ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 14/10/2025 a 20/10/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC. OMISSÃO. AUSÊNCIA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ.<br>1. Não há ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC, porquanto o Tribunal de origem decidiu a matéria de forma fundamentada. O julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos invocados pelas partes, quando encontra motivação satisfatória para dirimir o litígio.<br>2. Rever os fundamentos do acórdão estadual para reavaliar o inadimplemento contratual exigiria adentrar no exame das provas e do contrato, procedimentos vedados em recurso especial, a teor das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.<br>3. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por MARIA CRISTINA DA SILVA (MARIA), contra decisão que não admitiu seu apelo nobre manejado com fundamento no art. 105, III, alínea a, da CF, contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO, assim ementado:<br>APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL EM CONTRUÇÃO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. RECUSA DE ENTREGA DE CHAVES. EXIGIBILIDADE DO DÉBITO ASSUMIDO EM TERMO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA. Autora que não obteve o financiamento integral do valor do imóvel. Instrumento particular de confissão de dívida firmado entre as partes. Término da obra e não quitação do valor integral. Recusa da ré de entregar a chave e imitir a autora na posse do imóvel. Sentença de improcedência concluindo que a autora, quando ajuizou a demanda, não fazia jus ao recebimento das chaves. Apelação da parte autora alegando equívoco do juízo sentenciante ao apreciar a situação fática dos autos. Sentença mantida. Contrato de promessa de compra e venda condicionando expressamente a entrega das chaves e imissão na posse à quitação do valor integral do imóvel. Confissão de dívida configurando a sistemática do adimplemento do preço do imóvel. Autora que teve informação prévia e expressa acerca da necessidade de quitação do saldo indicado para imissão na posse do imóvel. Validade do reconhecimento de saldo devedor remanescente. Afastada, portanto, a presunção de quitação integral do preço. Autora que foi notificada extrajudicialmente acerca da conclusão das obras, expedição do habite-se, início do procedimento de imissão na posse e necessidade de quitação do preço ajustado. Retenção de chaves que não configura abusividade. Inaplicabilidade da Teoria do Adimplemento Substancial. Quitação de somente 84,5% do preço, sendo certo que a ré não se dispôs a entregar o imóvel por parte do preço, da mesma forma que a autora, muito provavelmente, não estaria disposta a pagar o preço integral e receber imóvel inacabado. Honorários advocatícios majorados para 12% na forma do art. 85, §11 do CPC, observando-se a condição suspensiva de exigibilidade contida no artigo 98 § 3º do referido dispositivo legal diante da gratuidade de justiça concedida. Recurso conhecido e não provido.<br>No presente inconformismo, MARIA defendeu que o apelo nobre foi indevidamente inadmitido, pois a decisão da Corte de origem se encontra eivada de nulidade por falta de fundamentação adequada.<br>Foi apresentada contraminuta em e-STJ fls. 893-896.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC. OMISSÃO. AUSÊNCIA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ.<br>1. Não há ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC, porquanto o Tribunal de origem decidiu a matéria de forma fundamentada. O julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos invocados pelas partes, quando encontra motivação satisfatória para dirimir o litígio.<br>2. Rever os fundamentos do acórdão estadual para reavaliar o inadimplemento contratual exigiria adentrar no exame das provas e do contrato, procedimentos vedados em recurso especial, a teor das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.<br>3. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.<br>VOTO<br>O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.<br>CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que não merece prosperar.<br>MARIA afirmou a violação dos arts. 489 e 1022 do Código de Processo Civil, sustentando a nulidade da decisão do TJRJ por falta de fundamentação.<br>Apesar do inconformismo, verifica-se que o Tribunal local se pronunciou sobre todos os temas importantes ao deslinde da controvérsia, não havendo, portanto, omissão, contradição ou obscuridade.<br>Assim, inexistem os vícios elencados no art. 1.022 do CPC, sendo forçoso reconhecer que a pretensão recursal ostenta caráter nitidamente infringente.<br>A jurisprudência desta Casa é pacífica ao proclamar que, se os fundamentos adotados bastam para justificar o concluído na decisão, o julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos utilizados pela parte.<br>Nesse sentido, confira-se o seguinte precedente:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ACIDENTE DE TRÂNSITO. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/2015. OMISSÃO. AUSÊNCIA. RESPONSABILIDADE CIVIL RECONHECIDA. EXCLUDENTES AFASTADAS. REVISÃO. NÃO CABIMENTO. MATÉRIA FÁTICA E PROBATÓRIA DOS AUTOS. APLICAÇÃO DA SÚMULA 7/STJ. ARBITRAMENTO DE DANOS MORAIS. DISCUSSÃO DO VALOR. PROPORCIONALIDADE RECONHECIDA. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO NESTES AUTOS. SÚMULA 7/STJ. TERMO INICIAL. JUROS MORATÓRIOS. CITAÇÃO. PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. AGRAVO IMPROVIDO.<br>1. Não há ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015, porquanto o Tribunal de origem decidiu a matéria de forma fundamentada. O julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos invocados pelas partes, quando encontra motivação satisfatória para dirimir o litígio.<br> .. <br>4. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AREsp n. 2.229.195/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 4/9/2023, DJe de 6/9/2023.)<br>Afasta-se, portanto, a alegada violação.<br>Além disso, o TJRJ consignou que o contexto fático-probatório demonstrou que MARIA não poderia instar que MNR6 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A (MNR6) lhe entregasse o imóvel adquirido, confira-se:<br>Compulsando os autos, resta incontroverso que a autora não conseguiu obter financiamento integral perante a Caixa Econômica Federal em razão de seu parco rendimento mensal. Conforme contrato de financiamento acostado no índex 367, o imóvel objeto do contrato tem o valor de R$ 172.900,00, dos quais a autora financiou R$ 91.725,87 e pagou uma parte da dívida restante com recursos próprios. Para pagamento da diferença de valores não financiados, R$ 24.922,56, firmou diretamente com a ré o "instrumento particular de confissão de dívida" com pagamento em 42 parcelas iniciando-se em abril de 2016 e término em setembro de 2019 (índex 75). Alega a apelante que, mesmo estando em dia com o pagamento das parcelas da confissão de dívida, as chaves do imóvel não lhe foram entregues pela ré. Em que pese os argumentos da autora, a sentença deve ser mantida. O contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes estabelece de forma clara e expressa que a entrega das chaves e imissão na posse é condicionada ao prévio pagamento em dia de todas as parcelas, diferenças e encardo ajustados naquele instrumento contratual (índex 75). Vejamos: (..). Logo a seguir, o mesmo contrato dispõe destacadamente que não será transferida a posse do imóvel ao promitente comprador antes do pagamento integral do preço avençado (índex 75) (..). Não se vislumbra falta de informação clara e objetiva acerca da necessidade de quitação integral do contrato para disponibilização do empreendimento. O fato de a autora ter firmado "instrumento particular de confissão de dívida" não a exonera da obrigação constante do contrato principal, isto é, o pagamento integral do preço para que lhe sejam entregues as chaves e transferida a posse do imóvel. Registre-se que a autora tem clara ciência de que não quitou o preço integral do imóvel, tanto que em sua petição inicial admite que quitou 84,5% do seu valor, o que, evidentemente, não alcança o pagamento integral exigido para imissão na posse e entrega das chaves. Com relação à suposta aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial, é certo que em atenção aos princípios contratuais da boa-fé e da função social, a despeito do suposto inadimplemento mínimo do devedor, os interesses do credor devem ter sido satisfeitos de forma substancial.  não se presta a Teoria do Adimplemento Substancial para exonerar o devedor das obrigações contratualmente assumidas, mas apenas para refrear eventual abuso de direito por parte do credor. Não se presta a Teoria do Adimplemento Substancial para exonerar o devedor das obrigações contratualmente assumidas, mas apenas para refrear eventual abuso de direito por parte do credor. No caso, a própria autora admite o pagamento de apenas 84,5% do valor do imóvel, sendo evidente que a parte ré não se dispôs a entregar o imóvel por parte do preço, da mesma forma que a autora, muito provavelmente, não estaria disposta a pagar o preço integral e receber apenas parte do imóvel. Ainda que a autora não tivesse consciência das consequências de seu inadimplemento, é certo que foi notificada extrajudicialmente pela ré em duas ocasiões (índex 402 e 403). Essas notificações informam a conclusão da obra, a expedição do "habite-se" pela Prefeitura, o início da imissão dos clientes para recebimento das unidades, ressaltando, porém, que "Conforme pactuado no Contrato, para que ocorra a entrega do Imóvel é necessário o cumprimento dos requisitos contratuais pelo promissário (a) comprador (a), incluindo a liquidação de todos os valores pactuados." A quitação do imóvel como condição para imissão na sua posse pelo adquirente é prevista no art. 52 da Lei 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias: (..). Por sua vez, apesar das notificações enviadas pela ré em 18/09/2017 e 19/12/2017, a autora sequer continuou pagando as parcelas assumidas no "instrumento particular de confissão de dívida". Apesar de na confissão de dívida haver previsão de pagamento em 42 parcelas, com início em abril de 2016 e término em setembro de 2019 (índex 75), a última parcela quitada pela autora é datada de 06/11/2017 (índex 116). Aplica-se na hipótese o disposto no art. 476 do Código Civil, dispondo que "Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro."<br>Assim, rever as conclusões quanto ao inadimplemento contratual imputado por MARIA a MNR6 demandaria, necessariamente, reexame do conjunto fático-probatório dos autos e do contrato firmado entre as partes, o que é vedado em razão dos óbices das Súmulas nºs 5 e 7 do STJ.<br>Nesse sentido, confira-se a jurisprudência desta Corte:<br>Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATOS COLIGADOS. INVESTIMENTO. MÚTUO. SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RESCISÃO E DEVOLUÇÃO DOS VALORES INVESTIDOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME<br>Agravo interno interposto por GBX EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e ALBERTO COPPOLA BOVE contra decisão monocrática que não conheceu de recurso especial por incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. As partes haviam firmado três contratos coligados:<br>acordo de investimento, contrato de mútuo financeiro e constituição de sociedade em conta de participação. Alegando descumprimento das obrigações contratuais, o recorrido ajuizou ação de rescisão contratual cumulada com pedido de devolução dos valores investidos, julgada procedente pelas instâncias ordinárias. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>Há três questões em discussão: (i) verificar se o inadimplemento contratual pode ser afastado à luz da suposta ausência de prejuízo ou da alegada participação indireta do investidor; (ii) definir se a rescisão contratual e a devolução dos valores devem ser substituídas por apuração de haveres; e (iii) aferir se as matérias recorridas poderiam ser conhecidas sem reexame de fatos ou interpretação de cláusulas contratuais, afastando a aplicação das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. III. RAZÕES DE DECIDIR<br>O Tribunal de origem conclui, com base em exame do conjunto probatório e dos contratos coligados, que os recorrentes descumprem cláusula contratual essencial ao não transferirem ao investidor as cotas dos Fundos de Investimento, nem promoverem a quitação do mútuo e a rescisão da sociedade em conta de participação.<br>A alegação de ausência de prejuízo ou de participação indireta não afasta a inadimplência verificada, pois o inadimplemento contratual é caracterizado pela inércia dos recorrentes em cumprir obrigações expressas pactuadas na cláusula 2.5 do Acordo de Investimento.<br>A aplicação das regras de apuração de haveres é afastada, pois o vínculo entre as partes não envolve sociedade formal com subscrição e integralização de cotas, mas uma SCP com cláusula resolutiva que prevê a restituição dos valores investidos, não sendo cabível a retenção dos aportes.<br>A tentativa de reverter o julgado demanda reinterpretação das cláusulas contratuais e revaloração das provas produzidas, o que é vedado em sede de recurso especial, nos termos das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>A ausência de impugnação específica sobre a suposta omissão do acórdão recorrido quanto à fundamentação atrai a incidência da Súmula n. 284 do STF, sendo insuficiente a mera alegação genérica de afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE<br>Agravo interno desprovido.<br>Tese de julgamento:<br>O descumprimento de cláusula contratual que impõe a cessão de cotas de investimento e a extinção da SCP autoriza a rescisão dos contratos coligados e a devolução dos valores investidos.<br>A pretensão de apuração de haveres é inaplicável quando as partes firmam contratos de SCP e mútuo, com cláusula resolutiva expressa prevendo restituição dos aportes.<br>A análise da existência de inadimplemento contratual exige interpretação de cláusulas e reexame de provas, o que inviabiliza o conhecimento do recurso especial pelas Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>A ausência de impugnação específica sobre suposta omissão no acórdão recorrido atrai a incidência da Súmula n. 284 do STF.<br>Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 395, 401, 475, 996 e 1.031; CPC/2015, arts. 373, 489, II e §1º, IV, e 1.022, II;<br>CPC/2015, art. 85, §11.Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.898.375/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe 30/6/2022; STJ, AgInt no AREsp 1.611.756/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe 01.09.2022; STJ, AgInt no REsp 1.503.880/PE, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJe 8/3/2018.<br>(AgInt no REsp n. 1.862.281/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 18/8/2025, DJEN de 21/8/2025 - destaque nosso.)<br>Assim, o recurso não merece provimento.<br>Nessas condições, CONHEÇO do agravo para NEGAR PROVIMENTO ao apelo nobre.<br>MAJORO em 5% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados em favor de MNR6, limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.<br>Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, ou 1.026, § 2º, ambos do CPC.<br>É o voto.