ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 14/10/2025 a 20/10/2025, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Moura Ribeiro.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC. OMISSÃO. AUSÊNCIA. REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ.<br>1. Não há ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015, porquanto o Tribunal de origem decidiu a matéria de forma fundamentada. O julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos invocados pelas partes, quando encontra motivação satisfatória para dirimir o litígio.<br>2. Rever os fundamentos do acórdão estadual para afastar a revisão de cláusulas contratuais exigiria adentrar no exame das provas e do contrato, procedimentos vedados em recurso especial, a teor das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.<br>3. Agravo conhecido para não conhecer em parte do recurso especial e, na parte conhecida, negar-lhe provimento.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por QUARTETO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA (QUARTETO), contra decisão que não admitiu seu apelo nobre manejado com fundamento no art. 105, III, alínea a, da CF, contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO GOIÁS, assim ementado:<br>DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL COMINADA COM RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. CULPA EXCLUSIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. TAXA D E R E T E N Ç Ã O . L E G A L I D A D E . T A X A D E F R U I Ç Ã O . INEXIGIBILIDADE. TERRENO NÃO EDIFICADO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREVISÃO CONTRATUAL. RESPONSABILIDADE DO IPTU/ITU. BENFEITORIAS INDENIZÁVEIS. I. A relação jurídica está sujeita à legislação consumerista, uma vez que as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor de serviços, conforme definido nos artigos 2º e 3º, do Diploma Consumerista. II. Consoante o enunciado da Sumula 543 do Superior Tribunal de Justiça, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido ocomprador quem deu causa ao desfazimento". III. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permite a retenção no percentual entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador. IV. Não obstante os efeitos notoriamente negativos que decorreram da pandemia de COVID-19, a teoria da imprevisão somente se aplica quando presentes cumulativamente os requisitos previstos no art. 478 do Código Civil, o que não se verifica, in casu, dado que apenas houve o reajuste das parcelas conforme previsão contratual, o que não resulta extrema vantagem à vendedora. V. Injustificável a retenção de taxa de fruição se o objeto do contrato rescindido consiste em lote não edificado. Precedentes STJ (AgInt no R Esp n.º 1.896.690/SP, AgInt no R Esp n.º 1.897.785/SP). VI. O pagamento dos impostos inerentes ao imóvel (IPTU/ITU), devido à sua natureza propter rem, são de responsabilidade dos promitentes compradores, desde a sua imissão na posse até a data de rescisão do contrato. VII. Nos termos do art. 34 da Lei nº 6.766/79, o direito de indenização pelas benfeitorias é um consectário lógico da rescisão contratual, em respeito ao princípio da vedação ao enriquecimento ilícito Apelações cíveis conhecidas e parcialmente providas.<br>No presente inconformismo, QUARTETO defendeu que o apelo nobre foi indevidamente in admitido, pois a decisão da Corte de origem se encontra eivada de nulidade por falta de fundamentação adequada, além de a finalidade recursal não se cingir na reanálise dos fatos e das provas colhidas na demanda.<br>Foi apresentada contraminuta em e-STJ fls. 598-603.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC. OMISSÃO. AUSÊNCIA. REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ.<br>1. Não há ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015, porquanto o Tribunal de origem decidiu a matéria de forma fundamentada. O julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos invocados pelas partes, quando encontra motivação satisfatória para dirimir o litígio.<br>2. Rever os fundamentos do acórdão estadual para afastar a revisão de cláusulas contratuais exigiria adentrar no exame das provas e do contrato, procedimentos vedados em recurso especial, a teor das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.<br>3. Agravo conhecido para não conhecer em parte do recurso especial e, na parte conhecida, negar-lhe provimento.<br>VOTO<br>O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.<br>CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que não merece prosperar.<br>QUARTETO afirmou a violação dos arts. 489, §1º, e 1022 do Código de Processo Civil, além dos arts. 884, 1.196 e 1.228 do Código Civil, sustentando (1) a nulidade da decisão do TJGO e (2) a revisão de intervenção judicial na execução do contrato entabulado com ADINALDO BATISTA DOS SANTOS, SILVANIA MARIANA DE DEUS SANTOS (ADINALDO e SILVANIA), postulando pela improcedência dos pedidos iniciais.<br>(1) Da nulidade das decisões da Instância Ordinária<br>Apesar do inconformismo, verifica-se que o Tribunal local se pronunciou sobre todos os temas importantes ao deslinde da controvérsia, não havendo, portanto, omissão, contradição ou obscuridade.<br>Assim, inexistem os vícios elencados no art. 1.022 do CPC, sendo forçoso reconhecer que a pretensão recursal ostenta caráter nitidamente infringente.<br>A jurisprudência desta Casa é pacífica ao proclamar que, se os fundamentos adotados bastam para justificar o concluído na decisão, o julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos utilizados pela parte.<br>Nesse sentido, confira-se o seguinte precedente:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ACIDENTE DE TRÂNSITO. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/2015. OMISSÃO. AUSÊNCIA. RESPONSABILIDADE CIVIL RECONHECIDA. EXCLUDENTES AFASTADAS. REVISÃO. NÃO CABIMENTO. MATÉRIA FÁTICA E PROBATÓRIA DOS AUTOS. APLICAÇÃO DA SÚMULA 7/STJ. ARBITRAMENTO DE DANOS MORAIS. DISCUSSÃO DO VALOR. PROPORCIONALIDADE RECONHECIDA. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO NESTES AUTOS. SÚMULA 7/STJ. TERMO INICIAL. JUROS MORATÓRIOS. CITAÇÃO. PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. AGRAVO IMPROVIDO.<br>1. Não há ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015, porquanto o Tribunal de origem decidiu a matéria de forma fundamentada. O julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos invocados pelas partes, quando encontra motivação satisfatória para dirimir o litígio.<br> .. <br>4. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AREsp n. 2.229.195/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 4/9/2023, DJe de 6/9/2023.)<br>Afasta-se, portanto, a alegada violação.<br>(2) Da revisão de intervenção judicial na execução do contrato: incidência das Súmulas nºs 5 e 7 do STJ<br>QUARTETO afirmou a violação dos arts. 489, §1º, e 1022 do Código de Processo Civil, além dos arts. 884, 1.196 e 1.228 do Código Civil, sustentando a revisão de intervenção judicial na execução do contrato entabulado com ADINALDO BATISTA DOS SANTOS, SILVANIA MARIANA DE DEUS SANTOS (ADINALDO e SILVANIA).<br>Sobre o tema o TJGO consignou que deveria haver intervenção judicial do contrato celebrado entre as partes, para salvaguardar a boa-fé, confira-se:<br>No que tange aos fatos, verifica-se, dos autos, que as partes firmaram contrato de compromisso de compra e venda de um terreno não edificado, localizado na Rua BV-21, quadra 50, lote 40, Residencial Boa Vista II, no município de Senador Canedo/GO, em 7 de abril de 2014. O valor acordado foi de R$ 102.509,80 (cento e dois mil quinhentos e nove reais e oitenta centavos), dividido em 180 prestações mensais de R$ 544,41 (quinhentos e quarenta e quatro reais e quarenta e um centavos), com os devidos consectarios legais. É relevante observar que, diante da rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva dos promitentes compradores, faz-se necessário restituir-lhes de maneira imediata e parcial as parcelas já quitadas ao promitente vendedor. Esta medida visa indenizar o promitente vendedor pelos custos administrativos do contrato, em conformidade com o enunciado da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: (..). Não obstante os efeitos notoriamente negativos decorrentes da pandemia de COVID-19, é imperativo destacar que a teoria da imprevisão somente se aplica quando presentes cumulativamente os requisitos delineados no art. 478 do Código Civil, os quais, no caso em análise, não se configuram. Estes requisitos são: i) que a prestação de uma das partes se tome excessivamente onerosa - os primeiros apelantes não demonstraram de forma conclusiva que a pandemia foi determinante para a alegada onerosidade excessiva, tampouco a comprovaram; ii) com extrema vantagem para a outra parte - apenas ocorreu o reajuste das parcelas conforme previsto contratualmente, sem gerar vantagem alguma para a vendedora; iii) em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisiveis. (..) Nesse contexto, a culpa dos autores foi determinante para a presente rescisão contratual. Resta, portanto, a análise do montante devido aos promitentes compradores, o que requer uma avaliação minuciosa do percentual de retenção estabelecido na sentença. E essencial verificar se louve observância aos limites permitidos pela jurisprudência e se foram respeitados os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. (..) Consoante a cláusula 18ª do contrato firmado entre as partes, em caso de rescisão amigável do compromisso de compra e venda, está prevista a perda, em favor do promitente-vendedor, de um percentual de 30% (trinta por cento) do valor pago em prestações, excluindo a comissão de venda, a título de despesas administrativas. (..) Entretanto, observa-se que a referida cláusula é passível de consideração como abusiva, uma vez que tanto o Superior Tribunal de Justiça quanto esta Casa aceitam a variação da porcentagem a ser retida em favor da promitente-vendedora, estipulando-a entre 10% a 25% do valor efetivamente pago. Veja: (..) Além disso, é sabido que a cláusula penal deve ser estabelecida com base na boa-fé contratual, equidade nas relações de consumo e equilíbrio contratual. Seu valor deve ser razoável, visando indenizar o vendedor por despesas ordinárias. Nesse sentido, ao considerar o numero de parcelas ja quitadas pelo comprador, a incorporação do imóvel ao património da vendedora e a margem admitida pela jurisprudência nacional, o percentual de retenção determinado pelo juízo a quo se mostra razoável. (..) Assim, impõe-se enfatizar o dever da empreendedora, de devolver aos promitentes compradores as parcelas por estes pagas, em uma única prestação e com retenção em seu favor de 20% (vinte por cento). Quanto à taxa de fruição, esta constitui uma indenização relativa ao período em que o comprador usufruiu do imóvel sem efetuar o pagamento, sendo prevista no ordenamento jurídico para evitar o enriquecimento sem causa da parte inadimplente. No entanto, no que se refere a lotes de terreno não edificados, o entendimento jurisprudencial predominante é que a taxa de fruição não é admissível uma vez que não há proveito econômico proveniente do imóvel usufruído pelos promitentes compradores. A referida taxa tem como fato gerador o proveito econômico proporcionado pelo imóvel ao promissário comprador. (..) A taxa de fruição é aplicável a situações em que o imóvel consiste em um prédio edificado e habitável, permitindo seu uso efetivo. No entanto, nos autos em questão, o objeto do contrato refere-se a um terreno sem edificação, tomando inaplicável a mencionada taxa. Dando continuidade, no que concerne a taxa de comissão de corretagem, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 938, pela sistemática dos recursos especiais repetitivos, firmou entendimento no sentido da "validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. (REsp nº 1 599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe. de 06/09/2016). 0No caso em tela, a cláusula 2ª do contrato entre as partes destaca claramente o valor pago a título de comissão de corretagem, no montante de R$ 4.516,05 (quatro mil quinhentos e dezesseis reais e cinco centavos), acompanhado de expressa informação sobre os valores destinados ao corretor imobiliário. Dessa forma, a cobrança da taxa de comissão de corretagem é válida, uma vez que os promitentes compradores foram devidamente informados previamente sobre os valores cobrados, não fazendo jus, portanto, à sua devolução. (..) Quanto ao pagamento dos impostos de IPTU/TU, é sabido que a responsabilidade pelo adimplemento decorre da obrigação propter rem, sendo devidos pelo promitente comprador durante a vigência do pacto, ou seja, desde a sua imissão na posse do imóvel até o advento da declaração de rescisão. Isso se justifica pelo fato de que o efeito da rescisão contratual implica o retorno das partes ao status quo ante, com a ressalva das consequencias advindas do ato. Nesse contexto, inclui-se a obrigação de entregar o imóvel com todos os encargos pagos, decorrente do período em que o imóvel esteve a disposição do promitente comprador. Portanto, durante a vigência do contrato, a obrigação de quitar os impostos vinculados ao imóvel recai sobre o promitente comprador, uma vez que este usufrui dos benefícios da posse Com a rescisão, a responsabilidade persiste até o momento em que o imóvel é devolvido ao vendedor. (..) Portanto, diante da omissão na sentença em relação a este ponto específico, quaisquer valores decorrentes do IPTU/TU do imóvel objeto do contrato, não pagos pelos promitentes compradores até a data da rescisão contratual, devem ser deduzidos do montante a ser restituido pela incorporadora, a serem apurados em cumprimento de sentença. Outrossim, ante a rescisão contratual com a consequente retomada do lote pela promitente vendedora, deve ela indenizar os compradores pelas benfeitorias que porventura tenham sido realizadas no imóvel, sob pena de enriquecimento sem causa da empreendedora alienante. No entanto, ressalta-se que não são indenizáveis as benfeitorias realizadas em desconformidade com o contrato, sendo esta uma condição relevante a ser considerada na avaliação do valor a ser ressarcido aos promitentes compradores.<br>Assim, rever as conclusões quanto à dimensão da intervenção judicial no contrato demandaria, necessariamente, reexame do conjunto fático-probatório dos autos e do contrato firmado entre as partes, o que é vedado em razão dos óbices das Súmulas nºs 5 e 7 do STJ.<br>Nesse sentido, confira-se a jurisprudência desta Corte:<br>CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DESCONSIDERAÇÃO DA PERSONALIDADE JURÍDICA. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF, POR ANALOGIA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA EM FAVOR DO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. TEMA N. 971 DO STJ. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS E REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. TERMO FINAL DA MORA. DATA DA ENTREGA DAS CHAVES. SÚMULA N. 83 DO STJ. AUSÊNCIA DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE PUDESSE ENSEJAR A CONDENAÇÃO POR DANOS EXTRAPATRIMONIAIS. PRECEDENTES. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais por descumprimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, no que se refere ao prazo de entrega da obra.<br>2. A despeito de veiculada a questão da desconsideração da personalidade jurídica nas razões da apelação, o Tribunal estadual não se pronunciou a respeito, sem que fossem opostos embargos de declaração, a fim de suscitar sua discussão, ressentindo-se o recurso especial, no ponto, do indispensável prequestionamento.<br>Incide à hipótese o comando das Súmulas n. 282 e 356 do STF, por analogia.<br>3. Consoante a jurisprudência desta Corte, a mora da construtora se estende até a efetiva entrega das chaves, quando ocorre a disponibilização da posse direta ao consumidor.<br>4. No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor (Tema n. 971 do STJ).<br>5. Ademais, estando evidenciado que a questão sobre o seu valor foi analisada a partir da interpretação das cláusulas do contrato, bem como do exame das circunstâncias fáticas da causa, a revisão da conclusão do julgado encontra óbice nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>6. Em regra, o mero inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel não enseja reparação por dano moral, sendo admissível a fixação de indenização a esse título apenas quando o atraso na entrega da obra ultrapassar o limite do mero dissabor, ou seja, quando ocorrer situação excepcional que configure o abalo imaterial, a qual não se faz presente no caso. Precedentes.<br>Aplicação da Súmula n. 83 do STJ.<br>7. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente provido.<br>(AREsp n. 2.903.829/BA, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 29/8/2025 - destaque nosso.)<br>Assim, o recurso não merece que dele se conheça quanto ao ponto.<br>Nessas condições, CONHEÇO do agravo para NÃO CONHECER em parte do apelo nobre e, na parte conhecida, NEGAR-LHE PROVIMENTO .<br>MAJORO em 5% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados em favor de ADINALDO e SILVANIA, limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.<br>Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, ou 1.026, § 2º, ambos do CPC.<br>É o voto.