ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 14/10/2025 a 20/10/2025, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso e, nessa parte dar-lhe provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Humberto Martins.<br>Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ENTREGA DE IMÓVEL ATRASO. DANO MORAL. REVISÃO DE FATOS E PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. CUMULAÇÃO DE MULTA MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA. MESMO FATO GERADOR. IMPOSSIBILIDADE. STJ. PRECEDENTES. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE. IMISSÃO DE POSSE. ADQUIRENTE.<br>1. O mero atraso na entrega de obra não caracteriza, por si só, danos morais ao adquirente, sendo cabível, todavia, indenização a esse título em caso de atraso excessivo e injustificado que acarrete dano extrapatrimonial relevante.<br>2. O recurso especial é inviável quando a modificação do acórdão recorrido demanda o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, conforme dispõe a Súmula n. 7/STJ.<br>3. Constata-se a impossibilidade de cumulação das multas moratórias e compensatórias, com fundamento no mesmo evento, ainda que haja previsão contratual. STJ. Precedentes.<br>4. A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e do IPTU é do adquirente a partir da efetiva posse do imóvel<br>5. A cobrança dos encargos antes da imissão na posse é considerada abusiva, salvo culpa exclusiva do comprador.<br>Recurso especial parcialmente conhecido e provido.

RELATÓRIO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>Cuida-se de recurso especial interposto por HESA 115 - INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO assim ementado (fls. 519-520):<br>AGRAVO INTERNO CONTRA DECISÃO MONOCRÁTICA EM RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS DECORRENTE DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL  PROCEDÊNCIA  APELO PARCIALMENTE PROVIDO  DECISÃO FUNDAMENTADA - AUSÊNCIA DE ELEMENTOS NOVOS CAPAZES DE MODIFICAR O DECISUM  RECURSO DESPROVIDO.<br>Encontrando-se a decisão monocrática devidamente fundamentada que deu parcial provimento ao Recurso de Apelação Cível interposto pela agravante, reformando em parte a sentença proferida na Ação de Indenização por Danos Morais e Materiais, e não havendo nos autos elementos novos capazes de modificar o entendimento, há que ser desprovido o agravo interno.<br>Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 603-620).<br>A parte recorrente alega que o acórdão estadual contrariou as disposições contidas nos artigos 186, 927, 944, 1.345 e 1.336, inciso I, do Código Civil, ao passo que aponta divergência jurisprudencial com arestos de outros tribunais e desta Corte.<br>Afirma, em síntese, que "1) Não se comprovou o dano moral indenizável; 2) Inexiste possibilidade de cumulação de multas moratória e compensatória pelo mesmo fato gerador, sob pena de se configurar bis in idem e enriquecimento sem causa; e 3) A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é da recorrida" (fls. 622-647).<br>Apresentadas as contrarrazões (fls. 654-665), sobreveio o juízo de admissibilidade positivo da instância de origem (fls. 666-672).<br>É, no essencial, o relatório.<br>EMENTA<br>CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ENTREGA DE IMÓVEL ATRASO. DANO MORAL. REVISÃO DE FATOS E PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. CUMULAÇÃO DE MULTA MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA. MESMO FATO GERADOR. IMPOSSIBILIDADE. STJ. PRECEDENTES. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE. IMISSÃO DE POSSE. ADQUIRENTE.<br>1. O mero atraso na entrega de obra não caracteriza, por si só, danos morais ao adquirente, sendo cabível, todavia, indenização a esse título em caso de atraso excessivo e injustificado que acarrete dano extrapatrimonial relevante.<br>2. O recurso especial é inviável quando a modificação do acórdão recorrido demanda o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, conforme dispõe a Súmula n. 7/STJ.<br>3. Constata-se a impossibilidade de cumulação das multas moratórias e compensatórias, com fundamento no mesmo evento, ainda que haja previsão contratual. STJ. Precedentes.<br>4. A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e do IPTU é do adquirente a partir da efetiva posse do imóvel<br>5. A cobrança dos encargos antes da imissão na posse é considerada abusiva, salvo culpa exclusiva do comprador.<br>Recurso especial parcialmente conhecido e provido.<br>VOTO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>A controvérsia tratada neste recurso especial diz respeito à: 1) Existência de danos morais indenizáveis decorrentes do atraso na entrega do imóvel; 2) Possibilidade de cumulação das multas moratória e compensatória, conforme previsão em contrato; e 3) Responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais antes da entrega do imóvel.<br>Dos danos morais decorrente do atraso na entrega do imóvel<br>O recorrente se insurgiu quanto à condenação e à indenização por danos morais, suscitando violação dos arts. 186 e 927 do CC, além de dissídio jurisprudencial.<br>Constou no acórdão recorrido que "Com efeito, o dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado no atraso da entrega do imóvel por quase dez meses, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, sendo reduzido o valor da indenização por dano moral de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para R$ 5.000,00 (cinco mil reais), atendidos os princípios da razoabilidade e proporcionalidade".<br>A propósito, cito precedentes desta Corte:<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO. DANOS MORAIS. ATRASO EXCESSIVO. CABIMENTO. REVISÃO. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ.<br>1. Reconhecida a culpa do promitente vendedor no atraso da entrega de imóvel, os lucros cessantes são presumidos. Precedentes.<br>2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, o mero atraso na entrega de obra não caracteriza, por si só, danos morais ao adquirente, sendo cabível, todavia, indenização a esse título em caso de atraso excessivo e injustificado que acarrete dano extrapatrimonial relevante. Precedente.<br>3. O recurso especial é inviável quando a modificação do acórdão recorrido demanda o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, conforme dispõe a Súmula nº 7/STJ.<br>4. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento. (Grifei)<br>(AREsp n. 2.596.807/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/8/2025DJEN de 18/8/2025.)<br>CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. SÚMULA N. 568 DO STJ. ESTIPULAÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA E REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE DEMONSTROU A EXISTÊNCIA DO DANO MORAL VINDICADO. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.<br>1. Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais por descumprimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, no tocante ao prazo de entrega do empreendimento.<br>2. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que, uma vez descumprido o prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento dos lucros cessantes. Incidência da Súmula n. 568 do STJ.<br>3. Tendo o Tribunal estadual assinalado que o valor da indenização a esse título será apurado em liquidação de sentença, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, não poderá a questão ser revista nesta sede excepcional, tendo em vista os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>4. No caso, a fixação da indenização por danos morais decorreu de situação excepcional que configurou ofensa ao direito da personalidade dos promitentes-compradores, extrapolando a esfera do mero inadimplemento contratual, de modo que o reexame da matéria em âmbito de recurso especial é vedado pela Súmula n. 7 desta Corte.<br>5. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente conhecido e não provido. (Grifei)<br>(AREsp n. 2.934.860/BA, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 23/6/2025, DJEN de 26/6/2025.)<br>Nesses, termos, observa-se que as instâncias ordinárias, mediante prudente arbítrio, identificaram que o atraso na entrega do imóvel excedeu o mero dissabor, não sendo possível a revisão do entendimento em sede extraordinária, senão por meio de reexame de fatos e provas, providência incabível consoante o teor da Súmula n. 7/STJ.<br>Considerando-se que o acórdão recorrido está em conformidade com o entendimento desta Corte, incidem as disposições da Súmula n. 83/STJ: Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida.<br>Da possibilidade de cumulação das multas moratória e compensatória pelo mesmo fato<br>O acórdão recorrido manteve a condenação ao pagamento das multas moratória e compensatória.<br>As razões recursais possuem como base a impossibilidade de imposição das sanções cumulativamente em razão do mesmo fato, atraso na entrega do imóvel, sob pena de bis in idem e, consequentemente, enriquecimento sem causa.<br>A propósito, cito precedente desta Corte:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE DESPEJO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDANTE<br>1. A alteração da conclusão a que chegou o Tribunal local quanto à inexistência de julgamento extra petita demanda o reexame do acervo fático e probatório dos autos, o que encontra óbice na Súmula 7 do STJ.<br>2. Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, conquanto seja possível a cumulação das multas moratória e compensatória, é indispensável para tanto que ambas estejam previstas no contrato e tenham fatos geradores distintos. Precedentes.<br>2.1 . Rever a conclusão do aresto impugnado acerca da impossibilidade de cumulação das multas moratória e compensatória, pois oriundas do mesmo fato gerador, exige o reexame de provas e cláusulas contratuais, o que encontra óbice no disposto nas Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>3. Agravo interno desprovido. (Grifei)<br>(AgInt no AREsp n. 1.972.293/SC, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 6/3/2023, DJEN de 10/3/2023.)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. ART. 1.022 DO CPC/2015. VIOLAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. MULTAS MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA. FATO GERADOR. IDENTIDADE. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. REVISÃO. SÚMULAS NºS 7 E 5/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. COMPROVAÇÃO. AUSÊNCIA.<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).<br>2. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.<br>3. A jurisprudência desta Corte entende que, para a cumulação das multas moratória e compensatória, é indispensável que ambas estejam previstas no contrato e tenham fatos geradores distintos.<br>4. É inviável rever o entendimento do tribunal de origem, de que as multas moratória e compensatória cobradas pela exequente têm o mesmo fato gerador, sem a incursão nos aspectos fático-probatórios dos autos e de cláusulas contratuais, o que at rai a incidência das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.<br>5. A divergência jurisprudencial com fundamento na alínea "c" do permissivo constitucional requisita comprovação e demonstração, esta, em qualquer caso, com a transcrição dos trechos dos acórdãos que configurem o dissídio, mencionando-se as circunstâncias que identifiquem ou assemelhem os casos confrontados, não se oferecendo, como bastante, a simples transcrição de ementas sem realizar o necessário cotejo analítico a evidenciar a similitude fática entre os casos apontados e a divergência de interpretações.<br>6. Agravo interno não provido. (Grifei)<br>(AgInt no REsp n. 1.743.530/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 3/12/2019, DJEN de 6/12/2018.)<br>Assim, constata-se a impossibilidade de cumulação das multas moratórias e compensatórias, com fundamento no mesmo evento, ainda que haja previsão contratual, devendo ser dado provimento ao recurso quanto ao ponto.<br>Da responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais antes da entrega do imóvel<br>O recorrente suscita que o acórdão recorrido violou os arts. 1.336, I, e 1.345 do Código Civil, além de haver dissídio jurisprudencial.<br>Sobre o tema, cito os precedentes:<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. RECURSO DESPROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão que negou provimento a recurso especial, discutindo a responsabilidade pelo atraso na entrega das chaves de um imóvel e a definição de quem deve arcar com as despesas condominiais e de IPTU durante o período anterior à imissão da compradora na posse do bem.<br>2. As agravantes alegam que a demora na entrega das chaves é imputável à agravada, devido à natureza burocrática do pagamento por carta de consórcio. A Corte estadual concluiu que a documentação apresentada contraria essa alegação.<br>II. Questão em discussão<br>3. A questão em discussão consiste em saber se a responsabilidade pelas despesas condominiais e de IPTU antes da imissão na posse do imóvel pode ser atribuída à compradora, considerando a alegação de mora por parte dela.<br>4. A questão também envolve a análise da aplicação dos dispositivos legais invocados pelas agravantes, que dependeria do reconhecimento de uma premissa fática - a mora da compradora -, afastada pelo Tribunal a quo.<br>III. Razões de decidir<br>5. A decisão monocrática foi mantida, pois os argumentos das agravantes não foram suficientes para infirmar os fundamentos apresentados, que indicam que o atraso na entrega das chaves não ocorreu por culpa da compradora.<br>6. A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e do IPTU é do adquirente a partir da efetiva posse do imóvel, que se dá com a entrega das chaves. A transferência desses encargos antes da imissão na posse é considerada abusiva, salvo culpa exclusiva do comprador, o que foi afastado no caso.<br>7. A pretensão das agravantes de reverter a conclusão demandaria o reexame do acervo fático-probatório, vedado em recurso especial, conforme Súmula n. 7 do STJ.<br>IV. Dispositivo e tese<br>8. Agravo interno desprovido.<br>Tese de julgamento: "1. A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e do IPTU é do adquirente a partir da efetiva posse do imóvel. 2. A transferência desses encargos ao comprador antes da imissão na posse é considerada abusiva, salvo culpa exclusiva do comprador, o que não foi demonstrado no caso. 3. A pretensão das agravantes de reverter a conclusão relativa à culpa pela demora na entrega das chaves demandaria o reexame do acervo fático-probatório, vedado em recurso especial, conforme Súmula n. 7 do STJ". (Grifei)<br>(AgInt no AREsp n. 2.645.630/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 11/6/2025, DJEN de 18/6/2025.)<br>CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. LOTE URBANO NÃO EDIFICADO. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO E EXISTÊNCIA DE VÍCIOS E DEFEITOS NAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. DESCABIMENTO. SÚMULA N. 568 DO STJ. OCORRÊNCIA DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE DEMONSTROU A EXISTÊNCIA DO DANO MORAL VINDICADO. SÚMULA N. 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. Trata-se de ação de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel (lote urbano não edificado) cumulada com indenização por danos materiais e morais, sob a alegação de descumprimento do contrato no tocante ao prazo de entrega do empreendimento, bem como pela existência de vícios e defeitos nas obras de infraestrutura.<br>2. É assente nesta Corte Superior o entendimento de que a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e das taxas condominiais são de responsabilidade da construtora até a efetiva posse do imóvel, sob pena de o adquirente ter que arcar com tais ônus enquanto está impossibilitado de usufruir do imóvel.<br>3. A fixação da indenização por danos morais decorreu de situação excepcional que configurou ofensa ao direito da personalidade do promitente-comprador, extrapolando a esfera do mero inadimplemento contratual, não podendo a questão ser revista nesta via excepcional, nos termos do que dispõe a Súmula n. 7 do STJ.<br>4. Agravo interno não provido. (Grifei)<br>(AgInt no AREsp n. 2.776.476/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/3/2025, DJEN de 27/3/2025.)<br>Analisando o teor dos julgados recentes deste Sodalício, verifica-se que o entendimento é de que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, em casos análogos, é do promitente vendedor até a entrega do imóvel, ressalvados os casos onde se constata culpa exclusiva do adquirente.<br>Dessa feita, quanto à questão, incide o teor da Súmula n. 83/STJ: Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida.<br>Ante o exposto, conheço parcialmente do recurso especial e, na extensão, dou provimento ao apelo nobre para excluir da condenação o pagamento de multa compensatória.<br>É como penso. É como voto.