ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 14/10/2025 a 20/10/2025, por unanimidade, conhecer do recurso mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA. IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DE INADMISSIBILIDADE. INOCORRÊNCIA. SÚMULAS 5 E 7/STJ. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA. DANO MORAL. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.<br>1. Ausência do requisito de impugnação específica, não tendo o recorrente demonstrado que a análise do recurso especial não demandaria o reexame de fatos ou cláusulas contratuais, mas sim a revaloração jurídica de situação fática já delineada no acórdão recorrido. Incidência, portanto, das Súmulas 5 e 7/STJ.<br>2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que o mero descumprimento contratual, consubstanciado no atraso na entrega de imóvel, não acarreta, por si só, danos morais. No entanto, sendo demasiado o atraso configuram-se aa circunstâncias excepcionais, que implicam em ofensa a direito da personalidade, o que ocorreu na hipótese dos autos, segundo o quadro fático descrito pelo Tribunal de origem.<br>4. Agravo conhecido, para conhecer do recurso especial e e negar-lhe provimento.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso Especial interposto por JFE 60 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (JFE 60 - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL) contra decisão da Terceira Vice-Presidência do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, que inadmitiu seu apelo nobre, manejado, com fundamento no art. 105, III, alínea a, da Constituição Federal, perante acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim ementado:<br>APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. PRETENSÃO DOS AUTORES DE BAIXA DE HIPOTECA, LUCROS CESSANTES E COMPENSAÇÃO POR DANO MORAL, SOB O FUNDAMENTO DE QUE AS PARTES CELEBRARAM CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA, QUE FOI ENTREGUE COM ATRASO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. IRRESIGNAÇÃO DO RÉU. PRELIMINAR DE PERDA SUPERVENIENTE DO INTERESSE DE AGIR QUE SE ACOLHE, EIS QUE PROVIDENCIADA A BAIXA DO GRAVAME PELO DEMANDADO. INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 7.º, PARÁGRAFO ÚNICO, E 25 DO CDC. RELAÇÃO DE CONSUMO. ATRASO DE 1 (UM) ANO NA ENTREGA DO IMÓVEL. FORÇA MAIOR NÃO CARACTERIZADA, POSTO QUE AS DIFICULDADES ENCONTRADAS, DEVEM SER CONSIDERADAS QUANDO DA ESTIPULAÇÃO DE PRAZO DE ENTREGA DA CONSTRUÇÃO, NÃO PODENDO TAIS RISCOS SEREM TRANSFERIDOS PARA O CONSUMIDOR. LUCROS CESSANTES QUE SÃO DEVIDOS NO VALOR EQUIVALENTE AO ALUGUEL DO BEM NO MERCADO, CORRESPONDENTE AO PERÍODO DE ATRASO, COMO DEMONSTRADO. TEMA 996 DO STJ. DANO MORAL CARACTERIZADO. VALOR CORRETAMENTE ARBITRADO. SÚMULA 343 DO TJRJ. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO PARA O FIM DE RECONHECER A PERDA SUPERVENIENTE DO INTERESSE DE AGIR, NO QUE SE REFERE À OBRIGAÇÃO DE FAZER IMPOSTA AO RÉU, AFASTANDO-SE TAL CONDENAÇÃO, FICANDO A SENTENÇA MANTIDA EM SEUS DEMAIS TERMOS.<br>(e-STJ, fls. 342/343)<br>Nas razões do agravo, JFE 60 apontou: (1) a decisão de inadmissibilidade do recurso especial incorreu em erro ao aplicar as Súmulas 5 e 7 do STJ, pois o recurso não demanda reexame de provas ou interpretação de cláusulas contratuais, mas apenas a revaloração jurídica de fatos incontroversos; (2) a decisão agravada violou o art. 93, IX, da Constituição Federal, ao não fundamentar adequadamente a aplicação das súmulas impeditivas; (3) a condenação por danos morais e lucros cessantes contraria a jurisprudência consolidada do STJ, que exige comprovação de circunstâncias excepcionais para caracterização de dano moral e de efetivo prejuízo para lucros cessantes, o que não ocorreu no caso concreto; (4) a decisão agravada desconsiderou a ausência de prequestionamento de dispositivos legais supostamente violados, em afronta à Súmula 211 do STJ.<br>Houve apresentação de contraminuta por ALMIR DE OLIVEIRA FREITAS JUNIOR E ELIZABETH VANNIER FREITAS (ALMIR E ELIZABETH), defendendo que o agravo não merece provimento, pois a decisão de inadmissibilidade está devidamente fundamentada e em consonância com a jurisprudência do STJ, especialmente quanto à aplicação das Súmulas 5, 7 e 211 do STJ, além de não haver qualquer violação ao art. 93, IX, da Constituição Federal (e-STJ, fls. 410/415).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA. IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DE INADMISSIBILIDADE. INOCORRÊNCIA. SÚMULAS 5 E 7/STJ. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA. DANO MORAL. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.<br>1. Ausência do requisito de impugnação específica, não tendo o recorrente demonstrado que a análise do recurso especial não demandaria o reexame de fatos ou cláusulas contratuais, mas sim a revaloração jurídica de situação fática já delineada no acórdão recorrido. Incidência, portanto, das Súmulas 5 e 7/STJ.<br>2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que o mero descumprimento contratual, consubstanciado no atraso na entrega de imóvel, não acarreta, por si só, danos morais. No entanto, sendo demasiado o atraso configuram-se aa circunstâncias excepcionais, que implicam em ofensa a direito da personalidade, o que ocorreu na hipótese dos autos, segundo o quadro fático descrito pelo Tribunal de origem.<br>4. Agravo conhecido, para conhecer do recurso especial e e negar-lhe provimento.<br>VOTO<br>O agravo preenche os requisitos de admissibilidade e merece ser conhecido, passo à análise do recurso especial, que não merece provimento.<br>De acordo com a moldura fática dos autos, o caso cuida de uma ação em que se pretende o cumprimento de obrigação de fazer cumulada com indenizatória, proposta por ALMIR E ELIZABETH contra JFE 60, em razão do atraso na entrega de um imóvel adquirido na planta. O contrato previa fosse entrega a unidade até outubro de 2016, com prazo de tolerância de 180 dias, mas a posse só foi concedida em abril de 2018. Além disso, a matrícula do imóvel permaneceu gravada com hipoteca, mesmo após a quitação integral do preço pelos autores.<br>Na sentença, o juízo de primeira instância condenou a ré ao pagamento de R$ 26.350,00 por danos materiais (lucros cessantes) e R$ 10.000,00 por danos morais, além de determinar a baixa do gravame hipotecário. O Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, em apelação, manteve a condenação por danos materiais e morais, reconhecendo que o atraso na entrega do imóvel e a pendência do gravame hipotecário configuraram falha na prestação do serviço, mas afastou a obrigação de fazer, por perda superveniente do objeto, uma vez que a hipoteca já havia sido baixada.<br>Inconformada, JFE 60 interpôs recurso especial, alegando que a condenação por danos morais e lucros cessantes foi indevida, pois não houve comprovação de circunstâncias excepcionais ou de efetivo prejuízo. O recurso foi inadmitido pela 3ª Vice-Presidência do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, sob o fundamento de aplicabilidade das Súmulas 5, 7 e 211 do STJ, o que motivou a interposição do presente agravo.<br>Cuida-se de agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial, no qual se discute a legalidade da condenação por danos morais e lucros cessantes, em razão de atraso na entrega de imóvel e a baixa de gravame hipotecário.<br>O objetivo recursal é decidir se: (i) a condenação por danos morais e lucros cessantes está em conformidade com a jurisprudência do STJ; (ii) a aplicação das Súmulas 5, 7 e 211 do STJ foi adequada ao caso concreto; (iii) houve violação ao art. 93, IX, da Constituição Federal, por ausência de fundamentação adequada no acórdão recorrido.<br>A tese da agravante é que, mesmo admitindo-se o atraso na entrega como fato incontroverso (conforme fixado pelo TJRJ), a conclusão jurídica de que tal fato gera dano moral contraria a orientação do STJ. passo à análise do Recurso Especial.<br>A controvérsia cinge-se a definir se o atraso na entrega de imóvel gera, por si só, dano moral indenizável.<br>A jurisprudência desta Corte Superior, no âmbito da Segunda Seção, é firme no sentido de que o simples inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso na entrega do imóvel, não é capaz de configurar dano moral. Nessa linha de entendimento:<br>"o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos morais, salvo se as circunstâncias do caso concreto demonstrarem a efetiva lesão extrapatrimonial" (AgInt no REsp 1.754.226/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe 22/11/2018).<br>É de se notar que, embora firme o entendimento supramencionado deste Tribunal, notadamente no âmbito das Terceira e Quarta Turmas, que compõem a Segunda Seção, no sentido de que o atraso na entrega do imóvel, sem que este fato fosse acompanhado de circunstância relevante que desbordasse o mero inadimplemento contratual, não teria o condão de caracterizar dano extrapatrimonial indenizável.<br>No entanto, este entendimento cede às questões de situação extraordinária e o atraso demasiado, nos termos dos diversos e recentes julgados desta Segunda Seção, o que atrai a excepcionalidade para abarcar essas situações que desbordam o normal do cotidiano. Confira-se:<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES. AGRAVO DESPROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão que negou provimento ao agravo em recurso especial, fundamentando-se na incidência das Súmulas n. 83 e 7 do STJ, em ação indenizatória por atraso na entrega de imóvel.<br>2. O Tribunal de origem manteve a sentença de primeira instância que condenou a construtora ao pagamento de danos morais e lucros cessantes, reconhecendo que o atraso na entrega do imóvel causou angústia e ansiedade aos consumidores, configurando dano moral indenizável.<br>3. A decisão monocrática destacou que o acórdão do Tribunal estadual está em conformidade com a jurisprudência do STJ, que reconhece o atraso excessivo na entrega de imóvel como causa legítima para indenização por danos morais.<br>II. Questão em discussão<br>4. A questão em discussão consiste em saber se o atraso na entrega de imóvel, sem comprovação concreta de abalo psíquico, pode configurar dano moral presumido e se a fixação de lucros cessantes em 0,5% do valor do contrato é automática e adequada.<br>III. Razões de decidir<br>5. O Tribunal de origem concluiu que o atraso gerou angústia e ansiedade nos consumidores, caracterizando dano moral indenizável, em razão das circunstâncias do caso, em conformidade com a jurisprudência do STJ. Rever a convicção formada pelo tribunal de origem acerca da ocorrência de dano moral demandaria reexame do conjunto fático-probatório, o que é vedado em recurso especial, devido ao óbice da Súmula n. 7 do STJ.<br>6. A decisão monocrática esclareceu que a indenização por lucros cessantes, fixada em 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, está amparada na jurisprudência do STJ, sendo considerada razoável e adequada.<br>7. A aplicação da Súmula n. 83 do STJ foi correta, uma vez que o acórdão do Tribunal de Justiça da Bahia está em consonância com o entendimento consolidado do STJ.<br>IV. Dispositivo e tese<br>8. Agravo interno desprovido.<br>Tese de julgamento: "1. O dano moral é caracterizado, com base nas circunstâncias do caso, quando o atraso excessivo na entrega de imóvel gera sentimentos de angústia, apreensão e ansiedade nos consumidores. 2. Rever a convicção formada pelo tribunal de origem acerca da ocorrência de dano moral demandaria reexame do conjunto fático-probatório, o que é vedado em recurso especial, devido ao óbice da Súmula n. 7 do STJ. 3. A fixação de lucros cessantes em 0, 5% do valor do contrato é considerada razoável e adequada em casos de atraso na entrega de imóvel".<br>Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.021, § 4º; STJ, Súmula n. 83, Súmula n. 7.Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.427.529/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 13/5/2024; STJ, AgInt no REsp n. 2.106.446/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/4/2024.<br>(AgInt no AREsp n. 2.379.268/BA, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 19/9/2025.)<br>CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. TEMA 970/STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. ATRASO EXCESSIVO. VALOR. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ.<br>1. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.635.428/SC, sob a sistemática dos recursos repetitivos, firmou a tese de que "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes" (Tema 970/STJ).<br>2. Hipótese em que, havendo cláusula penal estipulada em contrato, fixando indenização em patamar razoável, deve ser mantida a condenação somente ao pagamento da multa contratual, no percentual já previsto, afastando-se a condenação em lucros cessantes.<br>Precedentes.<br>3. Rever o entendimento do Tribunal de origem acerca das premissas firmadas com base na análise do instrumento contratual e do acervo fático-probatório dos autos atrai a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>4. Não obstante esta Corte Superior já tenha reconhecido que o simples inadimplemento contratual decorrente do atraso na entrega do imóvel é incapaz, por si só, de gerar indenização por danos morais, forçoso reconhecer que no caso em concreto configurou-se a lesão extrapatrimonial, pois o atraso foi excessivo.<br>5. A revisão do quantum indenizatório fixado a título de danos morais demandaria reexame do conjunto fático-probatório dos autos, esbarrando no óbice da Súmula 7/STJ.<br>Recurso especial conhecido em parte e provido em parte.<br>(REsp n. 2.168.047/BA, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 23/6/2025).<br>No caso, conforme sinaliza o acórdão recorrido, o atraso perdurou por tempo considerável (mesmo decotando o prazo de 180 dias da cláusula de tolerância), tendo o acórdão recorrido justificado a condenação ao pagamento de indenização por danos morais também nesse aspecto. ,<br>A fundamentação da condenação baseou-se na própria passagem do tempo e na frustração da expectativa, valendo a seguir transcrever o trecho mencionado:<br> ..  Desta feita, o atraso de 01 (um) ano na entrega do imóvel, após esgotados os 180 (cento e oitenta) dias do prazo de tolerância contratual, não se mostra razoável, transbordando o mero descumprimento contratual. Quanto ao valor arbitrado, em que pese não haja tabelas pré- estabelecidas para fixação do dano moral, o juiz, ao arbitrar a indenização, deve estimar uma quantia que, de acordo com o seu prudente arbítrio, seja compatível com a reprovabilidade da conduta ilícita, as condições socioeconômicas das partes e a intensidade dos transtornos, aborrecimentos e angústias experimentados pelo consumidor. Nos termos do Enunciado nº 343 desta Corte, somente será modificada a verba indenizatória a título de dano moral quando não forem atendidos os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, confira-se: Súmula nº 343, do TJRJ: A verba indenizatória do dano moral somente será modificada se não atendidos pela sentença os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade na fixação do valor da condenação. Na hipótese, o atraso demasiado na entrega do imóvel ocasiona séria e fundada angústia no espírito dos adquirentes, não se tratando de simples dissabor, ensejando assim, o ressarcimento do dano moral. Dessa forma, levando em consideração as circunstâncias do caso em concreto, entendo que o valor arbitrado em R$ 10.000,00 (dez reais) se encontra compatível com a situação vivenciada.  ..  (e-STJ, fls. 342/350- sem grifos no original)<br>Ainda, a análise da configuração do dano moral e do valor da indenização deve considerar o contexto fático específico do caso concreto. No presente caso, o Tribunal de origem fundamentou a condenação por danos morais na frustração da expectativa legítima dos adquirentes e no impacto significativo em sua esfera pessoal, decorrente do atraso de um ano na entrega do imóvel. Essa análise, baseada em elementos fáticos e probatórios, encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do STJ, que vedam a revisão de cláusulas contratuais e o reexame de provas em recurso especial.<br>De acordo com a Súmula 7/STJ, a pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial. Assim, a revisão da conclusão do Tribunal de origem quanto à configuração do dano moral e à proporcionalidade do valor da indenização demandaria o reexame do conjunto fático-probatório, o que é vedado nesta instância superior.<br>Da mesma forma, a Súmula 5/STJ dispõe que a simples interpretação de cláusula contratual não enseja recurso especial, o que impede a análise de eventuais alegações relacionadas à interpretação do contrato firmado entre as partes.<br>Ademais, o valor da indenização por danos morais, fixado em R$ 10.000,00, não se mostra desproporcional ou excessivo, considerando o contexto fático e os parâmetros adotados por esta Corte Superior em situações semelhantes. A jurisprudência do STJ tem reconhecido que a fixação do quantum indenizatório por danos morais deve observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, sendo admitida a revisão apenas em casos de valores irrisórios ou exorbitantes, o que não se verifica no presente caso.<br>Portanto, o acórdão recorrido encontra-se em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, tanto no que se refere à configuração do dano moral em razão do atraso excessivo na entrega do imóvel quanto à proporcionalidade do valor da indenização fixado. Não há, assim, que se falar em reforma da decisão.<br>Nessas condições, CONHEÇO do agravo para NEGAR PROVIMENTO ao recurso especial.<br>É o voto.<br>Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, ou 1.026, § 2º, ambos do CPC.