ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 14/10/2025 a 20/10/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE LOJA EM SHOPPING CENTER. ATRASO SUPERIOR A QUATRO ANOS NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. CULPA EXCLUSIVA DA LOCADORA. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.<br>1. A análise da tese de que a inauguração do shopping seria mera previsão contratual e, por isso, não geraria responsabilidade, demanda interpretação de cláusulas e reexame de fatos e provas, o que atrai a incidência das Súmulas nº 5 e 7 do STJ.<br>2. Uma vez reconhecida a culpa da locadora, a restituição da res sperata e a aplicação da multa contratual constituem consequência lógica do retorno ao status quo ante.<br>3. A autonomia da vontade prevista no art. 54 da Lei nº 8.245/91 não afasta os deveres de boa-fé objetiva e de execução razoável do contrato, de modo que não há falar em negativa de vigência ao referido dispositivo.<br>4. Não se caracteriza dissídio jurisprudencial quando os paradigmas apresentados não guardam similitude fática com a hipótese dos autos.<br>5. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por SM3 UMUARAMA S/A (UMUARAMA) contra decisão que inadmitiu recurso especial manejado em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Paraná, assim ementado:<br>APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM COBRANÇA - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA - CONTRATO DE LOCAÇÃO EM LOJA DE SHOPPING CENTER E RESERVA DE ESPAÇO COMERCIAL PARA UTILIZAÇÃO FUTURA - ATRASO DE MAIS DE QUATRO ANOS NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO - INEXECUÇÃO DAS AVENÇAS QUE SE DEU POR CULPA EXCLUSIVA DA LOCADORA - VIOLAÇÃO DA BOA-FÉ OBJETIVA - RESTITUIÇÃO DA RES SPERATA E APLICAÇÃO DA MULTA DE 5% (CINCO POR CENTO) PREVISTA NO CONTRATO - PLEITO DE MINORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - NÃO ACOLHIMENTO - PERCENTUAL FIXADO QUE ATENDE OS LIMITES PREVISTOS NO ARTIGO 85, § 2º, DO CPC - IMPOSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO POR EQUIDADE - HONORÁRIOS MAJORADOS - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO - NEGA PROVIMENTO.<br>Os embargos de declaração opostos foram rejeitados.<br>No recurso especial, UMUARAMA apontou violação aos arts. 54 da Lei nº 8.245/91 e 420 do Código Civil, sustentando, em síntese, (1) ser indevida a devolução da res sperata, pois o contrato previa apenas uma estimativa de inauguração, não havendo inadimplemento de sua parte, (2) não ter havido culpa da locadora pelo atraso, de modo que não se justificaria a condenação, (3) que o acórdão recorrido violou a autonomia da vontade e o pacta sunt servanda, ao desconsiderar cláusulas livremente pactuadas e (4) inaplicabilidade da multa contratual, já que a rescisão teria ocorrido por vontade da locatá ria.<br>O recurso especial não foi admitido, sob fundamento de incidência das Súmulas nº 5 e 7 do STJ.<br>Foram apresentadas contrarrazões ao recurso especial.<br>Nas razões do agravo, UMUARAMA insiste que a controvérsia envolve apenas revaloração jurídica dos fatos já incontroversos, afastando os óbices sumulares.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE LOJA EM SHOPPING CENTER. ATRASO SUPERIOR A QUATRO ANOS NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. CULPA EXCLUSIVA DA LOCADORA. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.<br>1. A análise da tese de que a inauguração do shopping seria mera previsão contratual e, por isso, não geraria responsabilidade, demanda interpretação de cláusulas e reexame de fatos e provas, o que atrai a incidência das Súmulas nº 5 e 7 do STJ.<br>2. Uma vez reconhecida a culpa da locadora, a restituição da res sperata e a aplicação da multa contratual constituem consequência lógica do retorno ao status quo ante.<br>3. A autonomia da vontade prevista no art. 54 da Lei nº 8.245/91 não afasta os deveres de boa-fé objetiva e de execução razoável do contrato, de modo que não há falar em negativa de vigência ao referido dispositivo.<br>4. Não se caracteriza dissídio jurisprudencial quando os paradigmas apresentados não guardam similitude fática com a hipótese dos autos.<br>5. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.<br>VOTO<br>O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.<br>CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que não merece prosperar.<br>(1) Alegação de ser indevida a devolução da res sperata e (2) inexistência de culpa da locadora<br>O Tribunal estadual reconheceu que, diante do atraso superior a quatro anos na inauguração do empreendimento e da consequente frustração da legítima expectativa da locatária, caberia a restituição integral da quantia paga a título de res sperata.<br>Quanto à inexistência de culpa da locadora, as instâncias ordinárias foram categóricas ao afirmar que o atraso substancial configurou inadimplemento por culpa da recorrente, em violação à boa-fé objetiva.<br>Alterar tais conclusões e rever premissas fáticas que levaram a elas exigiria reexame de fatos e provas e interpretação contratual, providência vedada pelas Súmulas nº 5 e 7 do STJ, em recurso especial.<br>Confiram-se os precedentes:<br>AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE RÉ. 1. Derruir a convicção formada, em relação ao atraso na inauguração do shopping e a constituição em mora do devedor, demandaria o exame das cláusulas contratuais e do contexto fático-probatório, o que é impossível na via recursal especial, ante o óbice das Súmulas 5 e 7 do STJ .  .. . Agravo interno desprovido.<br>(STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1885114 RJ 2020/0178612-0, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 24/05/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/05/2021 - sem destaque no original)<br>CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC . AÇÃO DE DESFAZIMENTO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES E LUCROS CESSANTES. ATRASO INJUSTIFICADO. ALTERAÇÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE . REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO E DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS NºS 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO .  .. . 2. Rever as conclusões quanto a inadimplência do SHOPPING ante o atraso de quatro anos da inauguração do empreendimento demandaria, necessariamente, reexame do conjunto fático-probatório dos autos e do contrato firmado entre as partes, o que é vedado em razão dos óbices das Súmulas nºs 5 e 7 do STJ .  .. <br>(STJ - AgInt no AREsp: 1749718 MS 2020/0219469-5, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 29/03/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/04/2021 - sem destaque no original)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL . DEVOLUÇÃO DA RES SPERATA. SUMULA 7 DO STJ. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM ENTENDIMENTO FIRMADO NO STJ, AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.  ..  2 . O Tribunal de origem, amparado no acervo fático - probatório dos autos, e na análise do contrato entabulado entre as partes, concluiu pela inexistência de inadimplemento contratual por parte da recorrida; pela caracterização do descumprimento de cláusula contratual pelo recorrente a ensejar a rescisão contratual; e pelo direito ao ressarcimento de valores relativos a res sperata e a instalação da loja. Nesse contexto, qualquer conclusão em sentido contrário ao que foi decidido pelo Colegiado local demandaria, necessariamente, interpretação de cláusulas contratuais, bem como novo exame do conjunto fático-probatório acostado aos autos, providências incompatíveis com a via estreita do recurso especial.Incidência, portanto, das Súmulas 5 e 7 do STJ. 3 . Agravo interno não provido.<br>(STJ - AgInt no AREsp: 1450387 AP 2019/0042145-9, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 04/06/2019, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/06/2019 - sem destaque no original)<br>(3) Violação à autonomia da vontade e ao pacta sunt servanda<br>O art. 54 da Lei nº 8.245/91 assegura a prevalência das condições pactuadas em contratos de shopping center, mas não exclui o dever de boa-fé objetiva e de execução razoável do contrato. Não há, portanto, negativa de vigência ao dispositivo. Mutatis, mutandis:<br>DIREITO CIVIL. SHOPPING CENTER. INSTALAÇÃO DE LOJA. PROPAGANDA DO EMPREENDIMENTO QUE INDICAVA A PRESENÇA DE TRÊS LOJAS-ÂNCORAS .DESCUMPRIMENTO DESSE COMPROMISSO. PEDIDO DE RESCISÃO DO CONTRATO. 1. Conquanto a relação entre lojistas e administradores de Shopping Center não seja regulada pelo CDC, é possível ao Poder Judiciário reconhecer a abusividade em cláusula inserida no contrato de adesão que regula a locação de espaço no estabelecimento, especialmente na hipótese de cláusula que isente a administradora de responsabilidade pela indenização de danos causados ao lojista .  ..  3. Recurso especial conhecido e improvido .<br>(STJ - REsp: 1259210 RJ 2011/0061964-0, Relator.: Ministro MASSAMI UYEDA, Data de Julgamento: 26/06/2012, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/08/2012 - sem destaque no original)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL . DEVOLUÇÃO DA RES SPERATA. SUMULA 7 DO STJ. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM ENTENDIMENTO FIRMADO NO STJ, AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1 . O acórdão recorrido está em consonância com a Jurisprudência do STJ quando sustenta que a autonomia privada, como bem delineado no Código Civil de 2002 (arts. 421 e 422) não constitui um princípio absoluto em nosso ordenamento jurídico, sendo relativizada, entre outros, pelos princípios da função social, da boa-fé objetiva e da prevalência do interesse público; e que o Direito brasileiro admite, expressamente, a revisão contratual, diante da alteração superveniente das circunstâncias que deram origem ao negócio jurídico. Precedentes.  .. . Agravo interno não provido.<br>(STJ - AgInt no AREsp: 1450387 AP 2019/0042145-9, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 04/06/2019, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/06/2019 - sem destaque no original)<br>(4) Inaplicabilidade da multa contratual<br>Esse argumento é acessório à tese de inexistência de culpa da locadora. Reconhecida a culpa, a condenação ao pagamento da multa é consequência lógica, nos termos do contrato e do acórdão recorrido.<br>Diante do exposto, CONHEÇO do agravo para NÃO CONHECER do recurso especial.<br>MAJORO em 5% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados em favor de F & F CHOCOLATES LTDA., limitados a 20%, nos termos do art. 85, §11, do CPC.<br>É o voto.<br>Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação às penalidades fixadas no art. 1.026, §2º, do CPC.