ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 14/10/2025 a 20/10/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO DA GARANTIA POSTERIOR À NOTIFICAÇÃO DE RESCISÃO. MÁ-FÉ RECONHECIDA PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. ART. 23 DA LEI Nº 9.514/97. APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. TEMA 1.095/STJ. DISTINÇÃO. REVISÃO FÁTICA. SÚMULA 7/STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO PELO TJ. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83/STJ. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO QUANTO À ALEGAÇÃO DE OMISSÃO. SÚMULA 284/STF. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.<br>1. Não se configura violação ao art. 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem enfrenta de forma clara e fundamentada as questões essenciais ao julgamento, sendo insuficiente a mera irresignação da parte com a conclusão adotada (Súmula 284/STF).<br>2. Nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/97, a constituição da propriedade fiduciária sobre imóvel depende do registro do contrato no Registro de Imóveis, do contrário, inaplicável o procedimento previsto nos arts. 26 e 27 da referida lei.<br>3. O acórdão estadual reconheceu que o registro da alienação fiduciária ocorreu apenas após a notificação extrajudicial de rescisão e a reclamação junto ao PROCON, caracterizando má-fé da construtora. A revisão dessa premissa demandaria reexame de provas, vedado pela Súmula 7/STJ.<br>4. O Tema 1.095/STJ parte do pressuposto de que existe contrato com garantia fiduciária regularmente registrada, não se aplicando a hipóteses em que o registro foi efetuado de forma tardia e fraudulenta.<br>5. A alteração do percentual de retenção fixado pelas instâncias ordinárias com base nas peculiaridades do caso concreto encontra óbice na Súmula 7/STJ.<br>6. Acórdão recorrido em harmonia com a jurisprudência desta Corte Superior. Incidência da Súmula 83/STJ.<br>7. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por FGR JARDINS ÂNCORA SPE LTDA (FGR) contra decisão do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás que inadmitiu o recurso especial manejado em face de acórdão assim ementado:<br>APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. TEMA N. 1.095/STJ. DISTINÇÃO. GARANTIA CONSTITUÍDA APÓS CONSTITUIÇÃO EM MORA. FIM ESPECÍFICO DE FRAUDAR A LEI. NULIDADE. INCIDÊNCIA DAS DISPOSIÇÕES DO CDC. DIREITO A RESOLUÇÃO DO CONTRATO. CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. SÚMULA N. 543/STJ. RETENÇÃO. RAZOABILIDADE. DANOS MORAIS. NÃO OCORRÊNCIA. SENTENÇA CASSADA. CAUSA MADURA. PEDIDOS JULGADOS PARCIALMENTE PROCEDENTES.<br>1. As relações jurídicas se submetem à cláusula geral da boa-fé objetiva, que veda o comportamento abusivo com fim específico de prejudicar quaisquer das partes contratantes.<br>2. A conduta da construtora de proceder o registro do contrato para constituição da garantia de alienação fiduciária, após ser notificada pelo consumidor para resolver o pacto, o qual estava sendo tutelado perante o órgão de defesa d consumidor (PROCON), constitui ato nulo, sem validade jurídica, posto que feito com fim específico de fraudar a lei imperativa.<br>3. No caso, sendo culpa do consumidor a resolução do contrato, deve ser resolvido o instrumento, com a reserva do direito de retenção pela construtora, a fim de ressarci-la das despesas e do tempo que o imóvel permaneceu impedido de comercialização.<br>4. Não obstante a conduta da construtora, não há que se falar em danos morais, sobretudo pois o consumidor estava inadimplente quando procurou resolver o contrato.<br>Logo, o lançamento do nome do autor aos órgão de restrição de crédito configura mero exercício do direito.<br>APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. SENTENÇA ANULADA. PEDIDOS JULGADOS PARCIALMENTE PROCEDENTES.<br>Os embargos de declaração opostos pela FGR foram rejeitados.<br>Nas razões do recurso especial, a recorrente sustentou (1) violação ao art. 1.022 do CPC, alegando omissão no acórdão quanto ao Tema 1.095/STJ e ao precedente EREsp nº 1.866.844/SP, (2) violação aos arts. 23, 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, defendendo a validade do registro tardio da garantia fiduciária e a obrigatoriedade do procedimento especial de excussão extrajudicial, (3) dissídio jurisprudencial com precedentes do STJ que afirmam a prevalência da Lei nº 9.514/97 sobre o Código de Defesa do Consumidor e, subsidiariamente, requereu (4) revisão do percentual de retenção para fixá-lo em 25% dos valores pagos, em substituição aos 18% determinados pelo TJGO.<br>A Corte Estadual inadmitiu o apelo nobre, aplicando as Súmulas 284/STF e 83/STJ.<br>No presente agravo, a recorrente impugna os fundamentos da decisão agravada, reiterando as razões de seu recurso especial.<br>Contraminuta apresentada.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO DA GARANTIA POSTERIOR À NOTIFICAÇÃO DE RESCISÃO. MÁ-FÉ RECONHECIDA PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. ART. 23 DA LEI Nº 9.514/97. APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. TEMA 1.095/STJ. DISTINÇÃO. REVISÃO FÁTICA. SÚMULA 7/STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO PELO TJ. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83/STJ. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO QUANTO À ALEGAÇÃO DE OMISSÃO. SÚMULA 284/STF. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.<br>1. Não se configura violação ao art. 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem enfrenta de forma clara e fundamentada as questões essenciais ao julgamento, sendo insuficiente a mera irresignação da parte com a conclusão adotada (Súmula 284/STF).<br>2. Nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/97, a constituição da propriedade fiduciária sobre imóvel depende do registro do contrato no Registro de Imóveis, do contrário, inaplicável o procedimento previsto nos arts. 26 e 27 da referida lei.<br>3. O acórdão estadual reconheceu que o registro da alienação fiduciária ocorreu apenas após a notificação extrajudicial de rescisão e a reclamação junto ao PROCON, caracterizando má-fé da construtora. A revisão dessa premissa demandaria reexame de provas, vedado pela Súmula 7/STJ.<br>4. O Tema 1.095/STJ parte do pressuposto de que existe contrato com garantia fiduciária regularmente registrada, não se aplicando a hipóteses em que o registro foi efetuado de forma tardia e fraudulenta.<br>5. A alteração do percentual de retenção fixado pelas instâncias ordinárias com base nas peculiaridades do caso concreto encontra óbice na Súmula 7/STJ.<br>6. Acórdão recorrido em harmonia com a jurisprudência desta Corte Superior. Incidência da Súmula 83/STJ.<br>7. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.<br>VOTO<br>O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e impugna adequadamente os fundamentos da decisão agravada.<br>CONHEÇO, portanto, do agravo para examinar o recurso especial, que não merece prosperar.<br>(1) Da alegada violação ao art. 1.022 do CPC<br>O Tribunal estadual analisou de forma expressa as teses apresentadas, inclusive distinguindo o caso concreto do Tema 1.095/STJ. A alegação de omissão não se sustenta, atraindo a incidência da Súmula 284/STF, diante da deficiência da fundamentação recursal. Nesse sentido:<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. RAZÕES DISSOCIADAS. SÚMULA Nº 284/STF. PRINTS DE TELA. IMAGEM EXTRAÍDA DE PÁGINA DA INTERNET. FALHA NO SISTEMA. DEMONSTRAÇÃO. INCAPACIDADE. INDISPONIBILIDADE PJE. EMBARGOS TEMPESTIVOS. ACOLHIMENTO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ.<br>1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, ainda que de forma sucinta, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.<br>2. Estando as razões do recurso dissociadas do que decidido no acórdão recorrido, é inadmissível o inconformismo por deficiência na sua fundamentação. Aplicação da Súmula nº 284 do Supremo Tribunal Federal.<br>3.  .. <br>5. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.<br>(AREsp n. 2.883.404/MT, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/8/2025, DJEN de 21/8/2025 - sem destaque no original.)<br>(2) Da violação aos arts. 23, 26 e 27 da Lei nº 9.514/97<br>O acórdão recorrido registrou que FGR somente promoveu o registro da alienação fiduciária em 05/07/2019, após a notificação do consumidor (09/05/2019) e a reclamação junto ao PROCON (17/05/2019). Concluiu que a conduta caracterizou má-fé e fraude à lei, com intuito de afastar a incidência do Código de Defesa do Consumidor. Nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/97, a constituição da propriedade fiduciária depende do registro no Cartório de Imóveis, sem o qual não se aplicam os arts. 26 e 27. À luz desse entendimento:<br>CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. AUSÊNCIA DE REGISTRO POR OMISSÃO DELIBERADA DA ALIENANTE. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA. INCIDÊNCIA DA SUPRESSIO. PERDA DO DIREITO DE INVOCAR A EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DISCIPLINADA PELA LEI Nº 9.514/97. APLICAÇÃO DO CC, DO CDC E DA SÚMULA Nº 543 DO STJ. RETENÇÃO DE VALORES FIXADA EM PARÂMETROS ADMITIDOS PELA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.<br> .. .<br>5. No julgamento do EREsp 1.866.844/SP, a Segunda Seção desta Corte concluiu que "o registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/1997".<br>6. Assim, embora a ausência do registro não prejudique a validade e a eficácia do negócio jurídico, trata-se de requisito para a utilização do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/97.<br>7. Segundo a boa-fé objetiva (art. 422 do CC), as partes devem se comportar de acordo com um padrão ético de confiança e de lealdade, afastando-se a formação de relações desequilibradas ao longo da execução contratual. Esse princípio exerce três funções principais:<br>(I) instrumento hermenêutico; (II) fonte de direitos e deveres jurídicos; e (III) limite ao exercício de direitos subjetivos.<br>8. Como corolário da boa-fé, tem-se o instituto da supressio, que inibe a invocação de um direito pelo seu não exercício durante decurso de prazo extenso. Configurada a supressio, haverá redução do conteúdo obrigacional pela inércia qualificada de uma das partes, ao longo da execução do contrato, em exercer direito ou faculdade, criando para a outra a legítima expectativa de ter havido renúncia àquela prerrogativa. Doutrina. Precedentes.<br>9. Tais premissas repercutem sobre os contratos de alienação fiduciária de bem imóvel que não foram registrados, durante longo período, por inércia deliberada do alienante.<br>10. Diante do princípio da boa-fé objetiva e do instituto da supressio, não se pode admitir que tais contratos sejam submetidos ao absoluto e ilimitado critério do alienante quanto ao momento do registro para atrair a incidência da execução extrajudicial prevista na Lei nº 9.514/97.<br>11. Neste julgamento, o Tribunal de origem fixou a premissa fático-probatória de que a alienante, depois de deliberadamente permanecer inerte por dois anos de execução contratual, optou por realizar o registro com o nítido propósito de obstar a aplicação do CC, do CDC e da Súmula 543 do STJ, em virtude de ajuizamento de ação de rescisão contratual pelo adquirente. Verificada pelo acórdão recorrido a violação à boa-fé objetiva, diante da omissão intencional por longo período da alienante em realizar o registro, identifica-se que, em virtude da supressio, resta inibida a invocação do direito à execução extrajudicial da Lei nº 9.514/97.<br>12.  .. <br>13. Recurso especial conhecido e não provido.<br>(REsp n. 2.135.500/GO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 5/11/2024, DJe de 8/11/2024 - sem destaque.)<br>Rever essa premissa demandaria reexame fático-probatório, vedado pela Súmula 7/STJ.<br>(3) Do alegado dissídio jurisprudencial<br>Os precedentes invocados não guardam similitude fática com a hipótese em exame, pois não tratam da peculiaridade do registro posterior à manifestação de rescisão e reconhecido como fraudulento pelas instâncias ordinárias. Ausente cotejo analítico válido, inviabilizada a demonstração de divergência nos moldes legais. A propósito:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. FALTA DE DEMONSTRAÇÃO. FASE DE LIQUIDAÇÃO . TÍTULO JUDICIAL. INTERPRETAÇÃO E ALCANCE. NOVA DISCUSSÃO DA LIDE. INADMISSIBILIDADE . SÚMULA Nº 7/STJ. COISA JULGADA. OBSERVÂNCIA.<br>1 . Para que seja caracterizado o dissídio jurisprudencial, é essencial a observância da forma definida em normas legais e regimentais, a exemplo da similitude fática que deve existir entre o acórdão recorrido e os julgados apontados como paradigmas.<br>2.  ..  . Agravo interno não provido.<br>(STJ - AgInt no AREsp: 1602394 RJ 2019/0308700-0, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 13/05/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/05/2024 - sem destaque no original)<br>(4) Do percentual de retenção<br>O Tribunal estadual fixou a retenção em 18% com base nas circunstâncias do caso. Embora a jurisprudência desta Corte admita, em regra, 25% de retenção nos contratos de compra e venda, o percentual pode variar de acordo com a análise fática. Alterar a conclusão do acórdão recorrido demandaria reexame de provas, obstado pela Súmula 7/STJ. Na mesma esteira:<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. CONTRATO. COMPRADOR. OMISSÃO NO JULGADO. NÃO OCORRÊNCIA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ACÓRDÃO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ.<br>1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, ainda que de forma sucinta, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.<br>2. É admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador. Precedentes.<br>3. Na hipótese, acolher a tese pleiteada pela agravante exigiria exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas, procedimentos vedados em recurso especial, a teor da Súmula nº 7/STJ.<br>4. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.<br>(AREsp n. 2.687.999/MS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/8/2025, DJEN de 18/8/2025 - sem destaque no original.)<br>Nessas condições, CONHEÇO do agravo para NÃO CONHECER do recurso especial.<br>MAJORO em 5% os honorários advocatícios fixados na origem em favor de CARLOS CÉSAR ARRUDA SILVA, limitados a 20%, nos termos do art. 85, §11, do CPC.<br>É o voto.<br>Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação às penalidades fixadas no art. 1.026, §2º, do CPC.