ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 14/10/2025 a 20/10/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. CIENTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. FRUSTRAÇÃO. TENTATIVAS. INTIMAÇÃO POR EDITAL. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ.<br>1. Segundo entendimento consolidado nesta Corte, "no regime de execução extrajudicial do Decreto-Lei nº 70/1966, somente é legítima a publicação de edital, inclusive da realização do leilão, quando frustrada a tentativa de notificação pessoal do devedor por meio do Cartório de Título e Documentos" (EDcl no AREsp 963.818/MG, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/11/2016, DJe 24/11/2016).<br>2. A revisão do entendimento adotado pelo Tribunal de origem, a fim de averiguar se as diligências para a notificação extrajudicial do devedor fiduciário teriam sido efetivamente esgotadas, implicaria reexame de matéria fática, o que é vedado em recurso especial, conforme a Súmula n. 7 do STJ.<br>Recurso especial não conhecido.

RELATÓRIO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>Cuida-se de recurso especial interposto por OTAVIO DA SILVA VILARIM e OUTROS, com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 5ª REGIÃO assim ementado (fls. 1734-1739):<br>CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEL, GARANTIDO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO. PRESCRIÇÃO AFASTADA. IMPOSSIBILIDADE DE SE RECONHECER NULIDADE NO PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. MANUTENÇÃO DA IMPROCEDÊNCIA.<br>1. Apelação interposta pelos particulares, representados pela Defensoria Pública da União - DPU, em face da sentença que reconheceu a ocorrência de prescrição e, avançando no mérito, julgou improcedentes os pedidos inaugurais de: a) anulação das alienações dos imóveis objeto dos autos, realizadas através de licitação na modalidade concorrência pública (0003/12) e b) subsidiariamente, de condenação da Caixa Econômica Federal - CEF a pagar-lhes indenização por danos morais e pelas benfeitorias que realizaram nos imóveis. Os autores foram ainda condenados em honorários advocatícios de 10% (dez por cento), nos termos do art. 85, § 3º do NCPC, com exigibilidade suspensa em razão da Lei nº 1.060/50.<br>2. Hipótese em que os autores/apelantes pretendem o reconhecimento de nulidade da execução extrajudicial dos contratos de financiamento imobiliário e dos leilões dos imóveis descritos na inicial, ou, caso não haja anulação, que sejam indenizados.<br>3. Afasta-se a prescrição, tendo em vista que os recorrentes só tomaram conhecimento da venda dos seus imóveis, incontestavelmente, com suas notificações nas respectivas ações de despejo movidas pelos novos proprietários, ocorridas de 2013 em diante. Como a ação foi ajuizada em 2015, não transcorreu o prazo prescricional.<br>4. A notificação para purgar a mora ou da ocorrência de leilão extrajudicial deve se dirigir ao mutuário e não ao terceiro mero possuidor ou morador do imóvel. Logo, os autores que adquiriram o imóvel através de negócio particular realizado com o mutuário que originalmente contratou com a CEF não têm o direito subjetivo de ser notificados no processo de retomada da propriedade, ou da realização de qualquer evento destinado à venda do bem.<br>5. Com relação aos demais recorrentes, efetivos mutuários, realmente não há nos autos comprovação de que foram intimados para purgar a mora. Apesar disso, o caso possui uma particularidade que impede a anulação do processo extrajudicial de retomada da propriedade.<br>6. Conforme relatado pelos autores, em meados do ano 2000, estes deliberadamente pararam de pagar as parcelas do financiamento à CEF após supostamente serem orientados por um funcionário do banco a suspender os pagamentos, porque seriam beneficiados com a quitação de seus contratos.<br>7. Ocorre que mais de dez anos se passaram sem que recebessem os documentos de quitação dos imóveis. Nesse período também não buscaram a CEF para se informar sobre a questão e, após mais de dez anos residindo em imóveis financiados sem pagar as prestações mensais, disseram-se surpresos com as notícias de que os bens foram vendidos a terceiros e que teriam de desocupá-los.<br>8. Os autores inequivocamente sabiam que estavam residindo em bens financiados e que não honravam com suas prestações há mais de dez anos, residindo gratuitamente naqueles imóveis por todo esse período (que hoje somam mais de 20 anos). Também sabiam que os contratos de financiamento não estavam quitados, afinal, passados vários anos não receberam qualquer comunicação da CEF confirmando a quitação dos bens, e também não foram buscar informações junto ao banco.<br>9. Permitir que continuem residindo nesses imóveis é perpetuar uma relação jurídica em que os mutuários vêm se beneficiando de sua própria torpeza e causando prejuízo em demasia à instituição bancária que passou mais de uma década sem receber qualquer pagamento, apesar de ter entregue os imóveis aos autores.<br>10. Acerca da intimação pessoal da realização dos leilões, conforme o disposto no art. 32, caput, do Decreto-Lei nº 70/66, resta claro que não é obrigatória nova notificação pessoal acerca das datas dos leilões do imóvel, sendo suficiente a publicação de editais de intimação.<br>11. Precedentes do c. STJ e desta Corte: (AgInt no AREsp n. 1.595.984/RJ, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 20/9/2021, DJe de 27/9/2021); (AgInt no REsp 1308197/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 26/11/2019, DJe 19/12/2019); (AgInt no REsp 1622478/CE, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/03/2017, DJe 24/03/2017); (PROCESSO: 08014603520154058100, AC - Apelação Cível, DESEMBARGADOR FEDERAL RUBENS DE MENDONÇA CANUTO, 4ª Turma, JULGAMENTO: 20/06/2017, PUBLICAÇÃO; PROCESSO: 00105502420114058300, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL ANDRÉ CARVALHO MONTEIRO (CONVOCADO), 4ª TURMA, JULGAMENTO: 11/07/2023.<br>12. Em conclusão, inexiste razão para se afastar as consolidações das propriedades dos imóveis havidas em nome da Caixa Econômica Federal e nem indenizar os autores.<br>13. Apelo parcialmente provido apenas para afastar a prescrição, mantendo-se, porém, a improcedência da demanda. Sem condenação em honorários recursais já que a apelação foi parcialmente provida.<br>Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 1848-1855).<br>No mérito, o recorrente sustenta que o acórdão regional contrariou as seguintes disposições: art. 31, §1º, do Decreto-Lei 70/66, pela ausência de notificação do devedor antes da execução extrajudicial; arts. 2º e 20 da Lei nº 10.150/2000, quanto à legitimidade e proteção dos denominados "gaveteiros" até 1996; art. 499 do CPC, ao não se converter a tutela em perdas e danos diante da impossibilidade de restituição do bem; e art. 1.022, II, do CPC, por suposta omissão não sanada no julgamento dos embargos de declaração.<br>Afirma, em síntese, que a execução extrajudicial é nula por ausência de notificação legalmente exigida; que os recorrentes foram induzidos a erro pela própria CEF; e que, mesmo não sendo possível desfazer a alienação, deveria haver indenização pelos prejuízos sofridos (fls. 1890-1903).<br>Apresentadas as contrarrazões (fls. 1929-1934), sobreveio o juízo de admissibilidade negativo da instância de origem (fls. 1938-1940).<br>Interposto o agravo no recurso especial (fls. 1999-2008), foi determinada a sua conversão em recurso especial (fls. 2042-2045).<br>É, no essencial, o relatório.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. CIENTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. FRUSTRAÇÃO. TENTATIVAS. INTIMAÇÃO POR EDITAL. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ.<br>1. Segundo entendimento consolidado nesta Corte, "no regime de execução extrajudicial do Decreto-Lei nº 70/1966, somente é legítima a publicação de edital, inclusive da realização do leilão, quando frustrada a tentativa de notificação pessoal do devedor por meio do Cartório de Título e Documentos" (EDcl no AREsp 963.818/MG, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/11/2016, DJe 24/11/2016).<br>2. A revisão do entendimento adotado pelo Tribunal de origem, a fim de averiguar se as diligências para a notificação extrajudicial do devedor fiduciário teriam sido efetivamente esgotadas, implicaria reexame de matéria fática, o que é vedado em recurso especial, conforme a Súmula n. 7 do STJ.<br>Recurso especial não conhecido.<br>VOTO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>Recurso especial interposto contra acordão regional que deu parcial provimento à apelação de sentença denegatória de pedido de anulação da execução extrajudicial de contratos de financiamento imobiliário com alienação fiduciária, bem como a nulidade dos leilões dos imóveis ou, subsidiariamente, o pagamento de indenização.<br>Inicialmente, não há falar em ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem, ao dar provimento parcial à apelação, deixou claro que, "acerca da intimação pessoal da realização dos leilões, conforme o disposto no art. 32, caput, do Decreto-Lei nº 70/66, resta claro que não é obrigatória nova notificação pessoal acerca das datas dos leilões do imóvel, sendo suficiente a publicação de editais de intimação." (fl. 1736).<br>Observa-se, portanto, que a lide foi solucionada em conformidade com o que foi apresentado em juízo. Assim, verifica-se que o acórdão recorrido está com fundamentação suficiente, inexistindo omissão ou contradição.<br>A propósito, cito precedente:<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. INEXISTÊNCIA. HASTA PÚBLICA. DESFAZIMENTO DA ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL. ART. 903, §§ 1º E 2º, DO CPC. SÚMULA 283/STF.<br>1. A controvérsia gira em torno da validade da arrematação de um imóvel, cuja anulação foi determinada pelo Tribunal de Justiça do Mato Grosso do Sul. A Corte entendeu que houve remição da dívida. O recorrente, no entanto, sustenta que a remição foi intempestiva, realizada sem o depósito integral do valor devido e somente após a assinatura do auto de arrematação.<br>2. Não há falar em violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC quando a Corte estadual enfrenta, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas.<br>3. A arrematação torna-se irretratável após a assinatura do auto, conforme dispõe o caput do art. 903 do CPC. No entanto, é possível seu desfazimento se forem comprovados vícios que se enquadrem nas hipóteses excepcionais previstas nos §§ 1º e 2º do referido artigo.<br>4. A ausência de impugnação, nas razões do recurso especial, de fundamento autônomo e suficiente à manutenção do acórdão recorrido atrai o óbice da Súmula 283 do STF, segundo a qual: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles".<br>5. A falta de cotejo analítico impede o acolhimento do recurso, pois não foi demonstrado em quais circunstâncias o caso confrontado e o aresto paradigma aplicaram diversamente o direito sobre a mesma situação fática.<br>Recurso especial conhecido em parte e improvido.<br>(REsp n. 1.936.100/MS, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN de 15/5/2025.)<br>No mesmo sentido, cito: REsp n. 2.139.824/MT, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN de 29/4/2025; REsp n. 2.157.495/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 7/7/2025; REsp n. 2.083.153/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJEN de 26/6/2025; AREsp n. 2.313.358/MS, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, DJEN de 30/6/2025.<br>O Superior Tribunal de Justiça firmou compreensão segundo a qual, no regime de execução extrajudicial do Decreto-Lei nº 70/1966, somente é legítima a publicação de edital, inclusive da realização do leilão, quando frustrada a tentativa de notificação pessoal do devedor, por meio do Cartório de Título e Documentos.<br>Senão vejamos:<br>SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - SFH. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEILÃO DO IMÓVEL. NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR. FORMA. ART. 31 DO DL 70/66.<br>1. Nos termos estabelecidos pelo parágrafo primeiro do art. 31 do DL 70/66, a notificação pessoal do devedor, por intermédio do Cartório de Títulos e Documentos, é a forma normal de cientificação do devedor na execução extrajudicial do imóvel hipotecado. Todavia, frustrada essa forma de notificação, é cabível a notificação por edital, nos termos parágrafo segundo do mesmo artigo, inclusive para a realização do leilão.<br>2. Embargos de divergência conhecidos e providos.<br>(EAg n. 1.140.124/SP, relator Ministro Teori Albino Zavascki, Corte Especial, julgado em 2/6/2010, DJe de 21/6/2010.)<br>No entanto, rever a conclusão adotada pelo Tribunal de origem, no sentido de que houve o cumprimento dos requisitos formais da execução extrajudicial, prevista no Decreto-lei n. 70/66, com a realização de diversas tentativas de notificação dos executados, implicaria reexame de matéria fática, o que é vedado em recurso especial, conforme a Súmula n. 7 do STJ.<br>Nesse sentido, confiram-se:<br>EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FUNGIBILIDADE RECURSAL. RECEBIMENTO COMO AGRAVO INTERNO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 535 DO CPC/1973. NÃO OCORRÊNCIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. CIENTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. FRUSTRAÇÃO. TENTATIVAS. INTIMAÇÃO POR EDITAL. POSSIBILIDADE.<br>1. Em homenagem ao princípio da fungibilidade recursal, os presentes embargos de declaração são recebidos como agravo interno.<br>2. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.<br>3. O Superior Tribunal de Justiça firmou compreensão segundo a qual, no regime de execução extrajudicial do Decreto-Lei nº 70/1966, somente é legítima a publicação de edital, inclusive da realização do leilão, quando frustrada a tentativa de notificação pessoal do devedor por meio do Cartório de Título e Documentos.<br>4. Rever o entendimento do Tribunal de origem, no sentido de que foram cumpridos os requisitos formais da execução extrajudicial, com diversas tentativas de notificação dos executados, demandaria o reexame de provas, providência vedada em recurso especial pela Súmula nº 7/STJ.<br>5. Agravo interno não provido.<br>(EDcl no AREsp n. 963.818/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 17/11/2016, DJe de 24/11/2016.)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO.. INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA.<br>1. O Supremo Tribunal Federal, ao julgar o TEMA 297/STF, firmou o entendimento qualificado de que "é constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei 70/66", porquanto, conforme restou asseverado pela Corte Suprema, "decorre da constatação de que o procedimento não é realizado de forma aleatória e se submete a efetivo controle judicial" (RE 556.520/SP).<br>2. Segundo entendimento consolidado nesta Corte, "no regime de execução extrajudicial do Decreto-Lei nº 70/1966, somente é legítima a publicação de edital, inclusive da realização do leilão, quando frustrada a tentativa de notificação pessoal do devedor por meio do Cartório de Título e Documentos" (EDcl no AREsp 963.818/MG, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/11/2016, DJe 24/11/2016).<br>3. No caso sub judice, a notificação extrajudicial foi realizada em conformidade com a legislação de regência e com a jurisprudência desta Corte Superior. Ademais, não compete a esta Corte, ante o óbice da Súmula 7/STJ, averiguar se as diligências para a notificação extrajudicial do devedor fiduciário teriam sido efetivamente esgotadas, pois necessário, para tanto, o reexame das provas dos autos.<br>4. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no REsp n. 1.612.017/AL, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 23/9/2024, DJe de 25/9/2024.)<br>Ante o exposto, não conheço do recurso especial.<br>Deixo de condenar em honorários recursais em razão da ausência de fixação da verba na origem (EDcl no AgInt no REsp n. 1.910.509/RS, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 4/11/2021).<br>É como penso. É como voto .