia era resultado de redução judicial ou se corresponderia ao valor contratual do encargo. Desse modo, o conteúdo do art. 413 do CC/2002 não foi objeto de análise pelo Tribunal de origem sob o enfoque pretendido pela recorrente, qual seja, fixação da cláusula penal em 25% (vinte e cinco por cento), à luz da jurisprudência do Recurso Especial n. 1.723.519/SP. A simples indicação de dispositivos e diplomas legais tidos por violados, sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento (Súmulas n. 282 e 356 do STF).<br>11. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>12. No caso, sem incorrer nos referidos óbices, não há como verificar, nesta instância, o valor ajustado da cláusula penal e, por conseguinte, fixar seu montante para 25% (vinte e cinco por cento), à luz do entendimento firmado no Recurso Especial n. 1.723.519/SP, na hipótese de redução injustificada da referida verba.<br>13. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AREsp n. 1.943.041/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 4/4/2022, DJe de 8/4/2022.)<br>No presente feito, o acolhimento da tese recursal demandaria inevitável revisão do quadro fático-probatório estabelecido na instância de origem, providência que, como visto, é inviável nesta sede.<br>Tem-se por fim, no caso em apreço, que o acórdão recorrido fundamenta suas conclusões com base na interpretação sistemática das disposições constantes na Lei nº 13.786/18 (Lei do Distrato), ante as alterações promovidas nas Leis n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979, nos seguintes termos (e-STJ fls. 307-310):<br>Para o caso, além da norma consumerista, impende-se aplicar as disposições da Lei do Distrato 13.786/18, tendo em conta ter sido o contrato em foco celebrado em data posterior à entrada em vigor da aludida lei em dez/2018.<br>Portanto, como o contrato em questão foi firmado em 03/02/2021 (fl. 47) não é cabível o argumento da parte autora de que deve ser aplicado o art. 32-A da lei nº 6.766/79.<br>A Lei nº 13.786/2018 que veio para alterar as Leis nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de dezembro de 1979, em especial o art. 67-A, assim estabelece:<br>"Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:<br>I - a integralidade da comissão de corretagem;<br>II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. (..)<br>§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida ate  o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga."<br>Portanto, as alterações trazidas pela Lei nº 13.786/2018, posterior à celebração do contrato de compra e venda aqui examinado, entendo que a determinação de retenção de 25% do valor efetivamente pago pelos autores em benefício da parte ré afigura-se razoável, diante das particularidades do caso concreto.<br>Assim, nota-se que a decisão recorrida aplicou o art. 67-A da Lei nº 4.591/64, entendendo que o contrato foi firmado após a vigência da Lei nº 13.786/18 e que a retenção de 25% é razoável e proporcional, estando fundadas na análise fático-probatória e interpretação de termos contratuais.<br>Portanto, o acolhimento da tese recursal demandaria inevitável revisão do acervo probatório estabelecido na instância de origem, providência que, como visto, é inviável nesta sede.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Majoro os honorários recursais para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, considerando o percentual fixado na decisão do juízo de primeiro grau (e-STJ, fl. 235).<br>É como voto.