ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 14/10/2025 a 20/10/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. LUCROS CESSANTES. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. DANOS MORAIS. TEMAS 970 E 971/STJ. REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS 5 E 7/STJ.<br>1. Não há violação do art. 1.022 do CPC quando o acórdão recorrido aprecia fundamentadamente as questões essenciais à solução da lide, ainda que contrariamente à pretensão da parte.<br>2. A responsabilidade solidária da Caixa Econômica Federal e da construtora pelo atraso da obra foi reconhecida pelo Tribunal de origem com base em elementos fático-probatórios e cláusulas contratuais, destacando a atuação da CEF na gestão do empreendimento, o que afasta a alegada ilegitimidade passiva.<br>3. A modificação do julgado demandaria reexame de fatos e provas e interpretação de cláusulas contratuais, providências obstadas pelas Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>4. A aplicação das teses firmadas nos Temas 970 e 971 do STJ depende da análise das peculiaridades do caso concreto, não sendo possível sua revisão em recurso especial quando lastreada em premissas fáticas fixadas pela instância ordinária.<br>Recurso especial não conhecido.

RELATÓRIO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>Cuida-se de recurso especial interposto pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 5ª REGIÃO assim ementado (fls. 1.506-1.525):<br>DIREITO CIVIL. OBRA. ATRASO NA ENTREGA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. LUCROS CESSANTES. ESPELHAMENTO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. APLICAÇÃO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. POSSIBILIDADE. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA.<br>1. Apelações interpostas pelo particular e pela CAIXA em face da sentença que julgou parcialmente procedente o pedido para condenar a ré ao pagamento mensal de 0,5% (meio por cento) do valor do bem, atualizado pelo IPCA-E, a título de lucros cessantes, devidos a partir do termo final inicialmente adotado para a conclusão da obra, em 19/06/14; pelo pagamento de multa contratual de 2% (dois por cento) e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, sobre o valor do imóvel, até a data em que for firmado contrato com a Construtora que assumir a continuidade do empreendimento. A Caixa foi condenada ao pagamento de verba sucumbencial em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.<br>2. Apelação da Caixa objetivando: a) o reconhecimento de sua ilegitimidade passiva ad causam, tendo em vista a sua condição de mero agente financeiro; b) a existência de duas relações contratuais, uma de compra e venda para a aquisição do imóvel e outra de financiamento habitacional, de modo que as condições pactuadas com a Construtora não podem submeter a Caixa a qualquer responsabilidade, não possui o ônus de substituição da construtora e não praticou qualquer ato ilícito idôneo a ensejar o pagamento dos danos morais e materiais.<br>3. Apelação do particular objetiva: a) o cumprimento da obrigação que estipulou a multa diária no valor de R$ 100,00, em 12/04/2017; b) a majoração do valor arbitrado a título de lucros cessantes, devendo ser levado em conta o valor venal do imóvel e não o valor do contrato corrigido pelo IPCA-E; c) os percentuais arbitrados a título de multa moratória e juros de mora foram fixados com supedâneo no valor do contrato, sem que lhe fosse aplicada a devida correção monetária; d) o termo final da multa e juros de mora deve corresponder à data da efetiva entrega do empreendimento; e) é devida o pagamento de indenização pelos danos morais no valor de R$ 15.000,00.<br>4. A Caixa Econômica e a construtora possuem responsabilidade solidária pelo atraso da obra, nos termos do art. 7º do Código de Defesa do Consumidor. A primeira, pela demora na tomada de providências que lhe incumbiam contratualmente, especificamente quanto à fiscalização da obra, e a segunda, pela conclusão da obra.<br>5. Não deve ser afastada a responsabilidade da Caixa, quanto à contratação da nova Construtora, a fim de dar andamento ao andamento do empreendimento por ela financiado. Pelo contrário, a Cláusula Nona do contrato de mútuo celebrado entre as partes trata expressamente acerca da SUBSTITUIÇÃO DA INTERVENIENTE CONSTRUTORA, nas hipóteses de não conclusão da obra dentro do prazo contratual.<br>6. A aquisição do imóvel objeto destes autos foi financiada pelo programa "Minha Casa Minha Vida", cuja finalidade precípua é garantir a moradia própria ou da família, não podendo ser utilizado para locação. No caso dos autos, o particular acostou cópia do contrato de locação celebrado pela parte autora, bem como comprovantes do pagamento das prestações de alugueis dos anos de 2014, 2015 e 2016. É cabível, portanto, na espécie o pagamento dos lucros cessantes uma vez demonstrado pelo autor que arcou<br>com essa despesa em período em que o seu imóvel próprio já deveria ter sido entregue.<br>7. Sobre o espelhamento da cláusula penal, em tendo ocorrido a inexecução do contrato, dada à ausência de entrega do imóvel na data acordada, cabe a indenização correspondente à cláusula penal moratória, em respeito aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. A multa moratória de 2% (dois por cento) e os juros de mora correspondentes a 1% (um por cento) ao mês devem incidir sobre o valor do imóvel, nos termos da Cláusula Décima Sexta do contrato. Tal percentual deve incidir sobre o valor do imóvel até a data da entrega efetiva do empreendimento em relação à Caixa, eis que, a despeito da substituição da construtora para que seja dada continuidade à obra, esta somente deixara de incidir em mora com a entrega efetiva do bem.<br>8. No que tange à indenização por danos morais decorrentes da demora da entrega do imóvel, a sentença deve ser reformada. A parte autora adquiriu o imóvel, através do contrato de compra e venda, celebrado em 19/06/2012, com prazo de entrega de 24 (vinte e quatro) meses, e ainda não havia sido entregue o objeto contratado. Tal período não pode ser interpretado como mero aborrecimento, fazendo jus, portanto, à indenização pelos danos suportados. Entretanto, este montante não deve ser exorbitante, de modo que se reputa suficiente a importância de R$ 10.000,00 (dez mil reais).<br>9. A exigência da multa diária estipulada no valor de R$ 100,00, a partir de 12/04/2017, até o efetivo cumprimento pela Caixa somente poderá se dar na fase de cumprimento do julgado, quando restar confirmada por sentença definitiva a obrigação, momento em que deverá ser submetida à liquidação dos valores devidos.<br>10. Não há que se falar em majoração da verba honorária A sentença foi proferida em consonância com o disposto no art. 85, § 2º, do CPC, tendo levado em conta a simplicidade da demanda, haja vista tratar-se de matéria repetitiva já enfrentada por este Tribunal.<br>11. Parcial provimento das apelações da Caixa e do Particular.<br>Embargos de declaração rejeitados (fls. 1.999-2.020).<br>A parte recorrente sustenta que o acórdão regional contrariou as disposições contidas nos arts. 1.022, 927, III, e 932, IV, b, do CPC. Alega ainda a aplicação indevida do Tema 971/STJ (inversão da cláusula penal moratória prevista no contrato de compra e venda, restrita à relação comprador-construtora); e afronta ao Tema 970/STJ, que veda a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes. Aponta ainda divergência jurisprudencial (fls. 2.026-2048). Pede, ao final, a reforma do acórdão recorrido, a fim de aplicar-se corretamente a tese fixada no julgamento do Tema 970/STJ.<br>Apresentadas as contrarrazões (fls. 2.053-2.058), sobreveio o juízo de admissibilidade positivo da instância de origem (fls. 2.090-2.098).<br>É, no essencial, o relatório.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. LUCROS CESSANTES. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. DANOS MORAIS. TEMAS 970 E 971/STJ. REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS 5 E 7/STJ.<br>1. Não há violação do art. 1.022 do CPC quando o acórdão recorrido aprecia fundamentadamente as questões essenciais à solução da lide, ainda que contrariamente à pretensão da parte.<br>2. A responsabilidade solidária da Caixa Econômica Federal e da construtora pelo atraso da obra foi reconhecida pelo Tribunal de origem com base em elementos fático-probatórios e cláusulas contratuais, destacando a atuação da CEF na gestão do empreendimento, o que afasta a alegada ilegitimidade passiva.<br>3. A modificação do julgado demandaria reexame de fatos e provas e interpretação de cláusulas contratuais, providências obstadas pelas Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>4. A aplicação das teses firmadas nos Temas 970 e 971 do STJ depende da análise das peculiaridades do caso concreto, não sendo possível sua revisão em recurso especial quando lastreada em premissas fáticas fixadas pela instância ordinária.<br>Recurso especial não conhecido.<br>VOTO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>Recurso especial interposto contra acórdão regional que reconheceu a responsabilidade solidária da recorrente com a construtora pelo atraso na entrega de imóvel do programa Minha Casa Minha Vida.<br>Inicialmente, não há falar em ofensa ao art. 1.022 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem ao deixar claro que "a legitimidade da Caixa Econômica Federal, considerando que a sua atuação não se limitou à de agente financeiro, tendo ela responsabilidade sobre a gestão da obra, ou seja, a fiscalização do atingimento das etapas, a fim de que fossem liberadas as parcelas do financiamento, a obrigação de acionamento da seguradora e, principalmente, a sua atuação na gestão de políticas públicas, de modo que é solidária a obrigação da CAIXA e da Construtora" (fls. 2.019).<br>Observa-se, portanto, que a lide foi solucionada em conformidade com o que foi apresentado em juízo. Assim, verifica-se que o acórdão recorrido está com fundamentação suficiente, inexistindo omissão ou contradição.<br>A propósito, cito precedente:<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. INEXISTÊNCIA. HASTA PÚBLICA. DESFAZIMENTO DA ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL. ART. 903, §§ 1º E 2º, DO CPC. SÚMULA 283/STF.<br>1. A controvérsia gira em torno da validade da arrematação de um imóvel, cuja anulação foi determinada pelo Tribunal de Justiça do Mato Grosso do Sul. A Corte entendeu que houve remição da dívida. O recorrente, no entanto, sustenta que a remição foi intempestiva, realizada sem o depósito integral do valor devido e somente após a assinatura do auto de arrematação.<br>2. Não há falar em violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC quando a Corte estadual enfrenta, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas.<br>3. A arrematação torna-se irretratável após a assinatura do auto, conforme dispõe o caput do art. 903 do CPC. No entanto, é possível seu desfazimento se forem comprovados vícios que se enquadrem nas hipóteses excepcionais previstas nos §§ 1º e 2º do referido artigo.<br>4. A ausência de impugnação, nas razões do recurso especial, de fundamento autônomo e suficiente à manutenção do acórdão recorrido atrai o óbice da Súmula 283 do STF, segundo a qual: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles".<br>5. A falta de cotejo analítico impede o acolhimento do recurso, pois não foi demonstrado em quais circunstâncias o caso confrontado e o aresto paradigma aplicaram diversamente o direito sobre a mesma situação fática.<br>Recurso especial conhecido em parte e improvido.<br>(REsp n. 1.936.100/MS, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN de 15/5/2025.)<br>No mesmo sentido: REsp n. 2.139.824/MT, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN de 29/4/2025; REsp n. 2.157.495/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 7/7/2025; REsp n. 2.083.153/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJEN de 26/6/2025; AREsp n. 2.313.358/MS, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, DJEN de 30/6/2025.<br>Ademais, alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à aplicação das teses fixadas nos Temas 970 e 971 desta Corte, exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ.<br>Nesse sentido:<br>CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. COBRANÇA DE LUCROS CESSANTES. POSSIBILIDADE, DESDE QUE NÃO CUMULADA COM MULTA CONTRATUAL. TEMA N. 970 DO STJ. SÚMULA N. 568 DO STJ. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA E REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS N.S 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. Trata-se de ação declaratória de abusividade e nulidade de cláusulas contratuais cumulada com indenização por danos materiais e morais por descumprimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, no tocante ao prazo de entrega da obra.<br>2. A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes (Tema n. 970 do STJ).<br>3. Ademais, a conclusão do acórdão recorrido decorreu da interpretação de cláusula contratual, bem como do juízo de equidade realizado pelo órgão julgador, a fim de obter o valor adequado e proporcional ao período da mora, razão pela qual a pretensão de rever a convicção alcançada pela Corte local também esbarra nos óbices das Súmulas n.s 5 e 7 do STJ.<br>4. Agravo interno não provido.<br>(AgInt nos EDcl no REsp n. 2.181.149/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 28/4/2025, DJEN de 5/5/2025.)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMPUGNAÇÃO DA DECISÃO DE ADMISSIBILIDADE. NOVA ANÁLISE. OFENSA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. NÃO VERIFICAÇÃO. RELAÇÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANO MORAL. CABIMENTO. SÚMULA N. 83 DO STJ. INCIDÊNCIA. REEXAME DE ELEMENTOS FÁTICO- PROBATÓRIOS. SÚMULA N. 7 DO STJ. INCIDÊNCIA. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. PROPORCIONALIDADE. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DE ELEMENTOS FÁTICO- PROBATÓRIOS DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. TEMA N. 971 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. Inexiste ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o tribunal de origem aprecia, com clareza e objetividade e de forma motivada, as questões que delimitam a controvérsia, ainda que não acolha a tese da parte insurgente.<br>2. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula n. 543 do STJ).<br>3. Não se conhece de recurso especial quando o acórdão recorrido encontra-se em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (Súmula n. 83 do STJ).<br>4. O simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano moral indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o sofrimento psicológico.<br>5. Não se admite a revisão do entendimento do tribunal de origem quando a situação de mérito demandar o reexame do acervo fático- probatório dos autos, tendo em vista a incidência do óbice da Súmula n. 7 do STJ.<br>6. Aplicam-se as Súmulas n. 5 e 7 do STJ ao caso em que o acolhimento das teses defendidas no recurso especial implicar, necessariamente, a intepretação de cláusulas contratuais e o reexame de elementos fático-probatórios dos autos.<br>7. "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor" (Tema n. 971 do STJ).<br>8. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.538.988/RJ, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 23/9/2024, DJe de 25/9/2024.)<br>PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS C/C COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DO TEMA. INVIABILIDADE. TEMAS 970 E 971. CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. APLICAÇÃO DA SÚMULA 568/STJ. DANOS MORAIS RECONHECIDOS. SÚMULA 7 DO STJ.<br>1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de parcelas pagas c/c compensação por danos morais 2. Modificar a conclusão do Tribunal de origem implica reexame de fatos e provas.<br>3. A incidência da Súmula 7 do STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte.<br>4. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial.<br>5.A ausência de prequestionamento do tema que se supõe divergente impede o conhecimento da insurgência veiculada pela alínea "c" do art. 105, III, da Constituição da República.<br>6. No que se refere à inversão da cláusula penal em favor do consumidor, o Tribunal de origem consignou a possibilidade de aplicação da multa estipulada na cláusula contratual, porquanto embora somente haja sua previsão para o consumidor na hipótese de inadimplemento de suas obrigações.<br>7. No presente caso, o Tribunal de origem considerou as peculiaridades no caso concreto para concluir que o fato ultrapassou a esfera dos acontecimentos cotidianos, e que restou configurado o dano moral. Dessa forma, não é possível alterar o entendimento do acórdão recorrido pois demandaria reexame de fatos e provas, o que é vedado em razão do óbice da Súmula 7 do STJ.<br>8. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.196.683/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/6/2023, DJe de 28/6/2023.)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO PRINCIPAL. OBRIGAÇÃO ACESSÓRIA. ATRASO NA BAIXA DA HIPOTECA. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL PREVISTA PARA A OBRICAÇÃO PRINCIPAL. IMPOSSIBILIDADE. TEMAS 979 E 971 DO STJ. INAPLICABILIDADE.<br>1. Verifica-se que o Tribunal de origem abordou expressamente a tese fixada no Tema 971/STJ, mas fez distinção para o caso concreto, concluindo que não era o caso de se aplicar o entendimento consolidado no Tema 971 do Superior Tribunal de justiça, pois "a baixa da hipoteca decorreu de decisão judicial, em outro processo.<br>Mesmo não havendo coisa julgada, as consequências do atraso na baixa da hipoteca deveriam ter sido tratadas naquela ação, evitando-se a proliferação sem fim de processos".<br>2. Dessarte, alterar as conclusões do acórdão impugnado, porque fundado no conteúdo fático-probatório e nas cláusulas contratuais, é insindicável no âmbito desta Corte Superior, em razão dos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>AGRAVO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.<br>(AgInt no AREsp n. 1.952.582/DF, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 3/4/2023, DJe de 27/4/2023.)<br>Desse modo, considerando a fundamentação do acórdão objeto do recurso especial, os argumentos utilizados pela parte recorrente somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o necessário reexame de matéria fático -probatória e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ.<br>Ante o exposto, não conheço do recurso especial.<br>Deixo de condenar em honorários recursais em razão da ausência de fixação da verba na origem (EDcl no AgInt no REsp n. 1.910.509/RS, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 4/11/2021).<br>É como penso. É como voto.