ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 14/10/2025 a 20/10/2025, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Moura Ribeiro.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO COLETIVA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CONTRATO DE PERMUTA DE TERRENO POR UNIDADES FUTURAS ("PERMUTA NO LOCAL"). INADIMPLEMENTO INTEGRAL DA INCORPORADORA. RESPONSABILIDADE CIVIL DO PROPRIETÁRIO DO TERRENO. AÇÃO COLETIVA AJUIZADA EM FACE DE INCORPORADORA E DAS EMPRESAS PROPRIETÁRIAS DE TERRENO OBJETO DE CONTRATO DE PERMUTA, BUSCANDO O RESSARCIMENTO DE VALORES PAGOS POR ADQUIRENTES DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS DE EMPREENDIMENTO NÃO CONSTRUÍDO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ARTS. 489, § 1º, E 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. RESPONSABILIDADE CIVIL DO PROPRIETÁRIO DO TERRENO. APLICAÇÃO DO CDC E DA LEI Nº 4.591/64. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ.<br>1. O Tribunal de origem, em cumprimento à determinação desta Corte Superior, manifestou-se sobre as questões essenciais e expôs os fundamentos de seu convencimento, o que afasta a violação dos arts. 489, § 1º, e 1.022 do CPC.<br>2. A pretensão de afastar a responsabilidade solidária da proprietária do terreno, bem como de reavaliar a aplicação das normas consumeristas e da Lei de Incorporações Imobiliárias, demandaria o revolvimento do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada em sede de recurso especial. Óbice que se estende à análise do dissídio jurisprudencial.<br>3. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recurso especial interposto por CONSTRUTORA MARINS LTDA (CONSTRUTORA), com fundamento nas alíneas a e c do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, de relatoria do Desembargador Sérgio André da Fonseca Xavier, assim ementado (e-STJ, fl. 1656):<br>APELAÇÕES CIVEIS. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO COLETIVA. DIREITOS INDIVIDUAIS HOMOGÊNEOS. IMÓVEIS NÃO ENTREGUES AOS ADQUIRENTES. INADIMPLEMENTO TOTAL. CADEIA DE CONSUMO. DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. SOLIDARIEDADE ENTRE CONSTRUTORA E EMPRESAS PROPRIETÁRIAS DO TERRENO QUE SERIA OBJETO DE INCORPORAÇÃO. RECONHECIMENTO. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.<br>O diploma consumerista reconhece a solidariedade entre fornecedores como instrumento voltado a melhor garantir os direitos dos consumidores, respondendo todos aqueles que integraram a cadeia de fornecimento do bem, desde a construtora que descumpriu o dever de realizar o empreendimento até as empresas proprietárias do terreno que seria incorporado, as quais tirariam evidente proveito econômico do negócio.<br>Embargos de declaração opostos por CONSTRUTORA foram inicialmente rejeitados, com a imposição de multa por caráter protelatório (e-STJ, fls. 960/971). Em face dessa decisão, foi interposto o Recurso Especial nº 1.983.968/MG, ao qual esta relatoria deu provimento para anular o acórdão que julgou os aclaratórios, determinando o retorno dos autos à origem para que as omissões apontadas fossem sanadas, bem como para afastar a penalidade imposta (e-STJ, fls. 1408/1411).<br>Em novo julgamento, realizado em cumprimento à determinação desta Corte Superior, o tribunal de origem rejeitou novamente os embargos de declaração (e-STJ, fls. 1451/1458).<br>Nas razões de seu apelo nobre, interposto com fundamento nas alíneas a e c do inciso III do art. 105 da CF, CONSTRUTORA alegou: (1) a persistência da negativa de prestação jurisdicional, com violação dos arts. 489, § 1º, e 1.022 do Código de Processo Civil (CPC), pois o tribunal de origem, mesmo após a anulação do julgado anterior, não sanou as omissões relativas à análise específica de sua conduta individualizada, ao conflito normativo entre o Código de Defesa do Consumidor (CDC) e a Lei nº 4.591/64 e à aplicabilidade das regras específicas de responsabilidade contidas no art. 40 do referido diploma; (2) a violação dos arts. 371 e 373, I, do CPC, por desconsiderar o ônus probatório da parte autora e por não fundamentar a condenação em elementos de prova concretos relativos à sua participação no empreendimento; (3) a ofensa aos arts. 29 e 40, §§ 2º e 4º, da Lei nº 4.591/64, e aos arts. 3º, 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do CDC, sustentando que, por não ter atuado como incorporadora, não pode ser considerada fornecedora na cadeia de consumo, e que sua eventual responsabilidade estaria limitada ao valor da construção agregada ao terreno, o que não ocorreu na hipótese; e (4) a existência de dissídio jurisprudencial com julgados desta Corte Superior, que, em casos análogos, afastaram a responsabilidade dos proprietários de terreno em permuta pelo insucesso da incorporação (e-STJ, fls. 1463/1530).<br>Não foram apresentadas contrarrazões, conforme certidão de e-STJ, fl. 1654.<br>O recurso foi admitido na origem (e-STJ, fls. 1656/1659).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO COLETIVA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CONTRATO DE PERMUTA DE TERRENO POR UNIDADES FUTURAS ("PERMUTA NO LOCAL"). INADIMPLEMENTO INTEGRAL DA INCORPORADORA. RESPONSABILIDADE CIVIL DO PROPRIETÁRIO DO TERRENO. AÇÃO COLETIVA AJUIZADA EM FACE DE INCORPORADORA E DAS EMPRESAS PROPRIETÁRIAS DE TERRENO OBJETO DE CONTRATO DE PERMUTA, BUSCANDO O RESSARCIMENTO DE VALORES PAGOS POR ADQUIRENTES DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS DE EMPREENDIMENTO NÃO CONSTRUÍDO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ARTS. 489, § 1º, E 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. RESPONSABILIDADE CIVIL DO PROPRIETÁRIO DO TERRENO. APLICAÇÃO DO CDC E DA LEI Nº 4.591/64. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ.<br>1. O Tribunal de origem, em cumprimento à determinação desta Corte Superior, manifestou-se sobre as questões essenciais e expôs os fundamentos de seu convencimento, o que afasta a violação dos arts. 489, § 1º, e 1.022 do CPC.<br>2. A pretensão de afastar a responsabilidade solidária da proprietária do terreno, bem como de reavaliar a aplicação das normas consumeristas e da Lei de Incorporações Imobiliárias, demandaria o revolvimento do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada em sede de recurso especial. Óbice que se estende à análise do dissídio jurisprudencial.<br>3. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido.<br>VOTO<br>O recurso especial não comporta provimento.<br>Na  origem, o caso cuida de ação coletiva ajuizada pela ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DOS MUTUÁRIOS DA HABITAÇÃO - ABMH em face de HABITARE CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A (HABITARE), CONSTRUTORA MARINS LTDA. (CONSTRUTORA) e BURITIS INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES LTDA. EPP (BURITIS), objetivando o ressarcimento dos valores pagos por consumidores que adquiriram unidades imobiliárias do empreendimento denominado "Edifício Rosa da Mata", que jamais foi construído.<br>De  acordo com a moldura fática dos autos, CONSTRUTORA e BURITIS, na qualidade de coproprietárias de um terreno localizado em Belo Horizonte/MG, celebraram com HABITARE um contrato de permuta. Por meio desse negócio jurídico, as proprietárias cederiam o imóvel à HABITARE, que, em contrapartida, se comprometeu a realizar a incorporação imobiliária e a entregar-lhes unidades autônomas futuras como forma de pagamento. HABITARE, por sua vez, promoveu a venda das demais unidades do empreendimento a diversos consumidores, recebendo os respectivos pagamentos, mas inadimpliu integralmente sua obrigação, não dando sequer início às obras, vindo posteriormente a ter sua falência decretada.<br>A sentença de primeira instância julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar as empresas proprietárias do terreno, CONSTRUTORA e BURITIS, a indenizarem os promissários compradores representados pela associação autora, determinando a restituição dos valores por eles pagos à HABITARE. O juízo singular, embora tenha expressamente consignado que as proprietárias não exerceram atos de incorporação, fundamentou a condenação em precedentes que reconheceriam a responsabilidade solidária em tais casos.<br>Interpostas apelações por ambas as proprietárias, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais deu parcial provimento aos recursos, mas unicamente para incluir a MASSA FALIDA DE HABITARE CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A na condenação solidária, mantendo a responsabilidade das permutantes do terreno. O fundamento central do acórdão foi a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, sob o argumento de que todas as empresas envolvidas integraram uma cadeia de fornecimento, movidas por um "proveito econômico conjunto" e uma "comunhão de esforços" para o sucesso do empreendimento. O tribunal de origem considerou que a obtenção de alvará de construção e a participação em reunião com os adquirentes seriam indicativos de uma atuação não passiva das proprietárias, o que atrairia a responsabilidade solidária prevista na legislação consumerista, sobrepondo-se às disposições específicas da Lei nº 4.591/64.<br>Opostos embargos de declaração, estes foram rejeitados com aplicação de multa. Tal decisão motivou a interposição de recurso especial a esta Corte, que, em decisão monocrática desta relatoria, reconheceu a existência de negativa de prestação jurisdicional, anulando o acórdão dos embargos e determinando a realização de novo julgamento para o saneamento das omissões apontadas. Retornados os autos, o tribunal mineiro, em novo escrutínio, voltou a rejeitar os embargos, reafirmando, em síntese, os fundamentos anteriores, o que deu ensejo à interposição do presente recurso especial, no qual se debate, essencialmente, a persistência da omissão do julgado e o acerto da decisão de mérito que responsabilizou as proprietárias do terreno pelo fracasso da incorporação.<br>(I) Da negativa de prestação jurisdicional (violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC)<br>A preliminar de negativa de prestação jurisdicional não merece ser acolhida. O dever de fundamentação das decisões judiciais, consagrado no art. 93, IX, da Constituição Federal e detalhado no art. 489, § 1º, do Código de Processo Civil, impõe ao julgador o enfrentamento de todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada, mediante análise clara, coerente e específica. Ainda que a fundamentação possa ser concisa, ela não se revela ausente ou genérica a ponto de configurar omissão ou deficiência.<br>No  caso em apreço, esta Corte Superior, ao julgar o Recurso Especial nº 1.983.968/MG, havia reconhecido a existência de omissões no acórdão que julgou os primeiros embargos de declaração, determinando expressamente o retorno dos autos ao tribunal de origem para que fossem sanados os vícios. Naquela oportunidade, ficou assentada a necessidade de manifestação sobre pontos cruciais para o deslinde da controvérsia, entre eles a análise individualizada da conduta da CONSTRUTORA, o aparente conflito entre as normas do Código de Defesa do Consumidor e da Lei de Incorporações Imobiliárias e a aplicabilidade das regras específicas de responsabilidade contidas no art. 40 da Lei nº 4.591/64.<br>Ao  proceder ao novo julgamento dos aclaratórios, a corte mineira analisou os pontos suscitados, reafirmando sua convicção sobre a existência de uma cadeia de consumo e de um proveito econômico conjunto. O tribunal de origem considerou que o conflito normativo seria apenas "aparente" e que a prova dos autos fora "bem apreciada", apresentando os fundamentos que, em seu entendimento, justificavam a prevalência da norma geral de responsabilidade solidária do CDC sobre a norma especial e específica do art. 40 da Lei nº 4.591/64. Da mesma forma, abordou a conduta das proprietárias do terreno, indicando os atos que, em sua visão, justificariam a imposição de responsabilidade.<br>Conclui-se, portanto, que o tribunal de origem, em cumprimento à determinação desta Corte Superior, manifestou-se sobre as questões essenciais, expondo as razões de seu convencimento, o que afasta a violação dos arts. 489, § 1º, e 1.022 do CPC.<br>(II) Da violação da legislação federal e do dissídio jurisprudencial<br>A análise das teses recursais veiculadas pela CONSTRUTORA, relativas à suposta violação dos arts. 29 e 40, §§ 2º e 4º, da Lei nº 4.591/64, e dos arts. 3º, 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do CDC, bem como a alegação de dissídio jurisprudencial, demandam, inequivocamente, o revolvimento do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada em sede de recurso especial, a teor da Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça.<br>A recorrente sustenta que não atuou como incorporadora ou vendedora de unidades imobiliárias, que sua participação se limitou à permuta do terreno, e que não houve qualquer construção no imóvel que justificasse sua responsabilização nos termos do art. 40 da Lei nº 4.591/64. Argumenta, ainda, que a relação jurídica entre os proprietários do terreno e os demais adquirentes não é de consumo, mas civil, e que a mera busca por proveito econômico não a insere na cadeia de fornecimento.<br>Contudo, o Tribunal de origem, ao fundamentar a condenação solidária da CONSTRUTORA, realizou uma detida análise das provas e dos fatos, concluindo pela sua participação ativa no empreendimento e pela existência de uma cadeia de consumo. Conforme se extrai do acórdão da apelação, o tribunal consignou que (e-STJ, fl. 917):<br> ..  Ainda que as empresas apelantes não tenham atuado como incorporadoras ou como vendedoras das unidades imobiliárias, é nítido um entrelace de obrigações voltadas à obtenção de um proveito econômico conjunto, em comunhão de esforços para atingirem o objetivo comum o lucro  .. .<br>E,  mais adiante, detalhou os elementos fáticos que embasaram essa conclusão (e-STJ, fl. 917):<br> ..  Embora os contratos de compra e venda tenham sido firmados pelos adquirentes unicamente com a HABITARE, fls. 100/248, é de se notar que foi lavrada uma escritura pública de permuta, fls. 306/311, dando publicidade geral inclusive aos adquirentes de que o terreno seria cedido pelas apeladas em troca de imóveis no empreendimento, com cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, Cláusula DÉCIMA QUARTA (fl. 310). Naquela escritura pública, extrai-se uma participação ativa das sociedades apelantes na realização do empreendimento, tanto é assim que foram elas que, em primeiro lugar, obtiveram junto à Prefeitura de Belo Horizonte o alvará de construção do Edifício Rosa da Mata, em seu próprio nome, Cláusula SEGUNDA (fl. 307)  .. .<br>O acórdão também destacou a "efetiva participação das apelantes em reunião com representantes dos adquirentes das unidades e com a HABITARE, o que corrobora a assunção de obrigações comuns quanto ao êxito do empreendimento" (e-STJ, fl. 918).<br>No  rejulgamento dos embargos de declaração, o tribunal de origem reafirmou essas premissas fáticas, asseverando que (e-STJ, fl. 1456):<br> ..  O acórdão foi preciso e bem fundamentado no ponto em que reconhecida a solidariedade à luz do CDC, e o nítido proveito econômico pretendido pelas corrés, ora embargantes, até porque ficou patente que aquilo se tratava de um investimento em parceria, evidenciando a cadeia de consumo frente aos adquirentes  .. .<br>E,  ainda, que (e-STJ, fl. 1457):<br> ..  A ausência de passividade das cedentes do terreno está explícita no acórdão, seja pela obtenção em nome próprio do alvará construtivo, seja pela participação ativa em reuniões com representantes dos adquirentes  .. .<br>A corte estadual, embora tenha reconhecido que "nada tenha acrescido ao imóvel" (e-STJ, fl. 1457), manteve a condenação com base na "cadeia de consumo" e no "proveito econômico buscado por todos".<br>Dessa forma, para acolher a pretensão da recorrente e afastar sua responsabilidade, seria imprescindível reexaminar as provas que levaram o tribunal de origem a concluir pela "participação ativa", pelo "entrelace de obrigações", pelo "proveito econômico conjunto" e pela "parceria" entre as empresas, bem como reavaliar a natureza e o alcance dos atos praticados pela CONSTRUTORA (obtenção de alvará, participação em reuniões, etc.). Tal incursão no acervo fático-probatório é expressamente vedada pela Súmula 7 do STJ ("A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial").<br>O mesmo óbice sumular impede o conhecimento do recurso pela alínea "c" do permissivo constitucional. A divergência jurisprudencial, para ser demonstrada, exige a similitude fática entre os casos confrontados. No presente caso, a recorrente busca desconstituir as premissas fáticas estabelecidas pelo acórdão recorrido, que embasaram a conclusão sobre a sua participação na cadeia de consumo e no empreendimento. A alteração dessas premissas fáticas, como visto, é inviável em sede de recurso especial, o que inviabiliza, por consequência, a análise da alegada divergência.<br>Assim, a pretensão recursal, tanto pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do permissivo constitucional, esbarra no óbice da Súmula 7 do STJ.<br>Diante do exposto, CONHEÇO do recurso especial quanto à alegada violação dos arts. 489, § 1º, e 1.022 do CPC e, nessa extensão, NEGO-LHE PROVIMENTO. Quanto às demais questões, NÃO CONHEÇO do recurso especial, em razão do óbice da Súmula 7 do STJ.<br>É como voto.