ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 14/10/2025 a 20/10/2025, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Moura Ribeiro.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AOS ARTS. 489, § 1º, IV, E 1.022, II, DO CPC. QUESTÕES DEVIDAMENTE ENFRENTADAS. ILEGITIMIDADE ATIVA DO RECORRIDO. REANÁLISE DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA E INTERPRETAÇÃO DE CONTRATO. NÃO CABIMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS NºS 5 E 7 DO STJ. ALIENAÇÃO POR PREÇO VIL. NECESSIDADE DE REEXAME DE PROVAS. ÓBICE DA SÚMULA N. 7 DO STJ. TERCEIRA DE BOA-FÉ. VERIFICAÇÃO. SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.<br>1. Não se observa violação dos arts. 489, § 1º, e 1.022 do CPC/2015, porque não demonstrada omissão, contradição ou obscuridade capaz de comprometer a fundamentação do acórdão recorrido. A questão foi dirimida pelo Tribunal de origem, de maneira adequada e suficiente, não havendo negativa de jurisdição quando o tribunal decide fundamentadamente contra os interesses da parte.<br>2. A revisão da conclusão do julgado, que reconheceu a legitimidade ativa do recorrido, exigiria o reexame das circunstâncias fáticas dos autos e interpretação do estatuto da entidade, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice das Súmulas nºs 5 e 7 do STJ.<br>3. A modificação do entendimento do Tribunal de origem sobre a caracterização de alienação por preço vil e sobre a existência ou não de boa-fé por parte do terceiro adquirente do bem, de acordo com as peculiaridades do caso concreto, demanda o reexame do conjunto fático-probatório, incidindo a Súmula n. 7 do STJ.<br>4. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa parte, negar-lhe provimento.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por GRÊMIO RECREATIVO CAMPINAS, CID FERREIRA DE SOUZA, ASSOCIAÇÃO DOS APOSENTADOS E PENSIONISTAS DAS INDÚSTRIAS METALÚRGICAS E OUTRAS CATEGORIAS DE CAMPINAS, JACARTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e EDSON ANTONIO LEITE (GRÊMIO RECREATIVO e outros), contra decisão que não admitiu seu apelo nobre manejado com fundamento no art. 105, III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, de relatoria da Desembargadora Clara Maria Araújo Xavier, assim ementado:<br>APELAÇÃO CÍVEL. Ação declaratória de nulidade de venda de imóvel efetuada pela ré. Pleito de rescisão de contrato de comodato cumulado com pedido de afastamento da diretoria do Grêmio Recreativo Campinas e reintegração na posse do imóvel sede. Sentença de parcial procedência. Apelo de ambas as partes.<br>Autor apela, buscando a reparação integral das instalações do imóvel danificadas sob responsabilidade das rés, que também devem responder pelo IPTU do ano de 2017. Pugna sejam as requeridas condenadas por danos morais decorrentes da indevida exclusão do autor do Grêmio Recreativo e a majoração dos honorários de sucumbência. Cabimento parcial. Hipótese em que o descumprimento da liminar e a cobrança da multa diária devem ser objeto do procedimento próprio. Honorários sucumbenciais. Verba fixada por equidade. Fixação que resultou em montante não condizente com o trabalho desenvolvido pelo patrono da parte vencedora. Majoração que é de rigor. Danos morais. Não obstante a irregularidade verificada na exclusão do Autor da agremiação, não se vislumbra a ocorrência de evento apto a configurar dano moral.<br>Réus apelam, acenando com a ilegitimidade ativa do Autor, ausência de irregularidades tanto na exclusão do requerente como na alienação do imóvel, licitude na convocação da assembleia e inexistência de preço vil. Descabimento. Robusto conjunto probatório produzido que infirma tais alegações.<br>Recurso dos réus improvido e parcialmente provido o do Autor. (fls. 3558-3570)<br>Embargos de declaração de GRÊMIO RECREATIVO e outros foram rejeitados (e-STJ, fls. 3581).<br>Nas razões do agravo, GRÊMIO RECREATIVO e outros apontaram: (1) violação aos artigos 489, § 1º, IV, e 1.022, II, do Código de Processo Civil, sustentando que o Tribunal de origem não enfrentou os argumentos deduzidos no recurso de apelação, especialmente quanto à ilegitimidade ativa do recorrido, à inexistência de alienação por preço vil e à boa-fé da adquirente JACARTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (JACARTA); (2) afronta aos artigos 17, 18 e 485, VI, do Código de Processo Civil, ao argumento de que o recorrido não possui legitimidade ativa para figurar no polo ativo da ação, pois perdeu a condição de sócio do Grêmio Recreativo por inadimplência e não demonstrou ser sócio proprietário da agremiação; (3) contrariedade ao artigo 891 do Código de Processo Civil, sustentando que o imóvel não foi alienado por preço vil, uma vez que o valor da venda (R$ 4.500.000,00) superou as avaliações realizadas por especialistas e o valor venal atribuído pela Prefeitura Municipal de Campinas; (4) violação aos artigos 422 e 1.228 do Código Civil e ao artigo 54 da Lei nº 13.097/2015, defendendo que a recorrente JACARTA é terceira de boa-fé, não podendo ser prejudicada pela nulidade da alienação do imóvel.<br>Houve apresentação de contraminuta por ACYRTON PEREIRA JUNIOR (ACYRTON), defendendo que o agravo não merece provimento, pois o acórdão recorrido analisou adequadamente todas as questões suscitadas, não havendo negativa de prestação jurisdicional, e que a decisão de inadmissibilidade do recurso especial foi acertada, considerando a incidência da Súmula 7/STJ e a ausência de violação aos dispositivos legais apontados (e-STJ, fls. 3694-3698).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AOS ARTS. 489, § 1º, IV, E 1.022, II, DO CPC. QUESTÕES DEVIDAMENTE ENFRENTADAS. ILEGITIMIDADE ATIVA DO RECORRIDO. REANÁLISE DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA E INTERPRETAÇÃO DE CONTRATO. NÃO CABIMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS NºS 5 E 7 DO STJ. ALIENAÇÃO POR PREÇO VIL. NECESSIDADE DE REEXAME DE PROVAS. ÓBICE DA SÚMULA N. 7 DO STJ. TERCEIRA DE BOA-FÉ. VERIFICAÇÃO. SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.<br>1. Não se observa violação dos arts. 489, § 1º, e 1.022 do CPC/2015, porque não demonstrada omissão, contradição ou obscuridade capaz de comprometer a fundamentação do acórdão recorrido. A questão foi dirimida pelo Tribunal de origem, de maneira adequada e suficiente, não havendo negativa de jurisdição quando o tribunal decide fundamentadamente contra os interesses da parte.<br>2. A revisão da conclusão do julgado, que reconheceu a legitimidade ativa do recorrido, exigiria o reexame das circunstâncias fáticas dos autos e interpretação do estatuto da entidade, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice das Súmulas nºs 5 e 7 do STJ.<br>3. A modificação do entendimento do Tribunal de origem sobre a caracterização de alienação por preço vil e sobre a existência ou não de boa-fé por parte do terceiro adquirente do bem, de acordo com as peculiaridades do caso concreto, demanda o reexame do conjunto fático-probatório, incidindo a Súmula n. 7 do STJ.<br>4. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa parte, negar-lhe provimento.<br>VOTO<br>O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.<br>CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que não merece prosperar na parte conhecida.<br>Contextualização Fática<br>De acordo com a moldura fática dos autos, o caso cuida de uma ação declaratória de nulidade de venda de imóvel, cumulada com pedido de rescisão de contrato de comodato, afastamento da diretoria do Grêmio Recreativo Campinas e reintegração na posse do imóvel sede. O autor, ACYRTON, alegou que a alienação do imóvel foi realizada de forma irregular, por preço vil, e sem a devida convocação de todos os sócios proprietários.<br>A sentença de primeira instância julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarando a nulidade da venda do imóvel, a rescisão do contrato de comodato e o afastamento da antiga diretoria, além de determinar a reintegração do Grêmio na posse do imóvel.<br>O Tribunal de Justiça de São Paulo manteve a decisão, destacando a legitimidade ativa do autor, a irregularidade da exclusão de sócios e da convocação da assembleia que deliberou sobre a alienação do imóvel, bem como a inexistência de dívidas que justificassem a venda por preço inferior ao valor de mercado.<br>O objetivo recursal é decidir se (i) houve negativa de prestação jurisdicional por parte do Tribunal de origem; (ii) o recorrido possui legitimidade ativa para figurar no polo ativo da ação; (iii) a alienação do imóvel foi realizada por preço vil; e (iv) a recorrente JACARTA pode ser considerada terceira de boa-fé.<br>(1) Da negativa de prestação jurisdicional<br>Nas razões do seu apelo nobre, GRÊMIO RECREATIVO e outros sustentaram a violação aos artigos 489, § 1º, IV, e 1.022, II, do Código de Processo Civil, alegando que o Tribunal de origem não teria enfrentado os argumentos deduzidos no recurso de apelação, especialmente quanto à ilegitimidade ativa do recorrido, à inexistência de alienação por preço vil e à boa-fé da adquirente JACARTA.<br>Contudo, sem razão.<br>No presente caso, o Tribunal de Justiça de São Paulo, ao julgar a apelação, analisou de maneira expressa e fundamentada as principais questões suscitadas pelos GRÊMIO RECREATIVO e outros, incluindo a legitimidade ativa, a irregularidade da exclusão de sócios, a validade da convocação da assembleia, a ocorrência de alienação por preço vil e a boa-fé da adquirente.<br>Com efeito, o acórdão recorrido, nas fls. 3567-3570, ao ratificar a sentença de primeiro grau, explicitou que a decisão a quo avaliou com propriedade as provas relativas à irregularidade da exclusão dos sócios, a ausência de urgência ou dívidas que justificassem a alienação do imóvel por preço vil, e a irregularidade na convocação da assembleia.<br>A esse respeito, foi consignado que:<br>O desfecho encontrado pelo juízo a quo deve ser mantido em sua maior parte, porquanto a r. sentença questionada avaliou com propriedade as provas no que diz respeito às alegações de irregularidade da exclusão dos sócios proprietários, ausência de urgência e dívidas que justificasse a alienação do imóvel, notadamente quando considerado o valor da venda (segundo consta, menos da metade do valor de avaliação, caracterizando, assim, preço vil à luz do que preconiza o parágrafo único, art. 891, do Estatuto Processual vigente), irregularidade na convocação da assembleia que deliberou acerca da alienação do bem de raiz, legitimidade ativa do Autor apelado, ausência de evento apto a ensejar dano moral indenizável, bem como a irregularidade na gestão dos corréus, razão pela qual não prosperam as críticas presentes em ambas as razões recursais. (e-STJ, fl. 3568).<br>Ademais, ao rejeitar os embargos de declaração opostos por GRÊMIO RECREATIVO e outros, o Tribunal de origem reafirmou que não havia qualquer omissão, contradição ou obscuridade no acórdão embargado (e-STJ, fls. 3649-3651).<br>Assim, inexistem os vícios elencados no art. 1.022 e 489, §1º do CPC, sendo forçoso reconhecer que a pretensão recursal ostenta caráter nitidamente infringente.<br>A jurisprudência desta Casa é pacífica ao proclamar que, se os fundamentos adotados bastam para justificar o concluído na decisão, o julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos utilizados pela parte.<br>Nesse sentido, confira-se o seguinte precedente:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL NÃO CONFIGURADA. MULTA COMINATÓRIA. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. EXECUÇÃO PARCIAL DO ENCARGO. VALOR FINAL DA PENALIDADE. DESPROPORCIONALIDADE. REVISÃO. INVIABILIDADE. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. Não ficou configurada a violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, uma vez que o Tribunal de origem se manifestou, de forma fundamentada, sobre as questões necessárias para o deslinde da controvérsia. O mero inconformismo da parte com o julgamento contrário à sua pretensão não caracteriza negativa de prestação jurisdicional.<br>2. Registre-se, ao ensejo, que "o órgão colegiado não está obrigado a repelir todas as alegações expendidas no recurso, pois basta que se atenha aos pontos relevantes e necessários ao deslinde do litígio e adote fundamentos que se mostrem cabíveis à prolação do julgado, ainda que, relativamente às conclusões, não haja a concordância das partes" (AgInt no AREsp n. 1.852.071/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 16/2/2023).<br>3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é iterativa no sentido de que a decisão que comina as astreintes não preclui nem faz coisa julgada material. Assim, é possível a modificação do valor dessa sanção até mesmo de ofício, a qualquer tempo, inclusive na fase de execução, quando irrisória ou exorbitante.<br>4. Ademais, é cabível a modificação do valor da penalidade quando demonstrado o cumprimento parcial superveniente da obrigação.<br>5. Modificar o entendimento do Tribunal local, para concluir não ser cabível a redução da multa cominatória, é providência que demandaria o reexame de matéria fático-probatória, o que é inviável na seara extraordinária, devido ao óbice previsto no verbete n. 7 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça.<br>6. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.233.172/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 19/6/2023, DJe de 21/6/2023.)<br>No caso concreto, observa-se que se o TJSP analisou expressamente a tese sustentada por GRÊMIO RECREATIVO e outros, mas decidiu de forma contrária ao que foi defendido, não havendo que se falar em omissão.<br>Por fim, vale destacar que o acórdão recorrido (e-STJ, fls. 3557-3568) utilizou a fundamentação da sentença de primeiro grau como razões de decidir, conforme se vê mas fls. 3564-3567. Todavia, logo após a transcrição dos fundamentos da sentença, a relatora passou a fazer considerações e análises adicionais, conforme fls. 3568-3570.<br>Desse modo, o acórdão está em conformidade com o recente Tema n. 1.306, fixado pela Corte Especial do STJ, segundo o qual "A técnica da fundamentação por referência (per relationem) é permitida desde que o julgador, ao reproduzir trechos de decisão anterior, documento e/ou parecer como razões de decidir, enfrente, ainda que de forma sucinta, as novas questões relevantes para o julgamento do processo, dispensada a análise pormenorizada de cada uma das alegações ou provas".<br>Afasta-se, portanto, a alegada violação.<br>(2). Da alegação de ilegitimidade ativa<br>GRÊMIO RECREATIVO e outros sustentaram a afronta aos artigos 17, 18 e 485, VI, do CPC, argumentando que ACYRTON não possui legitimidade para figurar no polo ativo da demanda.<br>A tese recursal se baseia na premissa de que ACYRTON teria perdido a condição de sócio do Grêmio por inadimplência, detendo apenas a condição de sócio dependente. GRÊMIO RECREATIVO e outros invocaram o estatuto social da entidade, que prevê o desligamento automático do associado em caso de inadimplência por mais de 180 dias, e mencionaram que ACYRTON não teria comprovado sua condição de sócio proprietário ao ajuizar a demanda.<br>O Tribunal de Justiça de São Paulo, contudo, expressamente reconheceu a legitimidade ativa de ACYRTON, fundamentando sua decisão na análise do conjunto probatório. O acórdão recorrido consignou que restou bem evidenciada a legitimidade ad causam do Autor (e-STJ, fl. 3569), em conformidade com o entendimento da sentença de primeira instância que avaliou com propriedade as provas no que diz respeito às alegações de irregularidade da exclusão dos sócios proprietários (e-STJ, fl. 3568).<br>Adicionalmente, o acórdão recorrido destacou que a exclusão dos sócios não ocorreu regularmente, porquanto não foi observado o devido processo legal, conforme apurado pericialmente no processo (e-STJ, fl. 3564).<br>Nesse cenário, a modificação do entendimento do Tribunal de origem sobre a legitimidade ativa de ACYRTON, tal como pretendido pelos recorrentes, implicaria em aprofundada revisão do arcabouço fático-probatório dos autos. Isso porque, para se aferir se ACYRTON efetivamente perdeu a condição de sócio por inadimplência, ou se sua exclusão foi irregular, bem como para verificar se ele possuía a qualidade de sócio proprietário em detrimento de sócio dependente, seria necessário reexaminar documentos, estatutos, provas testemunhais e periciais.<br>Todavia, a análise desses elementos para modificar as conclusões das instâncias ordinárias encontra óbice nas Súmulas nºs 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça.<br>Nesse sentido, confira-se a jurisprudência desta Corte:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ARBITRAMENTO JUDICIAL DE HONORÁRIOS CONTRATUAIS. CLÁUSULA DE ÊXITO. REVOGAÇÃO DO MANDATO POR INICIATIVA DO CONSTITUINTE. POSSIBILIDADE DE ARBITRAMENTO. PRECEDENTES. SÚMULA 83/STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INTERPRETAÇÕES DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. TAXA SELIC. INOVAÇÃO RECURSAL.<br> .. <br>3. Alterar as conclusões do acórdão vergastado no que se refere à forma de remuneração prevista no contrato, bem como à existência de quitação expressa, implicaria reexame de fatos e provas e interpretação de cláusula contratual, inviáveis em recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>4. A utilização da taxa SELIC como índice de correção monetária configura-se como inovação recursal, insuscetível de exame em agravo interno ante a preclusão consumativa.<br>Agravo interno improvido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.711.474/MT, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 18/8/2025, DJEN de 22/8/2025.)<br>RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS ADVOCATÍCIOS EM AÇÃO DE USUCAPIÃO. REVOGAÇÃO DE DECRETO EXPROPRIATÓRIO. HONORÁRIOS CONTRATUAIS. CLÁUSULA DE ÊXITO. REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULA 5/STJ. LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL. REEXAME DE FATOS, PROVAS. SÚMULA 7/STJ.<br> .. <br>7. A interpretação de cláusulas do contrato de prestação de serviços advocatícios, necessária para alterar compreensão de que a revogação do decreto decorre da atuação dos advogados, é procedimento vedado pela Súmula 5 do STJ.<br>8. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à solicitação dos recorrentes para elaboração do laudo de avaliação, exige o reexame de fatos e provas, o que esbarra no óbice da Súmula 7 do STJ.<br>9. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido, com majoração de honorários.<br>(REsp n. 2.170.294/BA, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/3/2025, DJEN de 21/3/2025.)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. NÃO CONFIGURADA. AÇÃO TRABALHISTA ORIGINÁRIA. COBRANÇA DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS ESTIPULADOS EM PERCENTUAL SOBRE VALOR BRUTO PERCEBIDO. DISCUSSÃO QUANTO À COMPOSIÇÃO DA BASE DE CÁLCULO. CONCLUSÕES DA CORTE ORIGINÁRIA PAUTADAS EM FATOS E PROVAS, BEM COMO NA INTERPRETAÇÃO DAS CLÁUSULAS DO CONTRATO FIRMADO. REVISÃO INVIÁVEL. SÚMULAS 5 E 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. Não ficou configurada a violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, uma vez que o Tribunal de origem se manifestou, de forma fundamentada, sobre todas as questões necessárias para o deslinde da controvérsia. O mero inconformismo da parte com o julgamento contrário à sua pretensão não caracteriza falta de prestação jurisdicional.<br>2. Inviável rever o entendimento alcançado pelo Tribunal estadual, pois se exigiria, para tanto, o reexame do conteúdo fático-probatório da causa e a reinterpretação das cláusulas da pactuação, o que é vedado pelas Súmulas n. 5 e 7/STJ.<br> .. <br>(AgInt no AREsp n. 2.452.587/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13/12/2023, DJe de 18/12/2023.)<br>Assim, o recurso não merece que dele se conheça quanto ao ponto.<br>(3) Da alegação de violação do art. 891 do CPC<br>GRÊMIO RECREATIVO e outros, na defesa da legalidade da alienação efetuada, sustentaram que o acórdão recorrido violou o art. 891 do CPC, pois o imóvel não foi alienado por preço vil. Para tanto, argumentaram que o valor da venda, de R$ 4.500.000,00, superou as avaliações realizadas por especialistas e o valor venal atribuído pela Prefeitura de Campinas, que girava em torno de R$ 4.394.437,92.<br>O acórdão recorrido, todavia, não acolheu essa tese e manteve o entendimento firmado pelo juízo de primeiro grau, confira-se:<br>Com efeito, o desfecho encontrado pelo juízo a quo deve ser mantido em sua maior parte, porquanto a r. sentença questionada avaliou com propriedade as provas no que diz respeito às alegações de irregularidade da exclusão dos sócios proprietários, ausência de urgência e dívidas que justificasse a alienação do imóvel, notadamente quando considerado o valor da venda (segundo consta, menos da metade do valor de avaliação, caracterizando, assim, preço vil à luz do que preconiza o parágrafo único, art. 891, do Estatuto Processual vigente), irregularidade na convocação da assembleia que deliberou acerca da alienação do bem de raiz, legitimidade ativa do Autor-apelado, ausência de evento apto a ensejar dano moral indenizável, bem como a irregularidade na gestão dos corréus, razão pela qual não prosperam as críticas presentes em ambas as razões recursais. (e-STJ, fl. 3568) (sem destaque no original)<br>Como se vê, o Tribunal ressaltou a conclusão do perito no sentido de que a convocação da assembleia que decidiu pela venda do terreno foi realizada às pressas, sem observância do comando estatutário e em época estranha, o que robustece a tese de irregularidade da alienação (e-STJ, fls. 3564-3565). Além disso, foi apontada a inexistência de dívidas que justificassem a celeridade e o preço da venda, sendo que a maior parte do valor obtido com a transação teria sido distribuída entre os associados participantes da aprovação, descaracterizando a justificativa de venda para saldar dívidas (e-STJ, fls. 3565-3566).<br>Nesse cenário, a análise da alegada violação ao artigo 891 do CPC, relativa à inexistência de preço vil, demandaria, de forma inescapável, o reexame das provas documentais e periciais que instruíram o processo.<br>Outrossim, a verificação da adequação do valor de venda do imóvel em relação às avaliações de mercado, ao valor venal e ao laudo pericial, bem como a interpretação das circunstâncias que levaram à alienação, constituem matérias fático-probatórias insuscetíveis de revisão em sede de recurso especial, em virtude do óbice imposto pela Súmula n. 7/STJ.<br>Nesse sentido:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA. FUNDAMENTAÇÃO. AUSENTE. DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO NÃO REALIZADO.<br> .. <br>5. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à conclusão de preclusão em relação à alegação impenhorabilidade do imóvel objeto desta ação, à intimação da agravante acerca da penhora do referido bem na situação em comento, bem como no que se refere à não ocorrência de preço vil na hipótese, exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ.<br>(AgInt no AREsp n. 2.394.596/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/2/2024, DJe de 28/2/2024.)<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COBRANÇA DE DÍVIDA DE ALUGUÉIS. INTIMAÇÃO DO LEILÃO E EXERCÍCIO DO DIREITO DE REMIÇÃO. QUESTÕES SOLUCIONADAS COM BASE NAS PROVAS DOS AUTOS. SÚMULA N. 7 DO STJ. ALIENAÇÃO A PREÇO VIL NÃO DEMONSTRADA. VALOR DA ARREMATAÇÃO QUE SUPERA 50% DA AVALIAÇÃO. SÚMULAS N. 83 DO STJ. REEXAME DOS FATOS DA CAUSA. SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECURSO ESPECIAL, NEGANDO-LHE PROVIMENTO.<br> .. <br>3. O acórdão recorrido encontra-se em sintonia com a jurisprudência desta Corte, no sentido de que não configura arrematação por preço vil quando a alienação atinge mais de 50% do valor da avaliação<br>4. Ademais, tendo sido a questão dirimida com base nas peculiaridades do caso concreto, a sua análise nesta sede excepcional também esbarra na dicção da Súmula n. 7 do STJ.<br>5. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.<br>(AREsp n. 2.800.443/MG, de minha relatoria, Terceira Turma, julgado em 24/3/2025, DJEN de 28/3/2025.)<br>O recurso não merece que dele se conheça quanto ao ponto.<br>(4) Da alegação de boa-fé da terceira adquirente do imóvel<br>GRÊMIO RECREATIVO e outros invocaram violação dos artigos 422 e 1.228 do Código Civil e do artigo 54 da Lei nº 13.097/2015, argumentando que a recorrente JACARTA deveria ser considerada terceira de boa-fé e, portanto, não poderia ser prejudicada pela nulidade da alienação do imóvel.<br>A defesa da boa-fé de JACARTA se apoia na inexistência de restrições ou ônus na matrícula do imóvel à época da aquisição, na quitação integral do valor da compra e na aprovação da venda em assembleia por unanimidade dos sócios proprietários do GRÊMIO RECREATIVO.<br>Contrariamente à tese dos recorrentes, o TJSP afastou a caracterização de JACARTA como adquirente de boa-fé, ao declarar a nulidade da venda do imóvel. O acórdão recorrido, ao ratificar a sentença, indicou que a alienação ocorreu por preço vil, o que afasta a tese de necessidade de preservação do negócio jurídico por se tratar de adquirente de boa fé (e-STJ, fl. 3566).<br>Essa conclusão está intrinsecamente ligada à análise das irregularidades na condução da venda, na avaliação do preço e nas circunstâncias que envolveram a transação imobiliária.<br>Nos fundamentos da sentença de primeiro grau, adotados pelo acórdão recorrido (e-STJ, fls. 3563-3566), são apontadas diversas irregularidades, dentre as quais a exclusão indevida de sócios - o que diminuiu o quórum de votação da assembleia que aprovou a venda -; a convocação das assembleias de forma atípica e "às pressas"; e a inexistência de dívidas relevantes que justificassem a venda. Em acréscimo, nas contrarrazões do apelo nobre, ACYRTON (e-STJ, fl. 3697) pontua que a JACARTA não teria realizado pesquisas básicas, como certidões negativas, o que demonstraria sua má-fé.<br>Nesse cenário, a análise quanto às conclusões acerca da boa-fé ou não da adquirente JACARTA exigiria, por parte desta Corte, a reinterpretação e reavaliação de todos os elementos fáticos e probatórios que levaram o Tribunal de origem a concluir pela má-fé ou, ao menos, pela impossibilidade de preservação do negócio jurídico.<br>A verificação da diligência da adquirente, da regularidade da assembleia que aprovou a venda, da existência de dívidas que justificassem a alienação e, principalmente, da razoabilidade do preço, são aspectos que fogem aos limites cognitivos do recurso especial, diante do óbice contido na Súmula n. 7 do STJ.<br>A alegação de violação aos artigos 422 e 1.228 do Código Civil e ao artigo 54 da Lei nº 13.097/2015, nesses termos, não pode prosperar, uma vez que a qualificação da boa-fé demandaria o revolvimento do conjunto fático-probatório produzido nos autos, o que é vedado em sede de recurso especial.<br>Nesse sentido:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA. NEGÓCIO JURÍDICO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. EMBARGOS DE TERCEIROS. REGISTRO. POSSIBILIDADE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIOANAL NÃO DEMONSTRADA. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 211/STJ. FICTO. NULIDADE. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. OFÍCIO. FUNDAMENTO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA Nº 283/STF. AUSÊNCIA DE NULIDADE. COMPROVADA. BOA-FÉ. ADQUIRENTE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. EMBARGOS PROTELATÓRIOS. MULTA. REEXAME. SÚMULA Nº 7/STJ.<br> .. <br>6. No caso, rever o entendimento do tribunal local, que, amparado no contexto fático-probatório dos autos, afastou a nulidade do negócio jurídico porque à época não havia interdição, reconheceu a boa-fé da recorrida e a comprovação da posse do imóvel adquirido por promessa de compra e venda, exigiria exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas e do contrato, procedimentos vedados em recurso especial, a teor das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.<br>(AgInt no AREsp n. 2.212.614/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 24/6/2024, DJe de 26/6/2024.)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. IRRESIGNAÇÃO RECURSAL DOS AUTORES.<br> .. <br>3. Rever a conclusão do Tribunal de origem acerca da boa-fé dos terceiros adquirentes exige a incursão na seara probatória dos autos, o que não é permitido nesta instância especial, nos termos da Súmula 7 do STJ.<br>4. Para derruir as conclusões contidas no acórdão recorrido e acolher o inconformismo recursal no sentido de aferir a validade do instrumento de mandato, segundo as razões vertidas no apelo extremo, seria imprescindível o reexame de cláusulas contratuais e o revolvimento de matéria fática e probatória, providências que esbarram nos óbices das Súmulas 5 e 7 desta Corte.<br>5. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no REsp n. 1.764.973/MT, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 24/8/2023.)<br>Diante do exposto, CONHEÇO do agravo para CONHECER EM PARTE do recurso especial e, nessa extensão, NEGAR-LHE PROVIMENTO.<br>MAJORO em 5% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados em favor de ACYRTON, limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.<br>Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação nos termos do art. 1.026, § 2º, do CPC.<br>É o meu voto.