ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 14/10/2025 a 20/10/2025, por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL E AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CORRETAGEM. CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. OMISSÃO DE JULGAMENTO. CARACTERIZADA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL PREJUDICADO.<br>1. Incorre em negativa de prestação jurisdicional o órgão julgador que deixa de se manifestar sobre questões essenciais ao completo julgamento da causa (cerceamento de defesa, preclusão pro judicato, suspeição da testemunha, natureza do negócio jurídico intermediado pelo corretor).<br>2. Recurso especial de CONX provido. Agravo em recurso especial de JOSÉ ORLANDO prejudicado.

RELATÓRIO<br>JOSÉ ORLANDO ASSIS TOSTE (JOSÉ ORLANDO) ajuizou ação de cobrança contra CONX EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e CONDOR SÃO CRISTOVÃO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (CONX e CONDOR) pleiteando valores devidos a título de comissão de corretagem. Segundo alegado, ele teria aproximado a CONX da incorporadora MDL Realty, resultando na criação CONDOR, que levou adiante a construção do empreendimento "Morada Carioca" em São Cristóvão no Rio de Janeiro (e-STJ, fls. 6-12).<br>No curso da demanda, o magistrado de primeiro grau determinou a produção de prova pericial para apurar os valores recebidos pela CONX em razão da construção do empreendimento e aquele embolsados pela CONDOR em razão da incorporação, para que fossem calculados os honorários alegadamente devidos ao corretor (e-STJ, fls. 376/379 e 385).<br>A CONX interpôs agravo de instrumento contra essa decisão, afirmando que a apuração do quantum debeatur, se necessária, deveria ser postergada para a fase de cumprimento da sentença (e-STJ, fls. 388-399). O TJRJ negou provimento ao recurso (e-STJ, fls. 448-451) e os embargos que se seguiram foram rejeitados (e-STJ, fls. 460-463<br>CONDOR, por sua vez, interpôs agravo de instrumento contra aquela mesma decisão, alegando que estaria preclusa a oportunidade de JOSÉ ORLANDO pleitear a produção de prova pericial (e-STJ, fls. 404-418). Esse agravo não foi provido no TJRJ (e-STJ, fls. 442/445) e o recurso especial subsequente não obteve sucesso (AResp nº 1.045.406/RJ).<br>Assim, foi produzido e apresentado laudo pelo engenheiro civil e mecânico indicado como perito. Esse laudo apurou como Volume Geral de Vendas (VGV), o montante de R$ 117.538.179,64 (cento e dezessete milhões, quinhentos e trinta e oito mil, cento e setenta e nove reais e sessenta e quatro centavos) e, como Custo Global de Construção (Cc), a quantia de R$ 54.126.416,19 (cinquenta e quatro milhões, cento e vinte e seis mil, quatrocentos e dezesseis reais e dezenove centavos) (e-STJ, fls. 537/553).<br>CONX e CONDOR apresentaram impugnação ao laudo (e-STJ, fls. 560-564 e 583-592), tendo o Perito prestado esclarecimentos (e-STJ, fls. 697/701).<br>CONDOR pugnou pela realização de nova perícia, desta feita com natureza contábil, para que pudessem ser adequadamente apurados os valores do VGV e do Cc (e-STJ, fls. 710-714).<br>O magistrado de primeiro grau deferiu o pedido (e-STJ, fl. 895), mas, em seguida, voltou atrás, afirmando que a perícia contábil poderia ser realizada na fase de cumprimento de sentença, em caso de procedência do pedido (e-STJ, fl. 978).<br>Sobreveio, no entanto, sentença que julgou parcialmente procedente o pedido condenatório, fixando desde logo os valores devidos. Em relação à primeira ré (CONX), foi imputada obrigação de pagar comissão de corretagem de R$ 35.261.453,89 (trinta e cinco milhões, duzentos e sessenta e um mil, quatrocentos e cinquenta e três reais e oitenta e nove centavos). Em relação à segunda ré (CONDOR), o pedido foi julgado improcedente (e-STJ, fls. 1.168-1.172 e 1.275-1.276).<br>Na sequência, foram apresentados quatro apelos contra essa sentença: o primeiro por CONX (e-STJ, fls. 1.312/1.341), o segundo por IVAN AFONSO DO CARMO (IVAN), na condição de ex-patrono de JOSÉ ORLANDO (e-STJ, fls. 1.345/1.364), o terceiro por LUCIANA FORTES FARAH TEIXEIRA DA CRUZ, na condição de advogada da CONDOR (e-STJ, fls. 1.405-1.412) e o quatro por JOSÉ ORLANDO (e-STJ, fls. 1.414-1.442).<br>O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro negou provimento aos recursos manejados por CONX e por LUCIANA e deu provimento àqueles interpostos por IVAN e por JOSÉ ORLANDO, para (i) majorar o percentual da comissão devida de 1% para 5%; (ii) elevar o percentual dos honorários advocatícios devidos aos patronos de JOSÉ ORLANDO para 15% sobre o valor da condenação e (iii) fixar juros de mora a partir da citação (1º/9/2011), e correção monetária a partir de 12/4/2018.<br>Referido acórdão ficou assim ementado:<br>APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO VERBAL. AUSÊNCIA DE INSTRUMENTO CONTRATUAL. NEGATIVA DE PAGAMENTO. INTERMEDIAÇÃO NA CAPTAÇÃO DE NEGÓCIO IMOBILIÁRIO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA AFASTADA. FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO NÃO CONFIGURADA. AUSÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. LAUDO PERICIAL QUE SE REVELA SUFICIENTE AO ESCLARECIMENTO DA CONTROVÉRSIA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE QUE O EXPERT NÃO POSSUA CONHECIMENTO TÉCNICO DA MATÉRIA RELACIONADA À HIPÓTESE. A MERA DISCORDÂNCIA COM A CONCLUSÃO DA PROVA TÉCNICA NÃO É SUFICIENTE PARA INVALIDÁ-LA. JUIZ DESTINATÁRIO E GESTOR DA INSTRUÇÃO PROBATÓRIA, NA FORMA DO ART. 370 DO CPC. ACERVO PROBATÓRIO DOCUMENTAL E TESTEMUNHAL QUE ATESTAM A PARTICIPAÇÃO DO AUTOR COMO INTERMEDIÁRIO DA PRIMEIRA RÉ NA NEGOCIAÇÃO QUE RESULTOU NO CONTRATO DE CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO DO EMPREENDIMENTO DENOMINADO MORADA CARIOCA. EXIGIBILIDADE DO PAGAMENTO DA COMISSÃO. APLICAÇÃO DO ART. 724, DO CC. REMUNERAÇÃO A TÍTULO DE COMISSIONAMENTO QUE DEVERÁ SER ARBITRADA SEGUNDO A NATUREZA DO NEGÓCIO E OS USOS LOCAIS. PROVAS NOS AUTOS QUE DEMONSTRAM QUE A PRÁTICA USUAL DO MERCADO IMOBILIÁRIO, INCLUSIVE ENTRE AS PARTES, ESTABELECE O PERCENTUAL DE 5% DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS EM FAVOR DA PARTE AUTORA, PARA O MONTANTE DO PERCENTUAL DE 15% DO VALOR DA CONDENAÇÃO. DESPROVIMENTO DOS RECURSOS DA PRIMEIRA RÉ E DA PATRONA DA SEGUNDA RÉ. PARCIAL PROVIMENTO DOS RECURSOS DO TERCEIRO INTERESSADO E DA PARTE AUTORA (e-STJ, fls. 1.638-1.639)<br>Seguiram-se cinco embargos de declaração, todos rejeitados (e-STJ, fls. 1.852-1.860 e 1.964-1.966).<br>Irresignado, JOSÉ ORLANDO interpôs recurso especial com fundamento no art. 105, III, a, da CF, alegando ofensa aos arts. (1) 389, 395 e 397, do CC/02, porque o termo a quo da correção monetária deveria recair na data da celebração do negócio intermediado, e não na da perícia; ao passo que os juros de mora deveriam fluir desde a citação; e (2) 31, caput, e § 3º, da Lei nº 4.591/64, pois o TJRJ não reconheceu a responsabilidade solidária da CONDOR pelo pagamento da comissão de corretagem (e-STJ, fls. 1.989-2007).<br>CONX também interpôs recurso especial com fundamento no art. 105, III, a e c, da CF, alegando ofensa aos arts. (1) 489 e 1.022 do CPC, pois o acórdão recorrido deixou de examinar as alegações de que (1.a) os valores apurados na perícia de engenharia não eram definitivos, tendo em vista a necessidade de perícia contábil; (1.b) a falta de capacidade técnica do perito engenheiro teria sido confessada por ele; (1.c) os depoimentos prestados, em sua maior parte, afirmavam que ela, CONX não contratou nenhum corretor, até porque tinha relação anterior com a MDL Realty; (1.d) o depoimento de antigo funcionário da MDL Realty não poderia ser levado em consideração, porque ele era interessado na causa; (1.e) o documento em que se baseou o acórdão para afirmar a existência de relação jurídica entre ela, CONX, e JOSÉ ORLANDO não está assinado; (1.f) o negócio supostamente intermediado não era de aquisição de empreendimento pronto ou a ser construído, mas simplesmente de aquisição de quotas societárias da MDL Realty; e (1.g) os números informados no memorial de incorporação e que fundamentaram o laudo de engenharia são totalmente irreais e não consideram os valores efetivos do VGV e o lucro de cada parte; (2) 7º, 10, 505 e 507 do CPC e 5º, LV, da CF, pois o julgamento da lide sem produção da perícia contábil teriam implicado cerceamento de defesa e ofensa à preclusão pro judicato; (3) 492 do CPC, pois o negócio supostamente intermediado por JOSÉ ORLANDO não foi a aquisição de um terreno ou de um empreendimento pronto, mas simplesmente a venda de quotas sociais da empresa MDL Realty, pelo valor de R$ 1.948.536,41 (um milhão novecentos e quarenta e oito mil quinhentos e trinta e seis reais e quarenta e um centavos), para constituição da empresa CONDOR, razão pela qual o valor da comissão deveria tomar por base esse negócio específico, tal como, aliás, requerido na inicial, e não o valor do empreendimento edificado pela empresa constituída, sob pena de julgamento extra petita; (4) 722, 724 e 725 do CC, pois reconhecido o direito à comissão de corretagem com base apenas na aproximação das partes, sem comprovação de participação efetiva do corretor na conclusão do negócio; (5) 884 do CC, pois o TJRJ determinou que o valor devido a título de comissão de corretagem fosse calculado com base no "Valor Geral de Vendas" estimado pelas partes no início da incorporação, sem considerar os custos e despesas do empreendimento os quais seriam apurados justamente na perícia contábil que não se realizou; e (6) 406 do CC, pois deveria ter sido adotada a Taxa Selic como índice geral de correção da dívida, em lugar da incidência cumulada de correção monetária e mais juros de 1% ao mês (e-STJ, fls. 2.052/2.090).<br>Foram apresentadas contrarrazoes (e-STJ, fls. 2.162-2.201, 2.202-2.219, 2.220-2.236 e 2.237-2.248).<br>O recurso especial de JOSÉ ORLANDO não foi admitido na origem com fundamento nas Súmulas nºs 211 do STJ e 282 do STF (e-STJ, fls. 2.251/2.259).<br>O agravo que se seguiu, alegou que referidos óbices sumulares não seriam pertinentes, porque as matérias suscitadas no recurso especial estariam devidamente prequestionadas (e-STJ, fls. 2.310/2.334).<br>O recurso especial de CONX foi admitido na origem, tendo a Vice-Presidência do TJRJ vislumbrado aparente afronta ao art. 1.022 do CPC (e-STJ, fls. 2.251/2.259).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL E AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CORRETAGEM. CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. OMISSÃO DE JULGAMENTO. CARACTERIZADA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL PREJUDICADO.<br>1. Incorre em negativa de prestação jurisdicional o órgão julgador que deixa de se manifestar sobre questões essenciais ao completo julgamento da causa (cerceamento de defesa, preclusão pro judicato, suspeição da testemunha, natureza do negócio jurídico intermediado pelo corretor).<br>2. Recurso especial de CONX provido. Agravo em recurso especial de JOSÉ ORLANDO prejudicado.<br>VOTO<br>Do Recurso Especial de CONX<br>A irresignação colhe êxito.<br>(1) Negativa de prestação jurisdicional<br>Com relação ao item 1.a - necessidade de produção de perícia contábil - as razões de apelação alegaram cerceamento de defesa e ofensa à preclusão pro judicato, nos seguintes termos:<br>(i) O cerceamento de defesa<br>31. A r. sentença recorrida deve ser anulada ante o cerceamento ao direito de defesa da Apelante, perpetrado pelo DD. Juízo a quo, em flagrante violação aos arts. 5º, inciso LV2 da CF e 103 do CPC.<br>32. Conforme narrado, durante a fase instrutória houve verdadeiro tumulto processual em relação à matéria probatória, especialmente em razão da substituição contínua de magistradas, o que propiciou decisões, data vênia, contraditórias e reconsiderações de decisões já publicadas, o que também acabou por ofender o artigo 505 do CPC.<br>33. Como restou claro na narrativa dos fatos, A PROVA PERICIAL (INICIALMENTE O APELADO NÃO ESCLARECEU SE DE ENGENHARIA OU CONTÁBIL) OCORREU ANTES MESMO DE SE APURAR O (INEXISTENTE) DIREITO DO APELADO À COMISSÃO.<br>34. COMO REFLEXO, O I. PERITO PARTIU DO PRESSUPOSTO QUE O DIREITO SOCORRIA O APELADO, AINDA QUE AS PROVAS DOS AUTOS CAMINHASSEM EM SENTIDO CONTRÁRIO.<br>35. Ainda, ao manifestar-se sobre o Laudo Pericial, o Apelante requereu esclarecimentos ao I. Perito em pelo menos 3 (três) oportunidades, notadamente acerca da ausência de resposta aos questionamentos dos Corréus (respondeu apenas 1). Contudo, este pleito jamais foi devidamente respondido pelo I. Perito. É por isso que ÀS FLS. 725 A APELANTE REQUER EXPRESSAMENTE A SUBSTITUIÇÃO DO I. PERITO, NO ENTANTO O DD. JUÍZO A QUO IGNOROU TOTALMENTE O PLEITO FORMULADO PELA CONX (e-STJ, fls. 1.321/1.322).<br>O TJRJ, ao tratar da perícia contábil, manifestou-se assim:<br>Entende-se que a sentença atendeu satisfatoriamente os requisitos do art. 93, inciso IX, da CF, e que não restou configurada durante a tramitação dos autos, qualquer ofensa ao art. 489, §1º, III e IV, do CPC, tampouco violação do direito de defesa.<br>O sistema de provas adotado pelo nosso ordenamento jurídico é o da persuasão racional ou do livre convencimento motivado, segundo o qual o juiz tem plena liberdade para analisar as provas, assim como a necessidade, ou não, daquelas requeridas pelas partes.<br>Portanto, o juiz é o destinatário direto da prova e tem a faculdade de indeferir aquelas que julgar protelatórias ou desnecessárias para a solução da controvérsia.<br>Desse modo, embora as partes tenham o direito de empregar todos os meios legais e legítimos para provar os fatos alegados, cabe ao julgador indeferir as diligências que entender desnecessárias ao deslinde da questão e, pelo princípio da livre convicção motivada, valorar as provas da maneira que lhe convier, conforme deixa claro a regra do art. 370, § único e 371, do CPC, desde que fundamentadas as suas decisões, como ocorrido na hipótese.<br>Veja-se que a Magistrada foi judiciosa na reconsideração do deferimento da prova pericial contábil, posto que, após o deferimento entendeu que a aludida prova era dispensável naquele momento processual (index 000974), pois o laudo da prova pericial de engenharia realizada, às fls. 533/549, revelou-se suficiente para o julgamento do feito.<br>Constata-se que, para que a parte possa se insurgir contra os elementos de convicção escolhidos pelo juiz, para construir suas razões de decidir, faz-se necessária a demonstração, de forma idônea e estruturada, da imprestabilidade do laudo pericial, o que não se verificou na hipótese.<br>Constata-se que o Perito André Luiz Lang, Engenheiro Civil e Mecânico, desempenhou satisfatoriamente o seu encargo, bem observou os documentos carreados aos autos, respondeu a todos os quesitos que lhe cabiam, demonstrando conhecimentos consistentes acerca da matéria objeto da ação, tendo concluído o laudo de forma eficiente e fundamentada, em estrito cumprimento ao caso, não sendo encontrada nos autos nenhuma evidência de falta de conhecimento científico ou causa alguma que desqualificasse sua capacitação técnica.<br>Observa-se que os quesitos não respondidos à primeira ré se tratavam de matéria de mérito e não de natureza técnica de engenharia, o que por certo não caberia resposta do Perito, uma vez que extrapolaria sua competência técnica.<br>Na verdade, as digressões da primeira ré com relação às conclusões da expert do juízo têm por objeto, única e exclusivamente, direcionar o julgador a validar sua tese recursal.<br>(e-STJ, fls. 1.645-1.646)<br>Como se vê, o TJRJ não apreciou as alegações de que o deferimento da perícia contábil constituía decisão já coberta pela preclusão e de que a magistrada de primeiro grau não chegou a revogar referida decisão, tendo simplesmente postergado a realização da perícia contábil para a fase de cumprimento de sentença.<br>Essa omissão/contradição foi oportunamente assinalada nos embargos de declaração que se seguiram (e-STJ, fls. 1.750-1.758), mas o TJRJ rejeitou referidos embargos sem enfrentar a questão, sob a fundamentação genérica de que não haveria omissão, contradição ou obscuridade (e-STJ, fls. 1.852-1.860)<br>De rigor reconhecer, nesses termos, a omissão/contradição do acórdão com relação ao ponto destacado: cerceamento de defesa e preclusão pro judicato.<br>No que respeita ao item 1.b - confessada falta de capacidade técnica do perito engenheiro - as razões de apelação sustentaram que os quesitos apresentados pelas corrés (CONX e CONDOR) deixaram de ser respondidos em razão de o perito não se reconhecer capaz para tanto.<br>Anote-se:<br>39. Ressalta-se que o I. Perito, EMBORA TENHA DECLARADO NO LAUDO PERICIAL QUE NÃO POSSUI CAPACIDADE TÉCNICA PARA RESPONDER AOS QUESITOS FORMULADOS PELOS CORRÉUS, NÃO DECLINOU DA REALIZAÇÃO DA PERÍCIA QUANDO NOMEADO. Ou seja, o I. Perito teve acesso aos quesitos e se declarou capaz de respondê-los, mas não o fez.<br>40. A ausência dos quesitos relevantíssimos promovidos pela Apelante, sem qualquer motivação, causa nítido cerceamento de defesa.<br>41. A verdade, Excelências, é que a participação dos Corréus na perícia de engenharia foi meramente formal, seus quesitos foram sumariamente ignorados, caracterizando nítido cerceamento de defesa.<br>42. Não bastasse isso, o DD. Juízo de Primeiro plano nunca se manifestou sobre os pedidos de substituição do perito formulados pelos Corréus, muito porque havia deferido nova perícia, agora de natureza contábil, o que acabou por confundir os pleitos das Partes (e-STJ, fls. 1.322-1.323).<br>O TJRJ, no julgamento da apelação, afirmou, que o engenheiro civil indicado como perito despenhou satisfatoriamente seu encargo, demonstrando conhecimentos consistentes na matéria em análise. Afirmou, também que os quesitos não respondidos diziam respeito a questões de ordem jurídica e não técnica.<br>Confira-se:<br>Constata-se que o Perito André Luiz Lang, Engenheiro Civil e Mecânico, desempenhou satisfatoriamente o seu encargo, bem observou os documentos carreados aos autos, respondeu a todos os quesitos que lhe cabiam, demonstrando conhecimentos consistentes acerca da matéria objeto da ação, tendo concluído o laudo de forma eficiente e fundamentada, em estrito cumprimento ao caso, não sendo encontrada nos autos nenhuma evidência de falta de conhecimento científico ou causa alguma que desqualificasse sua capacitação técnica.<br>Observa-se que os quesitos não respondidos à primeira ré se tratavam de matéria de mérito e não de natureza técnica de engenharia, o que por certo não caberia resposta do Perito, uma vez que extrapolaria sua competência técnica (e-STJ, fl. 1.647).<br>Isso significa que eventual confissão de incapacidade estava relacionada a matérias jurídicas e não técnicas, não havendo como reconhecer, portanto, omissão ou contradição nesse ponto.<br>Em relação ao item 1.c - conteúdo da prova testemunhal - as razões do recurso especial afirmam que o TJRJ foi omisso, porque não se manifestou quanto à maior parte dos depoimentos prestados, os quais, segundo afirmado, seriam contrários à pretensão deduzida na inicial.<br>Confira-se:<br>73. Não obstante, apesar de provocada pelos Primeiros Embargos de Declaração, a Corte local não se manifestou sobre:<br> .. <br>(ii) Omissões em razão de o TJRJ não ter se manifestado sobre (ii.1) a maior parte dos depoimentos, que deixam claro que a CONX não contratou o Corretor e tinha relação anterior com a MDL (e-STJ, fl. 2.071)<br>Examinando as razões de apelação, tem-se que a questão foi submetida ao TJRJ da seguinte forma:<br>53. No entanto, a devida interpretação do art. 722 do CC é a de que não basta a mera apresentação de dois interessados para se fazer jus a uma comissão de corretor. Para o recebimento da remuneração é de rigor que o Corretor (além de estar devidamente cadastrado nos órgãos de representação profissional) comprove a efetiva eficiência de sua intervenção na concretização do negócio.<br>54. Mais do que isto, é necessário provar que, sem ele, a conclusão do negócio não ocorreria. É esse o entendimento uníssono da jurisprudência, que será apresentado à saciedade nos tópicos a seguir.<br>55. Nada disso ocorreu no caso em tela, em que o Apelado nada contribuiu para a estruturação do negócio ocorrido.<br>56. A única testemunha ouvida neste processo (o Sr. Demetrius era mero informante) foi categórica ao destacar "que o autor não obteve nenhum cliente para a CONX, uma vez que nenhum negócio foi aperfeiçoado, não tendo o empreendimento Morada Carioca sido construído em virtude de contribuição do autor." (fls. 256).<br> .. <br>79. O depoimento do Sr. Ricardo Luna ("Sr. Ricardo") (fl. 256/257) vem para colocar pá de cal sobre o assunto. O Sr. Ricardo esclarece que conheceu o Apelado, que se identificou como corretor de imóveis, porque este apresentou alguns terrenos para a equipe da CONX no Rio de Janeiro. "O Autor mostrava terrenos para a Conx bem como para a MDL" "Celebrou negócios com a empresa Condor São Cristovão. Nenhum desses negócios foi feito por intermédio do autor". "O autor nunca apresentou para o depoente o imóvel ou o empreendimento Morada Carioca", "Com o depoente, O AUTOR PARTICIPOU APENAS DE UMA ÚNICA REUNIÃO, PARA TRATAR DE NEGÓCIOS EM GERAL", mas que "a apresentação de players de mercado nunca gerou pagamento de comissão" (e-STJ, fl. 1.326-1.332).<br>No julgamento da apelação, o TJRJ não esclareceu quantos depoimentos foram prestados nem tampouco quais seriam seus conteúdos. Manifestou-se apenas sobre o de Demetrius, que a CONX insistia em classificar como mero informante.<br>Confira-se:<br>Nesse sentido, os elementos de prova constantes nos autos, em especial a prova documental e testemunhal, permitem concluir pela atuação do autor, como corretor contratado pela primeira ré, na intermediação da captação do negócio imobiliário descrito na inicial, razão pela qual faz jus ao recebimento de corretagem sobre o lucro obtido pela empresa CONX EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.<br> .. <br>A prova testemunhal de Demetrius Augustus (fls. 206/207 - index 000228), engenheiro responsável pela incorporadora MDL, à época da negociação, demonstra com clareza que esta não possuía conhecimento da existência da primeira ré e que foi o demandante quem atuou na intermediação entre a MDL e a primeira ré, a pedido desta, o que culminou no negócio imobiliário para construção e incorporação do empreendimento Morada Carioca.<br>Ademais, extrai-se de todo o depoimento que o autor laborou na qualidade de corretor de novos negócios, contratado pela primeira ré, não possuindo a segunda ré qualquer responsabilidade de pagamento de comissão, na hipótese, razão pela qual a improcedência do pedido se impõe em relação à CONDOR SÃO CRISTOVÃO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.<br>Confira-se:<br> .. <br>O argumento da primeira ré que o depoimento do engenheiro Demetrius Augustus não pode ser considerado válido, porque o depoente foi ouvido como informante, não se sustenta. Diferentemente do alegado, observa-se que o depoente foi ouvido como testemunha pelo juízo a quo, devidamente arrolada pela parte autora (fls. 118) e intimado judicialmente para a sua oitiva em audiência designada pelo juízo de origem, conforme se observa do Mandado de Intimação de Testemunha, às fls. 188, e da ata de Audiência de Instrução e Julgamento (index 000227). Portanto, a indicação de "informante" lançada abaixo do título do termo do depoimento (index 000228) ocorreu por mero erro material, que não se presta para a invalidade da prova, considerando-se as informações ora trazidas (e-STJ, fl. 1.648-1.650).<br>Apesar disso, os embargos que se seguiram não alegaram omissão quanto à existência de outros depoimentos diversos daquele prestado por Demetrius, como por exemplo o do Sr. Ricardo Luna (e-STJ, fls. 1.750/1.758).<br>Assim, se a omissão não foi alegada em momento oportuno, não há como reconhecer ofensa ao art. 1.022 do CPC.<br>Com efeito, apenas nos segundos embargos de declaração apresentados (e-STJ, fls. 1.890/1.899) é que a CONX veio alegar omissão de julgamento quanto aos demais testemunhos colhidos, mas aí a questão já estava coberta pela preclusão.<br>A quarta omissão apontada nas razões do recurso especial (item 1.d) diz respeito à impossibilidade de se levar em consideração o depoimento de Demetrius, porque ele, na qualidade de ex-funcionário da MDL Realty, tinha interesse na causa.<br>Vejamos.<br>Nas razões da apelação, CONX afirmou que a prova testemunhal prestada por Demetrius não merecia crédito, porque ele tinha interesse na causa.<br>Confira-se:<br>77. O SR. DEMETRIUS FOI OUVIDO COMO INFORMANTE DO JUÍZO, NÃO COMO TESTEMUNHA, EIS QUE SUSPEITO EM RAZÃO DE TER INTERESSE NA CAUSA POR TRABALHAR NA MDL. NÃO É PRECISO DIZER, MAS VALE DESTACAR, QUE COMO INFORMANTE O SR. DEMETRIUS NÃO PRESTOU COMPROMISSO COM A VERDADE (e-STJ, fl. 1.331)<br>No julgamento daquele apelo, o TJRJ não examinou se ele tinha tinha ou não interesse na causa, afirmou, simplesmente, que ele havia sido ouvido pelo magistrado de primeiro grau na condição de testemunha, e não na de informante.<br>Confira-se:<br>O argumento da primeira ré que o depoimento do engenheiro Demetrius Augustus não pode ser considerado válido, porque o depoente foi ouvido como informante, não se sustenta.<br>Diferentemente do alegado, observa-se que o depoente foi ouvido como testemunha pelo juízo a quo, devidamente arrolada pela parte autora (fls. 118) e intimado judicialmente para a sua oitiva em audiência designada pelo juízo de origem, conforme se observa do Mandado de Intimação de Testemunha, às fls. 188, e da ata de Audiência de Instrução e Julgamento (index 000227).<br>Portanto, a indicação de "informante" lançada abaixo do título do termo do depoimento (index 000228) ocorreu por mero erro material, que não se presta para a invalidade da prova, considerando-se as informações ora trazidas (e-STJ, fl. 1.650)<br>Não foi enfrentado, portanto, o cerne da questão posta em debate: a impossibilidade de o depoimento prestado embasar a condenação imposta em razão da suspeição do depoente.<br>Essa omissão foi oportunamente identificada nos embargos de declaração que se seguiram (e-STJ, fls. 1.750/1.758), mas o TJRJ os rejeitou sob a alegação genérica de que não havia omissão, contradição ou obscuridade.<br>Também aqui se reconhece, portanto, a omissão destacada.<br>O item 1.e diz respeito a uma suposta ausência de assinatura no documento em que se baseou o acórdão estadual para para afirmar a existência de relação jurídica entre as partes.<br>Confira-se:<br>73. Não obstante, apesar de provocada pelos Primeiros Embargos de Declaração, a Corte local não se manifestou sobre:<br> .. <br>(ii) Omissões em razão de o TJRJ não ter se manifestado sobre  ..  (ii.3) a ausência de assinatura do documento utilizado para fundamentar a relação entre CONX e o corretor, não havendo qualquer demonstração de que ele poderia vincular a CONX; (e-STJ, fl. 2.071)<br>No recurso de apelação, o único documento cuja validade parece ser contestada é o de fl. 117 e isso não é feito com base em uma suposta falta de assinatura.<br>Confira-se:<br>(iii) O documento de fl. 117, como já esclarecido pela CONX, não é válido e não pode ser utilizado para embasar outra relação<br>86. Constou da r. sentença que "verifica-se a existência de costumeira relação jurídica travada entre o autor e a primeira ré com a finalidade de intermediação e comercialização de imóvel, conforme revela o documento de fls. 117, no qual, por exemplo, o preposto da primeira ré, agindo em nome desta, entabulou termo de compromisso com o autor consignando a previsão de remuneração pela corretagem de 5% do valor da compra e venda referente ao imóvel situado na rua João Pinheiro, 375, matrícula 91.574 do 6º Ofício do Registro de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro."<br>87. Às fls. 113/117 o Apelado, após a realização de audiência de conciliação, colaciona o "Termo de Compromisso e Intermediação para Comercialização de Imóvel", datado de 10.02.2010, ("Termo de Intermediação"), firmado entre a Apelante e a Tostes Participações & Incorporações Ltda  empresa do Apelado . Do referido Termo consta que a CONX em caso de efetivação de compra "EXCLUSIVAMENTE DO IMÓVEL SITUADO NA RUA JOÃO PINHEIRO, Nº 375" (não o Empreendimento em debate, portanto) se comprometia a pagar 5% do valor da "compra e venda" após 15 dias da data da assinatura da escritura definitiva à empresa do Apelado.<br>88. Com todo respeito devido, nem de longe o referido documento é capaz de demonstrar "costumeira relação jurídica". É normal que meros intermediadores pretendam oferecer terrenos a construtoras, como esclareceu em depoimento o Sr. Ricardo Luna, mas aquele instrumento não comprova costumeira relação, trata-se de apenas um negócio celebrado pelas Partes.<br>89. O DOCUMENTO SÓ DEMONSTRA QUE SE A INTERMEDIAÇÃO DESSE EMPREENDIMENTO TIVESSE DE FATO OCORRIDO O APELADO GOZARIA DO MESMO DOCUMENTO. AO CONTRÁRIO DA CORRÉ, MDL, A CONX É EXTREMAMENTE DILIGENTE COM RELAÇÃO À FORMALIZAÇÃO DAS CORRETAGENS QUE ASSUME.<br>90. Merece registro, ainda, que o Termo de Compromisso mencionado na r. sentença FOI JUNTADO MUITO TEMPO APÓS A DISTRIBUIÇÃO DA AÇÃO, o que não se pode admitir, considerando que não apresentou nenhum motivo razoável para não apresentação do documento quando da petição inicial.<br>91. É notória a lição imposta pelos artigos 434 e 435 do CPC no sentido de incumbe à parte instruir a petição inicial ou a contestação com os documentos destinados a provar suas alegações, sendo admitido a juntada posterior de documentos SOMENTE se devidamente provada a inacessibilidade à época da distribuição.<br>92. Como o Apelado não justificou a inacessibilidade em momento anterior, o documento sequer deveria ter sido admitido como prova10, em respeito ao princípio da concentração e da não decisão surpresa.<br>93. Assim, além de ferir o Princípio da Concentração, tal documento também não é válido pois não foi assinado por nenhum representante legal da CONX - apenas pelo funcionário que não tem qualquer tipo de poder de representação, que o Apelado diz ter acompanhado a primeira reunião - e, mesmo se fosse considerado válido, não diz respeito ao empreendimento imobiliário objeto desta lide.<br>94. De se notar também que como o documento não possui reconhecimento de firma não é possível atestar a data em que foi efetivamente celebrado.<br>95. E, por fim, trata de uma negociação envolvendo corretagem pela venda de um Imóvel. A situação dos autos é muito diversa, o pretenso corretor cobra valor não pelo negócio consumado (aquisição das quotas de SPE), mas pelo resultado esperado - não efetivo (já que não se produziu perícia contábil).<br>96. Dessa forma, o referido documento não se presta a comprovar qualquer relação de intermediação em relação ao Empreendimento em discussão nestes autos (e-STJ, fls. 1.333-1.335)<br>Apenas nos embargos de declaração opostos contra o acórdão da apelação é que a CONX veio suscitar a invalidade ou inaptidão probatória do documento de fls. 29-30 por falta de assinatura.<br>Confira-se:<br>(iii) Omissão em relação à impugnação da CONX em relação ao documento de fls. 105/106 (Index 000117) e à ausência de qualquer assinatura ou link fidedigno que demonstre a autenticidade do documento de fls. 29 e 30 (e-STJ, fls. 1.756)<br>Impossível, assim, afirmar que o TJRJ estivesse obrigado a se manifestar sobre a falta de assinatura do documento de fls. 29-30 no acórdão da apelação se a questão foi suscitada apenas nos embargos de declaração, pelo que se afasta a alegação de omissão quanto ao ponto.<br>A sexta omissão (item 1.f) diz respeito à natureza do negócio jurídico supostamente intermediado por JOSÉ ORLANDO. Segundo alegado, sua atuação não estava relacionada à aquisição de um empreendimento pronto ou a ser construído, mas, simplesmente, de quotas societárias da MDL Realty para formação da CONDOR.<br>Confira-se:<br>73. Não obstante, apesar de provocada pelos Primeiros Embargos de Declaração, a Corte local não se manifestou sobre:<br> .. <br>(ii) Omissões em razão de o TJRJ não ter se manifestado sobre  ..  (ii.4) a demonstração pela CONX de que o negócio supostamente intermediado não era de construção do empreendimento, mas de aquisição de quotas da MDL(e-STJ, fl. 2.071)<br>No recurso de apelação a questão foi trazida nos seguintes termos:<br>110. De toda forma, ainda que se reconhecesse que alguma remuneração é devida ao Apelado, o que se admite apenas por amor ao debate, parece ser claro que a remuneração dele nada tem a ver com toda a atividade empresarial das Corrés, eis que a intermediação se perfectibilizaria com a aquisição societária promovida pela CONX.<br>111. Ainda que esta negociação tenha se concretizado muito no futuro, apesar de todo o tumulto processual, é evidente que a remuneração do corretor deve ter como parâmetro o efetivo negócio celebrado, nunca o VGV ou Custo de Construção do negócio posteriormente celebrado entre CONX e MDL.<br>112. Vale reiterar que o negócio entabulado foi a venda das quotas sociais pela MDL e a aquisição pela CONX, no valor de R$ 1.948.536,41 (um milhão novecentos e quarenta e oito mil quinhentos e trinta e seis reais e quarenta e um centavos), o que foi feito, frise-se, sem a intervenção do Apelado, pelo ingresso desta última na sociedade Condor São Cristóvão Empreendimentos Imobiliários Ltda., ora corré, tendo como sócia a MDL, que detém a maioria de seu capital.<br>113. Dessa forma, o percentual de mercado apurado pelo DD. Juízo a quo de 1% (um por cento) deve incidir sobre o valor da operação societária entabulada entre as Partes, não tendo o DD. Juízo a quo trazido qualquer motivo razoável para que este negócio fosse desconsiderando e, ao contrário, considerado valores virtuais postos no memorial descritivo (e-STJ, fls. 1.337-1.338)<br>No julgamento da apelação, o TJRJ afirmou que a atuação de JOSÉ ORLANDO resultou na construção e incorporação do empreendimento denominado Morada Carioca, mas não esclareceu se isso era, de fato, o objeto do negócio intermediado por ele.<br>Não esclareceu, em suma, se sua intermediação estava circunscrita à venda das cotas societárias da MDL Realty para constituição da CONDOR, pelo valor de R$ 1.948.536,41 (um milhão novecentos e quarenta e oito mil quinhentos e trinta e seis reais e quarenta e um centavos), ou se ela tinha por objetivo a viabilização do empreendimento imobiliário subsequente, com valor muito mais expressivo.<br>Confira-se:<br>Na hipótese dos autos, busca a parte autora o pagamento da comissão de 5% do valor da transação comercial recebida pelas rés, referente à prestação de serviço de intermediação prestado, que resultou na construção e incorporação do empreendimento denominado Morada Carioca.<br> .. <br>A prova testemunhal de Demetrius Augustus (fls. 206/207 - index 000228), engenheiro responsável pela incorporadora MDL, à época da negociação, demonstra com clareza que esta não possuía conhecimento da existência da primeira ré e que foi o demandante quem atuou na intermediação entre a MDL e a primeira ré, a pedido desta, o que culminou no negócio imobiliário para construção e incorporação do empreendimento Morada Carioca (e-STJ, fls. 1.648-1.649).<br>A omissão foi destacada nos embargos de declaração que se seguiram, mas o TJRJ rejeitou referidos embargos sem enfrentamento da matéria, de modo que também nesse ponto deve ser reconhecida a existência de omissão.<br>Finalmente (item 1.g), as razões do recurso especial alegaram ofensa ao art. 1.022 do CPC com relação aos valores informados no memorial de incorporação que fundamentaram o laudo de engenharia, os quais seriam totalmente irreais e estranhos aos preços praticados e ao lucro verdadeiramente obtido com o empreendimento imobiliário.<br>A respeito dos valores devidos o TJRJ se posicionou nos seguintes termos:<br>Quanto à análise do montante remuneratório, é sabido que o valor da comissão de corretagem na área imobiliária deverá possuir previsão no contrato firmado entre as partes. Contudo, quando não há previsão contratual, como na hipótese, o valor deverá será arbitrado segundo a natureza do negócio, bem como os usos e costumes, na forma do art. 724, do CC.<br>Sobre o projeto imobiliário Morada Carioca, ressaltou a perícia técnica que a construção está pronta e acabada, compondo-se o empreendimento, assentado em terreno de 14 mil metros quadrados, de 572 unidades de dois quartos e sala, quatro blocos e área de lazer.<br>Atestou o Perito que o volume geral de vendas (VGV), que se refere a estimativa do potencial de receita que um empreendimento pode acarretar, foi apurado no valor de R$ 117.538.179,64. O custo global da construção (CC), que diz respeito a todos os gastos necessários para a execução da construção, foi reconhecido pelo expert na quantia de R$ 54.126.416,19.<br>Demonstrou, ainda, o Perito que o percentual de 30% sobre o VGV, que representou o valor real da incorporação, foi computado no montante de R$ 35.261.453,89.<br>Em resposta ao quesito da parte autora, como bem pontuado pelo mesmo em sua alegação recursal, sinalizou o expert que, com base nos valores acima descritos, a comissão de 5% do valor de 30% sobre o VGV seria R$ 1.763.072,69 e sobre o CC seria R$ 2.760.320,81 (e-STJ, fls. 1.651/1.652).<br>Como se percebe, não houve nenhuma omissão com relação ao ponto, mas uma verdadeira tentativa de rediscutir o resultado do laudo pericial de engenharia, o que não se pode admitir .<br>(2) a (6) Demais temas<br>Acolhida, ainda que de forma parcial, a alegação de ofensa ao art. 1.022 do CPC, fica prejudicado o exame das demais alegações apresentadas.<br>Do agravo em recurso especial de JOSÉ ORLANDO<br>Provido o recurso especial de CONX pelo reconhecimento de ofensa ao art. 1.022 do CPC, fica prejudico o agravo em recurso especial de JOSÉ ORLANDO.<br>Nessas condições, pelo meu voto, DOU PROVIMENTO ao recurso especial de CONX para determinar o retorno dos autos ao TJRJ a fim de que renove o julgamento dos embargos de declaração apresentados por aquela empresa com suprimento das omissões apontadas (itens 1.a, 1.d e 1.f). Além disso, JULGO PREJUDICADO o agravo em recurso especial de JOSÉ ORLANDO.